今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[803: 匿名さん]

掲示板で盛り上がってないのと実際の盛り上がり、混同しても仕方ないでしょ。
週末のこの時間に盛り上がってるほうがおかしい。（笑

[804: 匿名さん]

晴海に関しては、供給のピークはこれから。

[805: 匿名さん]

っていうか、供給過多と供給のピークが過ぎたことは、論理的に両立するでしょ。

[806: 匿名さん]

湾岸信者は現実が見えてないな
何も新築だけが供給じゃないんだよ
あと、2,3年したら大量の中古物件が市場に出ることになる
その前にデベは先高感を煽って売り切ってしまおうとしてる

買うなら本当に供給がない。超都心だよ

[807: 匿名さん]

湾岸の１２０平米を買うか超都心の７０平米を買うか迷ってる。将来の値上がりを考えるなら
後者だろうけど。

[808: 匿名さん]

三鷹の話が出てたので一言。
実家は井の頭公園駅近くの戸建。
静かだし、吉祥寺まで歩いてもいけるし、本当にいい環境だと今でも思う。
でも、山の手線内側に住んでいた当時の彼氏には「都下」というだけで、
さんざんバカにされました。向こうは3人家族で50平米くらいのみすぼらしい
アパートに住んでいたにもかかわらず。
何度悔しいと思ったことか（；_；）。

どんなに大きな家をもっていても、都下差別ってあるような気がします。

が、大学卒業して、新宿駅徒歩圏内のマンションに4年ほど住んでいましたが、
住むにはやっぱり三鷹のほうが好きだな、って思います。

[809: 匿名さん]

武蔵境南口も住みやすいよね。
三鷹より少し安。

[810: 匿名さん]

>>808
井の頭公園近くの一戸建てを都下といって差別するなんて正直信じられません。
その彼氏は武蔵野のすばらしさを知らなさ過ぎですね。
隣接23区内よりも地価などお高いのにね。（ちょっと低俗的で失礼ですみません）

[811: 匿名さん]

超都心に供給がない---。いつか聞いた台詞だな。あの頃もバブル紳士連中、皆そう言ってた。
でもその後供給以上に需要も引いちゃったんだよね。下落率は確かに郊外より小さかったけど、
絶対額でのやられは億単位だから大きかった。　今回はそこまでの狂乱ではないけどね。

[812: 匿名さん]

何千マンもあったら、アメリカあたりなら豪邸が買えるよ。
２億もあったら、プールつきの家を買って、世界最高のコースで死ぬまでゴルフ三昧可能。
お金の価値に気がついた人が増えたら、そのとき暴落が始まるんだろうな。

[813: 匿名さん]

超都心って言っても、国際比較ではまだまだ割安だよね。
ＬＤＮグリーンパークのコンドが、今価格2.5倍＆為替＋4割のダブルメリットで
利が丸々とのってきたので、そろそろ乗り換えてみるかな。
それにしても、ここ数ヶ月のポンド高は凄いね。有難く儲けさせてもらえたよ。

[814: 匿名さん]

日本での投資の難点は、投資のはざまのキャッシュ運用時に利を生めない事ですね。
確かに例えば英ポンドだと、銀行預金にキャッシュを漫然と突っ込んでいても、それなりに
金利が付きますしね。
813さん程豪勢ではないけど、私も英国に銀行口座を持っていたお陰で、何もしないのに、
1年ちょっとで２割増えました。勿論、為替を含めての話ですけど。

[815: 匿名]

↑頭悪そうだな

[816: 匿名さん]

>812
何千万円で買えるような豪邸（と言えないまでも少なくとも広い家）は、
たしかにアメリカにはあるが、○○州のどいなかでもいかないと
無理ですね。

ＮＹなどの大都市近郊であれば、10億円くらいから
見ておいたほうがいいですよ。
あっ、でも、もしかしたら、何千万円ではなくて、
何千万ドルと、ドルベースで言ってる？
それなら、そのとおり、正しい認識です。

[817: 匿名さん]

ポン高っていったら普通FXでの事じゃないの？
英国に銀行口座とかなんの事だろうか

[818: 匿名さん]

23区板なのでガイコクの話はどうぞよそへ。
e-mansionもアメリカ板とか必要なのかなぁ。

[819: 匿名さん]

>807
＞湾岸の１２０平米を買うか超都心の７０平米を買うか迷ってる。

予算で物件が推定できますね。
１億１８０万なら　それぞれ坪単価４８０万と２８０万
湾岸は、芝浦Ｇ、超都心は・・・ほとんど完売した感じですが
はたしてどこ狙いですか

一億２０００万なら　坪単価３３０万と５６５万
湾岸は港南のＷ、超都心は愛宕山ですか？

まさかとは思いますが　８４００万なら
坪単価２３０万と　３９５万で
湾岸は豊洲で決まりですが、超都心に相当する物件がないです。
しいてあげれば
超都心は・・・紀尾井町にモデルルームのある
Ｍ社の物件でしょうか。

