東京スイート・レジデンス＠西大島 〜東京粋都〜Ⅱ

[にしすな]

あなたの知らない新しい東京が目を覚ます。
商業・住宅・公園が一体となった再開発エリアに”住居専用街区”が誕生。


■所在地 東京都江東区北砂2-1-5、6
■交通 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩18分
東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩21分
■用途地域 準工業地域
■地目 鉄道用地
■総戸数 526戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
■間取り 3LDK〜4LDK
■駐車場 529台（来客用駐車場3台含む）、月額使用料500円〜15,000円
■建物竣工予定 平成20年2月下旬
■入居予定 平成20年3月末日

過去スレ
Ⅰ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44222/

[201: 購入経験者さん]

マンションの頭金ですが、年齢にもよると思います。
若い方なら２割くらいでも十分じゃないでしょうか？

[202: 契約済みさん]

>>２００さん

最低３５００万以上のローンですね
頑張って返済していきましょう。
>>２０１さん

そうですね。２割でも年収が多かったり
共働きなら大丈夫じゃないでしょうか…
頑張って返済していきましょう。

[203: ネコ洋（契約者）]

デベ提携は、みずほも三井住友も色々あるようです。みずほは確定です。たぶんメガは全部大丈夫なのでは？詳細は営業担当に確認してください。

銀行の社内ローンの特権は、ばらしちゃうと保証料が無い事、担保設定が不要で権利証を預けるだけいいことですね。金利はあんまりメリット無いですよ。不良債権問題で相当、福利厚生面は見直しされましたから。デベ提携の優遇金利と同じ水準です。諸費用面で2百万ぐらい得しますね。でも万一、転職・中途退職する場合は一括返済なので私は利用しません。定年退職まで続けるつもりがないもんで・・・

ローン担当を入社時しましたがローンはみんなしてますよ。頭金4割なんてほとんどいません。親の支援がある人か、40代後半以上の人ぐらいですね。場合によっては自己資金10%未満（融資割合90%）なんて一杯いますよ。銀行は住宅ローンは不良債権比率の少ない優良貸出金で積極的に推進してますから。
銀行の見方は基本的に物件価格の自己資金2割、年間返済額（元利）が年収の35%以内が原則ですね。ただし35%以内というのは全期間固定金利を除き、金利上昇局面を踏まえた返済比率です。金利4％で計算して年収のの35%以内です。

私もかなりの期間35年返済のローン依存です。頑張って内入れ・内入れで返済しないと・・・

[204: 匿名さん]

そんなことはないよ。
うちも頭金５割以上だし、頭金多い人結構いるみたいよ。

[205: 匿名さん]

目いっぱい頭金入れるのは不安だし、
借りる時点では最大・最長で契約するよ。
繰上げする分は自由だし。

手元にお金を置いておくと使い込んじゃう人は、頭金入れれば良い（笑）

でも、長期・低利・多額利用できる住宅ローンカードは1人一枚しかないのだから、
有効に目いっぱい利用したほうが良い。

[206: 匿名さん]

いや、そういうことじゃないでしょ。
頭金をたくさん持ってる人がいるっていうこと。
頭金たくさん入れても、手元にもちゃんと残っているんです。

[207: 匿名さん]

私のところは、頭金２割です。
結婚４年目で貯金があまりありませんでしたし、
今後子供の教育費にお金がかかるだろうと思ったので。
担当の方が千葉銀行が金利が安いとおっしゃっていたので、
千葉銀行さんで審査をしていただきましたが、
皆さんのお話を見てもう少しきちんと調べてみようと思いました。
ありがとうございます。

[208: 契約済みさん]

頭金多く入れてるって書いてる匿名さんは、なんか具体的なデータを持っているのかな？
不安をあおって、おもしろがってるのかな？
モデルルームとかで販売担当に聞いたとか、もう少し具体的なデータを提示してほしいですね。

