今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[862: 匿名さん]

土浦、袖ヶ浦はわかるけど、○尾はご当地ナンバーですか？高尾ナンバーってあったかな。

ちなみに新築マンションは１０年後に下がるそうです。デベから聞いた話ですが。

[863: 匿名さん]

仮に下がり始めるとしましょう。「下がり始める」と買うんですか？
相場関係なくタイミング的に家が必要な人は買うのかもしれないしけど・・。
下がり始めるとしたら、どこまで下げて、下げ止まるのはいつか？（下げ止まるか）ってのが
当然気になるはずというか、気にすべきですから。

それとも既に、今は超長期下げトレンドの戻り高値と考えてて、底で買うわけじゃないけど、次の
段階の進んだ下げで買いたいと割り切ってタイミングを計っているの？（下手したらその間賃貸？）
下げトレンド読みなら、買わずに賃貸がいいし、所有してれば売らなきゃなりません。

数年前程度未満に下げたら買おうという立場でも、
実際、その間の賃料、増税、控除廃止、金利とその他の物価（微妙ですがある程度上昇するはず）等
考えると数年前と同程度では、時間はロスして、流動資産もロスしてたってことになりそうですね。
だから、数年前よりも下値切り下げていかないと（もちろんそういう情勢では控除も低金利ローンも
復活するしかなさそうですが）「買い時」が合理性を持ち得ないでしょう。

食指の動く物件があまりないのは事実ですし、各個人のライフプランで必要性がなければ無理に買う
のは愚かですが、やはり上げ始めと読めば、その転換点早期に買いでしょう。待ちの立脚点は、
「上げ始めではなく、一時的な戻りですぐまた下がる」とみて、待つという理屈しかないですね。

因みに当方は、下がればもっと広いところを買いたいと思いますが、そういう奴がいると
あまり下がらないかもしれません。

[864: 863]

>>862
863はスレタイの新築マンション価格です。

[865: 匿名さん]

「下がり始める」と売るんです。そこが高値圏だから。
このスレは売り時を議論しているのです。

[866: 匿名さん]

>863さんのいうとおりですね。
今までは下がる相場だったので買うのを控えてたのは事実。下がり続ける不動産を買ってしまったら、一生そこに住む覚悟が必要。今は上がり相場なので、買いたくなるのは当然。これからまた下がっていくと、思うと買いたくないでしょ。現実に現在上昇中だから買いだと思います。

[867: 匿名さん]

＞861さん
自分の購入した60戸の23区物件の土地代と建物代を予測してみます。
分譲総売上約33億円（100％）、土地代8億円（24％）、建物代11億5000万円（34％）両方合わせて58％
デベの利益が仮に20％（6億6000万円）とすると残りは6億9000万円（21％）ということになります。
公租公課は土地だけで多分300万円程度にしかなりません。

[868: 863]

売り時を議論していたのですね、納得です。

[869: 匿名さん]

>853
誰もがローンで買うわけではない。それとローンの与信調査をデベがやる必要があるのでしょうか。
源泉徴収票のみで与信をだすわけじゃないですよね。
それは金融機関の仕事ではないですか？デベは全銀、ＣＩＣ、ＣＣＢ、テラネットに加盟はしてないでしょう。基本的に与信を出すのは金融機関の保証会社、それを元に金融機関が貸し出すのではないですか。

[870: 匿名さん]

売り時っていう視点でいうと、安全目に見るんであれば、賃料利回り＜変動金利ってのがひとつの目安なんじゃない。まあアメリカでも賃料利回り３％＜変動金利８％ぐらいまではいったけどね。日本の前回のバブルも賃料利回り１．５％＜変動金利８％ぐらいでしたっけ？

[871: 匿名さん]

訳のわからない話が続いていますが、不動産は売りたいときにすぐ売れるわけではないです。
高値警戒でもなかなか売れないくらいです。
下落が始まったときはもう手遅れ。
ですから、下がる時期まで待って売る・・・など危険極まりない発想。
転売して儲けるなら、普通は２割、３割と目標値を決めてその価格で
売りに出す。上がり相場なら、待てばいつか売れます。
欲張りすぎると、高値のまま横ばいで売れない。そのうちゆっくり下がると
晒し者になっただけ余計に売れない。

