武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞２版

[マンコミュファンさん]

武蔵浦和スカイ＆ガーデン
売主：新日鉄興和不動産・三菱商事・三菱地所レジデンス
施工会社：清水建設
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：埼玉県さいたま市南区沼影1丁目139-1番他（地番）
交通：埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分 、武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26923/

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.1管理担当】

[351: 匿名さん]

350さん
ここのマンションの長期修繕計画では、5年毎に約40万の一時金を徴収する計画なんですか？
それ、半端なくきつくないですか…？え？ホントに？

[352: 匿名さん]

2014年4月　「武蔵浦和SKY&GARDEN」　販社に長谷工アーベストが選ばれた理由　RBAタイムズ
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1206-sky-garden

[353: 検討中の奥さま]

修繕積立一時金の初年度（入居時？）および１０年後・２０年後・３０年後は、４６万円～６４万円（面積による）だったと思います。初年度分を除いて月割りにすると4000円～5000円前後のプラス積立と考えます。
月々の管理費は一定だと思いましたが、修繕積立金は５年ごとに倍近くアップしたはずです。加えて上記一時金の負担です。

庭園やコミュニティ棟（体育館含）、タワー機械式駐車場などの維持費は経年変化に伴って安くなるということは考えづらいですから、ローン返済・管理費等の負担は固定費として必須ですから覚悟しなければ購入に踏み切れません。

果たしてデッキが本当に繋がるのか、
売れ行き不調のまま竣工して値引が横行して既購入者が馬鹿を見ないのか、

駅前マンション群急増の過供給（少子化人口減家族構成急変？）
リセール時の資産価値低下（すでに周りのプラウドタワー中古価格が急落して賃貸が急増）

なんて１０年後を考えたら、

「資材高騰、人件費アップで今後のマンション価格は高騰するから史上最低金利の今こそ」

の謳い文句にに浮かれてる場合ではありませんね。

[355: 物件比較中さん]

豪華な共有施設がある、ということは当然にそのコストを住民が負担するのですから、修繕金は通常マンションより高くなります。わたしも、ここは修繕費の負担があまりに大きいので購入意欲は低くなりました。近隣住民は施設を開放するというコンセプトが腹に落ちませんでした（いいかえれば、近隣住民の為に住民が費用を負担（寄付？）しているということでしょうか）。商品企画段階で議論にならなかったのでしょうかね？

[356: 匿名さん]

駅前のいいところに住むという事は公共性を持たせなければならない的なことはモデルルームで言われました。
そうでないと、こういうイイところなのに周辺の方が納得されない、と。

共用棟などは戸数が多いので負担が少ないということと、それがあることで資産価値の向上に役立つという話でした。

使いたい施設がある方なら、毎月の負担金があったとしてもものすごく魅力に映ると思います。
その方のライフスタイルとか趣味によって大きく変わってくるのではないでしょうか。

[357: 匿名さん]

>>356
マンションに公共性は無いのよ。

[358: 匿名さん]

何か営業さんっぽいけど…
356さんはその話に納得されたんですか？？

[359: 匿名]

357
公共性を求める地主や権利者がいたからこうなったんでしょ

[360: 匿名さん]

＞356さん
「駅前のいいところに住むという事は公共性を持たせなければならない的なことはモデルルームで言われた」のですか？

　私はいろいろなタワマンのモデルルームに行き、担当者の方から様々なセールストークを聞きましたが、そんなことを言われたことは一回もありませんでした。他のタワマンモデルルームに行ってみたらよくわかりますよ。大体、マンション購入者は、セキュリティや他とは違う差別化されたステータス（豪華な友達に自慢できるような共用施設）などを、それなりの対価を払ってでも住みたいという人が来ることが多いです。言葉は悪いですが、「団地」じゃない、「マンションを求める」という人が多いのです。
　最近は、子供を狙った犯罪も多いですし、性善説だけでは成り立たないという不安を覚える人が増え、セキュリティのしっかりしたマンションを、というのも理解できます。それなのに、それなり以上の対価を払って、のべつまくなく施設を開放し、使ってもらうのが当然の義務なんてことは、まずないですよね。苦し紛れの詭弁としか思えないです。
　その上、「そうでないと、こういうイイところなのに周辺の方が納得されない」などとと言われてしまうなんて・・・。だって、それなりの金額を払ってこのマンションを購入しようとしているわけですよね。
　まるで、ここのマンションを買うことが悪いこと、みたいな言い方ですね。まるで「あなたはこんな（悪い）ことをしたんだから、このぐらいするのは当然でしょう？」みたいな口ぶりです。