私が契約した時に聞いた話では、現金購入者も５％位はいるといってました。
でもほとんどの購入者がローンだそうです。
頭金は、収入と返済可能期間で、それぞれだと思いますが、私は２割で仮審査通してもらってます。
引き渡しまでには、もう少し払えるようになると思いますので増額に向けて頭金貯めています。

[209: 匿名さん]

頭金２割は常識で考えて少ない額の割合に入ると思いますよ。
年収にもよりますから一概には言えませんが、１千万以上年収があるなら余裕でしょう。
それ以下なら、キチキチ。仮審査は当然通りますし、営業や銀行マンは「これくらい
借りて返してる人はたくさんいます」といいます。
でもそれは常套句なので信用してはならない。
データを提示うんぬんより常識では？

[210: 匿名はん]

>209
あんまりアナタだけの常識を言わないほうが、、、。

[211: 匿名さん]

だから、頭金が少ないとか多いとか別にどうでもいいでしょ。
家庭によって事情が違うこと話して何の得があるわけ？

[212: 匿名さん]

私も同感です。他人がいくら頭金入れようが自由だと思いますが。
自分の返済の心配だけしてればいいんじゃないですか。
支払いができなくなって、競売にかけられる部屋が増えるのを心配してるとか？

[213: 山田太郎]

頭金とかローンとか別にいいじゃん。
家庭事情により自由じゃん。大きなお世話だっちゅ〜の（＾＾）
ここはスイートの板だよ〜。
「スイート」の話題で入居まで楽しみましょう！

[214: 契約済みさん]

ところでみなさん今の住居はどうしてるですか。うちは人に貸すか売るか迷っている。だれか詳しいこと教えてください。

[215: 契約済みさん]

家は賃貸で更新月の少し前に入居なんで
タイミングも抜群です。
敷金はどれくらい戻ってくるのか戻ってこないのか
それによっては家具の1つや２つ買えますからね〜

[216: 契約済みさん]

隣に建つ、医療福祉施設ですが、工事が始まってました。
6階建で工事期間は2008年7月までとなっておりました。
(株)ゼクスコミュニティという会社が施主のようです。
この会社の事業内容から想像しますと、建つのは有料老人ホームですね。

一般の病院施設では無いようなので、外来で診察してもらうとかは出来そうにないですね。
しかし、この辺は老人ホーム多いですね。

[217: 匿名さん]

>>209
頭金２〜３割は世間で言われている常識だけどな。当然根拠もある。
ここでは通じないのか？同情する。

[218: 契約済みさん]

山田太郎君

スイートがビターにならぬように・・

管理費・修繕積立金・駐車場(これは安い)・固定資産税。

年収が多く頭金が少ないということは、多くは浪費家という事だ。

こういう話を謙虚に受け止めたほうが利口だと思うがな。

大きなお世話か？

[219: 匿名さん]

ここは本審査に通らないキャンセル物件が出そうな様子ですね。
スレ読んでいて「ふ〜ん・・そうなんだ」と思います。
黙ってその日を待ちたいと思います。投資用として

[222: 匿名さん]

平均取得価格＝5,000万円/戸 X 50戸・・・25億円
賃貸投資物件として悩みます。バス便MSを考慮しても立地はそこそこだし。

[224: 契約済みさん]

>>216さん

となりの医療福祉施設ですが、老人ホームと病院が併設されるみたいですよ。担当の営業さんの話では、近所の寿康会病院が移ってくるようなことを言っていました。

[225: 契約済みさん]

>>224さん

わたしも、病院が併設されると思っていたのですが、
ゼクスコミュニティという会社の老人ホームは、マンションタイプで老人ホームで、医療面については近所の医療施設と提携して入居者のケアをするような形態です。病院が併設されるわけではないようなんです。

ちゃんと確認したわけではないので、違っていたらごめんなさい。

[227: 匿名さん]

