パークナード目黒カレン（旧称：仮称パークナード目黒）

[匿名さん]

売主：パナホーム株式会社都市開発支社
施工会社：株式会社安藤・間首都圏建築支店
共同住宅(121戸)
住居表示 東京都目黒区下目黒2-3-8
交通 JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩6分
東急目黒線「不動前」駅徒歩9分
物件URL：http://pm121.jp/index.html
管理会社：パナホーム・合人社コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2015.5.20 管理担当】

[1: 匿名さん]

７階建てで共同住宅のみみたいですね。
２６年１０月施工、２８年３月竣工？

OGGI至近はいいな。
近くにパークホームズのレジデンスやジオやパークキューブタワーもあるし
ここ数年下２はマンション増えましたね。

[2: 匿名さん]

目黒川沿いに建つんですね

[3: 匿名さん]

情報いつくらいからでるんだろう。

[4: いつか買いたいさん]

ここは免震ついてるのでしょうか？

[5: 匿名さん]

最後の建物の取り壊し終わったね。そろそろだ。

[6: ご近所の奥さま]

7階建ての予定だったはずですが、どうやら8階建てに変わったようですね。

[7: 購入検討中さん]

７階建てで建築確認取っているのでは？

本当に８階建てに変更になったのですか？

どなたか情報お持ちの方教えてください。

[8: 周辺住民さん]

>>7
最後に残っていたマンションを壊して四方を4mセットバックして建てることができるようになったので高さ25mまで許可がおりたようです。それで8階建てになりましたよ。

[9: 匿名さん]

最寄りのパークホームズと比べるとどれくらいのグレードになるんだろう。
坪単価も気になる。

[10: 購入検討中さん]

８階建てに変更になったのなら、当初総戸数１２１戸も変更になって増えるのですか？

[11: 匿名さん]

目黒カレンになってる。決まったんだー。詳細早く出ないかな。

[12: 匿名さん]

坪330ぐらいいっちゃう？

[13: 匿名さん]

同じく駅6分のオーベル目黒が坪300ぐらいでしたかね。

[14: 匿名]

やっとHPがアップされましたね。
楽しみにしています。

[15: 匿名さん]

早く間取り見せてね！

[16: 買い換え検討中]

駅前の開発と時期が重なると、つられて上がったりするんでしょうか？
パークホームズの外観がきれいなので、ここも出来上がったら川沿いきれいになりますね。

[17: 匿名さん]

開発に合わせてもあるのかもね。
品川区である目黒駅前再開発もそうだけど、目黒区も下目黒1丁目～2丁目あたり（と目黒1丁目2丁目）は
目黒区街づくり整備計画も今年から動き出してるみたいだし。
外観がさわやかでいいね、向かいのアルコタワーと映えそう。

山手通り沿いにも2か所古ビル壊してマンション建ててるみたいだね・・でも目黒通り沿いはシングルＤＩＮＫＳ向けかな。

[18: 買い換え検討中]

川沿いのパークホームズは外観とランドスケープに雰囲気があって、歩きながら見上げてる人も多い。
規模とか形状が似てて距離も近く比べられるだけに、パナがどれくらい上手く作れるか気になる。

[20: ご近所さん]

でもだからって安くなるわけじゃないんですよね。むしろ川沿いをうりにしてるわけだから。オーベルみたいにごちゃごちゃして眺望が悪いのとどっちがいいのかって話かも。

[21: 匿名さん]

この近辺環境悪くはないと思うけど夜は暗いし人少ないし女性なんか怖い感じあるかもね。
おまけに通り沿いにラブホもありますしね。

[22: 周辺住民さん]

人通りは少なくないよ。
不動前から目黒からと歩く人多いし、渋谷駅からのバスから降りる人も多い。
周囲にコンビニ多いから深夜でも人はいる。大鳥神社交差点のマルエツも24時間だし。

周辺住人としてエンペラーを気にする人は知ってる限りいない・・・１つくらいあるからって治安が悪くなるわけでもないと思うし。
匂いはましになって以前よりは臭う回数激減してる。

[23: 匿名さん]

オーベルは一種低層だよね。ここはもっと安いのでは。

[24: 匿名さん]

>>23
おーべるって、あの底地貧民街の黄ばんだカレー風味マンションのこと？
ここのタワーから常に色んな意味で見下ろされる運命だね。

[25: 匿名さん]

あ、駅前のブリリアスレへのコメでした。

[26: 匿名さん]

五反田方面から歩いて来ると川沿いは確かに人通り少ないですね。ただ目黒通りや山手通りに出ると人多いですよ。
目黒駅からここ徒歩６分なんですね。特に駅方面は10分はかかるイメージなんですが。

[27: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

イメージガール、誰？

[28: 匿名さん]

坂を考えなければ８０ｍ＝1分で計算してるのかね。
まー、あの急坂は雅叙園・アルコタワー通って行けば抜けられるしね。権之助坂行けばそれほどでもないし。
五反田と不動前駅だとフラットでいけるな。
パナの設備と仕様に期待。

[29: 匿名さん]

ブリリア目黒と競合するから安くせざるを得ないのでは？

[30: 匿名さん]

至近のマンションについ最近まで住んでいた者です。
19さんのおっしゃるとおり、目黒側のにおいは本当に覚悟しておいたほうがいいですよ（川を向いていない側なら大丈夫ですが。あと、冬～春は大丈夫です）。
一方で、ラブホの影響とか、夜道が危ないのではないのかとかは、ご心配無用かと思います。
行人坂は、夏などはすさまじく大変ですが、足腰が鍛えられますし（笑）、権之助坂への迂回でなんとかなります。

