今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[842: 匿名さん]

＞841
1997年の消費税アップ。３％から５％の値上がりで、マンション需要が増えて
値が上がった？

デマもいい加減にしましょう。データ示してほしいなぁ。
田園都市線沿線マンションの当時の新築価格、あざみ野で８５平米６０００万位。たまプラーザ、
鷺沼で中古で１９０万／坪くらいだったと記憶している。
駒沢、三茶の中古はまだまだ高値のまま値下がりし続けていたし、世田谷各地でミニ戸が人気で
当時７０００万円台で大量供給されていたな。
毎年地価は４％〜７％ベースで下落して、底値がが見えなかった時代だよ。
当時の住宅需要は、消費税もあるが不景気で企業の社宅廃止がいっせいに始まった時期。
同時に、借り上げ社宅の家賃負担を減らそうと、解約が相次いだ次期だ。
バブル期のマンション転がしで、賃貸マンションも郊外に買い替えで投資用、９０平米家賃
２４万なんてのが、のきなみ解約されて中古市場に出てきた。
新築との競合で郊外は値上げどころではなかったはず。
当時不景気で金利も高く住宅が買えるのは社宅で頭金貯めた４０代か、都内の老朽物件からの
買い替えが中心だった。

１９９７年いつ、どこで値上がりしたというのだ。そういういい加減なことを言うやつは書き込みするなよ。

[843: 匿名さん]

問題はこれだけ価格上昇モードにあって、今より値段が下がっているかどうか
仮に下がっていたとしても、ＵＰした消費税払って、それまでの数年分の家賃
ドブに捨てて・・・ペイするといいね

[844: 匿名さん]

1996年当時はまだ、新築マンションは抽選になっていた。
先着順の物件には、徹夜組もでていた。
城東地区で物件を探していて、連続して抽選に外れてた。
デべにコネを作って、やっと買えた。

[845: 匿名さん]

新築マンションは　今でも抽選でっせ　ダンナ
人気マンションになると高倍率ですよ
先着順と言うと　今は何だか売れ残りと言うイメージですよ　

[846: 匿名さん]

>８４４
毎年７％近い値上がりで、割り安感が高かったからです。北松戸でもあざみ野でも５０００万円台の物件がどんどん売れた。
抽選は公庫融資の条件だからしかたがない。
１９８８年〜８年間の渇望感があったから１９９６年の取得意欲は強いものがあった。
１９９５年頃取手のマンションが売れ残って値引きしたりして大騒動になったのは有名。
>８４４は
明らかに記憶違いか伝聞。

[847: 匿名さん]

実際に１９９６年にマンションを買ったが、不良債権処理がらみで中古市場の売りが非常に多くて
新築価格は先が読めない状況で高止まりしていた。
しかし決して上昇に転じたことは一度もないよ。
需要とか抽選かいう話と値上がりしたという話を混同しない。
不動産リサーチ会社のデータのどこを探しても直近２年を除いてここ１５年でマンション新築価格が上昇に転じたことを示すデータはないよ。

[848: 匿名さん]

過去を振り返るのも今後を予測する上で重要と思いますが、
結局、都心、都心周辺部のマンションはいつ下がり始めるのでしょうか？
アメリカの住宅バブルがはじけて景気の先行きが怪しいみたいですが、
２〜３年後に下がり始めることもありますか？
皆で暴落すると言っていた時もあり、逆に皆が高騰するといっているとき
に下がることがあったら２年後のこの板が楽しみです。

[849: 匿名さん]

未来のことを予言はできない。
でも、自分なりに納得できる予測はできる。
自分の中で結論がでたら、即行動。あるいは撤退。
リスクをとらずに観測しているだけでは、損もしないし資産も増えない。
人生は生きるものであって観察するものではない。
人のマンション購入を観察していても自分の幸福はえら得ない。

[850: 匿名さん]

いろいろ過去にこのスレで知ってること、自分の仮設を示してきたつもり。
でも人を説得しようとは思わないし、予測をを当てて褒められたいとも思わない。
自分の考えを確認する意味で書き込みしただけ。
誰かがそれを役立ててくらたらそれはうれしいけど。
いつ下がる・・・そんなの先にいかなきゃわからないよ。でも俺はこう考えてこうしたよ。
っていうのは役にたつよね。

