武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞２版

[マンコミュファンさん]

武蔵浦和スカイ＆ガーデン
売主：新日鉄興和不動産・三菱商事・三菱地所レジデンス
施工会社：清水建設
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：埼玉県さいたま市南区沼影1丁目139-1番他（地番）
交通：埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分 、武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26923/

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.1管理担当】

[372: 匿名さん]

北浦和に三菱の物件？聞いたことありませんね。
供給過多になってるのは知ってますが。

武蔵浦和は、まだマークス裏の別所幼稚園跡地もマンションが控えてますね。
今後、どうなっていくのでしょーか。

[373: 匿名さん]

入居者がいるマンションですよね。
ここは竣工はまだまだ先なので。
ちなみに、三菱が絡んでるってどこですか？？
北浦和にありますか!？

[374: 契約済みさん]

私も、公共施設を一般に開放と言った書き込みに驚き、担当営業さんに確認しました。
営業さん曰く、園庭以外は一般開放の予定はないそうです。
ただ、マンション住民が一緒なら周辺住民の方も施設を利用することは可能とのことでした。

[375: 契約済みさん]

374です。
>365さんへのコメントでした、ごめんなさい。

>362さん
ネガティブな意見、沈みますよね。
値引きがほぼ確実と言われると、購入を早まったかと思ってしまいます…。

確かに管理費等は高いですが、これだけの公共施設がある駅前マンションは武蔵浦和に他にはないので価値にもなる、と信じたいです。
周りの駅前マンションと共に古い建物になった時、他にはないということがセールスポイントになるかと。
あとは、デッキが繋がるといいな。

[376: 匿名]

私は今も、休日にはサークルの活動などで市のコミュニティセンターを利用していますので、自分の住まいの敷地に沢山の施設がある、この物件を選びました。
今は社宅住まいなので、例えば楽器の演奏のため車で出かけて、車の中で練習したり、友人とのサークルの会合に、ファミレスや、コミセンの会議室の空きを探したり、雨の日の運動にジムに通ったり…といった行動を取っているためこれらがすべて自分の住まいの中で完結できる事に魅力を感じたので。
それは本来なら行政の仕事…という意見もごもっともだとは思います。あの辺にもっと便利なコミセンでもあれば、それはそれで便利なんでしょう。が、少なくとも、会議室、防音室、工作室、ジムマシン室、小体育館、和室、キッズルーム、ダンスルーム、勉強部屋は、私はこれからも使う予定があるものばかりなので、これらを、この物件の入居者で占有できる事のメリットは、例えば11年目で、約2730円の管理費と、約1790円の修繕積立費を毎月払っても十分にある、思ったから買いました。駅前のフィットネスクラブの会員代だと思えば安いかなと。
また、それによって生まれるであろう、コミュニティの価値もありますし、それこそ、近隣の友達も呼べます。子供が大きくなったら、そんな風な活用をして欲しいなぁ、とも思っています。
この金額は、物件のうち、あくまで一部の施設に対する費用なので、エントランスや公園、エレベーター、駐車場はまた別途計上されますが、それはどこでもかかるものですから。
包括してこれらに価値があると思える人であれば、買えばいいのではないでしょうか。

[377: 物件比較中さん]

＜376さん　一定期で払う修繕費の一括分（40万円～60万円？）は勘案されているのでしょうか？前スレでは月額修繕費の定期昇額と、5～10年毎の修繕金一括払いがコメントされてましたが。

[378: 匿名さん]

他の物件と比較すると、修繕積立費はどれぐらい高くなるのですか。
どの物件もマチマチだと思いますが、ここはそんなに高いですかね…
共用施設が豪華なのである程度予想はできますが、具体的にそれが許容範囲なのか気になります。

[379: 匿名さん]

私は共用施設がありすぎてパスですね。
多分使うとしたら、勉強部屋くらいでしょうー。

こんな私には向かない物件だと思っています。
やっぱり、シンプルが1番。

[380: 匿名さん]