[872: 匿名さん]

あと１０年くらいなら社宅で我慢できる。
１０年以内に２〜３年前の価格まで戻って欲しい。
そしてそれまでに大地震が過ぎ去って欲しい。

[873: 匿名さん]

それまでに価格が戻るかどうかは分かりませんが、
大地震が通り過ぎる事はありません・・・

と言う前提で物を考えるのが良いのではないですかね？

[874: 匿名さん]

半年前の価格に戻るだけでいいので戻ってください。
急に買えなくありました。

[875: 匿名さん]

>>872
10年も新築の自分の家に住めないんだね。何十年生きるか知らないけれど。
社宅で一番つらいのは奥さん。上司の奥様や、出世街道で抜かれた同僚の奥さんと
嫌味のこもった世間話をしなければならない。
自分だけよければ…ではだめだよ。

[876: 匿名さん]

８７４＞バブル期は都心の地価は５年で１０倍まで一気に上がった。今回はそこまではないにしても
２００4年デフレどん底期の４，５倍まではいってそこで高原状態でしょう。まだまだ上がるし
不良債権投売りの２年前水準のもう落とすことはありえない。まだ間に合うからとっとと買いな。

[877: 匿名さん]

私も転勤だらけで、やっと落ち着きマンションでも・・・
と思っていましたが、高すぎます。
値上がり覚悟で、家もしばらく様子見です。

[878: 匿名さん]

今はデフレのどん底だよ。
景気の問題じゃなくて、これからの日本社会は緩やかなインフレ経済に突入するはず。
そもそも国の借金（国債）を軽減しないと日本が沈没しちゃう訳だし、それを解消してくれるのはインフレ以外にない！
だから、不動産需給の影響も多少はあるが、今後大幅に価格が下落する事は考えられない。
ただし、インフレは貨幣価値が下がる事を意味するので、債権債務がトントンの人はあまり影響ないかもしれないが、借金過多の人にはかえっていいかも。

[879: 匿名さん]

８７８＞世界的にインフレだよ。アメリカはここ５年で不動産が２倍になってる。原油は３倍、
金も２倍。野菜や魚も高騰してる。国土が狭いくせに日本の地価が出遅れているだけである。

[880: 匿名さん]

＞877
転勤族は、自宅マンションは半分あきらめましょう。
新築を購入して数ヶ月で転勤という職場の同僚を何人も知っています。
私も昔はそうでしたので、落ち着くために転勤のない会社に転職しました
おかげで、都心のマンションを買うことができました。

[881: 匿名さん]

そうかもしれません。
主人も私も東京出身ですが、２〜３年周期であちらこちら。
実は１０年前にも東京でしたが、購入して入居前に転勤辞令。
その時は賃貸と考えましたが、良かったのか、悪かったのか、契約金・その他で、
３０万位の損失で売却できました。
今年やっと戻り多分もう転勤ないかも？と見込んで購入するには、危険だらけですが・・・
あきらめてはいますが、やっぱり欲しいですよね。

[882: 匿名さん]

アメリカに景気減速懸念が出てる。
急に円高になったのもそのせいです。
楽天的なのはいつまで続くか‥

[883: 匿名さん]

悲観派と楽観派。どちらが多くても面白くない。ここはまぁバランス取れてる感じ。
どちらか一色だと売買は成立しない。両方いるから、ともに「得した」と笑って売買成立。つまり、考えの異なる人がいるから売買が成り立つので、互いに実にありがたいお客さん。敵ではないのだから、お互いありがたくおだてあってよ（後でしのび笑いでもすれば）。

[884: 匿名さん]

”売り時”の話が出ていましたが、一般的にはどのくらいのスパンで家を住み替えるものなのでしょう？
もしくは、”築○年”たつと価値が半減する、などの目安ってあるのでしょうか・・・？

[885: 匿名さん]

