パークナード目黒カレン（旧称：仮称パークナード目黒）
| No.1 |
by 匿名さん 2014-06-28 09:34:40
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７階建てで共同住宅のみみたいですね。
２６年１０月施工、２８年３月竣工？ OGGI至近はいいな。 近くにパークホームズのレジデンスやジオやパークキューブタワーもあるし ここ数年下２はマンション増えましたね。 |
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| No.2 |
目黒川沿いに建つんですね
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| No.3 |
情報いつくらいからでるんだろう。
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| No.4 |
ここは免震ついてるのでしょうか？
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| No.5 |
最後の建物の取り壊し終わったね。そろそろだ。
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| No.6 |
7階建ての予定だったはずですが、どうやら8階建てに変わったようですね。
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| No.7 |
７階建てで建築確認取っているのでは？
本当に８階建てに変更になったのですか？ どなたか情報お持ちの方教えてください。 |
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| No.8 |
>>7
最後に残っていたマンションを壊して四方を4mセットバックして建てることができるようになったので高さ25mまで許可がおりたようです。それで8階建てになりましたよ。 |
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| No.9 |
最寄りのパークホームズと比べるとどれくらいのグレードになるんだろう。
坪単価も気になる。 |
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| No.10 |
８階建てに変更になったのなら、当初総戸数１２１戸も変更になって増えるのですか？
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| No.11 |
目黒カレンになってる。決まったんだー。詳細早く出ないかな。
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| No.12 |
坪330ぐらいいっちゃう？
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| No.13 |
同じく駅6分のオーベル目黒が坪300ぐらいでしたかね。
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| No.14 |
やっとHPがアップされましたね。
楽しみにしています。 |
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| No.15 |
早く間取り見せてね！
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| No.16 |
駅前の開発と時期が重なると、つられて上がったりするんでしょうか？
パークホームズの外観がきれいなので、ここも出来上がったら川沿いきれいになりますね。 |
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| No.17 |
開発に合わせてもあるのかもね。
品川区である目黒駅前再開発もそうだけど、目黒区も下目黒1丁目～2丁目あたり（と目黒1丁目2丁目）は 目黒区街づくり整備計画も今年から動き出してるみたいだし。 外観がさわやかでいいね、向かいのアルコタワーと映えそう。 山手通り沿いにも2か所古ビル壊してマンション建ててるみたいだね・・でも目黒通り沿いはシングルＤＩＮＫＳ向けかな。 |
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| No.18 |
川沿いのパークホームズは外観とランドスケープに雰囲気があって、歩きながら見上げてる人も多い。
規模とか形状が似てて距離も近く比べられるだけに、パナがどれくらい上手く作れるか気になる。 |
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| No.20 |
でもだからって安くなるわけじゃないんですよね。むしろ川沿いをうりにしてるわけだから。オーベルみたいにごちゃごちゃして眺望が悪いのとどっちがいいのかって話かも。
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| No.21 |
この近辺環境悪くはないと思うけど夜は暗いし人少ないし女性なんか怖い感じあるかもね。
おまけに通り沿いにラブホもありますしね。 |
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| No.22 |
人通りは少なくないよ。
不動前から目黒からと歩く人多いし、渋谷駅からのバスから降りる人も多い。 周囲にコンビニ多いから深夜でも人はいる。大鳥神社交差点のマルエツも24時間だし。 周辺住人としてエンペラーを気にする人は知ってる限りいない・・・１つくらいあるからって治安が悪くなるわけでもないと思うし。 匂いはましになって以前よりは臭う回数激減してる。 |
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| No.23 |
オーベルは一種低層だよね。ここはもっと安いのでは。
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| No.24 |
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| No.25 |
あ、駅前のブリリアスレへのコメでした。
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| No.26 |
五反田方面から歩いて来ると川沿いは確かに人通り少ないですね。ただ目黒通りや山手通りに出ると人多いですよ。
目黒駅からここ徒歩６分なんですね。特に駅方面は10分はかかるイメージなんですが。 |
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| No.27 |
イメージガール、誰？
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| No.28 |
坂を考えなければ８０ｍ＝1分で計算してるのかね。
まー、あの急坂は雅叙園・アルコタワー通って行けば抜けられるしね。権之助坂行けばそれほどでもないし。 五反田と不動前駅だとフラットでいけるな。 パナの設備と仕様に期待。 |
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| No.29 |
ブリリア目黒と競合するから安くせざるを得ないのでは？
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| No.30 |
至近のマンションについ最近まで住んでいた者です。
19さんのおっしゃるとおり、目黒側のにおいは本当に覚悟しておいたほうがいいですよ（川を向いていない側なら大丈夫ですが。あと、冬～春は大丈夫です）。 一方で、ラブホの影響とか、夜道が危ないのではないのかとかは、ご心配無用かと思います。 行人坂は、夏などはすさまじく大変ですが、足腰が鍛えられますし（笑）、権之助坂への迂回でなんとかなります。 |
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| No.31 |
所詮は、高台に価値ありな目黒にあって底地に位置する地元需要のない外需頼み物件。