[851: 匿名さん]

　マンション販売だけなぜ、こんなに金をかけるかのしょうか。立派なＭＲ、豪華パンフレット、新聞の折込広告、過剰な演出。こんなものが一体必要なのでしょうか。設計図面と間取り図位でいいと思うのですが。この業界では利益２割が標準とされてますが（完売の場合）。一体建物のコストは何割位なのでしょうか。人件費２割、販売費２割だと本体４割になってしまうのですが。ここに書き込んでる不動産業界の方教えください。ここのスレはかなりデベさんの書き込みが多いと思うので、答えてくれたら有難いです。

[852: 匿名さん]

来年には下がるでしょう。
今年は景気の動向もあり、多少高めでも売れるかもしれませんが、
いつまでも消費者が黙っているとも思われません。

少なくとも、いまの価格では私は買いません。

こういう人が多ければ、自動的に下がります。

[853: 匿名さん]

〉851様

まず、土地代が5割程度、建物3割、経費2割です。
この経費2割の内訳は、販売経費(MR代込み)5%、金利3%、公租公課3%、リスク管理費(利益)8%程度
です。

販売経費のうち、一番金がかかるのはローンの与信調査費用です。

[854: 匿名さん]

そういう人は○浦　○ヶ浦　○尾　あたりに買えばよろし

[855: 匿名さん]

ちなみに、851さんが例として出された、豪華なMR,パンフ、広告宣伝費は全体の1.5％〜
2.0％程度で済みます。

[856: 匿名さん]

広尾以外の正解が知りたい。

[857: 匿名さん]

勝浦・霞ヶ浦・高尾でしょう。

[858: 匿名さん]

霞ヶ浦は遠すぎ　そもそもマンション分譲が殆ど無い

[859: 匿名さん]

勝浦、高尾は同感だったけど、もう一つは袖ヶ浦かと思ってた・・・

[860: 匿名さん]

高尾じゃなくて上尾じゃない？いくら何でも高尾は嫌だ！

[861: 匿名さん]

>853さん
明確な回答、ありがとうございます。ＭＲを数件回ってますが、毎回豪華なパンフをもらってしまってるので、申し訳ないとなと思ってました。最近まわりはじめたので、条件にあう物件はほとんど完売状態です。欲しい物件は売り出し直後で、抽選に当選しないとだめですね。

[862: 匿名さん]

土浦、袖ヶ浦はわかるけど、○尾はご当地ナンバーですか？高尾ナンバーってあったかな。

ちなみに新築マンションは１０年後に下がるそうです。デベから聞いた話ですが。

[863: 匿名さん]

仮に下がり始めるとしましょう。「下がり始める」と買うんですか？
相場関係なくタイミング的に家が必要な人は買うのかもしれないしけど・・。
下がり始めるとしたら、どこまで下げて、下げ止まるのはいつか？（下げ止まるか）ってのが
当然気になるはずというか、気にすべきですから。

それとも既に、今は超長期下げトレンドの戻り高値と考えてて、底で買うわけじゃないけど、次の
段階の進んだ下げで買いたいと割り切ってタイミングを計っているの？（下手したらその間賃貸？）
下げトレンド読みなら、買わずに賃貸がいいし、所有してれば売らなきゃなりません。

数年前程度未満に下げたら買おうという立場でも、
実際、その間の賃料、増税、控除廃止、金利とその他の物価（微妙ですがある程度上昇するはず）等
考えると数年前と同程度では、時間はロスして、流動資産もロスしてたってことになりそうですね。
だから、数年前よりも下値切り下げていかないと（もちろんそういう情勢では控除も低金利ローンも
復活するしかなさそうですが）「買い時」が合理性を持ち得ないでしょう。

食指の動く物件があまりないのは事実ですし、各個人のライフプランで必要性がなければ無理に買う
のは愚かですが、やはり上げ始めと読めば、その転換点早期に買いでしょう。待ちの立脚点は、
「上げ始めではなく、一時的な戻りですぐまた下がる」とみて、待つという理屈しかないですね。

