レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その２

[匿名さん]

その１がなぜか閉鎖されているので立て直してみました。
MR事前説明会行きましたが、坪単価200万オーバーは驚嘆に値します。本当にこの値段で売るのでしょうか。マンションのクオリティは普通だと思いますが、間取りがつまらない。99タイプ131バリエーションとありますが、細かな設計の違いを無理やりバリエーションに数えたという感じ。足立区で、西新井で、南側に１４階建てのマンション（賃貸）が既に建設されていて80㎡中層階6000万円。

所在地：東京都足立区西新井栄町1-369-52(地番)
交通：東武伊勢崎線(日比谷線・半蔵門線乗入)「西新井」駅 徒歩4分
　　　日比谷線・千代田線「北千住」駅 東武バス北03系統「西新井大師」行約25分、「西新井駅」バス停下車徒歩4分

[501: 東武沿線住民]

５００さん
　デベではないですよ。もう東武線沿線に住んで１２年のリーマンです。素直な気持ちを書いたまでですよ。

[502: 匿名はん]

常識的なコメントを見つけてはデベだっ！って騒いだり、
この経済状況下でまだ値下げを夢見ていたり、
（理由や根拠があって価格が適正でないってコメントならいいんですが
なんの根拠もなく高い高いっ値下げろって…）
本当にレベル低すぎ。
買えない妄想家は少し静かにしていて下さい。

[503: 匿名さん]

>>502

価格が高すぎて買えないのに、さらに気分を悪くする書き込みだな
少しは弱者をいたわる気持ちを持ってもらいたい

[504: 東武沿線住民]

　理由や根拠のある書き込みは良いですが、ただ単にネガティブな意見を書くのはどうかな？掲示板を荒らすつもりで書いていなければ良いのですが、もし荒らす気持ちを自覚して書くのは良いことではありません。

[505: 購入検討中さん]

弱者をいたわる場所ではないのでは？
希望に合う物件を選択すればいいだけでしょう。

[506: 匿名さん]

>>502
根拠はあるでしょう。
１．土地の入札で、デベが高値掴みしたでしょ。
２．宣伝広告費にお金かけすぎです。外人大物俳優に「ニシアライ」なんて言わせてる。
３．豪華なＭＲ。
４．販売会社が超大手高級不動産会社である。人件費が高いでしょ。
５．それに反して、安っぽいダイレクトメール。
６．オプション無料にするなら、最初から安くできるはず。
７．アンケートを無視した、価格付け。個人情報だけ仕入れて、買えない価格で売り渋り。
余りにもありすぎて書けない。

[507: 匿名さん]

１は入札額を知っているのですか？
２は宣伝広告費を知っているのですか？
３は他のマンションも同様ですよ。
４は人件費は関係なく、受託販売費がいくらか知っているのですか？
５は、価格と関係ありますか？
６は、オプション数十万円単位ですよ。
７は、アンケート結果を知っているのですか？
　根拠があるのなら、数値的な結果等、論理を示さないと
いけません。

[508: 匿名はん]

１土壌汚染の土地だし高値掴みじゃないのでは？（あくまで仮定ですが）
２>>507さんに同意。宣伝広告費比率内でつくってるでしょう。
３>>507さんに同意。
４これだけの販売戸で無名のビミョーなどころに販売任せるでしょうか？それはそれで嫌だな。
５２の出費分他で節約でしょう。なんでも高級にすればってものでもないような。
　もしくは単価抑えるかわりに広告を大量に広域投下しているのかも。
６おまけ程度でしょう。販売時期を延長しているので買う気満々の人をつなぎ止めるためとか。
７アンケートの価格では赤字でしょ。ここも会社だし（笑）

[509: 匿名さん]

＞＞507
アンケート結果は週間ダイヤモンドにでてた。
前に話題になってる。

ココを高いと言う人は本当に貧乏なのか？
足立区でこの価格かよ？と呆れた金持ちなのか。
それを一括りに買えない妄想家と言う根拠も知りたい。
具体的な数値や論拠でね。

[510: 購入検討中さん]