２年前には、約４５００万円で売りに出ていた
うちのマンション。
こないだ、その部屋と同じ間取りの我が家が
５５００万円で売却できました。築９年、世田谷の西部です。
売り時などまったくわからず、なんとなく
めぐり合わせですが、不可解さは感じました。

[886: 匿名さん]

某湾岸のマンションに住んでいます。
売り時は分かりませんが、
家計簿上買値を30年で減価償却して
「これ以下で売るのは辛い」と言う
残高は常に認識しています。

[887: 匿名さん]

単純な話だけど、買う人がいるから売れるんですね。
下がり始めると買おうと思う人がいなくなるから売れない。
よって買い時≒売り時ってことでしょうか。

[888: 匿名さん]

>885さん
うわぁ。やはり値が上がっているんですね。差し支えなければご購入時のお値段を
教えてもらえますか???
>886さん
なるほど、参考になります。

[889: 匿名さん]

＞８８７
＞よって買い時≒売り時ってことでしょうか。
だとしても、イザその時になっての自分の持っている基準での判断って
むずかしいものだよね。

[890: 匿名さん]

11月引渡し物件購入者です。8〜14年の使用を予定してます。15年目一会目の大規模修繕。
8年目子供の大学入学、仮に 6年制大学に進学したら14年目卒業なので、そのころの家庭の状況で、
将来を見直すつもりです。14年くらい住めば、飽きもでるし、市場にはもっと新しい食指の動く
物件がでていて、住み替えたくなるかなとも思います。
今度のところでも、親の介護などの問題が生じても、終の棲家としてＯＫなようには想定してますけど。

[891: 匿名さん]

一般の人は、今が売り時だから売るなんて考えることはないですよね。
家族構成の変化、会社都合や定年になるとかで売る。
スレタイと微妙にずれてきて失礼しました。

[892: 匿名]

＞８７９
確かにここ数年は米国の物価は上昇してきました。でも今は住宅価格は急落しています。米国企業の人たちのセンチメントも急落してきました（昨日のＩＳＭ）。中国経済の台頭、生活水準の上昇によって１０〜２０年スパンで考えれば、グローバリゼーションはこれからはデフレ要因ではなくインフレ要因に変わる可能性も高いと思います。でも、物価が上昇する「物」はたいがい「上がったら困る物」で「上がって欲しい物」は上がりません。世界の人が寿司を食べるようになって、マグロの値段が上昇して日本人は困るようになるでしょうが、中古物件がたくさんあるマンションの値段はそんなに上がるのでしょうか？たしかに都心の再開発できる広い土地は減っていて大規模な新築マンションをどうしても買いたい人には今は困った状態なのでしょうが、新築マンションもすぐに中古になります。ということは新築プレミアム（割高分）が今は大きく、中古になった時のプレミアム解消部分が大きいので、新築マンションは今が売り時ということになるのでは？いざなぎ景気を超えると言われる（長さで）今回の景気回復局面も終わりに近づいています。（実はもう終わっているかもしれません。数ヵ月後に遅れて統計が出て気づくのです。）売るなら今なのではないですか？ＮＹダウを見ながらこんな時間になってしまいました。今日も前日比小幅安で引けそうですね。

[893: 匿名さん]

>>892
じゃぁ景気後退に皆が気がつく、半年後から都心の新築マンション価格も
下がるということですか？
それとも中段で述べている都心の広い土地は無いってことで
下がらないということですか？
「中古の売り時は今」という結論みたいですが、新築マンションの買い時はいつでしょう。
頭悪いので解りやすくお願いします。

[894: 匿名さん]

多少の景気悪化くらいでは不動産価格は下がらないよ。
景気悪化→金利低下→不動産利回り相対的に上昇→不動産価格上昇
となる可能性すらある。

今都心に不動産を保有している人・法人・ファンドなどが売り急が
ないといけない状況になるのは想定しづらい。

アメリカの不動産価格は下落するだろうが、1990年代の日本の失策
を研究しているから、金利引下や税制変更などで急落は回避できる
んじゃない。
アメリカ人家計の保有資産では不動産の比率はそんなに高くないし、
日本人が悲観するほどアメリカの景気悪化は深刻にならないんじゃ
ないかな。