[820: 匿名さん]

１２０と７０で迷うわけ無いです。

[821: 匿名さん]

新浦安バス１０分の１２０と港南・芝浦の７０ならわかるが、過去の話ですね。

>８２０
そうかもしれません。
ただしここまで値上がりがすすんでくると、都心周辺５５平米と少し郊外８５平米で悩む人は
でてきそう。つまり住み替えを想定すべきかどうかという点で

[822: 匿名さん]

＞８１５
複数のスレで同じ文句で登場してますね。
もしかして、自分が理解できないことすべてに
「頭悪そうだな」
なんて言ってしまうタイプ？

[823: 匿名さん]

>>822
はい、そうです。

[824: 匿名さん]

>>807
ずっと住むなら120、いつ住み替えてもいいなら70

[825: 匿名さん]

ニューヨークで今１０億する物件って５年まえはいくらぐらいでしたっけ？２億or３億ぐらい？

[826: 匿名さん]

酷いジサクジエンを見た

[827: 匿名さん]

>>825
いや、それよりももうちょっと高かったと思う。

でも、日本国内の今後のトレンドを見るには、海外大都市との
比較は不可欠なんだが、このスレには、
「海外」「国際競争」「世界での比較」
なんていうフレーズを聞くと拒否反応をおこす
日本の官僚みたいなドメドメのドメスティック派が多いので
このへんにしときましょう。

[828: 匿名さん]

なんだかね。

９年前ニューヨーク、その後ロンドン、やっと帰国、そして只今マンション購入を検討中。
そんなに簡単に投資できるのかっ、口座・カード・その他いろいろ審査厳しかったけどな？
家は単なる会社員で海外赴任だから、資産家様の事情などしらんが、ここ２３区の新築マンション掲示板ですよね。
２３区の情報教えてくださいよ。

[829: 匿名さん]

eマンション掲示板全体の投稿が減ってきているかな？
今年前半までの湾岸物件のようなサラリーマンに手が届く大規模物件が
少なくなってきているからか。
もしかして、埼玉版などが盛り上がっていたりして。
このあとは、価格微増か横ばいのまま、平米数を減少させた間取りの
物件を、設計が現在プランニングしているものがでてくるのを待つ
といったところか。

[830: 匿名さん]

というよりは、湾岸なんていうケチな物件には目もくれないようなったのでは。
皆さん目が肥えてきたと思いますよ。
一見、良さげに見える湾岸もよくよく見れば郊外物件にも劣るものが多いですから。
特に港南地区などは豊洲、武蔵小杉、みなとみらいといった郊外物件に押されて苦戦しているようです。

[831: 匿名さん]

豊洲が湾岸物件ではないように聞こえる。郊外物件でもあるけど。

[832: 匿名さん]

芝浦・港南は、ほとんど終了っぽいからね
残ってるのは、割高物件ぐらい
押されてるっていうより、次の物色が豊洲、武蔵小杉、みなとみらいになるんじゃないか？

[833: 匿名さん]

＞829
そうですね。

ほんの１，２年前まで、2005年3月大暴落とか、湾岸の大量売れ残りとか、
あーだこーだと、普通のサラリーマンが、23区内の不動産について
いつでも買えるんだけど買わないんだという優越感を持って
楽しく議論してましたね。

もう、そんな古き良き時代は終わったということでしょうか。
でも、ほんのつかの間の夢でしたね。

[834: 匿名さん]

湾岸については賛否両論ですが、購入者としてはラッキーだったと感じています。
東京サウスゲート計画も決まり、これから将来性のポテンシャルも高い地域となりました。
今になっては都心物件は軒並み２〜３割金額上昇しており、既に物件も出し尽くした感で大量売れ残りも杞憂に終わりました。（未だ港南の定借物件はありますが）

[835: 匿名さん]

湾岸サイコー！！
埋立地サイコー！！

[836: 匿名さん]

今後の２３区の分かれ目は、価格上昇が順調に進み、
古い戸建密集地域の地上げ買収、高層化までいけるかどうかでしょう。
地権者優遇や定期借地などをうまく組み合わせれば、
まだまだ超一等地の供給も可能です。あくまで、さらなる価格上昇が前提ですが。

[837: 匿名さん]

そうなんだよね。土地の値段があがるから建て替えもすすむし、修繕してきれいな建物にしようという意欲もわいてくる。やはり不動産は、緩やかに値上がりし、リスクをとって開発する者が適度に報われるといった、このしくみが必要。だから金融政策をうまくやって持続的に不動産価値上昇が続くようコントロールすることは極めて大事なこととの結論に至るわけです。日本の過去２０年と主要国の過去５年をみてるとその意味が痛いほどよくわかります。ということで今後５年間は日本の不動産、特に都心部は黄金期入り。下がるのはとりあえず５年以上経ってからの議論でいいじゃないでしょうか。