これだけの宣伝打ってる新価格大規模マンションだから、売れる売れないは別としても設計施工関係はかなり気合入れてるはずだよ。ここで問題起こっちゃったらデベの信用は地に落ちて、目先の利益など消し飛ぶ程の企業ブランドイメージダウンにつながるからね。
以上一級建築士にグランデの購入相談した時に頂いたご意見でした。

[511: 購入検討中さん]

具体的な数値や論拠でなくてもいいと思いますが…。
理由や根拠や仮説や推測でもいい意見でも悪い意見でも
いいと思います。
意見交換の場だと思うので。
ただ荒らすのはどうかと…。

[512: 匿名さん]

貧乏人のみなさん、いつものごとく予想や期待が外れてしまいました。
別の物件でまた騒ぎませんか？
貧乏人よ、私についてきなさい！！

[513: 匿名さん]

おら、貧乏人ども反撃しろ。
面白くないぞ。

[514: 匿名さん]

1の土地入札額について

土地入札額は知られていますよ。1坪あたり338万円の入札例があるということは
公表されています。　西新井栄町とでているだけですが、ここしかありえないですね。
昨年の夏頃週刊ダイヤモンドだったか、東洋経済だったかに、西新井駅前で坪250万の
マンションが建っちゃうよって特集の目玉にされていました。

もともと容積率300までしか使えない高度利用はできない土地ですから、この
入札価格だけで、軽く坪200万超えでないと採算点に乗らないのは、誰にでも
計算できることです。　ほかの大手とかが軒並み参加したなかで落札した瞬間に、
この値段で売らないといけないってのはきまっているわけですね。

ほかの要因は、これに比べれば価格に対する影響は微々たるもんでしょう。
レオ様に1億払っていても、一戸割すれば20万ほどにすぎませんから、
坪単価割すれば1万違うかどうかですから。

[515: 匿名さん]

不動産というのは需要と供給で決まるんじゃないですかね？
企業も慈善事業でやってるわけじゃないんだから、
高く売れると思えば価格を上げる、売れなければ赤字でも下げるしかない。
買い手と売り手との価格が、つりあわなければ売れないでしょ。
ＭＲの関係上完成までには、ここは売るしかないんでしょうね。
ただ、ここのデベは
２０数戸くらいのある小規模物件で、完成前に完売したが、完成後３割以上のキャンセルがでてました。

[516: 匿名さん]

そうですね。　ただ、駅向こうのダイワ同様、人気がないからといってすぐに値下げとは
いかず、竣工まで引っ張って、10%程度までの残になっていれば、どこかの会社にまとめて
大幅割引で販売してって幕引きをするのが普通でしょう。だんだんに値段を下げていく
わけにもいきませんから。

[517: 購入経験者さん]

売り渋りの都心物件が多いのでその隙に都内再開発と言うことだけで高値で売っているだけのように見えます。
本当に大手町に通勤する人なら今の需要は豊洲の方にあると思います。

ここに批判的な人はこの程度のマンションが買えない人でなく、
既にバブル後遺症の底値で都心物件を購入した、言ってしまえば勝ち組の人たちに思う。
あの値段で西新井で買うの?　本気?　という感じ。
気の毒な気持ちやこんなんで売れるのかなと言う困惑や、
ただ意地悪で笑いたいという人がごちゃごちゃになっているようです。

あと、ここのメゾネット。デザインは良いですね。WCTのメゾネットの真似にも見える部分がありますが、
デザインはとにかくとして、熱効率は悪いので住みやすさでマイナスです。
年取ったら階段から落ちて死にそうなのも辛いです。
それに、ご近所さんから中丸見えです。賃貸からも丸見えなのが嫌です。
せっかくの吹き抜けです。カーテン閉めずに裸族でいられるぐらいの開放感が欲しかったです。
数年前なら1億ちょいで都心にそんなメゾネット買えたのにね。

[518: 購入検討中さん]

>>517
たしかにＭＲのメゾネットタイプは階段急で、子供やお年寄りが住むには心配ですね。
私のような庶民には天井高すぎて落ち着かない部屋でした。

現在伊勢崎線沿いの物件の中では、ココが一番気に入っています。
この沿線に住む理由がある私にとっては豊洲よりも西新井に住む可能性が高いですね。

底値で都心物件を購入した勝ち組の人たちは足立区で徒歩５分圏内９０㎡くらいの南向きマンションをいくら位で購入されたのでしょうか？
参考までに教えていただければありがたいです。

