武蔵浦和SKY&GARDEN＜庭園都市＞２版

[マンコミュファンさん]

武蔵浦和スカイ＆ガーデン
売主：新日鉄興和不動産・三菱商事・三菱地所レジデンス
施工会社：清水建設
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：埼玉県さいたま市南区沼影1丁目139-1番他（地番）
交通：埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分 、武蔵野線 「武蔵浦和」駅 徒歩3分

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26923/

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.1管理担当】

[311: 匿名さん]

ペデストリアンデッキ（pedestrian deck）とは、高 架等によって車道から立体的に分離された歩行者専用 の通路である。
と、ありました。
私も知りませんでしたが、常識だったんですね。
“歩行者回廊”とも呼ばれるらしいですが、それも聞いたことがなかった…。
307さんと310さんのおかげです。

[312: 匿名さん]

南側のロッテの工場は、それがあるからこそ高層の建物が建つ可能性が低いんですよ～みたいなセールストークだったかと。
仮にあそこが撤退してしまうと、あの広い敷地だからものすごいことになってしまう可能性は確かにありますし…。
南側も階数を選べばいいんじゃないでしょうか。
何階から景色が抜けるんでしたっけ。景色が抜けるくらいのあたりが一番いいように感じました。

[313: 匿名さん]

眺望が抜けるのは12階辺りから。
耐震構造で12階以上は揺れるよ〜。
制震、免震構造ではなく根性で建物を支えている
タワマンなんて誰も買わないよ。

[314: 購入検討中さん]

既に契約している人もいるのに、「誰も買わない」って失礼じゃないですか？自分の価値観を人に押し付けてはいけません！ま、所詮あなたは（買わない）のではなく、（買えない）人なんだと思いますが。

[315: 匿名さん]

313はたしかに失礼な物言いですね。でも、低地の軟弱地盤かつタワマンで耐震構造というのは、耐震性では最低スペックだという事実は認識しておいた方がいいと思いますよ。
これからは耐震性も重視すべきだと思いますね。

[316: 買えない人]

買えない人は値引きがあるまで待ちましょう。
大幅値引き期待です！

[317: 匿名]

待ちます！　
デッキが繋がるまで！

[318: 購入検討中さん]

待ってたら、売り切れちゃったりして…
賭けですよね〜

それだったら、少し高くても満足できるとこ探した方が良くないですか？

[319: 買えない人]

市場の判断として少し高くても満足できないから売れ残っているのでは？決して貴方を否定してる訳ではないですよ。人それぞれ満足する閾値は違います。ただ今だに1期5次。抽選ではなく先着順という現実。管理費？構造？ペデ？ 自分にはこの価格では満足できませんでした。
高掴みして損しても、売り切れで買えなかった方が得だと考えます。パークタワー板橋も管理費がもう少し安ければいいのに。アドレスが板橋で残念ですが、迷ってます。取りあえず他の物件と比較してみては如何でしょうか？

[320: 匿名さん]

そんなに売れてないのココ？
やばくない？

[321: 匿名さん]

順調にうれてますよ！

[322: 物件比較中さん]

まだ200戸売れてないのに順調？？

[323: 匿名さん]

十条にもプラウドシティができるみたいですね。
ここと合わせると1000戸以上…
埼京線沿いにそんなに需要あんのか？と疑問に思ってしまいます。

[324: 匿名で勘弁]

272さんに回答：8月10日頃夕刻実際に現地を見てきた。当マンの売りである南棟31階建てかな、コの字の縦棒に面した部分（南）に面するロッテ工場は37メートルとの事、工事表示板に書いてある。全2棟だが、もう一方の1棟はナリアの奥の方のタワーマン南に面すが、こちらはそんなに高くない。南棟マンベランダとロッテ工場の建物は道路を挟み、歩道もあるから25か30米はあるだろうが、37米の高さだと、マンでは12なり13階の高さだ。戸田の花火はどうでもいいが、音だけだ。14、15階だとかろうじて花火の上半分見えるか？工場も24H操業らしいし、トラック類の出入り多いらしい。コの字の横棒2本は13と14階建てでベラは線路面とナリア側だろう。兎に角現地を確認しろ。菓子匂いも。

[325: 周辺住民さん]