売りになるであろう北向き住戸はバルコニーを異型にして間口を東に寄らせているが、 やはり「目黒」ブランドにすがらないと住むには厳しい環境に思う。 間取りやスペックがまだ出ていないので想像だが、 「目黒」だけでOKなゆるい層をターゲットに かつてのパークホームズに倣って低い仕様、無理な間取りで来るのでは。 外廊下は既に決定。 そもそも、ハザードマップで水害地域にあるゆえ地下階に広大な雨水ピットを造り、 パナの趣味で押し付ける太陽電池や、専有部と共有部の蓄電池ユニットで、 躯体や室内仕様の本質とは別の部分で大きくコスト高になっている。 初期コストは少々の補助金のおかげで見かけは安くなるにしても、 高額な蓄電池は10年で更新する必要があり、その費用は全て管理組合（住民）負担。 |
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| No.33 |
大雨になると、目黒川は非常に臭くなります。
その理由が目黒区のHPに掲載されています。 人為的な部分もあるのだと知って、私は非常に驚きました。 ここを検討している方は、ご覧になったほうがよいのでは？ |
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| No.34 |
大崎住民ですが目黒川はかなり臭います。下水が流れ込んでいるんですよね。高度成長期は目黒川は工業用水として使われてましたし、人が住むことはあまり想定していなかったはずです。
今は工場はほとんどなくなり、時代も変わったのですが財源問題で水質改善の優先度は低いようです。 |
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| No.35 |
古地図見ると目黒川は
大河でした。 |
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| No.37 |
私だったら、60日／365日と見積もりますね。
時期によって集中するのと、多めの雨の後は確実ですね。 この物件から同じく川沿いで50メートルのところに住んでいたので、けっこう正確ではないかと。 |
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| No.39 |
そして、夏は、エアコンの室外機を通じて臭いが入ってきたりする。
エアコンをつけないと暑さで苦しみ、エアコンをつけると臭さで苦しむ。 |
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| No.40 |
蚊は出ない？
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| No.41 |
目黒川が嫌なのになぜこの掲示板をみてるのか不思議。散々言われたパークホームズもジオですらも値段かなり上がってます。31の目黒ブランドって言うけど、目黒にそんなブランドない。むしろ、実益。山手線駅まで歩ける低層大型物件としての。
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| No.42 |
本当に「実益」を測れる層は目黒駅界隈の底地（目黒川沿い）は選ばないから、
「ブランド」で買っちゃう層をターゲットにせざるを得ない。 物件広告は明らかに地元無視で広域ターゲット、そして「目黒」の一点張り。 ただ、桜並木や駅徒歩表記だけで価値のない底地を買っちゃった方が、 「ブランドではなく実益で買った」と自ら言い聞かせる態度は理解できる。 そうそう、ここは自然通風頼りの「エコ生活」を売りにしながら、 目黒川の臭気でエアコン生活を強いられるわけで企画が破綻してるかもね。 バルコニー北向き（よく言って北東）は洗濯物の外干しは悲観的、 異型で狭くるしいし、乾燥機必須で他の物件より地球に厳しい。 業者エゴの最新節電設備群とのお付き合いで維持費は無駄に高いし、 パークホームズやジオを超える不人気物件になるかもしれない。 （目黒の底地物件はどれも不人気で新築は長く売れ残るのが掟） |
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| No.44 |
目黒川の見た目や臭いのひどさ、住めばわかります。
行人坂のすごさ（だけど慣れると意外といけてしまう）、住めばわかります。 川向の北東では洗濯物が乾かないこともわかります。 目黒川のことを除けば、私はこの辺が好きで、このマンションの建設計画が看板で出たときは「おっ！」と思ったものですが。上記のことをあらかじめわかった上で、値段もそこそこなら、いいんじゃないでしょうか。 |
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| No.45 |
最近まで近くに住んでいました。
川の汚れ（たまに白濁したり謎の物体が浮かびます）で気持ちがへこみ、においで顔をしかめ、 結果的に引っ越しましたが、 住民や歩いている人の層がいいのと、なんだかんだ便利なのは、好きな点でした。 行人坂が歩行者天国になって、目黒川がきれいになれば、坂の下であっても住みたいです。 がしかし、目黒区HPによれば早急な対応はなさそうで残念です。ということで私は見送りです。 売主にはそのあたり（環境的に厳しいという点）も考えてもらい、価格が安くなればいいですね。 |
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| No.46 |
臭いと、
川の向こうのビルから丸見えっていうのがデメリットですね。 |
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| No.47 |
下目黒は底地の不人気物件、らしいけど、パークホームズやジオが新築価格から2割程度価格が上がってることはどう説明するの？
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| No.48 |
実際目黒に住んでる人って、ブランド感とか全く意識してないと思います。晴れた日には川沿いのランニングが気持ちよくて、商店街があり、山手線駅を使えるというそれなりのメリットがあり価格のバランスがとれているからです。
殊更にブランドとか、十字架なんて言葉を使う人は似合いもしないのにブランド物にすがることに価値を見いだしてる田舎者なんでしょうね。 |
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| No.49 |
ジオやパークホームズの新築比20%増しの成約事例は？
ついでに、両者の新築時の完売までの販売期間も提示してはいかが？ 検討者には多いに参考になることでしょう。 |
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| No.50 |
物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。
すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。 |
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| No.51 |
４９、ネットで調べればわかりますよ。
震災直後の買い控え時期だったけど、今にして思えば最高の買い時期でした。しかも、今年の目黒の中古上昇率は都内５位以内です。 |
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| No.52 |
教えを乞うってことは、４９は近隣の中古騰落率も調べずに話をしているってこと？
それじゃ、ただの質の悪いネガですよ。 |
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| No.53 |
資産性が相対的に低いと判断されるから、目黒の川向こうはいつも売れ残る。
利便性重視と唱えつつ急坂を経て川越えた実質10分の悪臭漂う底地がそれだと確信できず、郊外のような「バランスだよ結局は」とはならないから、検討者は離れていく。 この界隈の中古が20％上がるなら、パークタワーはそれ以上に上がっている。それが、目黒の現実。 |
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| No.54 |
この界隈のマンションがすべて売れ残り、検討者が離れていく現実などどこにもありません。だとしたら、価格が大暴落していますが、そんなことは起こっていません。それどころか、今年は都内で地価上昇率が５位以内です。
この界隈も上がっていますし、パークタワーも上がっています。ただ価格帯が違うので検討者が違うでしょう。それは、５０さんがおっしゃることに集約されているんだと思います。 |
