東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜Ⅱ

[にしすな]

あなたの知らない新しい東京が目を覚ます。
商業・住宅・公園が一体となった再開発エリアに”住居専用街区”が誕生。


■所在地 東京都江東区北砂2-1-5、6
■交通 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩18分
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
■用途地域 準工業地域
■地目 鉄道用地
■総戸数 526戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
■間取り 3LDK〜4LDK
■駐車場 529台（来客用駐車場3台含む）、月額使用料500円〜15,000円
■建物竣工予定 平成20年2月下旬
■入居予定 平成20年3月末日

過去スレ
Ⅰ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44222/

[375: 契約済みさん]

↑プッ　確かに

[376: 契約済みさん]

商業施設近接に魅力を感じて、
スイートレジデンスを契約したものです。

最近、この掲示板を見て、商業施設の建設について
不安になってました。
商業施設の建設について、最近、
何かお話を聞いた方はいらっしゃいますか？

[380: 匿名さん]

>>376さん
商業施設のオープンは早くても一年以内？
オープン予定が決定してないのだけはなんとなくわかる。

[381: 購入検討中さん]

商業施設ですが、同じそう双日さんが売り主のザレジデンス東京イーストのスケジュールが参考になると思います。
やはり当初告知より遅れて、マンション引き渡し後、商業施設の工事が続き、数ヶ月後オープンしているようです。
建物は半年もあればできあがるので、ここのアリオは来年8月か秋オープンでしょうか・・・

[383: 契約済みさん]

営業から商業施設のオープンは予定が遅れて来年秋ぐらいになるって
言われました。秋だから平成20年の9〜11月ぐらい？
それまでは砂銀で買い物して下さいとか冗談こかれましたが。

このまま未着工の状態が続くと、今年秋のオプション販売会で
商業施設どうなってんのと詰め寄る人が多くなりそうだな。

[385: 匿名さん]

で商業施設は出来るとしてⅠ区画はどうなるんだ？

[386: 契約済みさん]

376です。
みなさん、情報ありがとうございます。

私も5月頃、モデルルームで営業さんから、
「来年（H20）の秋に完成する予定です」と、
お聞きしました。

しかし、その後、動きがありませんし、
新聞に入っていたスイートレジデンスの広告チラシの中に、
「商業施設(I・Ⅱ)は、JR貨物が主体となるもので、完成時期は未定です」
という趣旨の注記がありました。
マンションの売主と商業施設開発者のJR貨物との関係は
どうなっているんでしょうね。

ザレジデンス東京イーストのように、最終的には問題なく
商業施設が完成するといいですね。

[387: 契約済みさん]

最初は商業施設は５月頃のオープンと言われました。
ちょっと前は２００５年開業、その次は今年の秋開業予定。
次は２００８年の秋ですか。

ＪＲ貨物が売主に入ってれば文句は言えますが、入ってないですね。
スイートの売主の明和地所が全体の再開発を請け負ってるので、ある程度は知ってるはず。

ちなみに亀有のアリオモールは三井不が手がけてるようですね。

ここの商業用施設は豊洲のららがＩＨＩから土地を借りてるように、
ＪＲ貨物がヨーカ堂に土地建物を貸すのでしょうか？

今週の予定も道路工事、公園工事です。

[388: 近所に住むもの]

私も商業施設楽しみにしてJR貨物のHPを
時々覗いたり近所のものと話をしていますが
しばらくは着工はないのでは。
現時点では完成開業時期未定と考えておいたほうが
精神衛生上良いのではないでしょうか。

[389: 匿名さん]

明和といえばあの国立訴訟を勝ち抜いたとこでしょ。
I街区はクリオタワーだなこりゃ。

[390: 契約済みさん]

スポーツ施設計画がなくなったらキャンセルします！

[391: 契約済みさん]

JR貨物さんに電話して、
商業施設関連の進捗状況等をお聞きしました。
親切に教えて下さり、少し安心できました。
以下のような内容でした。

　１、商業施設の建設が遅延している理由
　　設計は終わっているが、施工業者が未定である為。
　　金額の折り合いがつく施工業者さえ見つかれば、
　　いつでも着工する用意がある。

　２、小名木川開発について
　　マンション事業と商業施設事業は、別業者による事業との
　　位置づけである。
　　但し、一つのプロジェクトとして行政認可を受けている為、
　　そういう面では、一体としたものと言える

マンション販売元には不信感が。
私は、マンション事業と商業施設の事業は同じものだと思って
契約しました・・・。
来年の秋に商業施設ができますよと言っていた営業さんの
言葉はなんだったんでしょう・・・。

[392: 契約済みさん]