デッキの接続は真剣に話し合われているのだろうか

[326: 匿名さん]

花火は見えにくいという話は聞きました（モデルルームで）。
上の方の階で、バルコニーの端の方で見えますよ、とのことです。
花火なんて見えたらうれしいな程度ですが。

南側は道幅が結構あるから、少なくとも工場の圧迫感は少なく済むかとは思います。
匂いは新設工場なので、対応はするんじゃないですか。
それにアイスクリーム工場ってにおいはあまり出にくいという話です。
奥のチョコレート工場はほのかに香ることもありますが、
こちら側に工場ができると変わったりはするのでしょうか？？

[327: 周辺住民さん]

南棟の上層階であれば天気が良ければ確実に戸田の花火は見えます。夏の週末はいろいろな方面で花火が上がっているので結構楽しめますよ。結構遠くですが、スカイツリー＆隅田川花火もわかります。

[328: 匿名]

このマンションの今までの経緯、価格と構成を考えれば、そもそものマンションの企画自体に無理矢理感がある。買い手も何と無くでもそれに気付いているから、要望や購入が伸びないのだろう。　
これだけ賃金が厳しくなってきている時代、消費者は馬鹿じゃないということだと思う。

[329: 匿名さん]

友人が武蔵浦和に住んでいるので、ロッテ工場の匂いの事について聞いて
みました。風向きによって、チョコレートの匂いとはまた違った独特の匂いがする
事がある様ですが、もう慣れてしまったし、特に気になる匂いではないと
言っていました。ただ臭いや騒音に関しては感じ方は人それぞれですからね。
臭いはよく慣れてしまうなんて事も聞きますが。たまたまみにいった時にその
臭いがすればいいのですがそううまくタイミングがあうかな。

[330: 匿名で勘弁]

8月24日の324です。順調なる販売を願っています。近くに住んでいますので埼京線、武蔵野線、武蔵浦和、埼玉県、日本国、世界が紆余曲折がありますが、より一層発展することを願っています。南のCがいいと思います。が、恐らく15階以上でないと遠くの景色は広がりにくいだろうと推測。向かいの新築ロッテ工場高さ37メートル、推測ですが、12階程度までだとロッテの壁面を見ることになるでしょう。Google Mapで見ると、マンベランダとロッテ37米高さの壁面は40米くらい離れていそうです。道路、両サイドの歩道、歩道脇の植え込み（植え込み有無は不明ですが）、あとマンと工場敷地の空き部分を入れてです。互いの敷地境界線間ではなく。今、最高90平米、7000万価格はCではなく13と14階の建物ではないですか？このところの宣伝ではそう読めます。Cの15階以上はもう売れたのかな？いくらなんだろうね。今回のタワーでラムザの南住居は打撃を受けたが、しょうがない。南に将来何か建つことも想像出来なかった訳でもない。ロッテだって、将来移転するとか、建物ごとどこかの工場に販売するとか、もっと高い別棟を敷地内に建てるとか、工場南の野球場が何かに化けることだってあり得る。アイスクリームを作る工場棟と言うが、いつまでそうなの？そんな説明は全く信用できないよ。5年だけかも知れない。キムチ工場になったりするかもよ。キムチはないと思うが、都会なりその近辺に住めば、互いに緩衝しあうことも必要だ。香港、シンガポール、マンハッタンはどうだ、マンハッタンの34丁目？MECY'S(Spelling ?)裏から50丁目当たりにも（裏通りとも言えない立派な通り）縫製工場がいっぱいあった。1980年代だが。それでいてみんな発展している。今回もそう願う。ただ、理由があれば別だが、最初から壁面の1階や2階はどうだろうね。将来の転用等も考えて、今は少し高くついても条件のいいところを勧めたい、あとは購入希望者の運を祈るよ。10年、20年後の。ただ上は風強し。風なくとも私の場合は下を見ると真夏でもタマに寒風が吹く。その点女はいいな。おわり。

[331: 購入検討中さん]

はいっ、おつかれした。

[332: 物件比較中さん]

物件の規模の割に口コミが少ないのが驚きです。注目はあまり高くないのですかね？

[333: 匿名さん]

多いですよ!!
これは2版ですよ～

[334: 物件比較中さん]