[838: 匿名さん]

そうすると、２，３年前の底値でなければ買いたくないと思っている層は
（当時の記憶がまだ鮮明で、そう考えている層は、今結構多いように思う）
今後5年間の上昇とそのあとの下降期を経て、底値にもどるまでは
買わないほうがいい（買えない）ということですね。

つまり、あと10−15年ほどは、購入せずに賃貸でがんばるという
ことか。まあ、それもありかもね。

[839: 匿名さん]

で、結局いつまでも買う決断ができずに
ズルズルと賃貸住まいでいてね。

[840: 匿名さん]

まーいつもそうだけど、特に日本の場合は、直前の５年をみて判断しすぎなんだよね。９０年に土地や株が５年間上昇しつづけて３〜５倍になってもまだ買いあがったり、１５年の下降からちょっと戻っただけでまだ暴落するって警戒してみたり。銀行の財務状態や不動産融資に対するスタンスみてたら少しはわかると思うんですけどね。

[841: 匿名さん]

前回消費税が5%にアップする前、駆け込み需要で価格が上がり、
翌年は需要が減って価格は下がった。
将来再び消費税アップがあれば、翌年の物件は値下がりするよ。
そしてそれは、５年も先ではないよ。

[842: 匿名さん]

＞841
1997年の消費税アップ。３％から５％の値上がりで、マンション需要が増えて
値が上がった？

デマもいい加減にしましょう。データ示してほしいなぁ。
田園都市線沿線マンションの当時の新築価格、あざみ野で８５平米６０００万位。たまプラーザ、
鷺沼で中古で１９０万／坪くらいだったと記憶している。
駒沢、三茶の中古はまだまだ高値のまま値下がりし続けていたし、世田谷各地でミニ戸が人気で
当時７０００万円台で大量供給されていたな。
毎年地価は４％〜７％ベースで下落して、底値がが見えなかった時代だよ。
当時の住宅需要は、消費税もあるが不景気で企業の社宅廃止がいっせいに始まった時期。
同時に、借り上げ社宅の家賃負担を減らそうと、解約が相次いだ次期だ。
バブル期のマンション転がしで、賃貸マンションも郊外に買い替えで投資用、９０平米家賃
２４万なんてのが、のきなみ解約されて中古市場に出てきた。
新築との競合で郊外は値上げどころではなかったはず。
当時不景気で金利も高く住宅が買えるのは社宅で頭金貯めた４０代か、都内の老朽物件からの
買い替えが中心だった。

１９９７年いつ、どこで値上がりしたというのだ。そういういい加減なことを言うやつは書き込みするなよ。

[843: 匿名さん]

問題はこれだけ価格上昇モードにあって、今より値段が下がっているかどうか
仮に下がっていたとしても、ＵＰした消費税払って、それまでの数年分の家賃
ドブに捨てて・・・ペイするといいね

[844: 匿名さん]

1996年当時はまだ、新築マンションは抽選になっていた。
先着順の物件には、徹夜組もでていた。
城東地区で物件を探していて、連続して抽選に外れてた。
デべにコネを作って、やっと買えた。

[845: 匿名さん]

新築マンションは　今でも抽選でっせ　ダンナ
人気マンションになると高倍率ですよ
先着順と言うと　今は何だか売れ残りと言うイメージですよ　

[846: 匿名さん]

>８４４
毎年７％近い値上がりで、割り安感が高かったからです。北松戸でもあざみ野でも５０００万円台の物件がどんどん売れた。
抽選は公庫融資の条件だからしかたがない。
１９８８年〜８年間の渇望感があったから１９９６年の取得意欲は強いものがあった。
１９９５年頃取手のマンションが売れ残って値引きしたりして大騒動になったのは有名。
>８４４は
明らかに記憶違いか伝聞。

[847: 匿名さん]

実際に１９９６年にマンションを買ったが、不良債権処理がらみで中古市場の売りが非常に多くて
新築価格は先が読めない状況で高止まりしていた。
しかし決して上昇に転じたことは一度もないよ。
需要とか抽選かいう話と値上がりしたという話を混同しない。
不動産リサーチ会社のデータのどこを探しても直近２年を除いてここ１５年でマンション新築価格が上昇に転じたことを示すデータはないよ。

[848: 匿名さん]

過去を振り返るのも今後を予測する上で重要と思いますが、
結局、都心、都心周辺部のマンションはいつ下がり始めるのでしょうか？
アメリカの住宅バブルがはじけて景気の先行きが怪しいみたいですが、
２〜３年後に下がり始めることもありますか？
皆で暴落すると言っていた時もあり、逆に皆が高騰するといっているとき
に下がることがあったら２年後のこの板が楽しみです。

[849: 匿名さん]

