今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[821: 匿名さん]

新浦安バス１０分の１２０と港南・芝浦の７０ならわかるが、過去の話ですね。

>８２０
そうかもしれません。
ただしここまで値上がりがすすんでくると、都心周辺５５平米と少し郊外８５平米で悩む人は
でてきそう。つまり住み替えを想定すべきかどうかという点で

[822: 匿名さん]

＞８１５
複数のスレで同じ文句で登場してますね。
もしかして、自分が理解できないことすべてに
「頭悪そうだな」
なんて言ってしまうタイプ？

[823: 匿名さん]

>>822
はい、そうです。

[824: 匿名さん]

>>807
ずっと住むなら120、いつ住み替えてもいいなら70

[825: 匿名さん]

ニューヨークで今１０億する物件って５年まえはいくらぐらいでしたっけ？２億or３億ぐらい？

[826: 匿名さん]

酷いジサクジエンを見た

[827: 匿名さん]

>>825
いや、それよりももうちょっと高かったと思う。

でも、日本国内の今後のトレンドを見るには、海外大都市との
比較は不可欠なんだが、このスレには、
「海外」「国際競争」「世界での比較」
なんていうフレーズを聞くと拒否反応をおこす
日本の官僚みたいなドメドメのドメスティック派が多いので
このへんにしときましょう。

[828: 匿名さん]

なんだかね。

９年前ニューヨーク、その後ロンドン、やっと帰国、そして只今マンション購入を検討中。
そんなに簡単に投資できるのかっ、口座・カード・その他いろいろ審査厳しかったけどな？
家は単なる会社員で海外赴任だから、資産家様の事情などしらんが、ここ２３区の新築マンション掲示板ですよね。
２３区の情報教えてくださいよ。

[829: 匿名さん]

eマンション掲示板全体の投稿が減ってきているかな？
今年前半までの湾岸物件のようなサラリーマンに手が届く大規模物件が
少なくなってきているからか。
もしかして、埼玉版などが盛り上がっていたりして。
このあとは、価格微増か横ばいのまま、平米数を減少させた間取りの
物件を、設計が現在プランニングしているものがでてくるのを待つ
といったところか。

[830: 匿名さん]

というよりは、湾岸なんていうケチな物件には目もくれないようなったのでは。
皆さん目が肥えてきたと思いますよ。
一見、良さげに見える湾岸もよくよく見れば郊外物件にも劣るものが多いですから。
特に港南地区などは豊洲、武蔵小杉、みなとみらいといった郊外物件に押されて苦戦しているようです。

[831: 匿名さん]

豊洲が湾岸物件ではないように聞こえる。郊外物件でもあるけど。

[832: 匿名さん]

芝浦・港南は、ほとんど終了っぽいからね
残ってるのは、割高物件ぐらい
押されてるっていうより、次の物色が豊洲、武蔵小杉、みなとみらいになるんじゃないか？

[833: 匿名さん]

＞829
そうですね。

ほんの１，２年前まで、2005年3月大暴落とか、湾岸の大量売れ残りとか、
あーだこーだと、普通のサラリーマンが、23区内の不動産について
いつでも買えるんだけど買わないんだという優越感を持って
楽しく議論してましたね。

もう、そんな古き良き時代は終わったということでしょうか。
でも、ほんのつかの間の夢でしたね。

[834: 匿名さん]

湾岸については賛否両論ですが、購入者としてはラッキーだったと感じています。
東京サウスゲート計画も決まり、これから将来性のポテンシャルも高い地域となりました。
今になっては都心物件は軒並み２〜３割金額上昇しており、既に物件も出し尽くした感で大量売れ残りも杞憂に終わりました。（未だ港南の定借物件はありますが）

[835: 匿名さん]

湾岸サイコー！！
埋立地サイコー！！

[836: 匿名さん]

今後の２３区の分かれ目は、価格上昇が順調に進み、
古い戸建密集地域の地上げ買収、高層化までいけるかどうかでしょう。
地権者優遇や定期借地などをうまく組み合わせれば、
まだまだ超一等地の供給も可能です。あくまで、さらなる価格上昇が前提ですが。