ここは、今契約する特別な理由がなきゃ、まだまだ申し込みする必要ないよね。竣工も先だし、値下がりしてから検討くらいで遠目で見ておくのが良い。

[381: 匿名さん]

値下がりするのは大歓迎ですが、その頃には希望の間取りが残ってない可能性はありませんか。
階数によって眺望も全く異なりますし。
待ってたらいつの間にか選べなくなってた、というリスクが怖いのですが…。

[382:]

週刊ダイヤモンド　別冊　２０１４年９月２８日号
http://www.diamond.co.jp/magazine/20249092814.html

湾岸、中野、浦和、広尾の４エリアに人気が集中
人気のマンションがある首都圏の駅ベスト50
湾岸
東京オリンピックに向けて急ピッチで進む街づくり
中野・東中野
庶民的な街並みに怒涛のマンションラッシュ
北浦和・浦和
環境は申し分なし。アクセス抜群で住みたい街トップ
広尾 麻布 白金
坂道に建つ、一見飾り気のないハイグレードマンション

北浦和1位、浦和3位

[383: 匿名さん]

角部屋や最上階を狙うなら、今契約してもいいと思います。
それ以外の部屋を狙うなら、待ちが賢明です。

[384: 匿名さん]

浦和と武蔵浦和を同じ土俵に並べてはいけません。
別世界ですから。

[385: 匿名さん]

武蔵浦和もかなり地価が上昇しているね
庶民的な値段のタワーだしどんどん売れるといい

[386: 物件比較中さん]

>>372さん
三菱としか言ってないよ。正解は三菱倉庫。レジテンス系だったけ？長谷工も絡んでます。
幼稚園跡地は確か賃貸マンションだったような、以前の住民説明会での記憶です。

[387: 物件比較中さん]

>>384さん
その通り。武蔵浦和は西浦和、東浦和レベル。

[388: 購入検討中さん]

>>382
他のスレにもまったく同じ内容で立ててたなぁ。
ただの北浦和の営業か。

[389: 匿名さん]

＞374
フリーに開放されなくても留意（注意）が必要ですよ。
今住んでるマンションに、ラウンジやブックコーナーがありますが、予約時以外の住民へのフリー使用時間も子供やママ達でほぼ占領されてしまっています。入ることはできるのですが、肩身が狭いし、うるさいしで、読書もままなりません。
この頃はさすがに子供たちだけでの使用は禁止となりましたが、それでも大勢の子供たちがラジコンやらを走らせてラウンジを占領していたりするので、注意してもらおうと思い、親は今どこにいるのか、どこの部屋の子なのか聞いてみると、ここのマンションには住んでないとのこと。
はじめは、親を庇ってそんなことをいっているのかと思ったら、「ママの友達がマンションに入れてくれた」とのことでした。
そんなことって本当にあるのかと思って、管理会社の人に聞いてみると、住民のママ友や、ママ友の友達に頼まれて、マンションに結構な人数の人を入れたり、住民の名前でラウンジを借りて別の人たちが使っていることもあるとのこと。でも、住民名で借りられる以上、文句もいえない、とも。
そうなると、名義貸ししてるマンション住民でさえ、知らない人がたくさん入ってきて、本来住民が使うべき施設を謳歌されてしまっているということですよね。ママ友の頼みを断れないということもあるかもしれませんが、モラルを疑います。
ラウンジでもこうですから、このマンションの体育館などのたくさんの共用施設は、外部の人にとってはとても魅力的だし、どんどん使いたいって思うものだと思います。そうすると、結局、一般開放されなくても、知らない人がいっぱい、しかも使えない・・・となってしまうのではないかと思うのです。
今住んでいるマンションは、浦和エリアです。つまり、客層というか住民層はそんなに変わらないということです。フリー解放されなくても、結局は同じようなことになると思います。
管理会社にしっかり管理してもらうしかないかもしれませんが、限界があるでしょう。実績と定評のある管理会社なら対応も期待できるのですが、ここは××ですし・・・。

[390: 匿名]