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| No.55 |
目黒区全体の平均地価上昇率に対し、下目黒アドレスは全地点が下回っているようだけど。下目黒だけなら西多摩郡の平均と同じくらいだから、目黒区の足引っ張ってるわけだ。
まあ、ネットの検索ばかりだと変な物件つかまされるから、ほどほどにね。 |
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| No.56 |
まあ、地価の件は下目黒の現実とかけ離れた「目黒」の指標にすがっているわけで、それは無意識に目黒ブランドを自身が最も必要としていたことの表れですな。
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| No.57 |
指摘するのも馬鹿らしいけど、それは明らかに誤情報です。築10年以内のマンションの上昇率を調べてください。
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| No.58 |
それからそもそも下目黒を一括りにすることが間違っています。重要なのは、駅からの距離。その点でも56が単にブランド志向過多で物件選びをしているのがわかるけど。
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| No.59 |
そこまで必死になるなら、ソースくらい出しなよ。
区の地価を挙げたのもあなた自身だよ？ なんでマンションの、しかも特定レンジの中古価格にすり替えているの？ 買う時も自分にとって都合のいい事実、心地いい情報だけをネットから無意識に取り入れていたんじゃないの？ |
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| No.60 |
それと、パークホームズとジオの騰落率のことはどう説明したんだっけ？？いつも検討者が離れる、って一体なんの事例？？ただのネガはやめて、具体的に答えてください。
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| No.61 |
59のいうことが正しいなら、駅から五分の下目黒2丁目とバスのりの6丁目が同じ条件ってことになるね。やっぱり意味のない話。
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| No.62 |
結局50さんの言うことがわかりやすかったですね。感覚だけで物言う59も何も反論できなかったみたいだし。
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| No.64 |
下目黒アドレスの地価上昇率より至近のマンションの中古事例のが現実に近いデータだろうね。なぜかって、この物件はマンションだから。
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| No.65 |
59、特定レンジも何も区じゃなくて目黒駅ですよ。笑
その程度の情報もないんですね。 |
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| No.66 |
この、「カレン」というのは何故つけたのでしょうね？
以前「イトーピア目白カレン」という伊藤忠のマンションがありましたが、 こちらとはデベが違うし・・・。 目白と目黒で呼応してるとか？？？ |
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| No.67 |
確かにこの物件の検討をする時には、目黒区のデータというより目黒駅のデータを見る方が正確に情勢がわかりますよね！50さんと65さんのお話はとても参考になりました。
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| No.68 |
まあ、ブランドとかこだわりのない「自然体」を振る舞おうとしたけど、何に対しても気になって仕方なく、執着してしまう本性が現れましたな。
一番ネガを誘ってこの地を貶めているのは自身だとそろそろ気付こう。 検討者はご近所さんがネットで調べたネタやネットで調べた成約価格ではなく、ご近所でなければわかり得ない注目すべき点へのアドバイスや、実はこんなダメなとこもあるんだけど、引き換えにこんなステキなとこがあるんだよとか、そういうことを知りたいのだ。 |
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| No.69 |
それで結局、自分が聞かれたことには答えられないままなんですね。
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| No.70 |
６８に聞きたいけど、検討者にとって、あなたの急坂や底地に対する執拗なネガ、下目黒という十字架云々という言葉汚い中傷が本当に有用な情報ですか？
私も検討者の一人だけど、あなたの情報は特に必要だと思いませんし、何の根拠も示さず否定に躍起になるのはあまりに子どもじみています。 |
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| No.71 |
＞６８
一番ネガを誘ってこの地を貶めているのは自身だとそろそろ気付こう。 これって、６８自体が誘われてネガをしてるって意味？「ネガを誘われてるから、自分がネガするのは悪くありません」って言いたいってこと？ よくわからない理論で突っ込みどころ満載。 |
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| No.72 |
68の方に検討者が何を知りたいかって言われるのはなんか違う気がします。自分でわかっているなら注意すべき点のアドバイスをすればいいわけで、「目黒ブランドにすがって」とか「十字架を背負って」とか、なんだからよくわからない誹謗中傷をするのは自分が言ってることに矛盾しているし、やめたらいいと思います。。
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| No.74 |
私も第三者として思うけど、鷹番にマンション買う人ってどんな人？駅から遠いしバス移動の不便な場所だしダイエーは激混みだし、鷹番が本物とか言われても恥ずかしい…ってな具合に、何がいいかは人によってそれぞれでしょう。
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| No.76 |
そうだよね、鷹番って渋谷から東横線にのれば５駅くらいでたどりつけるとっても便利な場所だもんね！！！すごく本物！
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| No.78 |
人それぞれですねー。まぁ、物件選ぶにあたり、鷹番の本物とかいう人にどう見られても関係ないですけど。
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| No.79 |
メンチ切る、って死語じゃない？
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| No.80 |
物件選びってそもそもそういうものでしょ。皆が鷹番がいいと思うなら全員が鷹番に住むでしょ。別に特別値段が高いわけじゃないし。別の意見の人がいるから、下目黒にも五反田にも大崎にも住む人がいるんです。
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| No.82 |
まぁ、そこらへんにしたら？他人のこと最下層とか言ってるとお里が知れますよ。
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| No.83 |
名前にすがって他人を見下し、汚い言葉で罵るのが、「鷹番の本物」の方々なのかしら。
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| No.84 |
しかしまあ、ジオの時期に購入決断出来ていれば得したことは間違いないですよね。外観とか関係なく。
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| No.85 |
ジオって代官山の物件でも仕様は高くないですよね。すぐ完売してましたけど。
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| No.87 |
