今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[922: 匿名さん]

インフレだから借金と言っても、固定金利で借りなきゃ意味ないよね。
変動ならどんどん金利上がればダメージ受けるから。

マンション価格が上がると言っても、
それを売って次を買おうとすれば、それも値上がりしてるわけで、
通常の値上がり以上に値上がりする、ハイパフォーマンスの物件を選ばない限り、
投資として成功とはいえないわけですよね。

[923: 匿名さん]

>920
銀座族の昼夜逆転利用も多いかもね。

[924: 匿名さん]

電気ついてないのは、セカンドハウスローンで買って賃貸に出すのに
大抵は２ヶ月は空き室にしておくからだよ。
それと高額賃貸はなかなか借り手がきまらないのもある。
新築時に理事になると、管理会社から入居状況の報告が
毎月理事会に出される。セカンドか賃貸か自己使用かもわかる。
入居届けを管理事務所にだしたものを理事会が把握する。
ただし個人情報までは出せないから名簿は利用区分と氏名程度だけど。
理事になると自分のマンションの情報がつかめて役に立つこともある。

[925: 匿名さん]

今のマンション価格を牛丼に例えるなら、400円だったのが10年で280円になり
そして350円になったといったところか？
今後300円を再び割るような行き過ぎたデフレは起きないような気はするし、
400円を超えていくようなインフレもおきないように思う。
今後しばらくは今の水準で安定するような気がするし、してほしい。

[926: 匿名さん]

健全なインフレが続くためには、GDPが順調に伸びなければなりませんよね。
空洞化が進んでしまった日本にそんな力が残っているんでしょうかね。
せめて真面目な日本人気質だけでも残っていれば望みがあるんでしょうが、
世の中ズルだらけ。希望薄ではないでしょうか。

[927: 匿名]

こんな記事がありました。
〜「今はバブルではない」との見方が大勢　ニッセイ基礎研調査
　ニッセイ基礎研究所は11月２日、不動産・金融・不動産ファンド運用などの市場関係者を対象とした不動産市況アンケート結果をまとめた。
　それによると、不動産市況の現状については、「高値だが適正な範囲内」との回答が50.4％と最も多く、この割合は一昨年（24.7％）、昨年（46.3％）と年々大きくなっている。また、反対に「過熱気味」や「バブル的」との見方は年々減ってきている。地価の上昇傾向については、「あと１年は続く」「あと２年は続く」の合計で63.6％に達し、当面は市場が大きく崩れることはない、と見ているようだ。

[928: 匿名さん]

つまり、あと２年たったら地価の上昇は終わるかも。
とも、解釈できる。

[929: 匿名さん]

>不動産・金融・不動産ファンド運用などの市場関係者

この辺が微妙ですね。ほんとのことは言わないんじゃないですか。
テレビに出ている証券会社の＊＊リストのみなさんも、いつも上がるっていっているし。

[930: 匿名さん]

大相場は悲観の中でうまれ懐疑の中で育ち、楽観と共に成熟し、幸福感と共に消える

[931: 匿名さん]

今は懐疑くらいか？または楽観までいったか？

[932: 匿名さん]

埋立地の高倍率がついている物件に関していえば、幸福感。

[933: 匿名さん]

今は懐疑、楽観が２年後、幸福が４年後だろ。アメリカは５年前が懐疑で３年前が楽観で今が幸福って感じ。

[934: 匿名さん]

今のマンション購入ブームを見る限り、楽観の真っ最中。
購入したマンションが完成する２年後は、幸福感。

[935: 匿名]