　このようなことを言われて、腹は立ちませんでしたか？
　私だったら、「そこまで言うのなら、当初あなたがたデベが主張されていたように、お金を払ってでもデッキをつなげて駅直結の「イイところのマンション」にしてください。そうでないと、購入者の方が納得されない」と反論したくなりますが。

[361: 匿名]

＞３６０さん
私も356さんと同じく、そのような話しをモデルルームで販売の方から聞きました。
この武蔵浦和の物件ではありませんが、敷地内の公園が近隣の方にも開放するという物件での話しです。

356さんのおっしゃる「公共性」とは、購入者と先に住んでいた近隣住民も含めた居住環境を指すものだと思います。
360さんは購入者の立場の話しだけとしては理解はできますが、地権者と近隣住民の理解がなければ快適な生活は望めないのではと私は思います。

近隣住民の方にとっては、日照条件が明らかに悪くなり、ビル風も強くなるなど、マンションが建つ事で、マイナスになることもあるわけですから、庭園を解放してもらうことや、災害時、避難所として利用できるなどのプラス面もなければ、地権者や近隣住民が納得しない…といった旨の話を聞きました。

マンションを買うことが悪い事…と思う人がいてもおかしくはないと思います。
反対派の方が、横断幕などで訴えている例などは、そんな気持ちの現れではないでしょうか？

[362: 契約済みさん]

購入した方があまりに出てこないので不安になってきましたが
私は販売開始と同時に購入した者です。
この掲示板を見ていると良いところがひとつもなさそうな雰囲気ですが
もう少し前向きな評判とかないのでしょうか。
買ってしまったのでもうどうしようもありませんが、気分が沈みます・・・

[363: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

周りへの影響が大きい大型物件だけに、反対してた近隣住民の人達が多く、皆さんやりきれない思いで書かれるので、ネガティブな意見が多いのでしょう。

[364: 匿名さん]

そんなに反対してないよ。
当初は住民のみの公園使用だったため、それに反対しただけ。一般使用も認められてからの目立った反対はないよ。
話は変わりますがシティタワー武蔵小杉よりもここのマンションの方が管理費、修繕費高いよね。しかも武子は免震構造、住友仕様。何が言いたいかはお察しください。

[365: 匿名]

＞362さん
私も購入者です。
いいところが一つもない、だなんてことはありませんよ。
私はこのマンションの公共施設がありがたいと思っていますし、庭園や、予想される眺望も楽しみです。仕事とプライベートの関係上、南浦和か武蔵浦和のマンションが、この時期に欲しかった私にとっては最良のものだと思って購入しています。

デッキも繋がらない可能性があることをきちんと説明受けていますし、繋がらなくても、納得した上で契約しています。

ところで、この掲示板の書き込みで、公共施設を一般に解放…的な事が書かれているのがよく見られましたが、施設の予約申し込みは、周辺住民の方も申し込める仕組みに改められたのでしょうか？
それともこのマンションの住民が(例えば体育館に)、コミュニティクラブに所属する友達と共同で使用するケース等を指しての話しなのでしょうか？
例えばダンスサークルなどを立ち上げた場合、そのコミュニティに所属する近隣の友人が、一緒にこのアリーナを使用するようなケースは、むしろ地域の活性化につながると、私は考えます。

[366: 匿名さん]

＞361さん
確かに、地権者と近隣住民の理解がなければ快適な生活は望めないというのはあります。

でも、マンションの共有施設を開放しなくても、防災訓練を連携して行う、地区のイベントを一緒に開催する、地域のボランティア活動にマンション住民も積極的に参加するなど、十分地域の住民の方の理解を得て、良い信頼関係を築いているマンションは、県内の某プラウド系マンションや都内の〇〇〇〇ザ・タワー等いくらでもありますよ。
そんなことを言ったら、日本中の殆どのタワー系マンションは、砂漠にでも立てない限り、周辺住民に反対されこそすれ、賛成はされていないと思います。なぜ、ここだけそうしなければならないとお考えですか？