50で駅からの距離で資産性を図る書き込みがあるけど、持ち家は高台を選ぶのが基本。
高台の中で、じゃあ駅からの距離とのバランスをどうとろうかと悩むのはあり。 ただ、目黒駅は駅が最も標高が高く、低地との差は30mもある。 距離だけで地位（じぐらい）無視で低地を検討に加えるのは賃貸選びの思考。 しかも、下目黒二丁目の目黒川沿いは、谷底低地（こくていていち）。 いわゆる軟弱地盤。東京の果ての湾岸並のダメ地盤。 だから外需頼り。高台側にいくらでも強固な地盤があるこの地で、 あえて最低の立地を選び居を構える理由は、目黒ブランド以外に何があるのだ。 |
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| No.88 |
パークホームズやジオが高く売れたとか、ブランドどうだとか議論するのもいいのですが、ほんと、ここは目黒川の臭いや見た目がひどいんですよ。
あと、川に向いた側の低層は、車の音や人の声が結構するはずですよ。 すぐそばに最近まで住んでいたのと、取り壊し中からここに注目をしていた者として、検討者の方に親切心で書き込んでいたつもりなのですが、単なるネガと受け取られてしまうのかもですね。 近くに住んでいた者ならではの情報が本当は結構あるのですがね。良いこともそうでないことも。 |
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| No.89 |
ジオが売れ残ったといっても、市況が全く違いますからね。今仮に同じ値段で出たら即完売でしょう。
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| No.90 |
高台はプラス要素にはなりますが、マンションの場合低い場所が必ずしも安いかというとそうでもありません。戸建と違って基礎工事で地盤確保しますし、資産性はやはり8割以上が駅からの距離で決まります。これは私の意見でもあり、基礎的な知識です。例えば溜池山王や五反田駅のマンションが安いかといえば全くそんなことはありません。いわんや豊洲や臨海部もそうです。駅が違い下目黒のマンションも空室はほぼ出ていませんので、資産性という観点からはあまりアンチ低地に偏る必要はないと思います。
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| No.91 |
親切心で書き込んで下さるなら、
鷹番の本物がどうとか、メンチ切るとか、十字架がどうとか言うのやめたらどうですか。汚い言葉使ったら単なるネガと言われても仕方ないでしょ。 |
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| No.92 |
５０さんのこれがとっての参考になるから再引用させていただきます。
＞＞５０ 物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。 すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。 |
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| No.93 |
マンション投資家さん、
ぜひ、この物件を自己居住用に買ってください。 |
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| No.94 |
そういう93は検討してるからここにへばりついてるの？
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| No.95 |
マンション投資家さんの話は押さえておくべき基本的なポイントで、これを踏まえた上で価格をみて高いか安いかを判断するってことでしょ。ネガを言わない人にそれなら買えって、稚拙なこというのいい加減やめませんかー。
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| No.96 |
価格次第ですもんね。
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| No.97 |
91さんへ。
88ですが、私は鷹番がどうのこうのとか書いている方とは別人です。 |
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| No.98 |
昼夜問わず見境なく発狂してるんだから、いちいち指摘しないであたたかく見守りましょう。
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| No.101 |
ネガは別にあっていいと思う。でも、ネガに反論する人にいちいち噛み付くってことは、自分の意見を認めてほしいってことなんでしょ？
他人に認めてほしいなら、稚拙な差別発言はいい加減やめたら？他人のこと発狂してるとか、よほど自分に跳ね返る言葉だと思うけど。子供じゃないんだからさ。 |
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| No.103 |
経験ありますが、行き過ぎたネガはもともと根も葉もない言い掛かりですから、理路整然反論されると暴言吐くぐらいしかできないんですよ。あまり気にせずほっといたらいいと思います。
この物件の価格帯はどのくらいですか？ |
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| No.104 |
下目黒価格です。
中目黒方面の焼却炉に聞けばわかります。 |
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| No.108 |
結局この程度の質の悪いネガしかできなくて自分で悲しくならないものですかね。
しかし、調べたけど、ジオとかパークホームズは現に上がってますね。いい時期だったということなんでしょう。 |
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| No.109 |
物件価格を聞いたら「下目黒価格」と答えられ驚きました。笑
確かに鷹番の話はここではどうでもいいですね。鷹番の掲示板じゃないですから。 |
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| No.110 |
「鷹番」の方は、論理的に反論できずに悔しくて暴言はいてるだけでしょうからあまり気にしなくていいと思いますよ。
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| No.112 |
ジオってこんな人がたくさん入居してるマンションなんですね。生まれも育ちも関東なので耳馴染みがないデベロッパーでしたが、勉強になりました。
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| No.114 |
>>113
ここ、そんな安いの？ |
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| No.115 |
安く出てくる可能性は高いよ。立地が立地だし。
周辺見れば分かるように、一流デベはまず手がけないエリア。 パナや阪急のような三流デベが用地をうっかり取得してしまい、 販売ではふんわりした目黒イメージの一点突破で、 現場を住不や伊藤忠に丸投げして（当然彼らのやる気はいまいち）、 価格訴求のために仕様を落として一次へ押し付けるのがパターン。 おいおい三井のアレがあるじゃないかと言われそうだが、 アレはモリモト破綻時の施工直前案件を三井が救済し、 庶民ブランド（三井最低グレード）で安く分譲したわけで。 |
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| No.116 |
ネガもご近所も一般論好きなマンション投資家も、
いろいろな立場でいろいろな意見があると思うけど、、、 この下目黒二丁目の物件は、立地に仮に納得できたとしても、 関西地盤の（そこでも二流の）デベが片手間に東京で手がけ、 丸投げ販売代理も二軍どころか三軍を投入して現場を担っていて、 売ったあとがモヤモヤしているのをどう腹落ちさせるかかもよ。 過去、三井も財閥価格ではなく思い切った安値で出したのに苦戦し、 阪急に至っては入居開始後もやる気ないのか延々と販売を続けていた。 ま、自社/系列が仕入れた土地でも企画でもないのに力入れるわけないわな。 同時期の目黒川向こう二流、三流デベも、本当にかわいそうだった。 マンション投資家の言う「駅徒歩に応じた価格での納得感」は大切だけど、 立地の難を覆して売れる営業力がまるでない物件を契約するのは、 「不人気」のレッテルを貼られて売れ残るリスクに対する納得も必要。 |