未来のことを予言はできない。
でも、自分なりに納得できる予測はできる。
自分の中で結論がでたら、即行動。あるいは撤退。
リスクをとらずに観測しているだけでは、損もしないし資産も増えない。
人生は生きるものであって観察するものではない。
人のマンション購入を観察していても自分の幸福はえら得ない。

[850: 匿名さん]

いろいろ過去にこのスレで知ってること、自分の仮設を示してきたつもり。
でも人を説得しようとは思わないし、予測をを当てて褒められたいとも思わない。
自分の考えを確認する意味で書き込みしただけ。
誰かがそれを役立ててくらたらそれはうれしいけど。
いつ下がる・・・そんなの先にいかなきゃわからないよ。でも俺はこう考えてこうしたよ。
っていうのは役にたつよね。

[851: 匿名さん]

　マンション販売だけなぜ、こんなに金をかけるかのしょうか。立派なＭＲ、豪華パンフレット、新聞の折込広告、過剰な演出。こんなものが一体必要なのでしょうか。設計図面と間取り図位でいいと思うのですが。この業界では利益２割が標準とされてますが（完売の場合）。一体建物のコストは何割位なのでしょうか。人件費２割、販売費２割だと本体４割になってしまうのですが。ここに書き込んでる不動産業界の方教えください。ここのスレはかなりデベさんの書き込みが多いと思うので、答えてくれたら有難いです。

[852: 匿名さん]

来年には下がるでしょう。
今年は景気の動向もあり、多少高めでも売れるかもしれませんが、
いつまでも消費者が黙っているとも思われません。

少なくとも、いまの価格では私は買いません。

こういう人が多ければ、自動的に下がります。

[853: 匿名さん]

〉851様

まず、土地代が5割程度、建物3割、経費2割です。
この経費2割の内訳は、販売経費(MR代込み)5%、金利3%、公租公課3%、リスク管理費(利益)8%程度
です。

販売経費のうち、一番金がかかるのはローンの与信調査費用です。

[854: 匿名さん]

そういう人は○浦　○ヶ浦　○尾　あたりに買えばよろし

[855: 匿名さん]

ちなみに、851さんが例として出された、豪華なMR,パンフ、広告宣伝費は全体の1.5％〜
2.0％程度で済みます。

[856: 匿名さん]

広尾以外の正解が知りたい。

[857: 匿名さん]

勝浦・霞ヶ浦・高尾でしょう。

[858: 匿名さん]

霞ヶ浦は遠すぎ　そもそもマンション分譲が殆ど無い

[859: 匿名さん]

勝浦、高尾は同感だったけど、もう一つは袖ヶ浦かと思ってた・・・

[860: 匿名さん]

高尾じゃなくて上尾じゃない？いくら何でも高尾は嫌だ！

[861: 匿名さん]

>853さん
明確な回答、ありがとうございます。ＭＲを数件回ってますが、毎回豪華なパンフをもらってしまってるので、申し訳ないとなと思ってました。最近まわりはじめたので、条件にあう物件はほとんど完売状態です。欲しい物件は売り出し直後で、抽選に当選しないとだめですね。

[862: 匿名さん]

土浦、袖ヶ浦はわかるけど、○尾はご当地ナンバーですか？高尾ナンバーってあったかな。

ちなみに新築マンションは１０年後に下がるそうです。デベから聞いた話ですが。

[863: 匿名さん]

仮に下がり始めるとしましょう。「下がり始める」と買うんですか？
相場関係なくタイミング的に家が必要な人は買うのかもしれないしけど・・。
下がり始めるとしたら、どこまで下げて、下げ止まるのはいつか？（下げ止まるか）ってのが
当然気になるはずというか、気にすべきですから。

それとも既に、今は超長期下げトレンドの戻り高値と考えてて、底で買うわけじゃないけど、次の
段階の進んだ下げで買いたいと割り切ってタイミングを計っているの？（下手したらその間賃貸？）
下げトレンド読みなら、買わずに賃貸がいいし、所有してれば売らなきゃなりません。

数年前程度未満に下げたら買おうという立場でも、
実際、その間の賃料、増税、控除廃止、金利とその他の物価（微妙ですがある程度上昇するはず）等
考えると数年前と同程度では、時間はロスして、流動資産もロスしてたってことになりそうですね。
だから、数年前よりも下値切り下げていかないと（もちろんそういう情勢では控除も低金利ローンも
復活するしかなさそうですが）「買い時」が合理性を持ち得ないでしょう。

食指の動く物件があまりないのは事実ですし、各個人のライフプランで必要性がなければ無理に買う
のは愚かですが、やはり上げ始めと読めば、その転換点早期に買いでしょう。待ちの立脚点は、
「上げ始めではなく、一時的な戻りですぐまた下がる」とみて、待つという理屈しかないですね。

因みに当方は、下がればもっと広いところを買いたいと思いますが、そういう奴がいると
あまり下がらないかもしれません。

[864: 863]

>>862
863はスレタイの新築マンション価格です。

[865: 匿名さん]