マンションの共有施設を開放し、そこをコミュニティの場としなければ周辺住民の方の理解を得ることができない、というのは、「地域の方に理解を得、協力関係を築く」という本来の目的を達成する手法としては、本筋からずれてしまっているのではないかと思います。公共施設を開放すれば、おそらく住民の理解は「得やすい」でしょう。しかし、「その方法しかない」わけではありません。安易に、周辺住民とのつながりをつくるための費用のほとんどを一個人である購入者に負担させるべきではないでしょう。

私は、むしろそういった公共性を推進・支援するのは行政がやるべき仕事だと考えます。それを経費節減の一環として、交換条件をもってＰＦＩ事業のようにされてしまっている感じですね。それをデベは飲んでしまい、購入者に転嫁してしまったのではないかと・・・。

＞362さん
私もここを検討しました。今も、皆さんの意見を参考にさせていただきながら検討中です。
良いところは、やはり駅近というところではないでしょうか。直結は今のところないかもしれませんが、近いのは事実です。
デッキが繋がるようデベが動いてくれるといいですね。販売価格がさがるような方法では、契約者さんにとってあまり好ましくないでしょうし・・・。あと、間取りも、ルーフバルコニー付だとか差別化できるものであれば良いと思いますよ。こんなに駅近でルーフバルコニー付ってあまりありませんから。

[367: 匿名さん]

>>366
正論ですが、ダサい玉行政にそこまで求めちゃいけません。所詮田舎っぺ集団ですから再開発のノウハウは無いのですよ。
http://www.ct-musashikosugi.com/location.html

[368: 匿名]

>>362
他のかたも書かれていますが、良いところがないわけないですよ。
他のマンションスレも見ますが、どこもネガレスが多いです。
プラスの書き込みをしたら“営業さんお疲れ様”みたいな書き込みを何度もされました。
もちろん営業ではありません。
購入する意志がない人が潰し合う、という構図なのでは。
プラウドやプレミストでもネガレスばかりですよ。

[369: 匿名]

要は、ネガレスが多いのはそれだけ注目度が高いからでしょ。

[370: 匿名さん]

366さんの意見に賛同します。
プラウド武蔵浦和マークスやプラウド別所沼公園ディアージュ、プラウドシティ浦和など(プラウドばっかですね…プラウドに拘ってるわけではありません)を買いそびれた優柔不断な私は、当初よりこのマンションに期待を寄せていましたが、蓋を開けてビックリ本来なら行政が行うべき公共性に関する負担が購入者に転化されていることに納得ができず、結局浦和駅近の某マンションを購入しました(果たして共有施設がこんなに必要か？将来維持費が大変になるんじゃないか？という懸念もありました)。
上記が悪いことだと思いませんし、捉えようによっては今までのマンションにはなかった画期的な取り組みとも考えられますね。今後の開発においてスタンダードになるかどうか見物です。
スカイタワーも耐震？というのは構造面でいささか疑問ですが、それを除けば仕様等も平均以上ですし、何より駅近というのは魅力的です。デッキが繋がればなお良いのでしょうね。
今後も動向に注目したいマンションの1つです。

以上、元検討者の1人の意見です。ご参考になれば幸いです。

[371: 物件比較中さん]

北浦和の新築マンションの値引額が半端ないとの事。
三菱、長谷工が絡んでいるマンションも大幅値引きしてるらしいので、武蔵浦和も時間の問題。まだ１４０戸程度しか売れてないらしいよ。

[372: 匿名さん]

北浦和に三菱の物件？聞いたことありませんね。
供給過多になってるのは知ってますが。

武蔵浦和は、まだマークス裏の別所幼稚園跡地もマンションが控えてますね。
今後、どうなっていくのでしょーか。

[373: 匿名さん]