913の佐佐木社長インタビュー続編です。〜「地価を吊り上げる方法」
「地価を吊り上げるのによく使われる方法の一つとして、欧米の有名ブランドが、土地を高く買ってそこに自社ブランドのビルを建てるというのがあります。銀座、表参道、六本木。。。地価の上昇が激しい地域には、必ずといっていいほど、その種のブランドビルがある。（中略）不動産ファンドは、（中略）高級ブランドと連携するなどさまざまな方法を使って、自ら地価を吊り上げるというなりふりかわまぬ戦法に出ているわけです。」
昨日、銀座にグッチの一棟借りのお店が開店したそうですね。賃貸のようなので上の例とは同じではないのでしょうが、似たようなものなのでしょうか。ファンドがなりふりかまわぬ姿勢にならざるを得ない相場環境になったということでしょうか？

[936: 匿名さん]

既に1件持ってますが、これから数年は高くなると思い、旧価格物件といわれる芝浦ｘｘタワーの高層階を先日購入しました。不動産投資は初めてです。所謂超都心物件ではないですが、40階以上で坪250万円はどうみてもお買い得だと思ったからです。常日頃、投資をする際に重要だと思っていることは、常に「かなり割安じゃない？」と思うもの買うことだと思ってます。そういう観点からは、当該物件は坪200万になる可能性は低くリスクは限定的である一方、アップサイドポテンシャルはかなりあると思います。であれば賃貸で着実に収益を上げて、その間にキャピタルゲインを狙います。でも不動産投資はローンのレバレッジが使えますが流動性や各種手数料・税などかなりコストがかかるのが欠点すね。。。

[937: 匿名さん]

すばらしい思考だ
同感
株投資と同じ
私も買いました
ただし、自分が住みたい所にしたのが、違うな
芝浦は、川に近いし虫が大量発生するから、個人的には嫌い。
あとは、ほぼ同じ。
みんなが、同じ動きすれば、２〜３年後は、キャピタルゲインをゲット！
果たして旨くいくか

[938: 匿名さん]

937さんへ。重要なことは、自分で研究してその上でリスクを取ることです。自信があるレベルに達してからの投資であれば、上手く行く可能性が飛躍的に高まります。
あと、付け加えると、投資で重要なことは案件に感情を入れないことでしょう。色々なスレをみると希望的観測・思い込みによる醜い議論が散見されますが、如何に自らを客観化できるかが成功者となる鍵だと思います。あと、皆が同じ意見を持つ様になった時が売り時です。何故かマーケットは80〜90％以上の人の合意が形成された頃が山です。「悲観の中で買い、楽観・狂乱の中で売る」精神的なタフさが必要です（私もそこ迄成熟してませんが）。不動産に関しては、01年から04年ころ正に悲観論一色。でもその時に掴んだ人が勝者でした。今回の上昇局面においては、色々なスレで楽観論一色になったら逃げる準備をした方がよさそうですね。。。

[939: 匿名さん]

938さんへ
購入に関しては、バフェッドやジム・ロジャーズなども言ってました。
経済環境悪化などで価値の有るものが、著しく安い場面は、買うチャンスだと。
これは、理解も納得もできます。
しかし、売却は不動産は特異で一つ一つ異なるかと・・・・・
それに流動性や各種手数料・税などかなりコストがかかるのが欠点すね。。。
税など細かいツマラン計算をして、判断鈍りそうで不安。
売りの難しさは株と違い、予想できないなー。
９３７より

[940: 匿名さん]

関東の中堅都市で不動産屋をやってる兄が
土地は割と売れてるけど、新築マンションは明らかに供給過剰で
価格が下がってきたし空室も目立つ。
それに伴って中古マンションの価格も下落してしまってる。

と言ってました。
これからも加熱し続けることができるのは都心だけじゃないのかな？

[941: 匿名さん]

マンションについて資産価値、資産価値って言う人は、
やっぱりキャッシュフローを生み出す本当の資産である株や債券や投資用不動産を持ってるの？

それ無しで数十年ローンで貯金も無しにマンションに金を払い続けるのは、
低収入なのにシャネルやら身分不相応のものを買って金持ち気分になってる愚か者と変わらないと思うんだけど。

[942: 匿名さん]