>>391さん

行動力に感謝です。
では、営業の来秋オープンは根拠のない憶測での発言だったんですかね…。
金額の折り合いがつけばって、折り合いがつかなかったらずっと空き地の
ままなんて可能性もあるんでしょうか…。
住・商・遊一体の複合再開発を売りにしてジャンジャン売りさばき、
売った後の商業施設着工については事業主体が違うからって理由で
放置プレイ？未定なら未定で、いい加減なこと言わないで正確な状況
説明してくれればいいのに…。

商業施設の旨味だけで選んだわけじゃないとはいえ、もし商業施設抜きで
この物件を考えた場合、今より1割安い値段じゃないと納得できないかも。

[393: 匿名さん]

>>391さん

営業の方がマンション事業と商業施設の事業は同じと説明していたのですか?
私の担当の営業は、商業施設は別物との説明でした。


ただ、以下の変更はやはり逃げの態度のように見えます。


今月の中頃までの広告
「※小名木川貨物駅跡地開発計画：H20年春第1・2街区完成予定。
　各種施設H20春完成予定」

今月中頃以降の広告
「※この再開発は日本貨物鉄道が主体となって行われるもので、
　完成予定時期が設定されているものではありません」

[394: 契約済みさん]

392さん
393さん

ご返信ありがとうございます。

事業主については、
営業さんが同じですと説明したわけではないのですが、
モデルルーム内の完成図や広告チラシ等から、
漠然と一体化したものなんだと思いこんでいました。

知識が足りなかったと反省しています。

でも今は、前向きに商業施設も建つと信じて、
見守ろうかと思います。
まだ、何もわからない状況ですしね。

[395: 近所をよく知る人]

＞390以降のスレの方へ
不安な気持ちもわかりますが、売主や販売会社もⅠ・Ⅱ街区の工事が
始まらなくて困っていると思います。

今回の販売スケジュールは
昨年末：マンションの予告広告
今年の2月：JR貨物がⅠ・Ⅱ街区の施工業者の入札を実施
（JR貨物のHPに残ってます。）
でしたので、双日始め売主も全体の再開発の着工メドが立ったから、
販売を開始したと考えるのが普通と思います。

391さんの話から推測すると入札が不調に終わっています。
入札不調ということは、JR貨物の予算で建設できる施工業者がいなかったことになります。昨今の建材価格の上昇と人手不足による人件費上昇が入札不調の原因でしょう。

なので、売主も当初は着工予定と信じていたものがいつまで経っても
始まらず、困っていると思います。

解決するにはJR貨物が予算を増やすか、どこかのゼネコンが安価に建設するか、賃借予定のIYがJR貨物に払う賃料を増額するかのどれかでしょう。

でも、
JR貨物：お役所色が色濃く一度予算を決めたら変えない体質の会社
IY：当然収益にこだわるため、賃料の増額は考えていない。
ゼネコン：安価に立てて不具合があったらたまらないからやらない。
の3すくみで解決出来なさそう。

よって、契約者と売主が一致団結してJR貨物に着工しろと訴えるべきでは？この再開発は一体のプロジェクトでしょう？その前提で販売してるし、購入したと。
390さんがJR貨物に聞いた話にも。
「２、小名木川開発について
マンション事業と商業施設事業は、別業者による事業との位置づけである。但し、「一つのプロジェクトとして行政認可を受けている為、そういう面では、一体としたものと言える」
となっています。

6年前からこの土地を見ていますが、ようやく近隣住民との折り合いがついて着工が決まったのだから、きちんと計画通りにで再開発が行われて欲しいものです。

[396: 契約済みさん]

>>391さん
ありがとうございます。

１．にてついては入札が不調に終わったのに、数ヶ月放置も困りもの
　ですね。
　貨物駅が廃止になって、商業施設開業発表後、砂銀に猛反発されて、
　数年もめたので、資金を使い果たしたのではないのでしょうか。
　
２．については住宅地だけは明和地所に売ってしまったからしょうがないでしょう。
豊洲のＰＣＴみたいに売主がＩＨＩ、三井不動産だったら、責めようがありますが。

>>392さん

　確かに商業施設がなければ、いろいろな点を加味して坪１８０万程度が妥当だと思いますね。

[397: マンコミュファンさん]

＞389さん
明和地所を庇うわけではないが、国立の景観権訴訟については明和は悪くないです。全面勝訴でしたし。

そもそも、建築許可が国立市から明和に下りた後に当選した社会派市長が先頭に立って、事後的に条例を制定し規制する行政の暴挙でしたから。

周辺住民の気持ちもわからなくはないですが、事後法で罰せられたら誰でもたまりませんし、法治国家でなくなります。

[398: 契約済みさん]