[519: 匿名さん]

セカンドハウスを西新井に買うってのだけはないぞ。　質問が変。

[520: 匿名さん]

勝ち組ではないが、草加駅徒歩２分の72㎡を約３０００万円で買った。
ディスポーザーも２４時間換気もないが、困ってはいない

草加は西新井より住みやすいが、準急一駅分遠い
本当は、通勤を考えて北千住の駅近に、一回り大きいマンションを買いたい
安ければ、西新井でも我慢するつもりだったけど、今回のレコは見送り
もし、レコが北千住だったら、同じ価格でも検討する
二子玉川だったら、たとえ６０００万円超えでも買う
アンケートの通り、西新井だったら３５００万円から４０００万円程度が妥当だと思う

[521: 匿名さん]

>>518
他人の事を気にしないで契約すれば良いじゃないですか。
とても気に入っていらっしゃるようですから・・・

参考に>>517さんのご意見を聞くくらいなら購入はお止めなさい。

[522: ステージオ住人]

>>518
私は南西の８５㎡中層階で４３００万円台です。
うちのマンションだと南向きは５０００万円台らしいです。

[523: 匿名さん]

もともとステージオは間取りがそろっていて、
パーク棟は、両端にしか90平米なんて部屋はなかったな。

[524: ステージオ住人]

へえ〜、そうなんだ。
パークってよく分からないんだよね。
販売時期が違うし、図面も見せてもらっていなし。
なにより住所も違うし

[525: 匿名さん]

ステージオは一番広い部屋がP-Kタイプで97㎡。　南東角の高層階は
さすがに6000万は超えていましたね。

[526: 517の購入経験者さん]

リビングに螺旋階段を配置するメゾネットは私見ではリビング部分で25畳以上ある場合については
デザイン的な利点が生まれ、階段部分の半径(傾斜)が緩くなり、実用性が生まれます。
それ以下の広さのリビングでは部屋を圧迫するだけで無様です。
階段下が収納になるわけでもなく、結果として床面積の無駄な消耗にもなります。
なぜ25畳以下のリビングにそんな不利な螺旋階段をつくるのかというと、一階部分の床面積が十分でない
物件では階段室を作ることが出来ないために生じる苦肉の策と言えます。

25畳以上のリビングがとれる物件ですと既に収納面積が十分すぎるほどあるのが通常で、
リビングに階段という贅沢な使い方を意匠としてとれるのですが
狭いリビングではあくまでも「見かけ倒し」の範疇を出ないような、かつ、実用性のない階段を
設計しなくてはならなくなります。
また、冷暖房効率も低くなり光熱費は上昇しますので
シーリングファンなどを有効に活用できるかも大切です。
特に床暖房は高コストとなりますよ。
また、窓の掃除が安全に自分で出来るようになっているかも重要です。
螺旋階段のものには業者を呼ばなくてはならないような物件も見受けられます。

ちなみにですが、大変申し訳ありませんが、
底値でマンションの都心物件を購入した私には足立区はよく言えば郊外ですので
空間占有に関しては見向くような場所ではありませんでしたし、
都心物件と言うだけで都心6区ですので。
勝ち組の方はみなさんは都心6区100平米以上で1億以上ではないのでしょうかね。

足立区には数年前にオーダーメイドで戸建てをひとつ建てました。TX開通前に土地は購入し、
まあ、土地40坪程度で3階建て屋上つきの鉄骨5LD2K+3Sでホームエレベーターも付けました。
それでもTX駅6分程度で9000万ぐらいで全て収まりました。一億越えることはありません。
ですので、高い買い物をするのであれば、戸建てがよろしいかと思います。なにせ、せっかくの郊外ですから。
都心のマンションよりも足立区は涼しい良い風が吹いていて、戸建てでの週末には最適ですよ。
足立区に住まわれるのであれば、戸建てが絶対正しいと思います。

[527: 購入検討中さん]

５１８です。
皆様ご意見・情報感謝です。
今月下旬の販売開始まで現地に足を運び続けて、納得できたら契約しようと思います。

[528: 購入検討中さん]