[895: 匿名さん]

米国不動産市場の値動きと景気動向と東京の地価上昇とどういう関係があるのか
不明だね。
単純に都内の大型マンション適地の供給が払底してきて需給関係のなかから価格上昇が
生まれているというだけなのでは？

[896: 匿名さん]

不動産価格が景気に左右されるのは間違いない。
現時点では、企業の設備投資、ファンド等により都心部の
土地の需要が旺盛。企業の設備投資が景気に左右されるのは
いうまでもないが、ファンドはどうだろうか？

まず賃貸料については過去の経緯をみても景気に左右
されること無く安定している。しかしそれは世間相場という
ものがあるからである。では世間相場から乖離している
ファンドの賃貸料はどうなのか？

ファンドの多くが都心マンション。しかも販売用のものを転用して
通常の賃貸では考えられないような豪華設備の賃貸が数多く存在する。
ファンドには超高層もあれば、超都心も多い。超高層マンションは
プレミアムがつくので、そうそう賃料は下がらないだろう。
超都心も希少性があることや高級路線のため、こちらも高値安定といえる。
しかも、都心に住みたい人は山ほどいるのである。
ファンドの賃貸料の急降下もあり得まい。

また、金は余っているので不景気で逆に不動産価格が安定するなら、
安定したリターンを求めファンドには今後も資金が供給されるだろう。

つまり、企業の設備投資による影響はあるが、ファンドが足かせ
になっての急落はないといえるので、不動産価格が昔程下がる
ことは期待薄となる。

[897: 匿名さん]

景気がよくなると不動産価格があがるという順番ではなくて
景気を回復させるために資金流動性を増して、よのなかの
金のめぐりをよくした。
ただし企業は設備投資をするのに躊躇し、国は財政赤字で
公共事業に投資できない。
しかたがないから、民間の都市再開発を促進してオフィスを
つくり供給過剰になったらマンションを安く大量に供給させた。
景気浮揚柵として「都市再生」「都心居住」のスローガンに
融資も、税制も建築規制もこぞって協力した。
そのけっか、住宅市場が活況を呈して景気浮揚に奏功した。
一方、一時期に供給が集中したがゆえに、規制緩和による
水増し分だけマンション価格は安くなり既存住宅地の一般
供給を圧迫した。
今そういう森・小泉政権の都市再生経済政策が一段落して
のこっているのは、プレミアのない「非都市再生物件」これは
単純に２００１年ごろの価格をよこにひっぱっているだけ。
それを、湾岸プレミアム価格と比べた高いと思うのは間違い。
なにしろ超都心では２００２年、南麻布、霞町の谷間の途中
あたりで坪３３０万円だったのを最後に４００、４５０と順調な
回復を示している。
地価が下がれば資産効果が減って景気が悪くなる。
地価があがれば景気もよくなる。

[898: 匿名さん]

三年前に７千万円代後半で購入した物件が、今年不動産業者に９千万で売れ、それをその業者は1億以上で売りに出しています。ワナワナ・・

[899: 匿名さん]

>>896
>しかも、都心に住みたい人は山ほどいるのである。
>ファンドの賃貸料の急降下もあり得まい。

家賃半年無料 そこまできた賃貸事情
http://www.j-cast.com/2006/10/25003532.html
アパート、マンションを一定期間タダで借りられる「フリーレント」物件が2006年に入って
首都圏で急速に増えている。中には、なんと、入居から半年間の家賃無料という物件もあるそうだ。
東京・新宿に本社を持つ賃貸物件仲介会社では「現在扱っている物件の20%がこのフリーレント」と
話す。土地の値段は上がっているのに、なぜこんなことになっているのか。
【J-CASTニュース 2006年10月25日18時03分】

まぁ、表面的な賃料が上昇している一方で、実質的な値下げも始まっているっている
急降下はないにしても、ずるずる下がる可能性もあるじゃないかなぁ

[900: 匿名さん]