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| No.117 |
まず情報に偏りがあるので私の視点で修正しますが、匿名さんの言う一流デベロッパーとはどこなのでしょうか。何をもって一流で三流か。会社のネームバリユーだけで区別しても最近では資産性の観点からは意味があるとはいえません。小さな会社の物件は資産性がないかといえば全くそうは言えないのです。マンションの資産性を図るうえで重要なのはやはり立地、つまり駅からの距離です。ちなみに駅徒歩圏内の下目黒には三井が複数分譲していますし、パークホームズは南麻布や大井町、大崎等にも分譲される人気物件ですので特命さんの極端な指摘には偏りがあると思います。ちなみに至近のパークホームズはやはり１割以上物件価格が上昇しているようです。
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| No.118 |
純粋に不思議なんだけど、匿名さんはなんでこの掲示板にいるの？
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| No.119 |
あと一つ指摘しておきたいのは、１１２～１１６って
過去に 「下目黒という重い十字架」「鷹番の本物」「下目黒が鷹番にメンチ切る」「目黒区の最下層」 という、と～っても痛い発言を繰り返してた人物ですからね～。あぁ、恥ずかしい。 |
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| No.120 |
南麻布のパークホームズは、
高台ではなく薄暗い準工エリア、 しかも定借で坪単価280万とかだったね。 |
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| No.121 |
匿名さんのお話には、市況の要素が全く反映されていませんよね。市況を除外して、過去の話をしても全く意味がないと思うのですが。
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| No.122 |
この掲示板に張り付いて日に何度も暴言はき続ける匿名さんって、結局この物件がほしいんでしょうね。倍率下げるために一生懸命頑張ってらっしゃるんでしょう。
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| No.123 |
確かにすごい発言録ですね。笑
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| No.124 |
１１６さんのようなご意見は、一般の方によく起こりがちな思考のパターンです。
研究熱心になるあまり起きてしまうこの現象。ずばり 「木を見て森をみず」 ということ。過去に起きた事例のごくごく断片や極端な事例を組み合わせて推論し仮説を立ててしまう。しかし、ご本人はそれが仮説であることも認識せず、不動産のすべてに当てはまる定理のように断言してしまう。 確かに、不動産において最悪を想定することは重要です。しかし、それはセオリーではありません。資産性をはかる上で最も重要なセオリーはやはり立地、すなわち「駅からの距離」です。細部を極端な見方でとらえてみても、資産価値の大枠をとらえることはできません。仮に極端でなくとも、１１６さんの言うデベロッパーや販売の問題等は資産性の１割の部分の中の話です。これが「木を見て森を見ず」ということです。 |
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| No.125 |
うむ．「理系っぽい」文章で客観的事実に準じて「文系っぽい」文章を「添削」するのは楽でしょう．おっと，句読点が何かおかしいぞ．
「文系」が、親の世代や年長の経験者から直接話をきいて、立地（高台かどうか、直接基礎サイコー）やデベのブランド（財閥と野村以外は当然却下）、その他の「定量化できないイメージ」に重きを置いたりこだわりを持つのは、最新の情勢とはいえないね。彼らの古臭い意見や雑音など一蹴し、「理系」っぽく利便性を定量化し、住宅で重視される各要素はリスク評価で懸念あれど対策があればよしとし、価格変動モデルを組んで分析を重ね、中でも駅徒歩などにしぼり「資産性」を突き詰めるのが、未来を見据えた科学的な、2010年代の分譲区分のスマートな選び方なのかもしれない。 モデル化できない項目は「それは住宅選びでは不要だ」となる。例外がひとつでもあれば、それらをひとまとめにして表すことを躊躇する（まず、自分自身が定義のゆるさを許さない）。こういった、「それ」とか曖昧な語句を使うことも嫌い。それが理系っぽい住宅選び（また使う）。んで、○×評価で一等賞を決めたがる連中が群がったのが、土地勘なき外需で埋め尽くされた湾岸の街かな。「マンションパビリオン」で流される外人モデルのイメージビデオを鼻で笑いながら見て、Excelで怪しげなグラフや比較表づくりに血眼になってたんだよね。 |
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| No.126 |
マンション好きの間では「パークホームズは、まあ、三井の最低グレードだよね。郊外ばかりだし」という評価があっても、南麻布などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。城南や都心で高台立地を持ち上げる評価があれば、溜池山王などわずかな例外を見つけてきて提示したくなる。「～が多く存在する」って正しく書かないと、突っ込み入れたくなるよね。だって理系だもん。分譲区分選びでは、別にふたつみっつしかない例外の有無の存在を把握したいのではなく、全体をとらえるべく「基本」をどう理解するかなんだけど、「ネガの主観や古い慣習などくそくらえ。最近の客観的事実に基づいている自分のコメントは正しい」に立脚した物言いに終始するんだよね。
デベが一流かどうかが資産性に影響を与える可能性は？ そんなの分からんよね。分からんけどさ、、、年間で50億円とか100億円の規模、細かくは2011年から全国で5物件226戸、都内に限っては1件16戸しか供給（竣工基準）していない「片手間」デベの物件欲しい？ 実家のアパートはパナホームで建てたけど、100戸以上のマンションだよ。大丈夫かよ。いや、本当に資産性に影響がないのか、私はとても心配だよ。だって文系だもん。 あとさ、下目黒の目黒川の川向うでも、パークタワーとは同列じゃないにせよ駅徒歩が6分なら花房山と資産性は同じなのか、私はとても心配だよ。やっぱり臭いよ。坂、すげーよ。しかもラブホ目印に歩くんだよ。だから目黒川の川向こうって、新築区分の分譲時に例外なく苦戦してるんだよ。下目黒二丁目の地価って目黒区の中で最低だよ。2012年から10%や20%上がっているのは結構だけど、同じ時期のドル円は40%上がっているし、不動産仲間なら東証リート指数は100%超上がっているよね。ああ、比較対象として適切とは言えないか。他の地域調べるの面倒なんだ。だって文系だもん。 |
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| No.129 |
忘れないように指摘しますけど（上記の方の引用ですけど）、「匿名さん」は過去に
「下目黒という重い十字架」「鷹番の本物」「下目黒が鷹番にメンチ切る」「目黒区の最下層」 という、と～っても痛い発言を繰り返してた人物ですよ～。こういうこと言う人に説得力あるのかしら～。 |
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| No.130 |
匿名さんも時間をかけて頑張って執筆して下さったかもしれないけど、私はやっぱりマンション投資家さんのお話のが正しいと思います。これはあくまでも私の意見ですから、別に否定に躍起にならなくても大丈夫ですよ。
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| No.132 |
ここはやっぱり再引用でしょうね～。匿名さんの変な投稿に比べて、５０さんの抜群の説得力。