色々な意見がありますが、他人のいうことはどうでもいいとして、申し込む予定です。
妻がとにかく1年間色々とモデルルームを見続けて一番いいと絶賛していたので。
それにそんなに高い高いと有名になるマンションに住めるのはかなりうれしいです。
損得は関係なく、友達を連れてきても、隣のマンションと比べて1年以上新しく
しかもこっちの方が同じ間取りでも1000万以上高いんだって自慢できますし。
「新新価格で買えたなんてすごいな。」と言われそうだ。日常品は安く買えたときに
人に自慢しますが、家や車は高価な程、鼻高々です。（男って永遠に見栄っ張りなんだ。）
会社の同僚にも、西新井でマンション買うと、横浜に戸建て買ったやつに話したら
「レオがＣＭしてたやつ？すげーじゃん」と、いつの間にか金持ち気分になってます。
抽選に当たるかはわかりませんが、自己資金もかなり貯めましたので、南の7階を希望します。
幾らかいうとバレるので、6000万後半の物件ですよ。
展望は悪い（というかスターツが建ってる）ですが、外の景色をみる趣味もありませんし、
裸族でもないので、隣の建物と70メートルも離れ日当たりがいいので、それは問題にしてません。
とりあえず、青山や六本木ヒルズなどの都心の3億ションに住むつもりも金もないが、
駅近くで手ごろで買えるので、母の日に妻へのプレゼントに申し込む予定です。
これで埼玉県民脱出だー！

[529: 契約済みさん]

私は、グランデ2LDK（西側3000万円後半）を会員限定時に購入しました。
このような掲示板があるのを初めて知りました。
書き込みの皆様どうぞ宜しくお願いします。
それにしても、2LDKも3LDKもすごい倍率でしたよね。
うちは8倍で当選したのですが、運がよかったのか？頭金2割で申し込んだので
絶対落選だろうと思っていたのですが、当選できました。優先が3倍ついても8倍だったので。
でも当選が駄目だった方は4500万円位の東側で5階位の物件に一次販売で申し込んでると
先日営業から聞きました。1500万円も違うのに買おうなんてすごいですよね。
買った方、低層回はそろそろオプション締め切りですよね。うちはまだ1ヶ月あるのですが
オプションで500万円位使う予定なので頭金を少なくしました。
皆さんはお金持ちばかりだと思うので、うちのように2LDKを買われた方。
ネット上で仲良くしましょう！でもメゾネットとか買った方はたくさん家を持ってそうな
人が契約してましたがきっと社長さんなんでしょうって感じでした。羨ましいです。
うちは二人なんで2LDKでペット（アビシニアン）と暮らす予定です。
またカキコします。

[530: ステージオ住人]

高いお金を出して買ったのにレコシティができて安いマンションだと非難されるのは
嫌ですね。確かにレコシティの値段を知ってお買い得だったのかとは思いますが、
モデルルームに行った住人の友達ママから、すごいゴージャスと聞いて興味が沸いてきました。
エントランスも六本木ヒルズを真似したようなすごい作りですし、悔しいけど
レコシティに住まれる方達の方がセレブな気がして、栄町公園での派閥になりそうですわ。

[531: 購入経験者さん]

530さん
そんないい方しなくても良いと思いますよ。
レコが高いのは土地の収得価格が高かったのと階数制限がかかったこと(主因子)の他、
建材費の値上がりが微妙に影響した結果です。あの二つの地区だけの限られた主因子ですので、
それ故に割高と言われているのですから。
入り口ぐらい先に建った物より立派にしなければ購入者は比較するわけで
割高を購入させれないじゃないですか。
ステージオはあの当時この場所ではやや高かったけど、決してレコのようなとんでもなく
割高な値付けではなかったんです。
むしろそんな物件を購入できたご自身が人生と時代の波に乗れたんだと、
その目利きに対して評価をされるべきだと思いますよ。レコがこの地区の値段をつり上げるならば余計に。
ちなみにモデルルームの「ご成約の花」と「倍率」と「抽選」ほど嘘っぱちな物はないと
私の人生経験は物語っています。

[532: 匿名さん]

ちなみにモデルルームの「ご成約の花」と「倍率」と「抽選」ほど貧乏人を落胆させる物はないと
私の人生経験は物語っています。

[533: 匿名さん]

