レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その２

[匿名さん]

その１がなぜか閉鎖されているので立て直してみました。
MR事前説明会行きましたが、坪単価200万オーバーは驚嘆に値します。本当にこの値段で売るのでしょうか。マンションのクオリティは普通だと思いますが、間取りがつまらない。99タイプ131バリエーションとありますが、細かな設計の違いを無理やりバリエーションに数えたという感じ。足立区で、西新井で、南側に１４階建てのマンション（賃貸）が既に建設されていて80㎡中層階6000万円。

所在地：東京都足立区西新井栄町1-369-52(地番)
交通：東武伊勢崎線(日比谷線・半蔵門線乗入)「西新井」駅 徒歩4分
　　　日比谷線・千代田線「北千住」駅 東武バス北03系統「西新井大師」行約25分、「西新井駅」バス停下車徒歩4分

[532: 匿名さん]

ちなみにモデルルームの「ご成約の花」と「倍率」と「抽選」ほど貧乏人を落胆させる物はないと
私の人生経験は物語っています。

[533: 匿名さん]

長文、微妙な改行の必死さ、悲壮感が漂っている物件であることが解った。

[534: 匿名さん]

どうして急に買い煽りの書込みが増えんのだ？

一種の「褒め殺し」か？

[535: 匿名さん]

グランデの安い２LDKの部屋は、戸境壁が一部コンクリートじゃなく、乾式間仕切壁になってる。金持ちは買わない？マンションで”音”はいろいろと問題になりやすいし。

[536: 匿名さん]

こちらも参考になりますよ。
立地の違いはありますが、大規模の分譲と賃貸が同居する。
スターツ、ダイワの賃料は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44660/

[537: 匿名さん]

スターツは女性専用の棟のほうしか賃料でていないはずですね。
2200円/㎡/月程度。　ファミリー棟のほうも同じ程度であると思って
ここと似たような仕様だと思えば（さすがに内装はこっちがちょっと上な
可能性が高いけど、向こうのほうが高層；スターツだしたぶん免振で、
条件はとんとんではないか）　これ 9万弱/坪/年ですから、ここの南面の
今の値段220-250万程度の中間 235万/坪程度で計算すると、単純利回りでも
4% 未満。 536さんの例にでている物件よりも、利回りは落ちます。
収益ベースでみても、割高物件だといういい証拠になっていると思いますね。
せめてもう10%下げられる値段で土地仕入れないと無理があったんじゃないかな。

[538: 契約済みさん]

担当してくれてたレコの営業さんは、別物件に異動になってました。
売れる見込みがついたようです。

[539: 匿名さん]

>>537
デベ関係者さんですか？
スターツ関係者さんですか？
後者はないですね。ｗ
女性専用じゃないですよ！新婚さんＤ向けですよ。

[540: 匿名さん]

>>538
もう完売ですか、おめでとうございます。
余り有益な情報なかったけど、これからは購入者たちの掲示板にしましょう。

[541: 購入検討中さん]

買い煽り増えすぎでなんかあやしいと私も思うなぁ。
５２８さんの言う７Ｆ南向きでこれから販売の６０００万後半なんて設定の部屋無いはずなのに・・・。少なくとも私のもらった価格表はそう言ってるよ。

私もココ検討中の身ですが、正直ステージオの皆さんが羨ましいです。特に公園を南に背負った棟の方たち。でもマンションて必要になるタイミングじゃないと検討なんてしないし、しょうがないと諦めて新価格マンションでも比較中です。

今日は全国的に強風でしたが、西新井駅西口はいつも風が強いように感じます。
ステージオ横のぼうせき通りの公園に近い辺りは前進が困難なほどの突風が吹いてました。
周辺住人の方、風についてはいかがでしょうか？
コンタクトレンズな私なので、情報アップいただけたら幸いです。

[542: 匿名さん]

>>538
完売したんですね。
良かった．．．．．
これからも住民板でよろしくお願いします。

[543: 匿名さん]

537です

http://www.starts-ph.co.jp/nishiarai/outline/
D棟は単身女性向けですと明記されていますね。
ちなみにどちらでもなくて、お隣のマンションの住人です。
再開発系の物件は、最初のを買わないと割損だと思いますよ。
仕様の一部で、確かにレコシティのほうが勝っているところは
ありますけど、それで価格差は説明できませんよね。

[544: 匿名さん]

>>537
>>543墓穴をほる
ＨＰと現地のチラシでは情報が違います。
3月下旬の現地チラシは”単身女性向け”ではありません。
ご不明な点は、東口の”ピタットハウス西新井店”にお問い合わせ下さい。

[545: 匿名さん]