[837: 匿名さん]

そうなんだよね。土地の値段があがるから建て替えもすすむし、修繕してきれいな建物にしようという意欲もわいてくる。やはり不動産は、緩やかに値上がりし、リスクをとって開発する者が適度に報われるといった、このしくみが必要。だから金融政策をうまくやって持続的に不動産価値上昇が続くようコントロールすることは極めて大事なこととの結論に至るわけです。日本の過去２０年と主要国の過去５年をみてるとその意味が痛いほどよくわかります。ということで今後５年間は日本の不動産、特に都心部は黄金期入り。下がるのはとりあえず５年以上経ってからの議論でいいじゃないでしょうか。

[838: 匿名さん]

そうすると、２，３年前の底値でなければ買いたくないと思っている層は
（当時の記憶がまだ鮮明で、そう考えている層は、今結構多いように思う）
今後5年間の上昇とそのあとの下降期を経て、底値にもどるまでは
買わないほうがいい（買えない）ということですね。

つまり、あと10−15年ほどは、購入せずに賃貸でがんばるという
ことか。まあ、それもありかもね。

[839: 匿名さん]

で、結局いつまでも買う決断ができずに
ズルズルと賃貸住まいでいてね。

[840: 匿名さん]

まーいつもそうだけど、特に日本の場合は、直前の５年をみて判断しすぎなんだよね。９０年に土地や株が５年間上昇しつづけて３〜５倍になってもまだ買いあがったり、１５年の下降からちょっと戻っただけでまだ暴落するって警戒してみたり。銀行の財務状態や不動産融資に対するスタンスみてたら少しはわかると思うんですけどね。

[841: 匿名さん]

前回消費税が5%にアップする前、駆け込み需要で価格が上がり、
翌年は需要が減って価格は下がった。
将来再び消費税アップがあれば、翌年の物件は値下がりするよ。
そしてそれは、５年も先ではないよ。

[842: 匿名さん]

＞841
1997年の消費税アップ。３％から５％の値上がりで、マンション需要が増えて
値が上がった？

デマもいい加減にしましょう。データ示してほしいなぁ。
田園都市線沿線マンションの当時の新築価格、あざみ野で８５平米６０００万位。たまプラーザ、
鷺沼で中古で１９０万／坪くらいだったと記憶している。
駒沢、三茶の中古はまだまだ高値のまま値下がりし続けていたし、世田谷各地でミニ戸が人気で
当時７０００万円台で大量供給されていたな。
毎年地価は４％〜７％ベースで下落して、底値がが見えなかった時代だよ。
当時の住宅需要は、消費税もあるが不景気で企業の社宅廃止がいっせいに始まった時期。
同時に、借り上げ社宅の家賃負担を減らそうと、解約が相次いだ次期だ。
バブル期のマンション転がしで、賃貸マンションも郊外に買い替えで投資用、９０平米家賃
２４万なんてのが、のきなみ解約されて中古市場に出てきた。
新築との競合で郊外は値上げどころではなかったはず。
当時不景気で金利も高く住宅が買えるのは社宅で頭金貯めた４０代か、都内の老朽物件からの
買い替えが中心だった。

１９９７年いつ、どこで値上がりしたというのだ。そういういい加減なことを言うやつは書き込みするなよ。

[843: 匿名さん]

問題はこれだけ価格上昇モードにあって、今より値段が下がっているかどうか
仮に下がっていたとしても、ＵＰした消費税払って、それまでの数年分の家賃
ドブに捨てて・・・ペイするといいね

[844: 匿名さん]

1996年当時はまだ、新築マンションは抽選になっていた。
先着順の物件には、徹夜組もでていた。
城東地区で物件を探していて、連続して抽選に外れてた。
デべにコネを作って、やっと買えた。

[845: 匿名さん]

新築マンションは　今でも抽選でっせ　ダンナ
人気マンションになると高倍率ですよ
先着順と言うと　今は何だか売れ残りと言うイメージですよ　

[846: 匿名さん]