376です。

回答としては、ありません、含んでいません、と言うのが答えです。

376の書き込みは、あくまで、小体育館やxxルームなどの公共施設についての話しです。
(庭園や駐車場、駐輪場、貯水槽なんかもこれには入りません。)
団地の一部共用部分には一時積立金は現在案では、30年度内には設定がありません。
月額修繕費の定期昇額は、適当な平米数の物件の11年目の例を元に示しております。

[391: 匿名]

失礼しました。390は、377さんに対する回答でした。

[392: 匿名]

＞389さん
挙げられた例は、使用方法や管理上の問題ですね。
そういう問題をはらむことは否定しませんが、当初365で確認した意図は、この掲示板の当初から書き込まれている、「共用施設を一般に解放」という仕組みについて、そういう仕組みではありませんよね、という確認です。
庭園が解放されていることや、共用施設に友人を招き入れた場合も使用できる事は理解していますが、仮に提案されたようなケース(招き入れた住民は名前貸しだけして施設を予約し、利用者がその友人のみで占有されて、肝心の住民が利用できない、というようなケース)が多発し、問題が生じるなら、管理組合で話し合い、使用方法について解決を図る必要はあるでしょう。
その場合、例えば何号室の方の予約であったかの履歴も追えるのでしょうから、話し合えば良いとは思います。

[393: 匿名さん]

そういう仕組みではないことを前提にお話ししています。
しかし、建前は392さんの言うとおりですが、理想論です。残念ながら、話し合いではまず解決できないでしょう。
実際、自治会でも何とかしようとしてくれましたが、（そういった使い方をしている人の）権利の主張や（予約ではなく使用だけしている）使用者たちがあくまで居住者名を言わない（もしくは居住者だと言い張る）等の問題があって、頓挫しています。ここほどでないにしても、他のマンションでも頭を抱える問題です。
ましてや、スカイガーデンは、他とは比べ物にならない種類と数の共用施設を持っているので、述べさせていただいたのですが・・・。
ネガティブと言われるかもしれませんが、コミュニティサークル等が定期的に使用するというのは容易に想像され、そのために、管理費を支払っている居住者が使えない可能性が大と思われる、ということを言いたかっただけです。
これから、購入される方の検討材料になればと思っただけですので、関係ないと思われればスルーしていただいても構いません。でも、経験から、検討する際はポジ・ネガ両方とも参考にした方がいいとは思いますよ。

[394: 匿名]

＞393さん

＞（そういった使い方をしている人の）権利の主張や（予約ではなく使用だけしている）使用者たちがあくまで居住者名を言わない（もしくは居住者だと言い張る）等の問題があって、頓挫しています。

とありますが、共用施設を予約するのに、ネットのシステム上予約するか紙面で申込みを行いますので、「居住者名を言わない」問題があってもおのずと分かる話しですし、運営規則で謳われる目的外の利用の場合の制限も明文化されているので、きちんと話し合いの対象とできる問題だと思います。とことんアウトローなパターンについて言及していくのであればどうしようもありませんが。

今までの書き込みにあった「共用施設の一般解放」がそういう使い方を想定しての言葉だとは読み取れません。(自由に、かつ、正当に使うことができると誤解したした上で、そんな共用施設の管理費修繕費を住民が負担するのは馬鹿らしい、と話しているように読み取れます。)

もちろん、キッズルームのように、予約システムを介さず使用できる部屋では、393さんがおっしゃるような問題の解決に骨を折りそうですね。

[395: 匿名さん]

居住者以外は利用料を払うというわけにいきませんかね。
居住者は管理費や修繕費を支払い、それにより施設管理が維持できるわけだから。
利用料も積み立てておいて、施設の維持管理に役立てたらいいのに、と考えてしまいましたが、安易な考えでしょうか。

[396: 匿名]

＞395さん
利用料は入居者でもかかってくる部屋があります。
ジムマシーン室や小体育館、防音室(マルチスタジオ)などは、1〜3時間単位で100円、300円などの利用料が、入居者でもかかったはずです。

[397: 匿名さん]