関東の都市なんて興味ないし。
都心への一極集中でしょ。

[943: 匿名さん]

940はそう言ってるが。
読解力ある？

[944: 匿名さん]

９４１さん
自己使用するなら当然です。
そもそも無い人は論外です。
当たり前の話。

[945: 匿名さん]

割安なら買う、割高なら売るのが投資の原則はかわらないでしょう。首都移転なんていってた、愚かな国策もなくなったのでしばらく安泰。

[946: 匿名さん]

だからさ、関東の田舎とか、終わってる地域の話はしてないんだよ
そんなとこの物件買ったらヤバイって誰でも百も承知よ
スレタイ読めよ田舎もん！

[947: 匿名さん]

>>946
えらそうに！お前は何様？

[948: 匿名さん]

９４６です。
すいません。俺は高卒で茨城出身です。

[949: 匿名さん]

湾岸の旧価格物件は買いなんでしょうね。私の場合、湾岸にも一つとも思ったのですが、同じ時期（２−３年）の竣工物件が多すぎるので売り難いかなあと見送りました。今年は株を楽しんでいます。

[950: 匿名さん]

そうですね。同じ時期に竣工する物件が多いです。湾岸物件に限らずですが。

[951: 匿名さん]

そろそろ虎の引渡しが始まるそうです。
早速転売を考えている方もいらっしゃるようなので
この取引価格によっては来年以降のマンションブームにおおいに影響しそう。
みなさんはどのくらい価格が上昇すると思いますか？

[952: 匿名さん]

方角や高さや間取りにもよると思うが分譲価格＋３０パーでも買い手は出ると思うよ。

[953: 匿名さん]

地方都市なんだけど、これから団塊が一気に退職。田舎に家買った、つくった
のが2/10世帯。いわゆるUターンの連中。今の若い世帯は収入激減ボーナスなし
も多くて、実家に寄生か賃貸。自分は団地暮らし。
いないよ、今どきローンで一戸建ボンって買える若い連中。親が頭金出す
世帯も減ってるはず。親の老後も不透明な時代だし。
うちの親は長年やってた店を処分したよ。ほとんどの田舎の商業地で店舗も
土地も売りに出したいっていうのばかり。商売ジリ貧どころか、持ってれば
固定資産かかるし修繕費かかるし、歩いてるのはじじいばばあで買うもの
といったら野菜に豆腐、卵に肉ちょっと。とにかく消費する人間がいない。

中古家売りたいって団塊がこれからじわじわ増えてくるよ。資産価値なし
なのはタダ同然で土地代だけで買えるようになる。団塊のマンション購入者も
一部だね。そこまで資金に余裕ない人増えてる。田舎は悲惨だよ。
持ってるものがバカをみる。バブル以降ローンで家買ったところも半分以上が
売りに出るか最悪競売。けっこうまともな家でも500万以下って多いよ。
200万出せば中古家買える時代になってる。周辺住民も高齢化、古株が
仕切ってるようなところ、やたら近所づきあいややこしいところはもう捨て値
でないと売れない。寂れた旧ニュータウンの家もガタガタに価格落ちるよ。
大型店ができるところに人集まるからね。旧市街地やら旧ニュータウンも
これから少しずつ寂れて家土地の価格は下がり続ける。

都会の一部のもうかる不動産と、資産価値わずかの(もしくは負債になる)
不動産と二極化がすすむ一方だろね。庶民は不動産なんかローンで買っては
いけない。家族セットで不幸になる

[954: 匿名さん]

>>953
まさにその通りだと思う。
しかし、もう少し文章力アップしてほしいところ。。
読みにくくてたまらん。

[955: 匿名さん]

地方の親と違って、都内に家を持つ親は資産価値が上がってるのにね。同じ団魂世代でも。

[956: 匿名さん]

>そろそろ虎の引渡しが始まるそうです。
虎とは???　教えてください。

[957: 匿名さん]

