東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜Ⅱ

[にしすな]

あなたの知らない新しい東京が目を覚ます。
商業・住宅・公園が一体となった再開発エリアに”住居専用街区”が誕生。


■所在地 東京都江東区北砂2-1-5、6
■交通 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩18分
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
■用途地域 準工業地域
■地目 鉄道用地
■総戸数 526戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
■間取り 3LDK〜4LDK
■駐車場 529台（来客用駐車場3台含む）、月額使用料500円〜15,000円
■建物竣工予定 平成20年2月下旬
■入居予定 平成20年3月末日

過去スレ
Ⅰ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44222/

[441: 契約済みさん]

440さん

間取りは、他のタイプに比べても、優劣は無いと
思いますよ。

Ⅲを検討しなかったので、分からないのですが、
後は、日当たり等の問題でしょうか。
素人目には、他のタイプと違いが無さそうですけどね。

[442: 契約済みさん]

>>LRTの可能性や、豊洲市場の移転等考えると
江東区の発展が期待できますね。

ＬＲＴの可能性というより私は実現してほしいですね。
明治道路を走る都営バスは色んな系統がありますが
朝夕のラッシュ時は左右振り向けば都営バスですよね。
今後、西大島〜東大島周辺はさらに新築分譲マンションが建設中
で分譲されます。大島周辺はさらに人口が増えるでしょう
都心に向かう都営新宿線は今以上に混み合うのではないでしょうか
再開発の瑞江方面からの乗車も増えてきてますしね。
東西の路線は整備されてますが南北の路線は不十分だと思います
ＬＲＴが出来れば都営新宿線（大島〜西大島）東西線（南砂〜東陽町）
の緩和が見込めるでしょう。
江東区役所には早く再検討をしてもらいたいものです…
皆さんはＬＲＴについては、どう考えてるのでしょうか？

[443: 契約済みさん]

>>440さん
レジデンスIIIは比較的残戸率が多いようですが、眺望と陽当たりが I, II に劣るという判断なのではないでしょうか。また、私有地までの距離があまりないので、近くに背の高い建物が建つリスクも多少はあるかと（低層住宅ばかりなので、今のところそのような気配は無いですが）。
ただし、上記は I, II の条件が良すぎるだけで、普通の物件に比べたら相当恵まれているほうだと思います。個人的には明治通沿いのタワーパーキングが目立つのがちょっと気になりますけどね。

[444: 契約済みさん]

>>440さん

私はレジデンスIIIを契約しました。間取りが気に入ったのと、エレベーター2基に対して住戸数が少ない点、その他諸々で選びました。
レジデンスIIIの人気がないのは、真南でもないのに値段がわりと高めだからではないでしょうか。まあ、I・IIと比べるとちょっと中途半端な感じはしますが、他に比べて大きく劣る点があるとかそういうことはないと思いますよ。

[445: 匿名さん]

ＬＲＴに期待しても無駄ですよ。
以前に採算が合わないと、凍結してしまいましたから。
しかももし実現しても、運賃はバスより割高になるそうです。
バスより高く払っても乗りたい客層が多いような街ではありませんよね。

[446: 匿名さん]

ニ街区は数年後にショッピングモールができるとして、一街区は白紙状態と考えていいのでしょうか？

[447: 契約済みさん]

商業施設未定の連絡が来ましたね。

[448: 物件比較中さん]

>>447さん
商業施設完成時期は、未定ということですか？
このあたりで物件を検討しているので、
もしそうだとしたら、かなり状況が変わってきます・・・。
そのお知らせについて、詳しく教えていただけませんでしょうか？

[449: 契約済みさん]

LRTは、長期で検討とかいう行政の言い回しでしたよね。まあすぐには実現しないということだと思います。
でも、今後一切無いかというと、条件変われば無い話でもないと思います。採算については、当時の予測で算出してますので変化します。
利用するかは利便性によるのではないでしょうか？
私は、豊洲ではなく新木場まで通してもらった方がありがたいですけどね。羽田にも行きやすくなるし・・・・

[450: 契約済みさん]

そうそう書面きました。改めて書面で＜商業施設は2008年秋移行の開業予定であるが、確定ではない＞といわれるととっても不安。まさか施設白紙なんてことは。。。。無いよね。

[451: 契約済みさん]