>>233
222ですが、記述されている意味が理解出来ない？何、足立ファンって・・
レジ向けファンドとしてこの物件は注目してます〜という事を記述しただけなのに。
マイナス面もあるけどファミリー向け注目物件（価格に注視）と思ってます。
販売動向が気になる・・・もし売れ残ったら、即検討。多分、完売するけどね。

[228: 匿名さん]

↑　>>223の間違いでした。
もう削除されているからどうでもいいかと思いましたが
233と書き込みましたので。

[229: 匿名さん]

老人ホームが出来る分、Ⅲは安めかな。
具体的に建物の概要がでてないので、Ⅲの契約率が低めなのでしょうか。

[230: 匿名さん]

>>227
トヨスタワーは物凄い倍率がつきそうですが、
業者にもかなり注目の物件なのでしょうか。

[231: 匿名さん]

>>230

豊洲タワーとは根本的に購買層が異なる。従って賃貸価格もリーズナブルな
価格設定が必要になるが、実需が多いのはこの規模の物件と考えている。
Ⅲは老人ホームに隣接する為、退職者向け買い替え需要・賃貸に期待する。
長○工さんもMR&DD済みだと思うからファンドの介入はキツイかな？

[232: 契約済みさん]

Ⅲが売れないのは単純にⅠとは価格差が大きいし、
Ⅱのように南向きで目の前に公園がある訳でもないのに、
値付け的にⅡに結構近く割高感があるからだと思うのですが...
老人ホームが同じ敷地内にあるのなら話は別だと思いますが、
Ⅲにお年寄りの住人がいても利用しやすいように思えないけど。

さて、４００件突破のキャンペーンのＤＭが来てましたね。
いい話かと思いきや、単に家族や友人に紹介してねという内容でした。
売れているかといって、プレゼントがあるわけないですよね...

[233: 匿名さん]

価格差があったしてもバルク買いに持ち込めば結構良い商談になる。
この周辺地域に多く住居されている外国人IT技術者（インド人等）向け賃貸需要も
期待大であるが・・・東京都の都市再開発事業に見合った状況に持ち込めるのだが。

[234: 契約者さん]

みなさんはオプションどれ位、追加してますか？
知り合いのデべに友達ベースで相談したところ、基本的に全て完成後に追加工事したほうが
絶対にいいといわれました。天板の延長、つり棚とかもOP価格は高すぎとの事でした。私は
職業柄、全部、個人輸入し、人工大理石の大型天板、玄関ミラーも個人輸入の予定です。（中国から）それでも全部で輸送コストを除けば15万くらいで出来るとの事です。

[235: 匿名さん]

>>234さん

たしかにオプションは高いですよね…。
素直に頼むと、100万ぐらいは軽く行きそうな勢いです…。
しかし、完成後の工事となるとリフォーム扱いになるので、
管理組合への申請が必要になると聞きました。
あと、工事が終わるまでは入居できないのと、工事の音も出ると
思うので、隣や上下階の方への配慮も必要ですよね。
諸々の気遣いが面倒臭くなく、かつすぐに入居できなくても問題が
ないようなら、外へ頼んだ方がコスト的には安く済むでしょうね。

[236: 匿名さん]

>>232さん

４００件突破のキャンペーンのＤＭうちにもきました。
お客様紹介でオプション商品券５万円分ですね。
２ヶ月ちょっとで４００件契約だと、完売も近いですね。

[237: 匿名さん]

２，３日前にMR行ってきたけど、既に４００件以上だね。
残り１００戸はもう切っていたような。

[238: 契約済みさん]

今日、亀有のアリオに行って来ました！！このマンションと同じような大規模マンションが
あるので帰りにぐるっとマンションを見て帰って来たのですが・・・
家に帰ってそのマンションのコミュを発見し見てみると！！
同じ長谷工マンションでマンション名が「ザ　レジデンス東京イースト」！！
なんか名前が似ている・・・そして内容もオール電化、隣にアリオ、540戸とかなり東京スイートと
同じ内容でした。
アリオは入居してから工事に入っている為に騒音が気になるというコメントや、両隣、上下の音楽や
足音が気になるという内容が。長谷工のマンションは壁が薄いのでしょうか？？二重床でもないですし・・・少し心配です。亀有のマンションの前の細い道路も渋滞していましたし。
オール電化もお風呂や洗面台のお湯になるまでの時間がかかるらしいです。
一番は騒音が心配です・・・。