>899
二極化が進む可能性が一番高いのではないでしょうか。
立地等の魅力が低い物件は、仰る通りずるずる下がる可能性もありますが、立地の良い物件など魅力があるマンションは、逆に上がっていく可能性の方が高いと思っています。
購入物件を間違うと、痛い目に会うでしょう。
全ての物件の価格が上がっていったバブルの頃とは違いますね。

[901: 匿名さん]

ファンドは新規物件がどんどん出続けないと立ち行かなくなる。
なぜなら日本のマンションは管理費や税制など新築に有利で、
持ち続けるほどに維持経費がかさんでいく仕組み。費用を先送りしてるから。
組み込み物件の入れ替えをやらないとどんどん運用成績が下がっていく。

当然、古くなって利回りの悪くなった物件は市場に放出されるわけで、
確かに価格は安くなるだろう。ただし、管理費などの高騰を考えたら、
そんな一見安いだけの物件を、待ってまで買う意味があるんだろうか。

[902: 匿名さん]

じゃあ一軒家とマンションならどちらが値下がりの危険が少ないのでしょう？
なんてあほな質問かな？

[903: 匿名さん]

>>901
待ってまで買う意味はないけど、それだと新築もあまり意味がない？？
一軒家のほうがいい？　いや、賃貸？　わからない・・・

[904: 匿名]

９００さんのおっしゃる通り２極分化ということなのでしょうね。新築物件を買うなら、一旦住む途端に価値が２割下がる、且つ供給が多い（？）中古市場の仲間入りによって新築プレミアムが剥落しても、自分にとって後悔しない本当に住む価値があると思われるものを厳選して選ぶということだと思います。そうすると今の相場環境では高倍率物件の抽選という難関を突破しなければいけないのでしょうが。。。新価格になってしまったからこそ、本当に価値のある物件を選ばないとババを引くことになりますよね。同じマンションでも売れ残りのものはしっかり値引きしてもらって買わないと。。よほどの好立地でなければ、売れる部屋と売れない部屋の値段は、本来もっと違ってもいいのではないかと思います。同じマンションの中でも部屋の２極分化は起きているのですから。。

[905: 匿名さん]

1＞もう今の90年代の値段に落ちてくることは永久にないね。あれは未曾有の投売りとデフレ
だった。経済循環でこれから登り、やがて下げ地点の高さもインフレにより今よりは
ずっと高い位置。
これが貨幣経済の歴史なんだよ。

[906: 匿名さん]

そ、不良債権処理を冗談みたいに長い時間かけてやった結果が地価下落。あんなのやろうと思ってももうできないよ。

[907: 匿名さん]

そうだね、東京23区でアメリカ全土が買えるのもいきすぎだが、土地の狭い日本の首都で
ソウルより安いのは下がりすぎだった。まだ修正の途中、14年下げたから10年は登り派動きだろう。

[908: 匿名さん]

>>899
郊外と都心では状況が全然違うと思うが。

[909: 匿名さん]

>>908
赤坂、六本木界隈を歩いてご覧なさいよ
「FOR RENT」の看板を掲げた新築の高級賃貸があちらこちらにあるわけで

賃料を下げたくないから、粘っているのだろーけど
１年２年と空き家でいられるか？って話ですよ

[910: 匿名さん]

投資の観点での議論が多いが、純粋に投資なら、流動性、資金調達の簡便性、税制、いずれの点でも証券投資が有利。
証券投資でファイナンス枠使い切って、更にってことで、不動産投資でしょ。

[911: 匿名さん]

不動産投資ってリートのことなのかな。リートはもう限界に近づいて、ファンド同士で、つり上げて、どうにか価格の下落は防いでるらしいが。最終的に損失を被るのは投資家だからどうでもいいけど。
それを持ち出して、地価が上がっるといって、マンションもついでに高く売ってしまう、不動産屋も困りもの。みんなバブルの時のような夢を見たいらしいけど。一例でいうけど、今豊洲で売り出そうとしてる、THE　TOYOSU　TOWERのHPでも見てくれ。不動産屋も下落することがわかってるんだよ。２年先に入居できる物件を、もう来年の２月に売り出そうとしてるんだから、超青田もいいところ。ここ１年以内に売らなきゃ、高値で売り抜けないことがわかってるんでしょう。