商業施設ですが、2008年秋以降になるとのこと。一街区白紙は、今のところ無いです。
ＪＲ貨物さんも、もたもたせず、ささっと決めて欲しいですね。

[452: 契約済みさん]

商業施設が白紙になることは絶対にないですよね！！？と聞いたら［100%とはいえない。JR貨物さんの計画だから。］と営業の方に言われました。それっておかしくない？？

[453: 契約済みさん]

ヨーカドーに限らなくても良いのですが、大規模商業施設が隣接しなけらば、契約違反になりますよね。私は、それが決め手でもちろん買ってます。時期がずれて多少遅れるのなら違反にはならないでしょうが、建設計画自体が消滅したら、あれだけ宣伝して販売されてるので、売買契約書の第18条の契約の解除の内容を適用させていただきます。

[454: 匿名はん]

契約違反にはならないでしょう

[455: 契約済みさん]

商業施設が未定の可能性があると告知して来たので、その後キャンセルせずに入居したら、売主の契約違反にはならないでしょうね。建設未定であるという事実を容認した上での契約となりますから…。現時点でキャンセルすれば、手付金は戻って来るかもしれませんが。

一応、JR貨物に問い合わせのメール入れました。外部から問い合わせが増えれば頑張って動いてくれるかもしれませんし！お願いだから、実現に向けて最大限努力してもらいたいものです。

[456: 契約済みさん]

私は、営業さんに、
商業施設の白紙になった場合の責任のとり方を聞いたら
「売主に責任はない。（たぶん賠償とかしない）」
というようなことを言われました。
（その方の独断かもしれないですが）

但し念のため、他の営業さんにも聞いてみたところ、
「商業施設の白紙になったら、大問題です。」というような
ことを言っておりました。

どういう方針なんでしょうね？？

私としては、明らかに契約違反だと思います。

[457: 契約済みさん]

正直呆然としています・・・
確かに書面上は契約違反にならないようにうまく逃げていますが、
まさかそんな事を気にしなければならない事態になるとは
冷静に見守っている方もいらっしゃるようですが、私にはとても真似出来そうにありません
売り方としてはどう考えても商業施設セットですよね
そのつもりで契約したのに、売主との信頼関係ってその程度のものなのでしょうか
もし手付金返してもらっても、都心近くでこの価格帯の物件なんか存在しないし。足立区辺りも考えないといけないのかな
もう目の前が真っ暗です・・・

[458: 契約済みさん]

チラシでの住・商・遊一体での開発とチラシでも出してるし、当然そう営業されて　購入しているわけですから、契約書は逃げれても、実際は逃げれないでしょう。手付けは当然。2割バックか2割引きでしょう。
ただ営業さんからは　できないということにはなってないと言ってましたから、ＪＲと至急協議してほしいものですね

[459: 契約済みさん]

例えば458さんのお話を基本とすると、

物件引渡し時に、商業施設計画が未定の場合、
契約者は物件の8割の支払いを行い、
商業施設が完成した後に、2割の支払いを行う。

そういった契約に、変更してもらわないと、
安心できないですよね。

[460: 契約済みさん]

完売間近で爆弾が投下された感じですね…。

再開発をウリにしている物件というのはここだけじゃないですよね。ここ２、３年で北砂付近に建てられたマンションは、みんな少なからず今後の再開発を期待して買ったんでしょうし、売主も宣伝に使っていたと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38729/
http://www.grandcity.co.jp/ir/pr/060901.html

そういうマンションに住んでいる方からすると、入居してから何年も開発が進んでいないわけですが、どういう心境なんでしょう…。数年経つと慣れてどうでも良くなってしまうのかな…。

[461: 契約済みさん]

間違えなく商業施設セットですね。
ＤＶＤ映像やパンフレットを使っての商業施設を利用した販売。
奥様方は買い物する自分の姿を想像し契約された方は多数でしょう。
営業さんは商業施設を強調してましたよね。駅遠でも商業施設で我慢された方も多数でしょう。契約の皆さんが開業が秋になるのは我慢の範囲だと思うのですが確定では無く開業が未定という事に腹立っているんでしょうか…
売買契約書を良く読んで見て下さい
売主は金消会までには必死で商業施設の開業を確定させる
と思いますよ。１戸平均の違約金１千万円として
合計５０億の損失になりますからね。

[462: 契約済みさん]