>>395さんの意見ですが

＞JR貨物：お役所色が色濃く一度予算を決めたら変えない体質の会社
これは間違ってると思います。

役所であったら、予算を組むときに相当綿密に金額をはじいてます。
談合がなくなったので５、６割は当たり前の金額でゼネコンは入札しますので、不調になることはありませんでした。
しかしこんな入札をしてたら、ゼネコンは赤字なので、
現在ではゼネコンの方が工事を選んでる状態です。
商業施設、マンション、ビル建設では黒字になる価格でしか、入札はしません。
役所であれば、請負業者が赤字になるような予定金額にはしないでしょう。

逆にお役所色がなくなったので、コスト優先で計画を立てているのでしょう。
ＪＲ西日本だけが、表ざたになっただけで、
ＪＲグループは民間以上に、利益優先で営業してます。

国鉄から民営化されたときには、ＪＲ貨物は優等生で
一番最初に上場すると期待されてましたが、
それも過去の話になり。収益率が悪化して
ＪＲ貨物はいまだに上場できていません。

[399: 契約済みさん]

まぁ〜商業施設が出来なかったら
損害賠償か買った値段＋αで買い取ってもらえばいいじゃないですか。
あれだけ商業施設を強調して売ってるんですから出来なければ詐欺同然でしょう。
裁判やれば困るのは売主でしょう。

[402: 契約済みさん]

商業施設については、ＪＲ貨物さんの今年度の事業計画を見ても、
「平成20年春の開業を目指す。」と、なんとも釈然としない表現なので、
上場していない会社ならではのまったり感なのかと勝手に解釈。
まあ、施工業者が早いところで決まって欲しいなあと静観しています。
（正直なところ、かなりやきもきしているんですけどね〜。）

カラーセレクトも決めてしまってすることも特にないので、
６階くらいまで立ち上がっているマンションの隣の敷地が
相変わらずまっさらなことに余計に目がいってしまいますね。

照明のカタログでも見ている間に果報が届くことを祈ってます。

[403: 契約済みさん]

>>402さん

ホント、やることないですよね〜。だからなおさら商業施設の
行方が気になるのかも。果報は寝て待て、かな。
千葉のマクハリタマゴは、同じ長谷工の大規模物件ですが、
入居予定住民向けのイベントなどが企画されているようです。
まあ、マクタマは896戸ですが…。
こちらでも、そういう催しがあったら楽しそうですね。

[404: 契約済みさん]

400,401が見えないです。なんか書いてあったのでしょうか。

それはいいとして
ここは本当にイベントがないですね。
苦戦してる物件ほどイベントが多そうです。

>>403さん
千葉には物件の在庫が相当あるそうですね。

それはいいとして、入居後もしばらくは砂銀で買い物かな。
入居後も前の土地が更地でないことを祈るしかないでしょう。

新砂の大規模商業施設は順調に工事が進んでるそうですね。

[405: 契約済みさん]

Ⅲ-Cタイプを契約したものです。
今住んでいるのも物件から徒歩2分くらいのところ（自宅ベランダから工事現場も良く見える）なんで、このまえ工事現場の警備員に大型商業施設の件を聞いてみたら、まだ土壌の入れ替えもまだしてないらしいですわ。マンション完成までには間に合うか微妙。IYにはやく頑張ってもらいたいですな。

[406: 403]

>>404さん

千葉の物件は苦戦してるところが多いみたいですね。
イベントやって囲い込む必要があるのかもしれませんね。

砂銀はいいけど、店じまい早いから土日にまとめ買いかな。
OKストアもわりと近くにあるみたいですねぇ。
あとは、西友ネットショップの宅配サービスが結構いいんですよね。
生協の宅配より品揃えが豊富で値段も安い。当日注文でその日の夜に
配達してくれるし。
調べたら南砂の西友が北砂宅配エリア内だったので、お米やペット
ボトルなどの重い買い物はこちらを利用しようかと。
5000円以上で送料無料になるから、ご近所と仲良くなったら共同で
まとめ買いするのもアリかも。

[409: 匿名はん]

こりゃ隣もマンションかな

[410: 掲示板見回り]

>>409

分かりました。
同一人物かは分かりませんが
２度同じ事を書き込まないようにして下さい。
レスを最初から読んで意味のある投稿をして下さい。
買えない人の僻みにしか見えませんよ。
書き込んでる情けない自分に早く気付いて下さい。
今の御時世、ストレスが溜まるのも分かります
こんな掲示版なんかで憂さ晴らししないで外に出て
発散しましょうよ。

[411: 匿名]

下記のサイトで東京スイート・レジデンスのことが書かれていました。
契約してよかったと思わせてくれるような内容かな。

6/29更新分です。
http://sanoji1416.jugem.jp/

[412: 契約済みさん]

契約済みのみなさま
ご意見をお聞かせ下さると幸いです。

駐車場は、何階あたりをお考えですか？

値段が安いほうがいいか、多少高くても便利なほうがいいのか、
どちらの人気が高いんでしょうね。

※ちなみに、今は車は持っていません。
　折角、駐車料金の割安な物件ですから、購入したいなと
　思っていますが、住宅ローンもあるし、悩みますね。

[413: 契約済みさん]