因みに当方は、下がればもっと広いところを買いたいと思いますが、そういう奴がいると
あまり下がらないかもしれません。

[864: 863]

>>862
863はスレタイの新築マンション価格です。

[865: 匿名さん]

「下がり始める」と売るんです。そこが高値圏だから。
このスレは売り時を議論しているのです。

[866: 匿名さん]

>863さんのいうとおりですね。
今までは下がる相場だったので買うのを控えてたのは事実。下がり続ける不動産を買ってしまったら、一生そこに住む覚悟が必要。今は上がり相場なので、買いたくなるのは当然。これからまた下がっていくと、思うと買いたくないでしょ。現実に現在上昇中だから買いだと思います。

[867: 匿名さん]

＞861さん
自分の購入した60戸の23区物件の土地代と建物代を予測してみます。
分譲総売上約33億円（100％）、土地代8億円（24％）、建物代11億5000万円（34％）両方合わせて58％
デベの利益が仮に20％（6億6000万円）とすると残りは6億9000万円（21％）ということになります。
公租公課は土地だけで多分300万円程度にしかなりません。

[868: 863]

売り時を議論していたのですね、納得です。

[869: 匿名さん]

>853
誰もがローンで買うわけではない。それとローンの与信調査をデベがやる必要があるのでしょうか。
源泉徴収票のみで与信をだすわけじゃないですよね。
それは金融機関の仕事ではないですか？デベは全銀、ＣＩＣ、ＣＣＢ、テラネットに加盟はしてないでしょう。基本的に与信を出すのは金融機関の保証会社、それを元に金融機関が貸し出すのではないですか。

[870: 匿名さん]

売り時っていう視点でいうと、安全目に見るんであれば、賃料利回り＜変動金利ってのがひとつの目安なんじゃない。まあアメリカでも賃料利回り３％＜変動金利８％ぐらいまではいったけどね。日本の前回のバブルも賃料利回り１．５％＜変動金利８％ぐらいでしたっけ？

[871: 匿名さん]

訳のわからない話が続いていますが、不動産は売りたいときにすぐ売れるわけではないです。
高値警戒でもなかなか売れないくらいです。
下落が始まったときはもう手遅れ。
ですから、下がる時期まで待って売る・・・など危険極まりない発想。
転売して儲けるなら、普通は２割、３割と目標値を決めてその価格で
売りに出す。上がり相場なら、待てばいつか売れます。
欲張りすぎると、高値のまま横ばいで売れない。そのうちゆっくり下がると
晒し者になっただけ余計に売れない。

[872: 匿名さん]

あと１０年くらいなら社宅で我慢できる。
１０年以内に２〜３年前の価格まで戻って欲しい。
そしてそれまでに大地震が過ぎ去って欲しい。

[873: 匿名さん]

それまでに価格が戻るかどうかは分かりませんが、
大地震が通り過ぎる事はありません・・・

と言う前提で物を考えるのが良いのではないですかね？

[874: 匿名さん]

半年前の価格に戻るだけでいいので戻ってください。
急に買えなくありました。

[875: 匿名さん]

>>872
10年も新築の自分の家に住めないんだね。何十年生きるか知らないけれど。
社宅で一番つらいのは奥さん。上司の奥様や、出世街道で抜かれた同僚の奥さんと
嫌味のこもった世間話をしなければならない。
自分だけよければ…ではだめだよ。

[876: 匿名さん]

８７４＞バブル期は都心の地価は５年で１０倍まで一気に上がった。今回はそこまではないにしても
２００4年デフレどん底期の４，５倍まではいってそこで高原状態でしょう。まだまだ上がるし
不良債権投売りの２年前水準のもう落とすことはありえない。まだ間に合うからとっとと買いな。

[877: 匿名さん]

私も転勤だらけで、やっと落ち着きマンションでも・・・
と思っていましたが、高すぎます。
値上がり覚悟で、家もしばらく様子見です。

[878: 匿名さん]