>>396
そうなんですね。
ありがとうございました!!
居住者以外は利用料を少し高くするなどの差別化を図れば、公共施設に対する不満が少しは解消されるかな、と思いました。
今後、居住者による話し合いで改善されていくことも多いと思いますが、現状では不満が多いから、購入を躊躇う方も多いのですよね。

[398: 匿名]

＞397さん
＞居住者以外は利用料を少し高くするなどの差別化を図れば…

とございますが、今のところ、原則、Skype＆Gardenの住民以外は使えないはずです。
(先に幾つか書き込みがあったとおり、友人が招き入れるケースを除きます。)

[399: 匿名さん]

買うなら南棟（スカイタワー）と思っています。
14階ぐらいなら耐震構造でもいいと思いますが、30階建てで耐震ってどうなんでしょうか？
最近の建物で30階建ての高層マンションは免震か制震なので、購入を躊躇しています。
詳しい方がいらっしゃいましたら解説をお願いします。

[400: 匿名さん]

ここのスレって長文多いよね。玄人さんの議論が多いのかな。

[401: 北浦和の営業]

>>388さん
その通り。あれ、高掴みしちゃったの？
かわいそうに。

[402: 匿名さん]

茨城で高層階に住んでる知り合いの話ですが、地震の時に食器棚が倒れ、壁に穴が開いたそうです。
家具転倒防止の金具は必須ですが、震災後に作られているマンションが大きなダメージがあるなんてことは、まずあり得ないのでは…と思いたいです…。

[403: 匿名さん]

買う側もあの後、かなり勉強するようになってきているのは事実で、
そうなるとデベ側もきっちり作りこんでくると思いますけれどね。
ただ室内の壁は戸境壁とは違うつくりになっていることが多いので、穴は空きやすいとか。
でも何階に住んでいたとしても、結局は家具の転倒対策はしておいた方が良いと思います。いつ何時、というのが頭に皆さんあるでしょう。

[404: 匿名さん]

C3-Aタイプ

バルコニーが2箇所あるのが魅力ですかね。
しかも方角がほぼ正反対だから全く違う眺望を堪能できるんじゃないですかね。
こういうの好きですよ。

リビング広め。
隣に控えめに和室があるのも中々。
和室をうまく飾るとリビングから見る和の風景が洒落てるものですよ。

[405: 検討中の奥さま]

ここを購入するかどうかは、管理維持費用と管理会社だと考えます。

一覧表をジックリ読み込んでみると、年々管理維持費用が増加していくことに気づきます。
入居前の一時金と１０年ごとの一時金だけに目を奪われがちですけど、入居後１年目、２年目と増額はないのか確認もとることを忘れてはいけません。

それと入居は再来年の３月末ですよね。
現在の一覧表は、あくまで現時点での予定額で、人件費などを考慮すれば、増額することはあっても減額はありえないと思います。

まして管理は三菱地所ではなく新日鉄興和です。

販売は三菱でも管理は新日鉄興和という点が問題になるのでは？

[406: 匿名さん]

管理費や修繕費は大規模だから１戸あたりの負担はあまりないのかなと思いましたが、
公開空地的な部分や、共用棟など結構維持にかかりそうなものもあるのですよね。
あくまで最初の件は計画で後々上がっていく可能性があるのは、こちらに限った話ではないと思いますが、計画を途中で変更する可能性もありますよね。
ただ大きなマンションだと変更していくのも大変そうな感じはあります。

[407: 匿名さん]

だいぶ前にもらったパンフレットが押入れから本棚から出てきました。
ラムザタワーのペデストリアンデッキに繋がるようなイメージ図でした。
やはり繋がらないと買う気になりませんね。

[408: 匿名さん]

繋がらなくても実際はマーレの方を通っていけるので
不便さはそこまでないのですけれどイメージ的に407氏のように取る人が多いのかも。

雨が降ったり暑かったりするとペデストリアンデッキがつながっていても
マーレのルートで行く人が殆どだと思うし・・・。

共用棟はこのマンションの住民のみ？
高齢者マンションの方たちや、入居している会社の人たちも利用できるのですか？

[409: 検討中の奥さま]