2版は知っています。700戸数の物件で、まだ2版も少ないですが、1日の投稿も1～2件で盛り上がっていないですね。注目度低い？

[335: 周辺住民さん]

悪い事は言わん、武蔵浦和で始発電車に乗り込んで、うっかり30分寝込んだら、遅延で武蔵浦和から一歩も動いてない何て事が起こるスーパートレイン埼京線沿線だけは止めとけ。

[336: 匿名さん]

ここのスレッド、入りづらいんだよね。
どうやって検索したら1発で出る？
書き込み少ないのは、そのせいじゃないかな。

[337: 匿名さん]

ブックマークに入れておくとかするしかないんでしょうかね？？

まだ次の販売がいつになるのかっていうのは決まっていない状態なんでしょうか？？
だから書き込みのペースがゆっくりなのかなぁと思いまして。
今の所、語りつくされている感もありますし。

買物環境とか、子育て環境、交通面はいいと思いますけれど
竣工が大分先というのもあって、見通しが立ちにくいのもありますかね？？

[338: 匿名さん]

スレッドに入りづらいだけが原因じゃないと思うんですが・・・。
だって、契約者版のスレ、書き込み０ですよ？！
正直言って驚きです。人気物件ではあり得ません。

人気物件ですと、検討者スレの伸びもすごくて、１日７０件～とかありますよ。
契約者スレだって、通常はスレが立ち上がった時点で、皆さんすぐに書き込みがはじまります。
契約者版が立ち上がる前から、「早く契約者スレができて、皆さんと意見交換できるといいですね。」など契約者同士で話すのを楽しみにしていますから。

このマンションを検討する上で、契約者の方からも契約した理由とか、有益な情報が聞ければいいなと思って、時々スレをチェックしていますが、８月３日に立ち上がったにも関わらず、いまだに書き込み０だなんて・・・。契約者の会話を知られたくない、もしくは契約者同士で話をしたくない理由でもあるんじゃ。。。などと変に勘ぐってしまいます。
投稿が全然ないなんて・・・。なぜなんでしょうね。不思議です。

[339: 匿名さん]

僕だったら違約金を払ってまで契約破棄するね。
そこまでの特ダネをつかんでしまった。
教えないけどね。
逆に皆それを知ってるから買わないのかな。

[340: 物件比較中さん]

〉339さん
特ダネってなんですか？知りたいです。

[341: 匿名さん]

今さら動物実験棟とかじゃないよね？！なんだろ？

[342: 匿名さん]

釣られすぎ

[343: 匿名さん]

>>339
教えて、ください。

[344: 物件比較中さん]

マンションマニアさんのTwitter見てると彼は武蔵浦和に住んでいるみたい。
だからデッキが繋がらないことに納得いかないのかもしれないね。
このマンションの資産価値云々の前に、デッキが繋がらないとなれば武蔵浦和全体の資産価値が下がるわけで。

現在武蔵浦和に住んでない人からすれば、
繋がらない=買わない
でいいけど、すでに武蔵浦和の分譲マンションに住んでる人からすれば
繋がらない=売れ残る=武蔵浦和全体の資産価値が下がる
ということもあるんだと思うよ。

いずれにせよデッキが繋がらないとなれば売れ残りは間違いない状況なわけで、売り主の判断が気になるところ。

[345: 匿名さん]

契約者スレは、大抵竣工が近づくにつれ伸びます。
まだまだ先なので、契約者同士で話す話題がないってのが実情かな。

[346: 匿名さん]

>>345
同感です。
契約者の方の契約した理由などの有益な情報は、検討版の方で検討者向けに投稿していただかないと意味ないでしょう。
契約者のスレの方はオプションやカラーセレクトに関することなど、検討者が見てもあまり参考にならないことが多いですよ。

[347: 匿名さん]

もしかしたら、業者か契約者の方、あまり実情を知らない方なのかな・・・？

契約者スレは竣工前も確かに伸びます。
けれど、契約者スレはそれより大分前から書き込みが始まるものなのですよ。
『盛り上がる』という意味では、竣工前がピークになるのかも知れませんが・・・。