>>956
虎ノ門タワーズレジデンスでしょ

[958: 匿名さん]

しかし、ここのスレ主さんは、すごいタイトル思いついたねー。
このスレあと１０年は続くね。

[959: 匿名さん]

2ヵ月で1000レスとすると10年でpart60までいくのか。
でもそろそろネタ切れ感もあるけれどね。

[960: 匿名さん]

ところで港南地区でも二極化ですかね、ゴールドクレストの物件はいつになった完売するのでしょう。まあ港南地区は都心とはいえないけど。
これからは２３区内での２極化が進むでしょう。千代田区でも神保町、小川町に本社があるのは中小企業。大企業は丸の内に本社。高級店は銀座、青山。住宅は千代田区、港区、渋谷区の一部になるでしょう。

[961: 匿名さん]

もうすぐ下がるよ。理屈はついても、素人考えでも異常値だもの。
理屈は常に理屈。

坪500万のマンションって、たかだか２畳に500万だよ。田舎なら山が買える。
絶対におかしい。

[962: 匿名さん]

ここは、ド素人がプロの真似事をするスレです。

[963: 匿名さん]

日本人の金融資産１４００兆円ですよ。その首都のマンションがソウルより安いのはおかしい。

[964: 匿名さん]

ソウルと比べる方が多いようですが、
その合理性を教えてください。
距離的に近い東洋人の国であることはわかりますが、
人口構成、面積、バブルの経験等　日本と同等の比較対照と
なりえるのでしょうか。

詳しいかたヨロ

[965: 匿名さん]

為替の問題とかあるので、韓国の方が一概にマンションの値段が高いとは言えないでしょ

[966: 匿名さん]

海外の都市がいくらだから、というのはあまり当てにならないよ。
ソウルやニューヨークの土地の値段が安定しているわけではないから。
適正価格がなく、乱高下するのが土地の値段。

[967: 匿名さん]

ソウルでは近郊のグレードもたいしたことのない８０平米マンションが
１０億オン＝１億２０００万円もするんです。これと比べて東京は割安と考えるのは
おかしいですか？では逆にどこがおかしいのか指摘して下さい。

[968: 匿名さん]

×オン
○ウオン

[969: 匿名さん]

ソウルと比べることに根拠がないでしょ。

[970: 匿名さん]

下がると思えば買わなきゃ良いし
上がると思えば早く買えば良い
いずれほどよいところに収束するだろ

田舎の山と較べるかね
　

[971: 匿名さん]

ソウルより技術力も経済力も人口も上なのだから、マンション価格も追い越すだろうと
考えるのはごく自然じゃないかな？変な愛国心とかでなく。
株なんかだと普通国際比較するけどね。
まあ都心不動産は別にパリと比べてもロンドンと比べてもNYと
比べても東京はまだ安いのだが。
逆に他の先進国首都に比べ東京だけ安いままで終わるだろうという理論的根拠を９６４，５，９さんは持ってるのかな？

[972: 匿名さん]

基準をどこにおくかの問題ですよ。
ソウルが適正価格であるなら、日本は割安なのかもしれませんが、
適正かどうかわからないでしょ。
かつて、日本に比べてアメリカは安いということで不動産投資が行われましたが、
結果は無惨なものでした。

[973: 匿名さん]

９７２＞なるほど論理的な回答ありがとうございます。おっしゃると
私が基準の一つにしたしたソウルのほうが高すぎるのかもしれない。
しかし私は他の先進国首都、株価、金利と不動産利回りの比較と複数の基準のどれでみても
都心不動産が出遅れていて上げ余地が大きいと見てます。
９７２さんは基準をどこに置きますか？
それとアメリカはここ５年間ずっと不動産は値上がりしてて
平均でも２倍位にになっていますね。アメリカ不動産の無惨な結果とはいつ頃のことですか？

[974: 匿名さん]