＞＞５０ 物件の価値という視点でみれば、地元であろうと外需であろうと関係ありません。マンションの資産性は８割が立地、つまり駅からの近さ、で決まります。（中には、９割以上という専門家もいるほど）残りが仕様や周辺環境など。つまり、目黒川がどうとか、ホテル至近などの要素は１～２割の要素ということです。 すなわち、駅６分に見合う価格かどうか、それに対する需要がどの程度かということです。駅前のタワープロジェクトはおそらく高い資産性があります。しかし、仮にこの物件が坪３００万円台だとして、駅前のタワープロジェクトが坪６００万とすると、「３分余計に歩けば（仮に行人坂だとしても）坪３００万程度うかせることができる」わけです。要は、どの物件にも言えることは、この価格差に納得できるかどうかということです。言葉汚いネガティブキャンペーンを参考にしても、資産性という観点から意味がありません。以上の点を踏まえて、価格に納得できるかが大切です。 |
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| No.133 |
新宿の方にもパークナードができたと思うのですが、そちらの状況ってどうだったのでしょうか？
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| No.134 |
新宿って確か結構高めででたんじゃないですかね。パークナードは外観とかやっぱり好き好きあるとは思います。
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| No.135 |
ここで坪350万くらいでしょうかねぇ？いつごろ価格が出るのでしょう。
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| No.136 |
＠400くらいでしょ。
今年夏販売のオープンハウスの花房山が＠400超（地上階）。花房山の最悪立地で。 目黒は物件少ないよ。ここは2015年価格で高値と予想。 |
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| No.137 |
すごいネガキャン。今住んでるけど住みやすいエリアだと思うけどな。
目黒は使えるし、五反田までフラットで行けるし、不動前駅も使える。 24時間のマルエツ、不動前のオーゼキ（東急ストアとマルエツも）良いもの好きならプレッセにガーデン、アトレも一応そろってるし、旧Ｂ館もそのうちリニューアルオープンするだろうし。 目黒通りはバス便も多いし、渋谷～大井町便（中目黒経由）もあるし。 駅近だけど下町風なのも気に入ってるんだけど。 目黒不動尊の縁日に大鳥神社の酉の市、目黒雅叙園では百段階段のイベントも好きだ。 林試の森公園もあるし、ＴＯＣの赤ちゃん本舗とユニクロはファミリーには助かる。区民センターも近いし。 武蔵小山もそれほど遠くない。歩いていける。 目黒新橋とかむろ坂のところと、近距離に2つ交番あって精神的に安心。目黒警察署も近いし。 ってポジキャンだけど自分が3年住んで感じたところ。個人的な意見なので同じに感じない人がいても当然だと思うけど。 ネガティブをいうなら、海抜が低い・山手通り目黒通りが近い・行人坂が急、くらい？ |
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| No.138 |
こちらの物件の一番の魅力はやはり交通の便でしょうね。目黒駅も
どんどん変わって綺麗になりましたよね。昔はちょっと古い駅ビル 位しかなかったのに。２４時間営業のスーパーが近いのも、閉店や開店時間を 気にしなくてすむので魅力ですね。安さだったらやはり不動前の オオゼキかな。野菜なんかはすごい安いです。五反田のＴＯＣはよく ファミリーセールなんかが行なわれていますね。 |
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| No.139 |
早く間取り見せてね!
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| No.140 |
でもネガの匿名さん、あきらめていなくなりましたね。
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| No.141 |
近所に住んでいた者としては、もし西向きをデメリットとして考えないようであれば、そちらをおすすめします。山手通りの音はここまでこないし、意外と静かですよ。
東向きは目の前に大きなアルコタワーがそびえていますし、川のにおい、人の声や車の音が結構すると思います。 もちろん、人それぞれの好きずきや意図があると思いますので、単なるご参考意見ですが。 ブランド力がある地域とはまったく思いませんが、他の方もおっしゃるとおり、目黒駅、不動前駅、バス、五反田駅（川沿いを行くと意外と歩けたりします）等で便利ですし、買い物にも困りません。下町っぽい雰囲気もあり、私はこの地域は好きでした。 |
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| No.142 |
パナホームがここを建てるのは、以前パナソニックソリューションズだっけかのオフィスビルだったからじゃないの？
ここが２流３流デベしか選ばない、のではないと思うけど。 買い物は便利だよね、まいばすけっととセブンとインドカレーテイクアウトと、ＯＧＧＩが至近なのはいいな。 ジョギングもするから川沿い（中目黒と違いここ近辺～田道付近までは川沿いは歩道のみ）は気にならない。 ネガ要素も踏まえて買えばいいんだからほっとけ。 早くもっと間取りと値段でないかな・・３ＬＤＫの間取りは１つでてるね。@yahoo不動産 |
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| No.143 |
目黒川沿いの桜は本当綺麗ですよね。一年のたった数日だけど
お家からこの桜を眺める事ができるなんてすごく贅沢ですよね。 最初どこら辺なんだろうと思っていたのですが、Oggiの近く なんですね！ケーキはもちろんの事、アイスがすごく美味しいです！ 特にチョコレート。すごく濃厚です。夏は時間帯によっては 結構このアイス目的で並んでいたりします。 |
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| No.144 |
生まれが近くなのもあって目黒駅近に中古買って住んでいるけど、
人それぞれだとしてもそんな満足できたり自画自賛するような場所？ ざっと見ると、田舎者が牙むき出したり、 きゃっきゃ喜んでいるようで恥ずかしい。 何々駅まで歩ける自慢と買い物と食べ物と川沿いジョギング？ Facebookに食事や子供の写真ばかりアップ、 背伸びのリア充自慢でうんざりされるタイプ？ |
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| No.145 |
特に鬱陶しいのはグルメの話な。近くによい店あったから買うのかと
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| No.146 |
ここはポジもネガも、なんかムキになっている感じなのがよくわからんです。
144さんの最初の2行にとても共感します。 |
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| No.147 |
グルメ情報はマンションの価値と無縁だし、
複数の駅が使えるのはどの駅にも近くない＝不便な立地ってことだしね。 今から買うにしても目黒駅近の中古がいいよ。 築浅はいいのがないから、築古かな。 もちろん、基本は山手線の内側。上大崎。 外側で下目黒の急坂側って風俗＋パチンコ＋ラブホで、 下町っぽいのではなく品位ゼロ。 OGGIが唯一の心のよりどころって買うにはどうなのよ？ 都会的な猥雑さに憧れる地方出の田舎者にはお薦め。 それでも、賃貸住まい2年もすれば十分でしょ。 |
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| No.148 |
収納が少し少ない気がします。
広めのウォークインクローゼットがないと収納が足りないですね この立地だと価格が高そうですね。どのくらいの金額になるのか気になります |
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| No.149 |
目黒川にこんなに近くて大丈夫でしょうか？
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| No.150 |
水害が予想されるから専用に雨水貯留槽を作っているね。
どんな無駄金だ。。。 災害地域だけど対策したから大丈夫です。 あ、対策に金かかったから安くできませんでした、と。 貯留槽の維持費も購入者の修積に上乗せだしなー。 |
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| No.151 |