「下がり始める」と売るんです。そこが高値圏だから。
このスレは売り時を議論しているのです。

[866: 匿名さん]

>863さんのいうとおりですね。
今までは下がる相場だったので買うのを控えてたのは事実。下がり続ける不動産を買ってしまったら、一生そこに住む覚悟が必要。今は上がり相場なので、買いたくなるのは当然。これからまた下がっていくと、思うと買いたくないでしょ。現実に現在上昇中だから買いだと思います。

[867: 匿名さん]

＞861さん
自分の購入した60戸の23区物件の土地代と建物代を予測してみます。
分譲総売上約33億円（100％）、土地代8億円（24％）、建物代11億5000万円（34％）両方合わせて58％
デベの利益が仮に20％（6億6000万円）とすると残りは6億9000万円（21％）ということになります。
公租公課は土地だけで多分300万円程度にしかなりません。

[868: 863]

売り時を議論していたのですね、納得です。

[869: 匿名さん]

>853
誰もがローンで買うわけではない。それとローンの与信調査をデベがやる必要があるのでしょうか。
源泉徴収票のみで与信をだすわけじゃないですよね。
それは金融機関の仕事ではないですか？デベは全銀、ＣＩＣ、ＣＣＢ、テラネットに加盟はしてないでしょう。基本的に与信を出すのは金融機関の保証会社、それを元に金融機関が貸し出すのではないですか。

[870: 匿名さん]

売り時っていう視点でいうと、安全目に見るんであれば、賃料利回り＜変動金利ってのがひとつの目安なんじゃない。まあアメリカでも賃料利回り３％＜変動金利８％ぐらいまではいったけどね。日本の前回のバブルも賃料利回り１．５％＜変動金利８％ぐらいでしたっけ？

[871: 匿名さん]

訳のわからない話が続いていますが、不動産は売りたいときにすぐ売れるわけではないです。
高値警戒でもなかなか売れないくらいです。
下落が始まったときはもう手遅れ。
ですから、下がる時期まで待って売る・・・など危険極まりない発想。
転売して儲けるなら、普通は２割、３割と目標値を決めてその価格で
売りに出す。上がり相場なら、待てばいつか売れます。
欲張りすぎると、高値のまま横ばいで売れない。そのうちゆっくり下がると
晒し者になっただけ余計に売れない。

[872: 匿名さん]

あと１０年くらいなら社宅で我慢できる。
１０年以内に２〜３年前の価格まで戻って欲しい。
そしてそれまでに大地震が過ぎ去って欲しい。

[873: 匿名さん]

それまでに価格が戻るかどうかは分かりませんが、
大地震が通り過ぎる事はありません・・・

と言う前提で物を考えるのが良いのではないですかね？

[874: 匿名さん]

半年前の価格に戻るだけでいいので戻ってください。
急に買えなくありました。

[875: 匿名さん]

>>872
10年も新築の自分の家に住めないんだね。何十年生きるか知らないけれど。
社宅で一番つらいのは奥さん。上司の奥様や、出世街道で抜かれた同僚の奥さんと
嫌味のこもった世間話をしなければならない。
自分だけよければ…ではだめだよ。

[876: 匿名さん]

８７４＞バブル期は都心の地価は５年で１０倍まで一気に上がった。今回はそこまではないにしても
２００4年デフレどん底期の４，５倍まではいってそこで高原状態でしょう。まだまだ上がるし
不良債権投売りの２年前水準のもう落とすことはありえない。まだ間に合うからとっとと買いな。

[877: 匿名さん]

私も転勤だらけで、やっと落ち着きマンションでも・・・
と思っていましたが、高すぎます。
値上がり覚悟で、家もしばらく様子見です。

[878: 匿名さん]

今はデフレのどん底だよ。
景気の問題じゃなくて、これからの日本社会は緩やかなインフレ経済に突入するはず。
そもそも国の借金（国債）を軽減しないと日本が沈没しちゃう訳だし、それを解消してくれるのはインフレ以外にない！
だから、不動産需給の影響も多少はあるが、今後大幅に価格が下落する事は考えられない。
ただし、インフレは貨幣価値が下がる事を意味するので、債権債務がトントンの人はあまり影響ないかもしれないが、借金過多の人にはかえっていいかも。

[879: 匿名さん]

８７８＞世界的にインフレだよ。アメリカはここ５年で不動産が２倍になってる。原油は３倍、
金も２倍。野菜や魚も高騰してる。国土が狭いくせに日本の地価が出遅れているだけである。

[880: 匿名さん]

＞877
転勤族は、自宅マンションは半分あきらめましょう。
新築を購入して数ヶ月で転勤という職場の同僚を何人も知っています。
私も昔はそうでしたので、落ち着くために転勤のない会社に転職しました
おかげで、都心のマンションを買うことができました。

[881: 匿名さん]