入居者がいるマンションですよね。
ここは竣工はまだまだ先なので。
ちなみに、三菱が絡んでるってどこですか？？
北浦和にありますか!？

[374: 契約済みさん]

私も、公共施設を一般に開放と言った書き込みに驚き、担当営業さんに確認しました。
営業さん曰く、園庭以外は一般開放の予定はないそうです。
ただ、マンション住民が一緒なら周辺住民の方も施設を利用することは可能とのことでした。

[375: 契約済みさん]

374です。
>365さんへのコメントでした、ごめんなさい。

>362さん
ネガティブな意見、沈みますよね。
値引きがほぼ確実と言われると、購入を早まったかと思ってしまいます…。

確かに管理費等は高いですが、これだけの公共施設がある駅前マンションは武蔵浦和に他にはないので価値にもなる、と信じたいです。
周りの駅前マンションと共に古い建物になった時、他にはないということがセールスポイントになるかと。
あとは、デッキが繋がるといいな。

[376: 匿名]

私は今も、休日にはサークルの活動などで市のコミュニティセンターを利用していますので、自分の住まいの敷地に沢山の施設がある、この物件を選びました。
今は社宅住まいなので、例えば楽器の演奏のため車で出かけて、車の中で練習したり、友人とのサークルの会合に、ファミレスや、コミセンの会議室の空きを探したり、雨の日の運動にジムに通ったり…といった行動を取っているためこれらがすべて自分の住まいの中で完結できる事に魅力を感じたので。
それは本来なら行政の仕事…という意見もごもっともだとは思います。あの辺にもっと便利なコミセンでもあれば、それはそれで便利なんでしょう。が、少なくとも、会議室、防音室、工作室、ジムマシン室、小体育館、和室、キッズルーム、ダンスルーム、勉強部屋は、私はこれからも使う予定があるものばかりなので、これらを、この物件の入居者で占有できる事のメリットは、例えば11年目で、約2730円の管理費と、約1790円の修繕積立費を毎月払っても十分にある、思ったから買いました。駅前のフィットネスクラブの会員代だと思えば安いかなと。
また、それによって生まれるであろう、コミュニティの価値もありますし、それこそ、近隣の友達も呼べます。子供が大きくなったら、そんな風な活用をして欲しいなぁ、とも思っています。
この金額は、物件のうち、あくまで一部の施設に対する費用なので、エントランスや公園、エレベーター、駐車場はまた別途計上されますが、それはどこでもかかるものですから。
包括してこれらに価値があると思える人であれば、買えばいいのではないでしょうか。

[377: 物件比較中さん]

＜376さん　一定期で払う修繕費の一括分（40万円～60万円？）は勘案されているのでしょうか？前スレでは月額修繕費の定期昇額と、5～10年毎の修繕金一括払いがコメントされてましたが。

[378: 匿名さん]

他の物件と比較すると、修繕積立費はどれぐらい高くなるのですか。
どの物件もマチマチだと思いますが、ここはそんなに高いですかね…
共用施設が豪華なのである程度予想はできますが、具体的にそれが許容範囲なのか気になります。

[379: 匿名さん]

私は共用施設がありすぎてパスですね。
多分使うとしたら、勉強部屋くらいでしょうー。

こんな私には向かない物件だと思っています。
やっぱり、シンプルが1番。

[380: 匿名さん]

ここは、今契約する特別な理由がなきゃ、まだまだ申し込みする必要ないよね。竣工も先だし、値下がりしてから検討くらいで遠目で見ておくのが良い。

[381: 匿名さん]

値下がりするのは大歓迎ですが、その頃には希望の間取りが残ってない可能性はありませんか。
階数によって眺望も全く異なりますし。
待ってたらいつの間にか選べなくなってた、というリスクが怖いのですが…。

[382:]

週刊ダイヤモンド　別冊　２０１４年９月２８日号
http://www.diamond.co.jp/magazine/20249092814.html

湾岸、中野、浦和、広尾の４エリアに人気が集中
人気のマンションがある首都圏の駅ベスト50
湾岸
東京オリンピックに向けて急ピッチで進む街づくり
中野・東中野
庶民的な街並みに怒涛のマンションラッシュ
北浦和・浦和
環境は申し分なし。アクセス抜群で住みたい街トップ
広尾 麻布 白金
坂道に建つ、一見飾り気のないハイグレードマンション