水害より臭いの心配が必要
臭い日に洗濯物を干したらどうなるのか、体験談求む |
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| No.152 |
臭い目黒川側は、細くて狭くて三角形のバルコニーなので、外に洗濯物は干せないのでは？
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| No.153 |
一般的に言って、川沿いの物件は水害及び臭いの問題はありますので、こういうことが気になる人は無理でしょう。
又、同じ目黒でも目黒川沿いのエリアと、山手線内の目黒エリアでは全く違います。 |
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| No.154 |
狭い犬小屋ばかりだね。
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| No.155 |
目黒川の水害は、まあ、そんなに心配しなくてもいいでしょう。
臭いは、ほんと、ひどいですよ。 臭わない時期もありますけど。 あと、きっとネガを煽っているように思われてしまうのでしょうが、 この物件が建つあたりは特に臭うのです。別に、信じてくれなくてもいいですが、毎日2往復ぐらいはこの辺を歩いていたものですから。 洗濯物は、まあ期待しないほうがいいでしょう。 山手通りのせいなのかなんなのかわかりませんが、バルコニーは黒いススのようなものがつもるはずです。 サクラの時期は確かにキレイです。でも、うるさいですよ。 こういう事実もわかった上で買うならよいと思うので親切心で書いているだけですから、気に障る方は、ほんと、スルーしてくださいませ。 |
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| No.156 |
良い点も悪い点も知ることができるのは良いことだと思います。
住んでから知るのと検討段階で知っていて妥協するのとでは大違いですから。 人によっても気になる人と気にならない人といるでしょうから、 ある程度情報を得たら自分で確かめに行けば良いですしね。 現地を良く知る方々のご意見はとても参考になると思いますよ。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
この距離だと100日/365日くらいは臭う
室内には全換気口閉めとけば臭いは来ない 扉の近くに換気口付いてるかがポイント 川と反対側でも臭いは来るけどさ、開閉しやすくなる気遣いが出来てれば 少しだけ検討に値する |
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| No.159 |
158さんに同意。
臭いって東京ならどこでもあります。排ガス、スモッグ、焼肉屋。気になるなら蓼科でも住むしかないでしょう。 それよりも目黒川に沿ってファッションやアート業界の人々御用達のショップスたくさんあるようで楽しみでしょうか。 |
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| No.160 |
HPに載ってる間取りだと、そんなもん無さそうだけどな
こういうのは一貫性あるもんだから、1個無いなら全部無いと考えられる |
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| No.161 |
>１５３ 山手線内の目黒エリアで駅近は高くて買えないから、下目黒の川沿いを検討しているのですよ。
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| No.162 |
経過報告お願いします。
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| No.163 |
女性がホームページに使われていて、おひとりさまでもマンション購入できそうな気がします。
2LDK+WIC+SIC+NのDタイプは1人でも住めるかな？と思いました。洋室1か2を寝室にして、どちらかを趣味部屋に。シューズインクロゼットは折り畳み自転車も置けるかな？納戸も物入れもついているし、買いたいなと思わせる部屋です。 目黒川の桜も有名ですよね。住みやすそうです。 |
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| No.164 |
スレの流れが滞ると、必ず沸くんだけど部屋の使い方アドバイスする人。
性別不問で金があれば買える、無ければ買えないのは当たり前だし、そこまで稼げる人間が アドバイスを受ける程アホだと思ったのかと問いたい。 |
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| No.165 |
まあ、察しましょう。ふわふわした公式ブログが始まり、結婚相手の代わりに自分の根城がほしい30～40代独身女性も主なターゲットにしていることが明確になりました。
昔なら少し前に言われた「＊＊＊」は一定年齢が経過した時点で親族によって田舎に強制的に引き戻され結婚相手を引き合わされたりしたものだが、最近はマンション1棟まるごとこういう人たちが買うところもあるほど“顧客層”として厚くなってきた。山手線内側の都心マンションが飛ぶように売れる「都心回帰」現象の原動力である。だが「これらの人々（とその需要）は、10年後もある（orさらに強まっている）と思うか？」と問われれば、「分からない」としか答えようがない。何しろ、バブル崩壊で地価が下がると同時に、含み益重視からキャッシュフロー重視へと経営の舵を大きく切った日本企業の保有地放出が相次ぐという環境要因が2つ重なったところに現れた、これまでに類のない人生の価値観を持つ人々だからだ。 彼女らが一時的に都心のマンションの需要を増やし、価格をつり上げてプチバブルを演出しつつも時代のあだ花で終わるのか、それともこういう社会構造がますます強まるのか、予測は不可能だ。彼女ら自身も、自分がマンションを買って10年後にどうなっているか、正直なところ分からないだろう。ただ、現状に対する漠とした不安と、万が一のときにも生活の支えとなる資産を持っておきたいという気持ちが、デベ曰く“資産価値のある”都心マンションの購入に彼女らを走らせるのである。 個人的な（そして不吉な）直観を言っておくと、こうした投資は一部を除き「失敗」に終わるのではないかという気がしてならない。あくまで直観なので明確な根拠はないけれども、本質的に「しっかりした計画があれば買わなくてもいいもの」を買っているという点で、需要（つまり価格）が実態以上にかさ上げされているように見えるからだ。かさ上げの実態が見えた時点でバブルは必ず弾ける。 ※ここは都心エリアではないし山手線の外側ですが |
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| No.166 |
目黒川の臭いはいかんともしがたい
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| No.167 |
山手線の主要駅までバス便が豊富ですね～便利っぽい。
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| No.168 |
論点は臭い。バス便とかは最後に悩む部分
マンション自体が巨大消臭機でも無い限り相当臭う。 外に干さない 全換気口閉める これで解決するけど、先日長期金利は更に下がるという報道もあり更なる住宅金利の下落が起こる。 となるとここも早いうちに売れてしまうかもな |
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| No.169 |
昔の目黒だったらちょっと考えてしまっていたけど、今はアトレなども
あったり活用できそうなお店が増えて駅に魅力を感じます。 恵比寿までも徒歩圏内なのですね。でもゆっくり歩くと３０分弱位は かかってしまうかな。恵比寿の三越の地下はすごくみやすくて 商品もいいので毎日とはいかないけど時々利用したいな。 恵比寿には、前に赤坂にあった有名なローストビーフのロウリーズが 移転してきたんですよね。そういったお店も徒歩で行かれるのか。 |
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| No.170 |
リビオ目黒ザプレイスか
川から少し離れてて臭いもなさそう。リビオ系は仕様は少し劣るが手ごろな価格。 駅前のブリリアより安いだろうし、そっちに流れるだろうな |