No.459の提案を大賛成！！！

[463: 契約済みさん]

一番の被害者はＪＲ貨物でしょうね。
ＪＲ貨物の幹部のぼやきが聞こえてきます。
今の予定金額じゃあ、どこのゼネコンも入札しないんだよね。

景気が悪くなれば、今の予定価格でも受注してくれかもしれない。
と待っている状態でしょう。

みなさん景気の悪くなることを祈りましよう。
金利も下がるし、商業施設を受注する会社が出てくるかも。

まあ５００世帯で訴訟でも起こせば、どうにかなるんじゃない。
商業施設ができるということで、アピールしてたからね。
契約の問題ではなく、企業としての姿勢を見せて欲しいね。

[464: 契約済みさん]

>>460さん　


ここほど商業施設を利用した所はないでしょうね

[465: 契約済みさん]

商業施設の問題は、本当に大問題ですよね。
契約者に対して、今後の責任取り方含めて、
デベロッパーは、説明会を開くべきと思いませんか？


また別の問題ですが、
江東区は今、マンションの急増で、
子供の教育施設が不足していっているようです。
年を追うごとに、状況は悪化しているようです。

主に豊洲系とは思いますが、
どんどんマンションを建てる、デベロッパには不信感もあります。
そのマンションに暮らす人の幸せなんて、考えていないのですかね。

※参考：江東区のマンション対策のページです。
　http://www.city.koto.lg.jp/topics/759.html

　保育園の平成19年4月現在の待機児の状況は352人
　（前年の平成18年4月は255人）
　だそうです。

[466: 匿名さん]

商業施設が白紙になることを知りつつ黙って販売していたなら
詐欺行為ですが、商業施設はあくまで他事業者である以上、
計画変更を理由に売主に手付返しや割引をする義務はありません…。
ただ、この立地で商業施設が無ければ物件としての価値が半減してしまう
のは確か。デベには大手商社も含まれるだけに、契約者が強く要請すれば
手付位はなんとかなるかもしれません。

[467: 近所をよく知る人]

随分前ですが395を書いたものです。

今回の商業施設着工遅れはＪＲ貨物の柔軟さの欠如です。
役所のように物事を決めるのが遅いため（遅い理由はやはり役所のように決済を承認する責任者が多いから。）入札の数ヶ月前に予定価格を決定。
↓
コストは綿密にはじきすぎて、入札時には建材価格の上昇でゼネコンの間尺に合わない予定価格となった。
↓
また、柔軟さが無いので、一度決めた予算を変えられないｏｒ変えるつもりが無い。なぜなら、ほとんどの鉄道会社は物事を決めるには時間がかかる＆一度決めたことを変えるには尚更時間がかかる。

普通の会社なら、着工の発表前には建築費用をほぼ確定させるか、次策を考えるでしょうが、390さんが貨物さんに聞いていただいた
「金額の折り合いがつく施工業者さえ見つかれば、いつでも着工する用意がある。」
金額の折り合いを付けてくれる業者なのか、自ら折り合おうとするのか、このコメントからは分かりませんが、恐らく自ら工事予算を上げるような折り合い方はしないと思います。

[468: 契約済みさん]

今書面読みました。
「人気物件ですから」と融通もきいてもらえず。即契約、入金だったのに。
そんな営業方法でも、商業施設併設等物件に魅力を感じたから購入を決めたのに・・・。
強気で売るだけうっといてこれはひどい。

[469: 匿名さん]

>465さん
待機児童についてはちょっと話がちがいませんか？
共働きで未就学児のいる家庭にとって、保育園の空き状況は
住まい探しにおいて真先に確認しなければならない事項。
豊洲はじめ江東区で待機児童が急増しているのは誰でもわかる話では。

[470: 契約済みさん]

入居後1年以内に建つなら私は全然許容範囲です。
「未定」って一番ズルいですよね。身動き取れない。

今日、相方へ営業から直接電話が入ったそうです。
その時、「春オープン予定だった商業施設は秋オープンに変更になりました。詳しくは書面で送ってます」と言われたらしい。

…でも、オープンが秋になるっていうのは、契約前MRですでに同じ営業から聞いてました。何を今更、はじめて言うみたいな感じで二度同じこと言うのか…しかも「未定」なんだから「秋になった」って言うのは正確な表現じゃないじゃん。意味不明…一体何が本当なの？って感じです。