そうかもしれません。
主人も私も東京出身ですが、２〜３年周期であちらこちら。
実は１０年前にも東京でしたが、購入して入居前に転勤辞令。
その時は賃貸と考えましたが、良かったのか、悪かったのか、契約金・その他で、
３０万位の損失で売却できました。
今年やっと戻り多分もう転勤ないかも？と見込んで購入するには、危険だらけですが・・・
あきらめてはいますが、やっぱり欲しいですよね。

[882: 匿名さん]

アメリカに景気減速懸念が出てる。
急に円高になったのもそのせいです。
楽天的なのはいつまで続くか‥

[883: 匿名さん]

悲観派と楽観派。どちらが多くても面白くない。ここはまぁバランス取れてる感じ。
どちらか一色だと売買は成立しない。両方いるから、ともに「得した」と笑って売買成立。つまり、考えの異なる人がいるから売買が成り立つので、互いに実にありがたいお客さん。敵ではないのだから、お互いありがたくおだてあってよ（後でしのび笑いでもすれば）。

[884: 匿名さん]

”売り時”の話が出ていましたが、一般的にはどのくらいのスパンで家を住み替えるものなのでしょう？
もしくは、”築○年”たつと価値が半減する、などの目安ってあるのでしょうか・・・？

[885: 匿名さん]

２年前には、約４５００万円で売りに出ていた
うちのマンション。
こないだ、その部屋と同じ間取りの我が家が
５５００万円で売却できました。築９年、世田谷の西部です。
売り時などまったくわからず、なんとなく
めぐり合わせですが、不可解さは感じました。

[886: 匿名さん]

某湾岸のマンションに住んでいます。
売り時は分かりませんが、
家計簿上買値を30年で減価償却して
「これ以下で売るのは辛い」と言う
残高は常に認識しています。

[887: 匿名さん]

単純な話だけど、買う人がいるから売れるんですね。
下がり始めると買おうと思う人がいなくなるから売れない。
よって買い時≒売り時ってことでしょうか。

[888: 匿名さん]

>885さん
うわぁ。やはり値が上がっているんですね。差し支えなければご購入時のお値段を
教えてもらえますか???
>886さん
なるほど、参考になります。

[889: 匿名さん]

＞８８７
＞よって買い時≒売り時ってことでしょうか。
だとしても、イザその時になっての自分の持っている基準での判断って
むずかしいものだよね。

[890: 匿名さん]

11月引渡し物件購入者です。8〜14年の使用を予定してます。15年目一会目の大規模修繕。
8年目子供の大学入学、仮に 6年制大学に進学したら14年目卒業なので、そのころの家庭の状況で、
将来を見直すつもりです。14年くらい住めば、飽きもでるし、市場にはもっと新しい食指の動く
物件がでていて、住み替えたくなるかなとも思います。
今度のところでも、親の介護などの問題が生じても、終の棲家としてＯＫなようには想定してますけど。

[891: 匿名さん]

一般の人は、今が売り時だから売るなんて考えることはないですよね。
家族構成の変化、会社都合や定年になるとかで売る。
スレタイと微妙にずれてきて失礼しました。

[892: 匿名]

＞８７９
確かにここ数年は米国の物価は上昇してきました。でも今は住宅価格は急落しています。米国企業の人たちのセンチメントも急落してきました（昨日のＩＳＭ）。中国経済の台頭、生活水準の上昇によって１０〜２０年スパンで考えれば、グローバリゼーションはこれからはデフレ要因ではなくインフレ要因に変わる可能性も高いと思います。でも、物価が上昇する「物」はたいがい「上がったら困る物」で「上がって欲しい物」は上がりません。世界の人が寿司を食べるようになって、マグロの値段が上昇して日本人は困るようになるでしょうが、中古物件がたくさんあるマンションの値段はそんなに上がるのでしょうか？たしかに都心の再開発できる広い土地は減っていて大規模な新築マンションをどうしても買いたい人には今は困った状態なのでしょうが、新築マンションもすぐに中古になります。ということは新築プレミアム（割高分）が今は大きく、中古になった時のプレミアム解消部分が大きいので、新築マンションは今が売り時ということになるのでは？いざなぎ景気を超えると言われる（長さで）今回の景気回復局面も終わりに近づいています。（実はもう終わっているかもしれません。数ヵ月後に遅れて統計が出て気づくのです。）売るなら今なのではないですか？ＮＹダウを見ながらこんな時間になってしまいました。今日も前日比小幅安で引けそうですね。

[893: 匿名さん]

>>892
じゃぁ景気後退に皆が気がつく、半年後から都心の新築マンション価格も
下がるということですか？
それとも中段で述べている都心の広い土地は無いってことで
下がらないということですか？
「中古の売り時は今」という結論みたいですが、新築マンションの買い時はいつでしょう。
頭悪いので解りやすくお願いします。

[894: 匿名さん]