※「やはり、購入してよかったですね。〇〇と比べてスペックもいいし、ここはお買い得でした。△△もよく出来てます。」
　「エントランス部分が出来てきましたね。イメージどおりに進んでいるようで嬉しいです。」
　「今２階が出来上がったところですね。入居するが楽しみです。」
など、竣工より大分以前から何かしら掲載されることが通常です。

もちろん、カラーセレクトやオプションの話も出ますよ。
でも、建築オプションは、下の階の方などは自分の部屋が出来上がる前に早くきめなければなりませんので、話は竣工１～２年前に出たりなどします。
その際、やはり「セレクトどうしました？うちはもう決めないといけないので。」という書き込みがあります。
インテリアオプションはもっと後になりますけれど。

某人気タワーは、竣工は３年後だというのに、第一次契約者で契約者スレは盛り上がっています。
私は、上記の※のような情報を見てみたいと思ったのです。

[348: 匿名さん]

346です。
すみません。
すごく丁寧に説明していただいて、あまり実情を知らない、に該当するのかな、と思いました。
ただ、言い訳をさせていただくと、契約者スレが立ち上がっていない物件が多くないですか。(この物件も武蔵浦和の他の物件も)
契約した理由などの有益な情報は検討スレに投稿されているのかな、と思っていました。
たまに営業さんかと疑われてる投稿がそれかと。

347さんが挙げられたような情報は私も参考にさせていただきたいです。
戸数が多いので、今の時点で契約者も多いと思います。
契約者スレが盛り上がるといいですね。

[349: 匿名さん]

＞348
ご丁寧なお返事、ありがとうございます。

私は、検討者スレもさることながら、契約者スレも参考にしています。
というのも、検討者スレは思いのほか「煽り」やい「釣り」が多く、結構間違ったもしくは敢えて操作したような情報も多いからです。
契約者スレであれば、既に契約済みで利害関係は確定しているため、変な前フリなどなく、契約者の生の声を聞くことができます。
もちろん、100％契約者さんが書いているとは限りません。でも、成りすましの人が投稿すれば大概すぐにバレてしまって、事実を知っている契約者の方々が「何を言ってるんだか。それは嘘ですね。ここは契約者のスレです。契約者でない方は検討者スレへどうぞ。」などと追い出しています。（そうすると、嘘情報を流した人が検討者板にくるということなんですけどね・・・）
とはいえ、契約者スレは、真実であることが多く、参考にできることも多いのです。

なので、ここの契約者スレも投稿があればよいのですが。私は契約者ではないので書き込めませんし。
でも、一か月近く立って投稿なしというのはいかがかと。スーモにも契約者の方載ってましたから、契約者無なんてことはないでしょうにね。人気物件の場合は、すぐに書き込まれますので、これだと、不人気物件だと言っているようなものです。

近くに住んでいる投稿者の方などは、写真を撮って、遠方の契約者の方にここまで出来てきましたとか、そういうのでもあればまたほのぼのしてていいでしょうにね。あまり、買ったことを言いたくない、もしくは知られたくないのでしょうかね。

[350: 検討中の奥さま]

夫は駅前マンションの売り文句に誘われ乗り気なのですが、管理維持費・修繕積立金の月額と、忘れてならない５年ごとの一時金を月割りにすると７千円プラスを覚悟しなければなりません。ネットや倶楽部会費、駐車場や駐輪場を含めると、ローン以外に最低４万円が固定費としてのしかかってきます。

安めの４５００万から５０００万の物件でも上記の固定費４万円とローン支払い、一番怖いのは管理会社が三菱地所ではなく新日鉄興和であることです。過去のトラブルを知っているだけに一時金はタワーの機械式駐車場維持問題がきになりますね。

かなり余裕がある資金を持っている方しか手を出してはいけないマンションですね。

駅前マンションの利便性を強調してますが、駅前マンション群の中では最も駅から遠いマンションであり、デッキがつながらなければビバホームの通用口を通ってのアップダウンのある通路を改札まで歩くわけですよね。。。

やはり急がず熟考いたします。

[351: 匿名さん]

350さん
ここのマンションの長期修繕計画では、5年毎に約40万の一時金を徴収する計画なんですか？
それ、半端なくきつくないですか…？え？ホントに？

[352: 匿名さん]

2014年4月　「武蔵浦和SKY&GARDEN」　販社に長谷工アーベストが選ばれた理由　RBAタイムズ
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1206-sky-garden