基準はどこにもおいていません。
はっきりいって、買うときは勢いで買うと思います。
結構な歳なので、総額で安いものを買い、キャッシュを多く残すと思います。

相場は瞬間的なものと思いますので、自分が住む家をキャピタルを狙うのには向いていないと思います。バブって買えなくなったときは、もう買いません。
それから、いま買わないのは、たんにお金の都合がつかないだけで、今くらいの値段なら買いと思っています。


アメリカの話はもちろんバブルの頃のことです。

[975: 匿名さん]

972ってたぶん、バブル時に大失敗して負け癖がついてる国内金融機関あたりで生暖かく、決して現場で何が起こってるか主体的に見ることなく人生を送ってる典型的な会社人間なんじゃない。
アメリカの不動産で大損している日本の会社って現地担当者がバブル時にバックマージンもらってわざと高く買い、日本サイドが具合悪くなったときに売り急いでなじみのアメリカ人にまたまたバックマージンもらって安値で叩き売った黒幕がいたって事実も知らずに自分の上司から新橋の飲み屋できいた表面だけの昔話を鵜呑みにしてこれまでの歴史観を思い描いているとしか思えないな。

[976: 匿名さん]

大きくはずれ。会社には一度も勤めたことがありません。

[977: 匿名さん]

974さんの「相場って瞬間的なもの」という発言が気にかかります。
９０年からの下げのときに「下げは一時なもの」といって傷を深くした人たちを思い出します。
経済波動の上げ下げは片道１０年で値動きは４，５倍というのは
自由主義経済のサイクルの歴史から学べることと私は思いますが。
まあ人それぞれの見方なのであえて異論を唱えるのも野暮でしょうけどね。

[978: 匿名さん]

住宅情報マンションズも23区物件掲載少ないですね。
今回は埼玉特集。

[979: 匿名さん]

>>978
マンション・戸建の好みは別として
マンション購入を決めている人にとっては
２〜４年前は買い時でしたね。

物件が出ないことにはねぇ・・

[980: 匿名さん]

今回の景気回復は、裾野が狭いのが特色。勝ち組＊＊＊みがはっきりしていて、
勝組は少なく負組が膨大。前回の全面的バブルのような力強い値上がりは無理。

さらにいえば、今回のマンションブームは、土地の値下がりに加えて、
さまざまにトリッキーな技を使って、超高層や詰め込みなどが可能になり、
実質的に都心の居住可能空間土地が増え、単価が下がったことが大きい。
そういう意味でも、前回バブルの水準までは到達できないでしょう。

[981: 匿名さん]

結局知りたいのは、
マンションブームはいつまで続くの？
ってこと。
いま転売用に買って、完成したとき高く売れるか売れないか。

[982: 匿名さん]

>>979
＞２〜４年前は買い時でしたね。
そうですね
白金も月島も買いたい放題、選びたい放題でしたね
自分も角部屋２５畳以上と条件を付けたのでちょっと
苦労しましたが、手に入りました。

[983: 匿名さん]

　税金や手数料のことを考えた場合、転売用はかなり上がらないと儲けが出ない思うのですが、
なにかうまい方法があるのですか？

[984: 979]

>>982
おめでとうございます（＾−＾）
私は底値と思い２〜３年前ＭＲ巡りしましたが、
結局は城西に戸建を建てました。
駅に近い場所がよく（駅６分）苦労しましたが
土地、金利共に安かったので今なら同等の物件は買えませんでした。

[985: 匿名さん]

なんか過去の自慢話になりつつあると思うのは私だけ。

[986: 匿名さん]

時価で含み益があったとしても利益確定しなければ意味がないしなぁ。

[987: 匿名さん]