>>411さん

ありがとうございます。ちょっとテンション上がりました。

>>412さん

うちは、3Fあたりを狙おうと思ってます。
車通勤の人は低層狙い、コスト重視派だと屋上になりそうですね。

[414: 最近契約済みさん]

せっかく駐車場代安いし物件購入と同時に車購入しようかな？って思いましたが維持費+ローンのことを考えて車購入はやめました。
でも、近い将来車の購入は想定してるので確認したところ、物件所有者に1台の権利はあるとのことで契約書（みたいなもの）にもその旨記載されてました。
あまってる分は2台目所有者に貸し出しして管理費の収入とするそうです。
で、私みたいな人が数年後車購入したらその人たちは2.3ヶ月以内に出なくてはいけないそうです。

[415: 契約済みさん]

私は駐車場屋上狙い派です。
理由は、週末意外使わない＆車が古いので。

また、新しい車を買っても頓着しない性格というのもあります。
1台の車を乗りつぶすなら屋上へ、
中古売却時の査定が少しでも気になる方は屋根付きにしたほうが無難でしょう。

[416: 契約済みさん]

駐車場って実質何階でしたっけ、高さとかわかりますか？
私の場合も乗り潰すつもりなので、屋上でもかまわないかな。
今の駐車場代よりかなり安くなりそうなので、助かります。
ここの一番安い区画は軽しか置けないのですかね。

[417: 契約済みさん]

>>416さん

各階平面図を見ると、7Fで駐車場が無くなるので、
6F建てではないでしょうか。屋上は結構人気が出そうですね。

[418: 契約済みさん]

412です。
413以降の方、書き込みありがとうございます。

駐車場は、五階建てで屋上を含めると6層になります。
重要事項説明書に、各階毎の駐車料金が書いてありました。

料金は一階はやはり一番高くて15000円台があり、
屋上(6層目)だと500円から1500円ですね。

大きさですが、屋上でも
[全長5000mm、全幅2400mm、前項2100mm]なら駐車可能です。

屋根つきが言い方は、
2Fから4Fでも、5000円〜8000円とあまり高くないので
2Fの使いやすいところが抽選で当たるといいかもしれませんね。

しかし、私も414さんのように、諸費用を考えると
車購入どうしようかと悩み中です。
そういう方も多いのかもしれませんね。
初めから、駐車場を使用するかたは、いい場所がとれそうですね。

[419: 契約済みさん]

今日、所用でＭＲに行ってきました。ついつい気になるのが販売状況。数えるのが簡単そうなぐらい残りが少なかったのでチェックしてみました。7月1日16時現在です。レジデンスⅠの残戸数は5戸（うち、花マーク付き1戸）、レジデンスⅡ11戸（同、2戸）、レジデンスⅢ17戸（同、5戸）。残戸数合計は33戸でした。残りが少ない割に商談スペースは満席で、完売も間近かな、という雰囲気を感じました。終盤にきて、東洋経済や週刊ダイヤモンドの記事が追い風になっているかも、と勝手に想像しました。

[420: 契約済みさん]

駐車場関連の話題が盛り上がっていますね。

私の場合はバイク置場で悩んでいます（ちなみに排気音が静かな“大人の”マシンなので、騒音を気にされる方、ご心配なく……）。せっかくなので、設備がいい自走式駐車場を使いたい気もしますが、ゲートのリモコンがけっこうかさばるのかな、バイクの出し入れが面倒かな、という心配もあります。一方、自走式駐車場外の置場は、洗車スペースから近いのが魅力ですが、ちょっと窮屈そうな印象を受けます。屋上以外はそれほど価格差がないので、自走式駐車場の1階が一番よさそうですね。

[421: 申込予定さん]

契約済みのみなさま

南東の上階で契約を予定しています。
ところで不躾な質問なのですが、
営業さんによると「紹介キャンペーン」なるものがあるそうな・・・。
ご契約されたかた、どなたかご紹介いただけませんか？

[422: 契約済みさん]

421さん＞
紹介キャンペーン。確かOP代金5万円の商品券だと思います。
紹介するのはいいのですが、どうやって連絡をとるのでしょう？
こんな公のHPに連絡先のせるのは・・・だし。

[423: 契約済みさん]

>>421さん

紹介者も紹介される側も5万円の商品券がもらえるみたいですが、
6/1〜6/30までに成約した場合のキャンペーンだったようですね？
まだキャンペーン続行中なのかもしれませんが。
たまたま近々MRに行く用事でもあったら、待ち合わせとかできたかも
しれませんが、もう用もないしなあ…。