[239: 契約済みさん]

最近は写真のＵＰが無いですね…
今の工事のペースでいきますと
今月末には５階までのコゲ茶色の外壁は終わって
６階のいろんな色の外壁が見れそうですね。

[240: 契約済みさん]

契約済の皆様へ

駐車場は何階を希望しますか？
家は使用頻度と金額から検討して
４階か５階を希望する予定です。
汚れても良い方は屋上ならタダみたいなもんですね。

[241: 契約済みさん]

新しい完成予想図発見しました。
　　　　　　↓　

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...


いい感じですね！

[242: 契約済みさん]

本日、ニーズセレクトの申し込みのためにMRへ行って来ました。
売れ行きは好調のようで、行く度に分譲済マークが増えてますが、南側のレジデンス2に
空き住戸が若干増えて来たような印象を受けました。
営業の方から、IHとエコキュートのキャンペーンでフライパンと枕がもらえると
聞きましたが、もう皆さんのところへは送られて来てますか？

建設現場へも立ち寄って来ましたが、工事概要の看板を確認したところ、
老人ホームのみになるのでは？と噂されていた医療福祉施設の欄は
「病院・有料老人ホーム」と記載されていたので、やはり病院も
入るんじゃないでしょうか（そうなって欲しい…）。

バラバラと、違う話題を並べてしまってすみません…。

[243: 契約済みさん]

枕とフライパン届きましたよ！
購入時に医療福祉施設は老人ホームと病院が入る複合型だと聞いてます。

[244: 契約済みさん]

昨日契約時以来見に行ってなかった現地とモデルルーム行ってきました。
全526戸中455戸が契約済・契約中・商談中で残り71戸が空きでした。
レジデンスⅠは残り18戸、ⅡとⅢで残り53戸。Ⅲが一番空き部屋多かったですね。
現地工事の様子は5階まで出来上がってました。レジデンス区の周りだけ歩道が完成してました。
南側の公園も工事が進んで植木も用意してありました。　ヨーカドー区・フィットネス区はまだ何も手つかずでした。
レジデンスⅠとヨーカド区の間の西側貨物線路下に西方面に行けるトンネル（歩行者・自転車only）も工事してました。小学校へ行くための道だそうです。
レジデンス側はヨーカドーの正面入り口ではなく、裏口で屋上駐車場や搬入車専用口になるそうです。
ヨーカドはアリオ北砂という名になるそうです。
医療施設は総合病院兼老人ホームで、名前は忘れましたが、もう既にどこの病院が入るかは決定契約済みだそうです。
フィットネスはまだ決まらないようで、TIPNESSではないようです。
しかしフィットネス区の敷地でかすぎですね。広い駐車場ってフィットネス区の空きスペースで他に欲しい施設ありますか？
私は図書館欲しいですね。

[246: 匿名さん]

東京都の特定建築物のＨＰです。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/index.ht...

着工予定日　平成１９年３月１日　完了　平成２０年４月３０日
いまだに施工者が決まってないようですね。

７月からはじめても来年の９月完成だろうな。

[247: 契約済みさん]

>>244さん

図書館いいですね〜。
あとは、まだ子供いないのですが、保育園があったらいいな。

[248: 匿名さん]

西大島駅前に立派な図書館があるでないの。

[249: 匿名さん]

いつもはハコモノ行政批判して（笑
全く都合がいい事！

[250: 契約しました]

昨日初めていって即決めでした。
あんなに売れていると長＊工さんも
かなり強気ですね。
なんだかアセッテ決めてしまいました。
他区より江東区へ引越しですが
小学校の評判などどうでしょうか？