まだまだ不動産投資は熱狂とは言いがたいし、ホームエクイティローンやオーバーローンもほとんどでてきてない今、いつ下がるかという議論をしていること自体、かなり健全。
アメリカ、ロシア、中国、韓国、オーストラリア、イギリスあたりをもう少しみてみたら、どれだけ今の日本が健全であるかが理解できると思いますよ。
エクイティの上昇＋賃料利回り対住宅ローン金利の相対関係が不動産市況をみるときの最大のポイントだっていくことをもう少し理解した上で議論に参加してください。

[988: 匿名]

日経新聞夕刊にＲＥＩＴの物件購入が前年の半分になったという記事が出ていますね。不動産価格が上昇してしまって十分な利回りが確保できないようです。対策としては賃料の引上げ交渉をやっていくそうですが、今でも一般的に賃料は高いように思えるのですが、更に上げるなんていうことはできるのでしょうか？もし、上げられないのならやっぱり、今の価格は割りに合わないということなのでは？

[989: 匿名さん]

私も買い時のときに買い、すでに４割程度値上りしてますが、
ただ当時も選びたい放題とは言え、人気の部屋は抽選でしたよ。
私はデべのコネを使いましたけど。

[990: 匿名さん]

ウチは6割増しです

[991: 匿名さん]

989ですが、売却希望価格は好きに付けれるので、
ウチも同じマンションに６割増し程度で売却に出してる家もありますよ。

[992: 匿名さん]

ツーカー同士、ファンド同士でクロス取引とかね。
売値の高値誘導、相場づくりはいろいろ手法があるので。
庶民は自分が欲しい物件を欲しい価格で買う事に専念した方が良いですよ。

[993: 匿名さん]

オフィスは賃料20%upとかあるよ。
それでも１０年前よりずいぶん安いんじゃない。

[994: 匿名さん]

９８８＞今週月曜発売の週刊経済誌に出てました。空き室率が非常に低く賃料相場が上がって
来てる。バブル期に比べまだだいぶ上げ余地があると。

[995: 匿名さん]

湾岸タワーマンション低層階を購入し賃貸にだしていますが、周辺相場よりも30％増しで貸せてます。じっくり貸借人探せばもう少し高く貸せそうな感じでしたよ。

[996: 一般サラリーマン]

1000スレ超えそうですので続スレ立てました。こちらを使い切ってから移行してください。

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/

★★★

[997: 匿名さん]

結論として、今から買っても余り儲けがない（完成までに１年以上の物件）、というか損をするということですね。２，３年前に買った人が勝ち組だな。それを売って、現在よりもグレードの高いマンションが買えるからね。それにしても住む家に困ってる人が多いのですね。

[998: 匿名さん]

＞それにしても住む家に困ってる人が多いのですね。
というか、東京に住むには一定のコスト（賃料ｏｒローン）がかかるということでしょう。
かからないのは、親の家に同居している人か、社宅に住んでいる人

衣食住＋クルマの文化で、やはりそれなりに皆ハイクラスなものを求めているんだと
思います。

[999: 匿名さん]

つまり、衣服やレストランやクルマが立派でも家が私鉄沿線バス１５分では哀しい。
あるいは練馬の２ＤＫ賃貸では、インテリアに凝っても始まらない。
住まいは、庶民の夢でありあらゆる消費の源ですよ。景気活性化のためにもマンション
はもっと売れたほうがいい。

[1000: 匿名さん]

＞今から買っても余り儲けがない（完成までに１年以上の物件）、というか損をするということですね。

どこをどう読むとそういう結論になるんでしょうか。
買って損をするのは、値下がりが続く状況ですね。ゆっくり上がり続ければ皆が幸せになれます。ただし先に買えた人をうらやんだりしたらダメ。
また買えた人は自分の幸運に感謝し、あとから高く買う人をこ馬鹿にしてからかったりしないこと。
そういう話ですよ。

[1001: 匿名さん]

港南で買うんだったら、キャピタルマークタワー（CMT）でしょう。
やっぱり駅から近いし物件としは面白いのではないでしょうか。