JR貨物へは、「着工が遅れている理由は金額の折り合いが付く施工者がいない」からだとの噂を聞いたけれど、具体的に計画実現に向けて何か努力しているのか教えてくれってメールしました。皆さんもどんどん問い合わせましょう。

[471: 契約済みさん]

営業に電話して、［商業施設が遅れるのはまだしも、未定ならキャンセルも考えるけど、その場合、手付け金はどうなるのか？］と問い合わせたら［売買契約書には施設は予定としか記載してないので、キャンセルは自己都合により手付けは返せません］と言われました！！！おかしいよ！これって詐欺？

[472: 匿名さん]

いまさら商業施設が来ないのはおかしいと文句を言っている人々に敢えて
言いたい。

どうして確認しなかったんですか?
営業も確実に来るなんて言っていましたか?

購入の重要なポイントとなるのであれば、普通確認しますよね?
私はMRに行った時に確認しました。
そして営業から「あくまでそういう予定です。施工主も未定。どんな商業
施設が来るかは保証できない。」との回答を貰いました。
そして、この商業施設計画の不透明さは契約しなかった理由のひとつです。

また商業施設問題とは別ですが、知人は保育園の件を自分で各保育園に
問い合わせて確認し、その結果ここの申し込みを見送っています。

商業施設で文句を言っている人は自分で責任を持って調べる努力を
しなかった結果で自業自得でしょう。
ここと商業施設は事業主が違います。MR公開時に施工主未定もオープンな
情報でした。そんな公開情報を調べずに文句を言うなと言いたい。

[473: 匿名さん]

>472さん
正論。
逆に既に商業施設が具体化しているなら販売価格は坪200万では
すまなかったのでは？
豊洲もららぽーとが具体化してから化けた。

[474: 契約済みさん]

私も思いっきり頑張って手付け払って売約まで漕ぎつけました。
前の方が話していたように４月の初旬でＭＲ始まったばかりだったのに１階は着工始まっちゃてるから無償セレクトでの色もアレもコレも選べず変更もできずに我慢したんだよ。
だってやっぱり商業施設のそばに住んだらの夢みてたから、そんなのはどうでもいいやと自分に言い聞かせていたのに・・・
それだけ大きな魅力だったので、老後の便利さまで訴えて主人や義理親を説得したんだから。
それはないよね〜ここ最近商業施設が本当にできるのだろうか？とそのことばかり考えてしまって夜も眠れない。
何のために子供を転校までさせてそこに引っ越さなければいけないのだろうか？
ほんとに遅れるだけなら我慢できるけど、マンションと商業施設以外の主婦にとって意味もないものができることになったら、訴えましょうね！

[475: 契約済みさん]

>>472

詳細はココでは言えませんが
家の営業は出来ると言いました。
商業施設の中に出来るものについても
一部ですが説明されましたよ。

[476: 契約済みさん]

我が家も妻が荒れています。
共働きなので、駅からの距離が遠い事をカバーする要素が隣接の
イトーヨーカドーでした。

今後、本当に計画白紙になった場合、契約者（住民か、その頃は）が連帯で売主に対し販売＆広告方法に対する損害賠償請求訴訟をすることになるのでは・・・、冷静に考えても契約書上のキャンセルは難しいでしょうから。
（あくまで商業施設は予定としか書いていないし）

[477: 472]

>>475
そりゃ、私が聞いた時も初めは「できる」と言いましたよ。
商業施設の中にできる予定のものの説明もしていました。
でも、保証はあるかと確認したところ「保証はできない」とのことでした。
普通、こういうことって確認するのが当然ですよね？
(特にマンションのような高額な買い物であれば、当然でしょう)

そして、契約しなかった私と違って、契約された皆様は「重要説明事項」
「契約書」をちゃんと読まれて、商業施設は保証されていないということを
理解・納得して買ったわけですよね?
(私の手元に「重要説明事項」「契約書」はありませんが、普通書いてない
と思います・・・)

マンション購入に当たって営業が何て言ったかは知りませんが、契約に
おいて効力を持つのは、上記のような書類であるのは知っていますよね?
そこに書いてない事項を要求するのは意味が分かりません。

何故、重要説明事項説明の際などに「商業施設が来なかった場合の保証は
どうなりますか?」とか「重要説明事項に商業施設についての記述が無いの
ですが、これは保証されないのですか?」とか確認しなかったのでしょうか?