[353: 検討中の奥さま]

修繕積立一時金の初年度（入居時？）および１０年後・２０年後・３０年後は、４６万円～６４万円（面積による）だったと思います。初年度分を除いて月割りにすると4000円～5000円前後のプラス積立と考えます。
月々の管理費は一定だと思いましたが、修繕積立金は５年ごとに倍近くアップしたはずです。加えて上記一時金の負担です。

庭園やコミュニティ棟（体育館含）、タワー機械式駐車場などの維持費は経年変化に伴って安くなるということは考えづらいですから、ローン返済・管理費等の負担は固定費として必須ですから覚悟しなければ購入に踏み切れません。

果たしてデッキが本当に繋がるのか、
売れ行き不調のまま竣工して値引が横行して既購入者が馬鹿を見ないのか、

駅前マンション群急増の過供給（少子化人口減家族構成急変？）
リセール時の資産価値低下（すでに周りのプラウドタワー中古価格が急落して賃貸が急増）

なんて１０年後を考えたら、

「資材高騰、人件費アップで今後のマンション価格は高騰するから史上最低金利の今こそ」

の謳い文句にに浮かれてる場合ではありませんね。

[355: 物件比較中さん]

豪華な共有施設がある、ということは当然にそのコストを住民が負担するのですから、修繕金は通常マンションより高くなります。わたしも、ここは修繕費の負担があまりに大きいので購入意欲は低くなりました。近隣住民は施設を開放するというコンセプトが腹に落ちませんでした（いいかえれば、近隣住民の為に住民が費用を負担（寄付？）しているということでしょうか）。商品企画段階で議論にならなかったのでしょうかね？

[356: 匿名さん]

駅前のいいところに住むという事は公共性を持たせなければならない的なことはモデルルームで言われました。
そうでないと、こういうイイところなのに周辺の方が納得されない、と。

共用棟などは戸数が多いので負担が少ないということと、それがあることで資産価値の向上に役立つという話でした。

使いたい施設がある方なら、毎月の負担金があったとしてもものすごく魅力に映ると思います。
その方のライフスタイルとか趣味によって大きく変わってくるのではないでしょうか。

[357: 匿名さん]

>>356
マンションに公共性は無いのよ。

[358: 匿名さん]

何か営業さんっぽいけど…
356さんはその話に納得されたんですか？？

[359: 匿名]

357
公共性を求める地主や権利者がいたからこうなったんでしょ

[360: 匿名さん]

＞356さん
「駅前のいいところに住むという事は公共性を持たせなければならない的なことはモデルルームで言われた」のですか？

　私はいろいろなタワマンのモデルルームに行き、担当者の方から様々なセールストークを聞きましたが、そんなことを言われたことは一回もありませんでした。他のタワマンモデルルームに行ってみたらよくわかりますよ。大体、マンション購入者は、セキュリティや他とは違う差別化されたステータス（豪華な友達に自慢できるような共用施設）などを、それなりの対価を払ってでも住みたいという人が来ることが多いです。言葉は悪いですが、「団地」じゃない、「マンションを求める」という人が多いのです。
　最近は、子供を狙った犯罪も多いですし、性善説だけでは成り立たないという不安を覚える人が増え、セキュリティのしっかりしたマンションを、というのも理解できます。それなのに、それなり以上の対価を払って、のべつまくなく施設を開放し、使ってもらうのが当然の義務なんてことは、まずないですよね。苦し紛れの詭弁としか思えないです。
　その上、「そうでないと、こういうイイところなのに周辺の方が納得されない」などとと言われてしまうなんて・・・。だって、それなりの金額を払ってこのマンションを購入しようとしているわけですよね。
　まるで、ここのマンションを買うことが悪いこと、みたいな言い方ですね。まるで「あなたはこんな（悪い）ことをしたんだから、このぐらいするのは当然でしょう？」みたいな口ぶりです。

　このようなことを言われて、腹は立ちませんでしたか？
　私だったら、「そこまで言うのなら、当初あなたがたデベが主張されていたように、お金を払ってでもデッキをつなげて駅直結の「イイところのマンション」にしてください。そうでないと、購入者の方が納得されない」と反論したくなりますが。