北浦和1位、浦和3位

[383: 匿名さん]

角部屋や最上階を狙うなら、今契約してもいいと思います。
それ以外の部屋を狙うなら、待ちが賢明です。

[384: 匿名さん]

浦和と武蔵浦和を同じ土俵に並べてはいけません。
別世界ですから。

[385: 匿名さん]

武蔵浦和もかなり地価が上昇しているね
庶民的な値段のタワーだしどんどん売れるといい

[386: 物件比較中さん]

>>372さん
三菱としか言ってないよ。正解は三菱倉庫。レジテンス系だったけ？長谷工も絡んでます。
幼稚園跡地は確か賃貸マンションだったような、以前の住民説明会での記憶です。

[387: 物件比較中さん]

>>384さん
その通り。武蔵浦和は西浦和、東浦和レベル。

[388: 購入検討中さん]

>>382
他のスレにもまったく同じ内容で立ててたなぁ。
ただの北浦和の営業か。

[389: 匿名さん]

＞374
フリーに開放されなくても留意（注意）が必要ですよ。
今住んでるマンションに、ラウンジやブックコーナーがありますが、予約時以外の住民へのフリー使用時間も子供やママ達でほぼ占領されてしまっています。入ることはできるのですが、肩身が狭いし、うるさいしで、読書もままなりません。
この頃はさすがに子供たちだけでの使用は禁止となりましたが、それでも大勢の子供たちがラジコンやらを走らせてラウンジを占領していたりするので、注意してもらおうと思い、親は今どこにいるのか、どこの部屋の子なのか聞いてみると、ここのマンションには住んでないとのこと。
はじめは、親を庇ってそんなことをいっているのかと思ったら、「ママの友達がマンションに入れてくれた」とのことでした。
そんなことって本当にあるのかと思って、管理会社の人に聞いてみると、住民のママ友や、ママ友の友達に頼まれて、マンションに結構な人数の人を入れたり、住民の名前でラウンジを借りて別の人たちが使っていることもあるとのこと。でも、住民名で借りられる以上、文句もいえない、とも。
そうなると、名義貸ししてるマンション住民でさえ、知らない人がたくさん入ってきて、本来住民が使うべき施設を謳歌されてしまっているということですよね。ママ友の頼みを断れないということもあるかもしれませんが、モラルを疑います。
ラウンジでもこうですから、このマンションの体育館などのたくさんの共用施設は、外部の人にとってはとても魅力的だし、どんどん使いたいって思うものだと思います。そうすると、結局、一般開放されなくても、知らない人がいっぱい、しかも使えない・・・となってしまうのではないかと思うのです。
今住んでいるマンションは、浦和エリアです。つまり、客層というか住民層はそんなに変わらないということです。フリー解放されなくても、結局は同じようなことになると思います。
管理会社にしっかり管理してもらうしかないかもしれませんが、限界があるでしょう。実績と定評のある管理会社なら対応も期待できるのですが、ここは××ですし・・・。

[390: 匿名]

376です。

回答としては、ありません、含んでいません、と言うのが答えです。

376の書き込みは、あくまで、小体育館やxxルームなどの公共施設についての話しです。
(庭園や駐車場、駐輪場、貯水槽なんかもこれには入りません。)
団地の一部共用部分には一時積立金は現在案では、30年度内には設定がありません。
月額修繕費の定期昇額は、適当な平米数の物件の11年目の例を元に示しております。

[391: 匿名]

失礼しました。390は、377さんに対する回答でした。

[392: 匿名]

＞389さん
挙げられた例は、使用方法や管理上の問題ですね。
そういう問題をはらむことは否定しませんが、当初365で確認した意図は、この掲示板の当初から書き込まれている、「共用施設を一般に解放」という仕組みについて、そういう仕組みではありませんよね、という確認です。
庭園が解放されていることや、共用施設に友人を招き入れた場合も使用できる事は理解していますが、仮に提案されたようなケース(招き入れた住民は名前貸しだけして施設を予約し、利用者がその友人のみで占有されて、肝心の住民が利用できない、というようなケース)が多発し、問題が生じるなら、管理組合で話し合い、使用方法について解決を図る必要はあるでしょう。
その場合、例えば何号室の方の予約であったかの履歴も追えるのでしょうから、話し合えば良いとは思います。