[31: 匿名さん]

所詮は、高台に価値ありな目黒にあって底地に位置する地元需要のない外需頼み物件。

売りになるであろう北向き住戸はバルコニーを異型にして間口を東に寄らせているが、
やはり「目黒」ブランドにすがらないと住むには厳しい環境に思う。

間取りやスペックがまだ出ていないので想像だが、
「目黒」だけでOKなゆるい層をターゲットに
かつてのパークホームズに倣って低い仕様、無理な間取りで来るのでは。
外廊下は既に決定。

そもそも、ハザードマップで水害地域にあるゆえ地下階に広大な雨水ピットを造り、
パナの趣味で押し付ける太陽電池や、専有部と共有部の蓄電池ユニットで、
躯体や室内仕様の本質とは別の部分で大きくコスト高になっている。
初期コストは少々の補助金のおかげで見かけは安くなるにしても、
高額な蓄電池は10年で更新する必要があり、その費用は全て管理組合（住民）負担。

[33: 匿名さん]

大雨になると、目黒川は非常に臭くなります。
その理由が目黒区のHPに掲載されています。
人為的な部分もあるのだと知って、私は非常に驚きました。
ここを検討している方は、ご覧になったほうがよいのでは？

[34: 購入検討中さん]

大崎住民ですが目黒川はかなり臭います。下水が流れ込んでいるんですよね。高度成長期は目黒川は工業用水として使われてましたし、人が住むことはあまり想定していなかったはずです。

今は工場はほとんどなくなり、時代も変わったのですが財源問題で水質改善の優先度は低いようです。

[35: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

古地図見ると目黒川は
大河でした。

[37: 匿名さん]

私だったら、60日／365日と見積もりますね。
時期によって集中するのと、多めの雨の後は確実ですね。
この物件から同じく川沿いで50メートルのところに住んでいたので、けっこう正確ではないかと。

[39: 匿名さん]

そして、夏は、エアコンの室外機を通じて臭いが入ってきたりする。
エアコンをつけないと暑さで苦しみ、エアコンをつけると臭さで苦しむ。

[40: 匿名さん]

蚊は出ない？

[41: ご近所さん]

目黒川が嫌なのになぜこの掲示板をみてるのか不思議。散々言われたパークホームズもジオですらも値段かなり上がってます。31の目黒ブランドって言うけど、目黒にそんなブランドない。むしろ、実益。山手線駅まで歩ける低層大型物件としての。

[42: 匿名さん]

本当に「実益」を測れる層は目黒駅界隈の底地（目黒川沿い）は選ばないから、
「ブランド」で買っちゃう層をターゲットにせざるを得ない。
物件広告は明らかに地元無視で広域ターゲット、そして「目黒」の一点張り。

ただ、桜並木や駅徒歩表記だけで価値のない底地を買っちゃった方が、
「ブランドではなく実益で買った」と自ら言い聞かせる態度は理解できる。

そうそう、ここは自然通風頼りの「エコ生活」を売りにしながら、
目黒川の臭気でエアコン生活を強いられるわけで企画が破綻してるかもね。
バルコニー北向き（よく言って北東）は洗濯物の外干しは悲観的、
異型で狭くるしいし、乾燥機必須で他の物件より地球に厳しい。

業者エゴの最新節電設備群とのお付き合いで維持費は無駄に高いし、
パークホームズやジオを超える不人気物件になるかもしれない。
（目黒の底地物件はどれも不人気で新築は長く売れ残るのが掟）

[44: 匿名さん]

目黒川の見た目や臭いのひどさ、住めばわかります。
行人坂のすごさ（だけど慣れると意外といけてしまう）、住めばわかります。
川向の北東では洗濯物が乾かないこともわかります。
目黒川のことを除けば、私はこの辺が好きで、このマンションの建設計画が看板で出たときは「おっ！」と思ったものですが。上記のことをあらかじめわかった上で、値段もそこそこなら、いいんじゃないでしょうか。

[45: 物件比較中さん]

最近まで近くに住んでいました。

川の汚れ（たまに白濁したり謎の物体が浮かびます）で気持ちがへこみ、においで顔をしかめ、
結果的に引っ越しましたが、
住民や歩いている人の層がいいのと、なんだかんだ便利なのは、好きな点でした。

行人坂が歩行者天国になって、目黒川がきれいになれば、坂の下であっても住みたいです。
がしかし、目黒区HPによれば早急な対応はなさそうで残念です。ということで私は見送りです。

売主にはそのあたり（環境的に厳しいという点）も考えてもらい、価格が安くなればいいですね。

[46: 購入検討中さん]

臭いと、
川の向こうのビルから丸見えっていうのがデメリットですね。

[47: ご近所さん]

下目黒は底地の不人気物件、らしいけど、パークホームズやジオが新築価格から2割程度価格が上がってることはどう説明するの？

[48: ご近所さん]

実際目黒に住んでる人って、ブランド感とか全く意識してないと思います。晴れた日には川沿いのランニングが気持ちよくて、商店街があり、山手線駅を使えるというそれなりのメリットがあり価格のバランスがとれているからです。
殊更にブランドとか、十字架なんて言葉を使う人は似合いもしないのにブランド物にすがることに価値を見いだしてる田舎者なんでしょうね。

[49: 匿名さん]

ジオやパークホームズの新築比20%増しの成約事例は？
ついでに、両者の新築時の完売までの販売期間も提示してはいかが？
検討者には多いに参考になることでしょう。

[50: マンション投資家さん]

物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。
すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。