537/543 です

なるほど。単に賃料水準が知りたくてHPを見ているだけなので、544さんのおっしゃる通りで
かもしれません。　D棟以外の賃料も知りたいので、資料ができたら教えてくれと資料送付は
お願いしてあるので、それがでましたらまた。　ここは、賃貸でもオール電化エコキュート
採用とか装備レベルははこの地区の分譲物件に匹敵するものです。 536さんの引用されて
いる物件のように、直近に賃貸棟がある場合、賃料水準は、そこから決して自由にはなれない
ものなので、利回りベースでの想定賃料のチェックは大事だと考えています。

さて、D棟は女性専用でないとしても、基本的にはシングル用の広さで、せいぜい45㎡前後しか
ありません。 賃貸物件の、坪あたりの賃料は、狭い物件ほど高くなるのが常識ですね。
まだ賃料の案内を私は受けていませんが、A-C棟の賃料水準が、坪あたりで、この数字を大きく
越えてくるとは普通には考えにくいと思います。

ということで、私の主張の主たる点　この物件の想定賃料利回りは4% 未満である
というところについての有効な反論にはなっていないと思うのですが？
　自分が住まなくなった場合には、賃料での回収が困難であるという主張そのものに
反論されるのであれば、この物件の賃料利回りが安全圏内で十分大きいと思われる
根拠を示されるのならともかく、あげあしとりのレベルで墓穴云々といわれるのは
若干心外ですね。

うちは、185万/坪水準ですので、かろうじてですけれども、5%程度の確保です。かなり
頭金はがんばってつみましたけど、それでももし賃貸にだして、スターツレベルの
賃料であれば、ほとんど　賃料〜ローン＋諸経費　です。

逆算してみればすぐにわかりますけれども 6000万の物件で利回り4% だと
年240万/月20万賃料になります。
2000万頭金 4000万を借金にして、長期なので固定利率3%で返していくと、だいたい
23年ローンに組んで毎月の支払いが 20万と同じになります。
これで計算すると、支払い総額は利息込で5540万ほど。　頭金を加えて7540万を
最初の23年に払うことになるわけですが、240万毎年賃料負担をして、これと同じ
金額まで達するのは32年後。　実際には購入するとランニングコストの負担が
ありますので、ほぼ40年目とかにそこまでに支払った金額が同じになりますね。

このような利回り水準では、もしも転勤などで人に貸さなければいけなくなった場合
キャッシュ買いに近い水準でなければ、管理費ほかを支払ったあと、残るお金では
ローンが賄えないことがわかるはずです。

544さんこそ、デベロッパーの方か、スターツの方か、ここの購入検討者の方かは
存じませんが、批判されるなら、もうちょっと実質的なところでやりませんか？
sage ておきます。

[546: ステージオ住人]

530です。

531様なんか慰めていただいたようでありがとうございます。できたらレコシティが出来た後も公園でセレブぶってる女達にもいじめて欲しいですわ（ｗ）まあそういっても構造上とか土地の値段がどうのとかそういう問題ではなくて高いものを買った人たちはやはりうちらよりはお金持ちなわけですし、一緒の公園では派閥はあたりまえなんですよーー。今でも犬つれた人でかたまったりしてますし、足立区に限らず高級住宅街だろうが、地方だろうが高いおうちに住める方ってのはそれなりに身に着けてるものもいいですし、主婦のお友達の仲でも必ず上下関係ができるのです。

それより、レコシティーに看板（御竹橋通り沿い）撤去してますね。強風で倒れそうなのか、今朝から消防車やパトカーが出てきてました。まだついてますが、撤去のため看板面に穴をあけてなんか無様な姿になってます。連日満員のモデルルームのようですし、もう看板も要らないのではと思います。

うちは主人も私も地元が近いので弟夫婦はレコシティーを狙ってるようです。そうなるとお互い行き来したりできて向こうのマンションにもいけるから嬉しいですけど、買えるのかしら。

[547: 匿名さん]

>>530

あんたみたいのが率先して派閥作るんだな。
ほんとに金持ってるやつは他人が安もん着てようが、お安い賃貸に済んでようが、大して気にしてないんだよ。むしろ気にしてんのはあんたたちみたいな先住民たちで、上下関係作ってんのもあんたみたいな卑屈な人間だから。
そんな人間、はじめから相手にされないから安心しな。

[548: 匿名さん]

貧乏人も相手にされないから安心して下さい。
こんなとこで未練たらしくしてないで、早いとこ別の物件に移ろうよ。
貧乏人のパワーを見せつけてやれ！！

[549: 匿名さん]

ふ〜ぅ、いずれにしても寂しい。
人は何をもって幸せになれるのか？上をみればとことんきりがない。
まず地に足をつけて、自分達がジジ・ババになったときまで創造すべし。

[550: ステージオ住人改めステージオ住人>]

[551: ステージオ住人>]