マーレ経由の駅までの道のりは、階段・狭い通路・ラッシュ時間帯の混雑などを考えると、足が不自由な者にとっては辛いもので毎日の通勤はほぼ不可能に近いです。

駅から７分で謳ってますけど、それからエレベーターで部屋までの時間を考えると・・・・です。

ここの高層マンション群のなかでは駅から一番遠い物件であるわけです。

管理維持費が年々倍増までしなくても一時金を月々に換算して計算すると、倍増といっしょなんて！

共用棟はロビーは出入り自由の解放で、中庭も同様。

各施設は住民の代表申し込みがあればグループの中に誰がいようと自由ですし、体育館なんて地域チームが住民を一員にして勝手に利用するのが目に見えてます。

昼休み時間には事務所棟の会社員で中庭は溢れるでしょし、そんな共用施設の管理維持費が年々倍増していくのを黙って支払ってまで、ローンを抱えて。。。駅まで遠い駅近高層マンション。。。

[410: 物件比較中さん]

マンション開発許可の為に、「共有施設を地域住民にも（入居者帯同が条件？ながら）開放する」、というコンセプト自体が無理がありましたね。あまりに多い共有施設のコストを入居者に負担させるというのは、企画段階で議論にならなかったのですかね？ここを購入検討される方は、管理費・修繕費の長期計画をしっかり確認されることをお勧めします。

[412: 匿名]

おいおい！
鶴瀬と比べるなよ。
価値が違う。

[413: 匿名]

＞410さん
そういう構想…って、だから近隣住民の方が自由に使えないとなっていますよ。

予約も、使用料(小体育館で１時間1000円で最大４時間まで)の支払いもSky＆Gardenの住民がしないといけないのですから、途中何度か書き込みのあった、名前貸しだけして、本来の住民の利用ができないとか、余程の無法な利用ケースを引き合いに出されても、本物件のマイナス点を強調するには不十分ですよ。

なぜ、のび太君のような立場のSky＆Gardenの住民が、ジャイアンのような周辺住民の方に、いいように利用されているケースばかりを挙げるのか…。意図的ですね。

Sky＆Gardenの登録サークル等の優先申込みのシステムも用意されています。

[414: 匿名]

＞409さん

「施設から最も近い団地内の地点を起点として算出した数値を表示する」のは不動産の公正競争規約の通りですよ。敷地規模や部屋位置、エレベーターの待ち時間などにより、本当の所要時間が変化するのは当然で、この物件だけに当てはまる問題ではありません。
それと、この物件は駅から３分と謳われているはずです。７分ではありませんよ。

また、足の不自由な方が、マーレ経由の通勤が不可能とされる例が分かりません。

幅４m以上ある、駅までの通路がラッシュ時にいっぱいになってしまうとは考えられません。もうそうなら、既接続のペデストリアンデッキも同じですよね？
マーレ経由でも、階段はありません。

一方は足の不自由な方の所要時間、一方は健全な方の所要時間で比較するのは不公平ですよね？

管理維持費用が年々倍増という表現も、かなり飛躍した話しと感じます。５年毎に修繕積立金の上昇があるのは確かですし、月額に直したらおよそ7000円前後となるであろう10年毎の一時積立金は計算に入れる必要はありますが、これは共用施設にかけるお金ではありません。

事務所棟の方が使われる箇所の管理費や修繕費も当然彼等にも負担されるべく計上されています。

周辺住民の方に解放された箇所も、地域住民の交流や災害時の助け合いの場としての使用を目的としているのですから、良いのではないでしょうか。

「住民の代表申し込みがあればグループの中に誰がいようと自由ですし、体育館なんて地域チームが住民を一員」にして利用するのは、当該施設の利用目的に適っているからそれはそれで良いのでは？ただ、利用料もかかるのですから、「勝手に利用する」事は想定し難いです。

当該団地登録のチームが優先的に予約もできますよ。

そして、これらが生み出すコミュニティの価値もこの物件のプラスだと思う人が購入されれば良いのでは？

断片的で正確ではない情報は、検討の参考にし辛いと思います。

[415: 匿名さん]