>８４４
毎年７％近い値上がりで、割り安感が高かったからです。北松戸でもあざみ野でも５０００万円台の物件がどんどん売れた。
抽選は公庫融資の条件だからしかたがない。
１９８８年〜８年間の渇望感があったから１９９６年の取得意欲は強いものがあった。
１９９５年頃取手のマンションが売れ残って値引きしたりして大騒動になったのは有名。
>８４４は
明らかに記憶違いか伝聞。

[847: 匿名さん]

実際に１９９６年にマンションを買ったが、不良債権処理がらみで中古市場の売りが非常に多くて
新築価格は先が読めない状況で高止まりしていた。
しかし決して上昇に転じたことは一度もないよ。
需要とか抽選かいう話と値上がりしたという話を混同しない。
不動産リサーチ会社のデータのどこを探しても直近２年を除いてここ１５年でマンション新築価格が上昇に転じたことを示すデータはないよ。

[848: 匿名さん]

過去を振り返るのも今後を予測する上で重要と思いますが、
結局、都心、都心周辺部のマンションはいつ下がり始めるのでしょうか？
アメリカの住宅バブルがはじけて景気の先行きが怪しいみたいですが、
２〜３年後に下がり始めることもありますか？
皆で暴落すると言っていた時もあり、逆に皆が高騰するといっているとき
に下がることがあったら２年後のこの板が楽しみです。

[849: 匿名さん]

未来のことを予言はできない。
でも、自分なりに納得できる予測はできる。
自分の中で結論がでたら、即行動。あるいは撤退。
リスクをとらずに観測しているだけでは、損もしないし資産も増えない。
人生は生きるものであって観察するものではない。
人のマンション購入を観察していても自分の幸福はえら得ない。

[850: 匿名さん]

いろいろ過去にこのスレで知ってること、自分の仮設を示してきたつもり。
でも人を説得しようとは思わないし、予測をを当てて褒められたいとも思わない。
自分の考えを確認する意味で書き込みしただけ。
誰かがそれを役立ててくらたらそれはうれしいけど。
いつ下がる・・・そんなの先にいかなきゃわからないよ。でも俺はこう考えてこうしたよ。
っていうのは役にたつよね。

[851: 匿名さん]

　マンション販売だけなぜ、こんなに金をかけるかのしょうか。立派なＭＲ、豪華パンフレット、新聞の折込広告、過剰な演出。こんなものが一体必要なのでしょうか。設計図面と間取り図位でいいと思うのですが。この業界では利益２割が標準とされてますが（完売の場合）。一体建物のコストは何割位なのでしょうか。人件費２割、販売費２割だと本体４割になってしまうのですが。ここに書き込んでる不動産業界の方教えください。ここのスレはかなりデベさんの書き込みが多いと思うので、答えてくれたら有難いです。

[852: 匿名さん]

来年には下がるでしょう。
今年は景気の動向もあり、多少高めでも売れるかもしれませんが、
いつまでも消費者が黙っているとも思われません。

少なくとも、いまの価格では私は買いません。

こういう人が多ければ、自動的に下がります。

[853: 匿名さん]

〉851様

まず、土地代が5割程度、建物3割、経費2割です。
この経費2割の内訳は、販売経費(MR代込み)5%、金利3%、公租公課3%、リスク管理費(利益)8%程度
です。

販売経費のうち、一番金がかかるのはローンの与信調査費用です。

[854: 匿名さん]

そういう人は○浦　○ヶ浦　○尾　あたりに買えばよろし

[855: 匿名さん]

ちなみに、851さんが例として出された、豪華なMR,パンフ、広告宣伝費は全体の1.5％〜
2.0％程度で済みます。

[856: 匿名さん]

広尾以外の正解が知りたい。

[857: 匿名さん]

勝浦・霞ヶ浦・高尾でしょう。

[858: 匿名さん]

霞ヶ浦は遠すぎ　そもそもマンション分譲が殆ど無い

[859: 匿名さん]

勝浦、高尾は同感だったけど、もう一つは袖ヶ浦かと思ってた・・・

[860: 匿名さん]