長文、微妙な改行の必死さ、悲壮感が漂っている物件であることが解った。

[534: 匿名さん]

どうして急に買い煽りの書込みが増えんのだ？

一種の「褒め殺し」か？

[535: 匿名さん]

グランデの安い２LDKの部屋は、戸境壁が一部コンクリートじゃなく、乾式間仕切壁になってる。金持ちは買わない？マンションで”音”はいろいろと問題になりやすいし。

[536: 匿名さん]

こちらも参考になりますよ。
立地の違いはありますが、大規模の分譲と賃貸が同居する。
スターツ、ダイワの賃料は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44660/

[537: 匿名さん]

スターツは女性専用の棟のほうしか賃料でていないはずですね。
2200円/㎡/月程度。　ファミリー棟のほうも同じ程度であると思って
ここと似たような仕様だと思えば（さすがに内装はこっちがちょっと上な
可能性が高いけど、向こうのほうが高層；スターツだしたぶん免振で、
条件はとんとんではないか）　これ 9万弱/坪/年ですから、ここの南面の
今の値段220-250万程度の中間 235万/坪程度で計算すると、単純利回りでも
4% 未満。 536さんの例にでている物件よりも、利回りは落ちます。
収益ベースでみても、割高物件だといういい証拠になっていると思いますね。
せめてもう10%下げられる値段で土地仕入れないと無理があったんじゃないかな。

[538: 契約済みさん]

担当してくれてたレコの営業さんは、別物件に異動になってました。
売れる見込みがついたようです。

[539: 匿名さん]

>>537
デベ関係者さんですか？
スターツ関係者さんですか？
後者はないですね。ｗ
女性専用じゃないですよ！新婚さんＤ向けですよ。

[540: 匿名さん]

>>538
もう完売ですか、おめでとうございます。
余り有益な情報なかったけど、これからは購入者たちの掲示板にしましょう。

[541: 購入検討中さん]

買い煽り増えすぎでなんかあやしいと私も思うなぁ。
５２８さんの言う７Ｆ南向きでこれから販売の６０００万後半なんて設定の部屋無いはずなのに・・・。少なくとも私のもらった価格表はそう言ってるよ。

私もココ検討中の身ですが、正直ステージオの皆さんが羨ましいです。特に公園を南に背負った棟の方たち。でもマンションて必要になるタイミングじゃないと検討なんてしないし、しょうがないと諦めて新価格マンションでも比較中です。

今日は全国的に強風でしたが、西新井駅西口はいつも風が強いように感じます。
ステージオ横のぼうせき通りの公園に近い辺りは前進が困難なほどの突風が吹いてました。
周辺住人の方、風についてはいかがでしょうか？
コンタクトレンズな私なので、情報アップいただけたら幸いです。

[542: 匿名さん]

>>538
完売したんですね。
良かった．．．．．
これからも住民板でよろしくお願いします。

[543: 匿名さん]

537です

http://www.starts-ph.co.jp/nishiarai/outline/
D棟は単身女性向けですと明記されていますね。
ちなみにどちらでもなくて、お隣のマンションの住人です。
再開発系の物件は、最初のを買わないと割損だと思いますよ。
仕様の一部で、確かにレコシティのほうが勝っているところは
ありますけど、それで価格差は説明できませんよね。

[544: 匿名さん]

>>537
>>543墓穴をほる
ＨＰと現地のチラシでは情報が違います。
3月下旬の現地チラシは”単身女性向け”ではありません。
ご不明な点は、東口の”ピタットハウス西新井店”にお問い合わせ下さい。

[545: 匿名さん]

537/543 です

なるほど。単に賃料水準が知りたくてHPを見ているだけなので、544さんのおっしゃる通りで
かもしれません。　D棟以外の賃料も知りたいので、資料ができたら教えてくれと資料送付は
お願いしてあるので、それがでましたらまた。　ここは、賃貸でもオール電化エコキュート
採用とか装備レベルははこの地区の分譲物件に匹敵するものです。 536さんの引用されて
いる物件のように、直近に賃貸棟がある場合、賃料水準は、そこから決して自由にはなれない
ものなので、利回りベースでの想定賃料のチェックは大事だと考えています。