多少の景気悪化くらいでは不動産価格は下がらないよ。
景気悪化→金利低下→不動産利回り相対的に上昇→不動産価格上昇
となる可能性すらある。

今都心に不動産を保有している人・法人・ファンドなどが売り急が
ないといけない状況になるのは想定しづらい。

アメリカの不動産価格は下落するだろうが、1990年代の日本の失策
を研究しているから、金利引下や税制変更などで急落は回避できる
んじゃない。
アメリカ人家計の保有資産では不動産の比率はそんなに高くないし、
日本人が悲観するほどアメリカの景気悪化は深刻にならないんじゃ
ないかな。

[895: 匿名さん]

米国不動産市場の値動きと景気動向と東京の地価上昇とどういう関係があるのか
不明だね。
単純に都内の大型マンション適地の供給が払底してきて需給関係のなかから価格上昇が
生まれているというだけなのでは？

[896: 匿名さん]

不動産価格が景気に左右されるのは間違いない。
現時点では、企業の設備投資、ファンド等により都心部の
土地の需要が旺盛。企業の設備投資が景気に左右されるのは
いうまでもないが、ファンドはどうだろうか？

まず賃貸料については過去の経緯をみても景気に左右
されること無く安定している。しかしそれは世間相場という
ものがあるからである。では世間相場から乖離している
ファンドの賃貸料はどうなのか？

ファンドの多くが都心マンション。しかも販売用のものを転用して
通常の賃貸では考えられないような豪華設備の賃貸が数多く存在する。
ファンドには超高層もあれば、超都心も多い。超高層マンションは
プレミアムがつくので、そうそう賃料は下がらないだろう。
超都心も希少性があることや高級路線のため、こちらも高値安定といえる。
しかも、都心に住みたい人は山ほどいるのである。
ファンドの賃貸料の急降下もあり得まい。

また、金は余っているので不景気で逆に不動産価格が安定するなら、
安定したリターンを求めファンドには今後も資金が供給されるだろう。

つまり、企業の設備投資による影響はあるが、ファンドが足かせ
になっての急落はないといえるので、不動産価格が昔程下がる
ことは期待薄となる。

[897: 匿名さん]

景気がよくなると不動産価格があがるという順番ではなくて
景気を回復させるために資金流動性を増して、よのなかの
金のめぐりをよくした。
ただし企業は設備投資をするのに躊躇し、国は財政赤字で
公共事業に投資できない。
しかたがないから、民間の都市再開発を促進してオフィスを
つくり供給過剰になったらマンションを安く大量に供給させた。
景気浮揚柵として「都市再生」「都心居住」のスローガンに
融資も、税制も建築規制もこぞって協力した。
そのけっか、住宅市場が活況を呈して景気浮揚に奏功した。
一方、一時期に供給が集中したがゆえに、規制緩和による
水増し分だけマンション価格は安くなり既存住宅地の一般
供給を圧迫した。
今そういう森・小泉政権の都市再生経済政策が一段落して
のこっているのは、プレミアのない「非都市再生物件」これは
単純に２００１年ごろの価格をよこにひっぱっているだけ。
それを、湾岸プレミアム価格と比べた高いと思うのは間違い。
なにしろ超都心では２００２年、南麻布、霞町の谷間の途中
あたりで坪３３０万円だったのを最後に４００、４５０と順調な
回復を示している。
地価が下がれば資産効果が減って景気が悪くなる。
地価があがれば景気もよくなる。

[898: 匿名さん]

三年前に７千万円代後半で購入した物件が、今年不動産業者に９千万で売れ、それをその業者は1億以上で売りに出しています。ワナワナ・・

[899: 匿名さん]

>>896
>しかも、都心に住みたい人は山ほどいるのである。
>ファンドの賃貸料の急降下もあり得まい。

家賃半年無料 そこまできた賃貸事情
http://www.j-cast.com/2006/10/25003532.html
アパート、マンションを一定期間タダで借りられる「フリーレント」物件が2006年に入って
首都圏で急速に増えている。中には、なんと、入居から半年間の家賃無料という物件もあるそうだ。
東京・新宿に本社を持つ賃貸物件仲介会社では「現在扱っている物件の20%がこのフリーレント」と
話す。土地の値段は上がっているのに、なぜこんなことになっているのか。
【J-CASTニュース 2006年10月25日18時03分】

まぁ、表面的な賃料が上昇している一方で、実質的な値下げも始まっているっている
急降下はないにしても、ずるずる下がる可能性もあるじゃないかなぁ

[900: 匿名さん]

>899
二極化が進む可能性が一番高いのではないでしょうか。
立地等の魅力が低い物件は、仰る通りずるずる下がる可能性もありますが、立地の良い物件など魅力があるマンションは、逆に上がっていく可能性の方が高いと思っています。
購入物件を間違うと、痛い目に会うでしょう。
全ての物件の価格が上がっていったバブルの頃とは違いますね。

[901: 匿名さん]