[478: 契約済みさん]

＞４７２さん
売主として、最初から明白的に説明の義務があるはずでしょう。他事業主のことばかりだったら、「大型複合商業施設エリア」の宣伝をHPに乗らないはず。詐欺の疑いがあると思う。

[479: 契約済みさん]

みなさん、詳細かけませんが、できますから大丈夫ですよ。
あおりにのせられないで冷静に冷静に。

[480: 472]

>>478

＞売主として、最初から明白的に説明の義務があるはずでしょう。
＞他事業主のことばかりだったら、「大型複合商業施設エリア」の宣伝を
＞HPに乗らないはず。詐欺の疑いがあると思う。

ありません。こんなの自明です。
たいていの物件で「○○駅から徒歩5分」なんて宣伝をHPに載せてますよね?
でも、これは別事業主(JRや私鉄)のもので、いつまでこの路線があるという
ことはデベが保証する対象ではありません。今回の件は同じです。
マンション契約後にその路線が無くなったら、デベの詐欺になるのですか?

だから、デベも丁寧に「予定」と皆様に分かりやすく説明しているでは
ありませんか。

[481: 契約済みさん]

>>（あくまで商業施設は予定としか書いていないし）

その通りです。
しかし開業が未定であるのならば（介護付有料老人ホームの詳細につては未定であること）と記載してあるように商業施設の建設予定は有るが開業については未定であるとするべきだったでしょうね。広告に具体的な開業予定月を謳ってしまった販売側にも問題があるでしょう。
いつまでも施行業者が決まらなければ損害賠償を恐れた売主数社が建設費負担で商業施設をＯＰＥＮさせるでしょうね。その方が安上がりでしょう

[482: 契約済みさん]

でも＜予定＞だったものが＜未定＞になるかもしれないから、本日新たに書面が契約部から送られてきたんですよね？　　今回の書面を鵜呑みにしてたら危険な気がします。売主に皆で声をあげていきましょう！

[483: 近所をよく知る人]

>>480

それは例えになってませんね。
荒らしはやめましょうね。

[484: 472]

まあ、契約しなかった私には今回の件は直接関係無いのですが、いまさら
文句を言っている人は契約がどういうものか理解していなさ過ぎです。

[485: 契約済みさん]

No.484

契約について良く解かりました
ご苦労様です。

[486: 匿名さん]

公式ＨＰでの書き方からしても、商業施設は前提としか思えないので誇大広告という意味ではアウトでしょう。笑
心配されなくても良いのでは

[487: 契約済みさん]

482さん

未定というのは、どういう意味か、
私も問い合わせてみますね。

商業施設の状況に関して、書面を送るくらいですから、
売主側も大きな問題であることを認識しています。

476さんのおっしゃるように、
不当・過大な広告であったことは、事実と思います。

479、473が書き込んでいるように
よい方向に動きますように願っています。

[488: 契約済みさん]

事前に説明も聞いたし、重要説明事項書もよく読みましたよ。でもね。
頭で判っていても、気持ち的にかえって不安を煽る書面というのは...
問い合わせが増えて沈静化を狙ったんだと思いますが、下手だよね。

[489: 契約済みさん]

４７０さん
>「着工が遅れている理由は金額の折り合いが付く施工者がいない」
という回答は、その金額で請負う施工者を待つのでしょう。
人件費、材料が高騰した今、予定金額を調整するしかないでしょう。
それか、どこかの工事と一緒に抱き合わせでするという手もあります。


ちなみに亀有のアリオは直営で立ててるので、安心感があったはず。
ここの物件は、あえてＪＲ貨物は売主から外れている。

それと販売の方では、この物件に隣接して大規模商業施設ができるので、
将来的に資産価値があがると説明してました。

契約者一丸となって、ＪＲ貨物を動かしましょう。

[490: 契約済みさん]

JR貨物のホームページより
http://www.jrfreight.co.jp/i_order/index.html

商業施設の入札公告です。
昨年１２月公告、今年２月に入札したはず。

入札が不調に終わったなら、１番低い金額を提示したゼネコンと
交渉したりしないのですかね？
まさか。５ヶ月近く放置だったりして・・・

経過報告を貨物に求めなくては！