414さんの重厚な説明がすごいですね。。一般の方なのでしょうか。

[416: 匿名さん]

なんだっけ？事務所棟に入る会社は…
その会社の人は買わないのかな？
俺だったら、通勤サイコーになるので買いたいけどなぁ。
昼休みも帰れるし、忘れ物しても平気だもんね。
でもそうしたら、会社には関係ない人には住みづらくなりそうだねぇ〜。

[417: 匿名さん]

>>414
我慢しきれずに出て来てしまった感じですよね。

販売サイドの説明と期待外れで断念した方の両方の意見が見受けられてとても参考なります。

[418: 購入検討中さん]

>409
わたしたち般リーマン家庭の今後の給与所得の増加が楽観的に望めない主婦層の平均的感想と不安の素直な書き込みとお見受けし大まかな点で同感です


>414
上記の平均的購買層の素直で、管理維持費が年々倍増という，ある意味客観的事実を看破され今後の販売促進の急所をつかれたところを必死に理論武装して反撃している様が、より一層、一抹どころか極めて大きな不安を掻き立ててしまった営業サイドの最悪な記載ですね

ここは竣工後、大幅値引きでなんとか駅前物件を強調して売り切れるかもしれませんが、2020年、つまり６年後の祭りの後には、人類史上空前絶後の少子高齢化による小家族世帯と高齢単身世帯による空家氾濫、新都・職住接近の武蔵浦和高層マンション群は、果たしてどれだけの空室率を維持できるのか、現在の周辺プラウドマンション群の空家率、中古価格の急落を冷静に受け止める能力のある方なら、言わずもがなリセールは駅前マンション群ゆえの供給過多という特殊性のため、賃貸物件と化すのが生き残りの最良の策となるのではないでしょうか？

ガーデン、テラス。マークス、駅前電気店跡地にできる高層マンションとを考慮に入れると立地的に最悪の感は否めませんし、なによりデッキ接続できないような都市計画上の基本的地域的合意がなされていない見切り発車的マンション建設計画に、あの天下の三菱地所が・・・

管理に地所レジデンスが関与するはずもなく、販売には名目だけの地所レジデンスの社員（？）が極めて不正確な説明と論外の接客マナーを晒している、という事実に関しての反論をお待ちしますね

[419: 匿名]

414は購入者なのですが…。

[420: 匿名]

＞418さん
客観的事実って…事実でないから反論したんですよ。
しかも急所とか意味不明です。
嘘や誇張が嫌いなので。まさに417さんがおっしゃるところの我慢し切れず出て来たってところです。

管理維持費という科目の費用はありません。管理費は倍増しません。修繕積立金は5年毎の上昇が見込まれますが、修繕積立一時金の分を足し込んでも、倍増ではありません。
重要事項説明を受けた者なら誰でも分かる内容しか書いていませんよ。
自分が契約した物件を、根拠もなく悪く言われるのが嫌だなぁと思っての話しです。
だから、批評でも、理屈的に納得できるところは素直に認めてるでしょ？
（393さんの話しの一部分とか。）

正直、修繕積立一時金の計上の仕方は、月々の管理費と修繕積立金を低く見せる為なのか、ずるいな～とは思いましたが、先に示した通り、月に換算した場合の支払いを考えても納得したから契約してるんですよ。

理論武装とかおっしゃいますが、非論理的な点を私は追求しているだけです。
他の数あるマンション研究のブロガーさんのように、知識も経験も持ち合わせておりませんから、武蔵浦和の市場の今後や、都市計画上の基本的合意がなされているとかいないとかには、何も意見はできません。

ただ、確かに販売んさんの説明は足りないな～とは思いましたね。

それで不安を感じられる方は、納得いくまで、いろいろと聞いておくべきでしょう。

[421: 匿名さん]

>>420さん
買えない人が憂さ晴らしで悪口を書き込んでるだけなので、相手にするだけ無駄ですよー。むしろ反論すると面白がってもっと悪口書かれますよ笑