[393: 匿名さん]

そういう仕組みではないことを前提にお話ししています。
しかし、建前は392さんの言うとおりですが、理想論です。残念ながら、話し合いではまず解決できないでしょう。
実際、自治会でも何とかしようとしてくれましたが、（そういった使い方をしている人の）権利の主張や（予約ではなく使用だけしている）使用者たちがあくまで居住者名を言わない（もしくは居住者だと言い張る）等の問題があって、頓挫しています。ここほどでないにしても、他のマンションでも頭を抱える問題です。
ましてや、スカイガーデンは、他とは比べ物にならない種類と数の共用施設を持っているので、述べさせていただいたのですが・・・。
ネガティブと言われるかもしれませんが、コミュニティサークル等が定期的に使用するというのは容易に想像され、そのために、管理費を支払っている居住者が使えない可能性が大と思われる、ということを言いたかっただけです。
これから、購入される方の検討材料になればと思っただけですので、関係ないと思われればスルーしていただいても構いません。でも、経験から、検討する際はポジ・ネガ両方とも参考にした方がいいとは思いますよ。

[394: 匿名]

＞393さん

＞（そういった使い方をしている人の）権利の主張や（予約ではなく使用だけしている）使用者たちがあくまで居住者名を言わない（もしくは居住者だと言い張る）等の問題があって、頓挫しています。

とありますが、共用施設を予約するのに、ネットのシステム上予約するか紙面で申込みを行いますので、「居住者名を言わない」問題があってもおのずと分かる話しですし、運営規則で謳われる目的外の利用の場合の制限も明文化されているので、きちんと話し合いの対象とできる問題だと思います。とことんアウトローなパターンについて言及していくのであればどうしようもありませんが。

今までの書き込みにあった「共用施設の一般解放」がそういう使い方を想定しての言葉だとは読み取れません。(自由に、かつ、正当に使うことができると誤解したした上で、そんな共用施設の管理費修繕費を住民が負担するのは馬鹿らしい、と話しているように読み取れます。)

もちろん、キッズルームのように、予約システムを介さず使用できる部屋では、393さんがおっしゃるような問題の解決に骨を折りそうですね。

[395: 匿名さん]

居住者以外は利用料を払うというわけにいきませんかね。
居住者は管理費や修繕費を支払い、それにより施設管理が維持できるわけだから。
利用料も積み立てておいて、施設の維持管理に役立てたらいいのに、と考えてしまいましたが、安易な考えでしょうか。

[396: 匿名]

＞395さん
利用料は入居者でもかかってくる部屋があります。
ジムマシーン室や小体育館、防音室(マルチスタジオ)などは、1〜3時間単位で100円、300円などの利用料が、入居者でもかかったはずです。

[397: 匿名さん]

>>396
そうなんですね。
ありがとうございました!!
居住者以外は利用料を少し高くするなどの差別化を図れば、公共施設に対する不満が少しは解消されるかな、と思いました。
今後、居住者による話し合いで改善されていくことも多いと思いますが、現状では不満が多いから、購入を躊躇う方も多いのですよね。

[398: 匿名]

＞397さん
＞居住者以外は利用料を少し高くするなどの差別化を図れば…

とございますが、今のところ、原則、Skype＆Gardenの住民以外は使えないはずです。
(先に幾つか書き込みがあったとおり、友人が招き入れるケースを除きます。)

[399: 匿名さん]

買うなら南棟（スカイタワー）と思っています。
14階ぐらいなら耐震構造でもいいと思いますが、30階建てで耐震ってどうなんでしょうか？
最近の建物で30階建ての高層マンションは免震か制震なので、購入を躊躇しています。
詳しい方がいらっしゃいましたら解説をお願いします。

[400: 匿名さん]

ここのスレって長文多いよね。玄人さんの議論が多いのかな。