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| No.171 |
>>170
最近リビオも手頃じゃないよ。リビオ新宿とか高いよ。 |
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| No.172 |
全不動産値上がってるんだから連動して上がるに決まってますが。
特に人気の立地ならね。相対的な話でしょ。 仕様が低いとは言ってもディスポーザない、風呂が少し狭いくらいのもんだが |
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| No.173 |
>>172
いや相対的にもリビオは上がってる。まあ昔が手頃過ぎたんだけどね |
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| No.174 |
おいおい、近くの川沿いマンション住んでるが、
目黒川の臭いなんて、そんなにしねぇーぞ。 嘘だと思うなら歩いてみろ。 |
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| No.175 |
たしかに。する日は少ない。したら強烈。
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| No.176 |
情報公開が遅過ぎます。
パナは御苑でコケタカラ慎重になってるのかな･････ |
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| No.177 |
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| No.178 |
梅雨時は川から30m離れてても臭うのに、側歩いて臭わない訳が無い
臭いは確実にある。だが頻度は年の半分もない。それを我慢できると思えばGO |
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| No.179 |
間取りが非公開なんですね…悔しいです！
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| No.180 |
178さんの情報、正しいです。
ただし、季節によって集中したり、急に川が増水するときは確実です。 |
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| No.181 |
>>180
梅雨時と夏の夕立と台風の季節は臭いますね |
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| No.182 |
近所住民で、朝、目黒川をランニングしてます。
目黒川の匂いは確かに気になりますよ。特に雨の次の日や夏場は最悪です。 本当に臭い時はランニングコースを変更するくらいです。 ヘドロがたまった腐ったような匂いです。 ここの土地は、かの有名なラブホに近い印象です。 雅叙園側は景観がのぞめないですよね。 |
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| No.183 |
ラブホ近いとなるとダメかな
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| No.184 |
目黒川のにおい・・・そんなに言うほど頻繁？
夏は冬よりにおうことが多いけど、そこまで多くはないと感じた。 以前中目黒に住んでたけど、あっちのが水面近いし川も狭いしで強烈だった印象。 桜の時期には雅叙園前の太鼓橋まで屋形船？が来ますよー。それほど悪くない。 ここの近くにSAVOY系のナポリピザ屋ができましたね。まちづくりに期待してますよ。 町内会入ってますが、みんないい人たちです。 歴史がある地域でさんま祭りから大鳥神社例大祭、目黒不動尊縁日、林試の森も自然沢山でいいところです。 区民センターも近いし、ファミリー向けには住みやすいと思いますよー。 |
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| No.185 |
すぐ近くに住んでるけど、滅多に臭わないよ～
よほど、街を歩いている時の排水溝からの臭いの方がきついか。。。 臭う排水溝は毎日24時間臭うので、川の臭うとは臭いの質が違いますよね。 |
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| No.186 |
住んでる人間が臭うと言っているのだよ。
余り臭わないと言ってる奴は単に臭いに鼻が慣れただけの事で湿気の多い日は常時臭いがある。 そう言った事に考え及ばない人間の話をまるで信用できない |
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| No.187 |
業者でしょ？臭いマンションだと売れないから必死に火消し。
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| No.188 |
別に意地になってまで書くことではないかもしれませんが、臭いは本当ですよ。
ここからすぐのところのマンションの、川向の部屋に1年以上住んでいたのだから間違いなし。 臭いがするという他の方のコメントも、まさに的確な表現ばかりです。 暮らしやすいというのは同感ですし、ラブホテルも慣れれば別に気になるものではありません。 オッジはどうせすぐに行かなくなると思いますよ。 他にもここ特有のネガ要素はありますが、煽りたいわけではないので書きません。 臭いにはかなり悩まされたので、「大げさだ」みたいに言われるとつい・・・。 |
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| No.190 |
近くのパークホームズの中古物件が億超えで売りに出されてた。
現地見に行ったけど冬だとさみしいな、桜の時期にきたきりだから。 川が開けてるから日照は問題なさそう。コンビニとまいばすけっとは近いし確かに使える。 帰りは雅叙園見に行って巡回バスに乗って駅まで行った、いいな、これ。 |
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| No.191 |
＞１７２
いまどきディスポーザがないなんて、無理・・・ |
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| No.192 |
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| No.193 |
目黒駅徒歩5分で庶民の町とはね・・・どこの都心の高級住宅街にお住まいか。
もともと高級住宅エリアじゃないしね、求めるものが違う。 恵比寿ガーデンプレイス、恵比寿、代官山、中目黒、五反田、武蔵小山、白金台は徒歩30分以内で行けるかな。 品川もいけそうかな。 緊急時に職場から徒歩で帰れるのは自分的には重視している。バス通勤で駅までは論外。 電車止まってもなんとかなるしね。 |
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| No.194 |
>>189
誰でも知ってる。 |
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| No.195 |
毒女がメインターゲットか …。
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| No.196 |
ディスポーザが無いと言うのはもう決まっているのですか？
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| No.197 |
事前案内会に行きましたが、高いですね…
立地の割には相当強気な価格設定に思えましたが、このくらいはする時代なんですね、今は。 これでも売れちゃうんだろうなー。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
三井のパークホームズは分譲時へーベー100万くらいでしたかね？
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| No.200 |
ブランド力は三井よりも明らかに落ちるし、ディスポーザーすら無い低仕様でしょ。パークホームズよりも高くする要素ってどこ？
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