さて、D棟は女性専用でないとしても、基本的にはシングル用の広さで、せいぜい45㎡前後しか
ありません。 賃貸物件の、坪あたりの賃料は、狭い物件ほど高くなるのが常識ですね。
まだ賃料の案内を私は受けていませんが、A-C棟の賃料水準が、坪あたりで、この数字を大きく
越えてくるとは普通には考えにくいと思います。

ということで、私の主張の主たる点　この物件の想定賃料利回りは4% 未満である
というところについての有効な反論にはなっていないと思うのですが？
　自分が住まなくなった場合には、賃料での回収が困難であるという主張そのものに
反論されるのであれば、この物件の賃料利回りが安全圏内で十分大きいと思われる
根拠を示されるのならともかく、あげあしとりのレベルで墓穴云々といわれるのは
若干心外ですね。

うちは、185万/坪水準ですので、かろうじてですけれども、5%程度の確保です。かなり
頭金はがんばってつみましたけど、それでももし賃貸にだして、スターツレベルの
賃料であれば、ほとんど　賃料〜ローン＋諸経費　です。

逆算してみればすぐにわかりますけれども 6000万の物件で利回り4% だと
年240万/月20万賃料になります。
2000万頭金 4000万を借金にして、長期なので固定利率3%で返していくと、だいたい
23年ローンに組んで毎月の支払いが 20万と同じになります。
これで計算すると、支払い総額は利息込で5540万ほど。　頭金を加えて7540万を
最初の23年に払うことになるわけですが、240万毎年賃料負担をして、これと同じ
金額まで達するのは32年後。　実際には購入するとランニングコストの負担が
ありますので、ほぼ40年目とかにそこまでに支払った金額が同じになりますね。

このような利回り水準では、もしも転勤などで人に貸さなければいけなくなった場合
キャッシュ買いに近い水準でなければ、管理費ほかを支払ったあと、残るお金では
ローンが賄えないことがわかるはずです。

544さんこそ、デベロッパーの方か、スターツの方か、ここの購入検討者の方かは
存じませんが、批判されるなら、もうちょっと実質的なところでやりませんか？
sage ておきます。

[546: ステージオ住人]

530です。

531様なんか慰めていただいたようでありがとうございます。できたらレコシティが出来た後も公園でセレブぶってる女達にもいじめて欲しいですわ（ｗ）まあそういっても構造上とか土地の値段がどうのとかそういう問題ではなくて高いものを買った人たちはやはりうちらよりはお金持ちなわけですし、一緒の公園では派閥はあたりまえなんですよーー。今でも犬つれた人でかたまったりしてますし、足立区に限らず高級住宅街だろうが、地方だろうが高いおうちに住める方ってのはそれなりに身に着けてるものもいいですし、主婦のお友達の仲でも必ず上下関係ができるのです。

それより、レコシティーに看板（御竹橋通り沿い）撤去してますね。強風で倒れそうなのか、今朝から消防車やパトカーが出てきてました。まだついてますが、撤去のため看板面に穴をあけてなんか無様な姿になってます。連日満員のモデルルームのようですし、もう看板も要らないのではと思います。

うちは主人も私も地元が近いので弟夫婦はレコシティーを狙ってるようです。そうなるとお互い行き来したりできて向こうのマンションにもいけるから嬉しいですけど、買えるのかしら。

[547: 匿名さん]

>>530

あんたみたいのが率先して派閥作るんだな。
ほんとに金持ってるやつは他人が安もん着てようが、お安い賃貸に済んでようが、大して気にしてないんだよ。むしろ気にしてんのはあんたたちみたいな先住民たちで、上下関係作ってんのもあんたみたいな卑屈な人間だから。
そんな人間、はじめから相手にされないから安心しな。

[548: 匿名さん]

貧乏人も相手にされないから安心して下さい。
こんなとこで未練たらしくしてないで、早いとこ別の物件に移ろうよ。
貧乏人のパワーを見せつけてやれ！！

[549: 匿名さん]

ふ〜ぅ、いずれにしても寂しい。
人は何をもって幸せになれるのか？上をみればとことんきりがない。
まず地に足をつけて、自分達がジジ・ババになったときまで創造すべし。

[550: ステージオ住人改めステージオ住人>]