今はデフレのどん底だよ。
景気の問題じゃなくて、これからの日本社会は緩やかなインフレ経済に突入するはず。
そもそも国の借金（国債）を軽減しないと日本が沈没しちゃう訳だし、それを解消してくれるのはインフレ以外にない！
だから、不動産需給の影響も多少はあるが、今後大幅に価格が下落する事は考えられない。
ただし、インフレは貨幣価値が下がる事を意味するので、債権債務がトントンの人はあまり影響ないかもしれないが、借金過多の人にはかえっていいかも。

[879: 匿名さん]

８７８＞世界的にインフレだよ。アメリカはここ５年で不動産が２倍になってる。原油は３倍、
金も２倍。野菜や魚も高騰してる。国土が狭いくせに日本の地価が出遅れているだけである。

[880: 匿名さん]

＞877
転勤族は、自宅マンションは半分あきらめましょう。
新築を購入して数ヶ月で転勤という職場の同僚を何人も知っています。
私も昔はそうでしたので、落ち着くために転勤のない会社に転職しました
おかげで、都心のマンションを買うことができました。

[881: 匿名さん]

そうかもしれません。
主人も私も東京出身ですが、２〜３年周期であちらこちら。
実は１０年前にも東京でしたが、購入して入居前に転勤辞令。
その時は賃貸と考えましたが、良かったのか、悪かったのか、契約金・その他で、
３０万位の損失で売却できました。
今年やっと戻り多分もう転勤ないかも？と見込んで購入するには、危険だらけですが・・・
あきらめてはいますが、やっぱり欲しいですよね。

[882: 匿名さん]

アメリカに景気減速懸念が出てる。
急に円高になったのもそのせいです。
楽天的なのはいつまで続くか‥

[883: 匿名さん]

悲観派と楽観派。どちらが多くても面白くない。ここはまぁバランス取れてる感じ。
どちらか一色だと売買は成立しない。両方いるから、ともに「得した」と笑って売買成立。つまり、考えの異なる人がいるから売買が成り立つので、互いに実にありがたいお客さん。敵ではないのだから、お互いありがたくおだてあってよ（後でしのび笑いでもすれば）。

[884: 匿名さん]

”売り時”の話が出ていましたが、一般的にはどのくらいのスパンで家を住み替えるものなのでしょう？
もしくは、”築○年”たつと価値が半減する、などの目安ってあるのでしょうか・・・？

[885: 匿名さん]

２年前には、約４５００万円で売りに出ていた
うちのマンション。
こないだ、その部屋と同じ間取りの我が家が
５５００万円で売却できました。築９年、世田谷の西部です。
売り時などまったくわからず、なんとなく
めぐり合わせですが、不可解さは感じました。

[886: 匿名さん]

某湾岸のマンションに住んでいます。
売り時は分かりませんが、
家計簿上買値を30年で減価償却して
「これ以下で売るのは辛い」と言う
残高は常に認識しています。

[887: 匿名さん]

単純な話だけど、買う人がいるから売れるんですね。
下がり始めると買おうと思う人がいなくなるから売れない。
よって買い時≒売り時ってことでしょうか。

[888: 匿名さん]

>885さん
うわぁ。やはり値が上がっているんですね。差し支えなければご購入時のお値段を
教えてもらえますか???
>886さん
なるほど、参考になります。

[889: 匿名さん]

＞８８７
＞よって買い時≒売り時ってことでしょうか。
だとしても、イザその時になっての自分の持っている基準での判断って
むずかしいものだよね。

[890: 匿名さん]

11月引渡し物件購入者です。8〜14年の使用を予定してます。15年目一会目の大規模修繕。
8年目子供の大学入学、仮に 6年制大学に進学したら14年目卒業なので、そのころの家庭の状況で、
将来を見直すつもりです。14年くらい住めば、飽きもでるし、市場にはもっと新しい食指の動く
物件がでていて、住み替えたくなるかなとも思います。
今度のところでも、親の介護などの問題が生じても、終の棲家としてＯＫなようには想定してますけど。

[891: 匿名さん]

一般の人は、今が売り時だから売るなんて考えることはないですよね。
家族構成の変化、会社都合や定年になるとかで売る。
スレタイと微妙にずれてきて失礼しました。