高尾じゃなくて上尾じゃない？いくら何でも高尾は嫌だ！

[861: 匿名さん]

>853さん
明確な回答、ありがとうございます。ＭＲを数件回ってますが、毎回豪華なパンフをもらってしまってるので、申し訳ないとなと思ってました。最近まわりはじめたので、条件にあう物件はほとんど完売状態です。欲しい物件は売り出し直後で、抽選に当選しないとだめですね。

[862: 匿名さん]

土浦、袖ヶ浦はわかるけど、○尾はご当地ナンバーですか？高尾ナンバーってあったかな。

ちなみに新築マンションは１０年後に下がるそうです。デベから聞いた話ですが。

[863: 匿名さん]

仮に下がり始めるとしましょう。「下がり始める」と買うんですか？
相場関係なくタイミング的に家が必要な人は買うのかもしれないしけど・・。
下がり始めるとしたら、どこまで下げて、下げ止まるのはいつか？（下げ止まるか）ってのが
当然気になるはずというか、気にすべきですから。

それとも既に、今は超長期下げトレンドの戻り高値と考えてて、底で買うわけじゃないけど、次の
段階の進んだ下げで買いたいと割り切ってタイミングを計っているの？（下手したらその間賃貸？）
下げトレンド読みなら、買わずに賃貸がいいし、所有してれば売らなきゃなりません。

数年前程度未満に下げたら買おうという立場でも、
実際、その間の賃料、増税、控除廃止、金利とその他の物価（微妙ですがある程度上昇するはず）等
考えると数年前と同程度では、時間はロスして、流動資産もロスしてたってことになりそうですね。
だから、数年前よりも下値切り下げていかないと（もちろんそういう情勢では控除も低金利ローンも
復活するしかなさそうですが）「買い時」が合理性を持ち得ないでしょう。

食指の動く物件があまりないのは事実ですし、各個人のライフプランで必要性がなければ無理に買う
のは愚かですが、やはり上げ始めと読めば、その転換点早期に買いでしょう。待ちの立脚点は、
「上げ始めではなく、一時的な戻りですぐまた下がる」とみて、待つという理屈しかないですね。

因みに当方は、下がればもっと広いところを買いたいと思いますが、そういう奴がいると
あまり下がらないかもしれません。

[864: 863]

>>862
863はスレタイの新築マンション価格です。

[865: 匿名さん]

「下がり始める」と売るんです。そこが高値圏だから。
このスレは売り時を議論しているのです。

[866: 匿名さん]

>863さんのいうとおりですね。
今までは下がる相場だったので買うのを控えてたのは事実。下がり続ける不動産を買ってしまったら、一生そこに住む覚悟が必要。今は上がり相場なので、買いたくなるのは当然。これからまた下がっていくと、思うと買いたくないでしょ。現実に現在上昇中だから買いだと思います。

[867: 匿名さん]

＞861さん
自分の購入した60戸の23区物件の土地代と建物代を予測してみます。
分譲総売上約33億円（100％）、土地代8億円（24％）、建物代11億5000万円（34％）両方合わせて58％
デベの利益が仮に20％（6億6000万円）とすると残りは6億9000万円（21％）ということになります。
公租公課は土地だけで多分300万円程度にしかなりません。

[868: 863]

売り時を議論していたのですね、納得です。

[869: 匿名さん]

>853
誰もがローンで買うわけではない。それとローンの与信調査をデベがやる必要があるのでしょうか。
源泉徴収票のみで与信をだすわけじゃないですよね。
それは金融機関の仕事ではないですか？デベは全銀、ＣＩＣ、ＣＣＢ、テラネットに加盟はしてないでしょう。基本的に与信を出すのは金融機関の保証会社、それを元に金融機関が貸し出すのではないですか。

[870: 匿名さん]

売り時っていう視点でいうと、安全目に見るんであれば、賃料利回り＜変動金利ってのがひとつの目安なんじゃない。まあアメリカでも賃料利回り３％＜変動金利８％ぐらいまではいったけどね。日本の前回のバブルも賃料利回り１．５％＜変動金利８％ぐらいでしたっけ？