ファンドは新規物件がどんどん出続けないと立ち行かなくなる。
なぜなら日本のマンションは管理費や税制など新築に有利で、
持ち続けるほどに維持経費がかさんでいく仕組み。費用を先送りしてるから。
組み込み物件の入れ替えをやらないとどんどん運用成績が下がっていく。

当然、古くなって利回りの悪くなった物件は市場に放出されるわけで、
確かに価格は安くなるだろう。ただし、管理費などの高騰を考えたら、
そんな一見安いだけの物件を、待ってまで買う意味があるんだろうか。

[902: 匿名さん]

じゃあ一軒家とマンションならどちらが値下がりの危険が少ないのでしょう？
なんてあほな質問かな？

[903: 匿名さん]

>>901
待ってまで買う意味はないけど、それだと新築もあまり意味がない？？
一軒家のほうがいい？　いや、賃貸？　わからない・・・

[904: 匿名]

９００さんのおっしゃる通り２極分化ということなのでしょうね。新築物件を買うなら、一旦住む途端に価値が２割下がる、且つ供給が多い（？）中古市場の仲間入りによって新築プレミアムが剥落しても、自分にとって後悔しない本当に住む価値があると思われるものを厳選して選ぶということだと思います。そうすると今の相場環境では高倍率物件の抽選という難関を突破しなければいけないのでしょうが。。。新価格になってしまったからこそ、本当に価値のある物件を選ばないとババを引くことになりますよね。同じマンションでも売れ残りのものはしっかり値引きしてもらって買わないと。。よほどの好立地でなければ、売れる部屋と売れない部屋の値段は、本来もっと違ってもいいのではないかと思います。同じマンションの中でも部屋の２極分化は起きているのですから。。

[905: 匿名さん]

1＞もう今の90年代の値段に落ちてくることは永久にないね。あれは未曾有の投売りとデフレ
だった。経済循環でこれから登り、やがて下げ地点の高さもインフレにより今よりは
ずっと高い位置。
これが貨幣経済の歴史なんだよ。

[906: 匿名さん]

そ、不良債権処理を冗談みたいに長い時間かけてやった結果が地価下落。あんなのやろうと思ってももうできないよ。

[907: 匿名さん]

そうだね、東京23区でアメリカ全土が買えるのもいきすぎだが、土地の狭い日本の首都で
ソウルより安いのは下がりすぎだった。まだ修正の途中、14年下げたから10年は登り派動きだろう。

[908: 匿名さん]

>>899
郊外と都心では状況が全然違うと思うが。

[909: 匿名さん]

>>908
赤坂、六本木界隈を歩いてご覧なさいよ
「FOR RENT」の看板を掲げた新築の高級賃貸があちらこちらにあるわけで

賃料を下げたくないから、粘っているのだろーけど
１年２年と空き家でいられるか？って話ですよ

[910: 匿名さん]

投資の観点での議論が多いが、純粋に投資なら、流動性、資金調達の簡便性、税制、いずれの点でも証券投資が有利。
証券投資でファイナンス枠使い切って、更にってことで、不動産投資でしょ。

[911: 匿名さん]

不動産投資ってリートのことなのかな。リートはもう限界に近づいて、ファンド同士で、つり上げて、どうにか価格の下落は防いでるらしいが。最終的に損失を被るのは投資家だからどうでもいいけど。
それを持ち出して、地価が上がっるといって、マンションもついでに高く売ってしまう、不動産屋も困りもの。みんなバブルの時のような夢を見たいらしいけど。一例でいうけど、今豊洲で売り出そうとしてる、THE　TOYOSU　TOWERのHPでも見てくれ。不動産屋も下落することがわかってるんだよ。２年先に入居できる物件を、もう来年の２月に売り出そうとしてるんだから、超青田もいいところ。ここ１年以内に売らなきゃ、高値で売り抜けないことがわかってるんでしょう。

[912: 匿名さん]

竣工間近の物件や、竣工１年迄の売れ残りも結構あるもんですね。
旧価格でお買い得だと思うのだが、売れてない。
投資用にどうだろうと検討してみたが、周囲の賃貸物件も
８割位しか埋まってなかったりする。
千代田区、文京区の話です。

[913: 匿名]

週刊エコノミスト臨時増刊号とてもおもしろく読みました。「バブル不動産の裏側」あの桃源社の佐佐木氏インタビュー「バブルの不動産王の目」。「米系を中心とした外資のマネーが入っている。彼らが今、バブル時代のノンバンクの役割を演じているわけです。」「彼らは１０年余りの間に、東京中の要所を手に入れ、そして自分たちの土地の値段を吊り上げた」「この六本木一帯にも高級高層マンションがファンドマネーによって次々と建設されました。夜になったらこのビルの展望台に上って、ぐるっと周囲を見渡してみてください。灯りのついている部屋が異常に少ないことに驚かれると思います。隅田川方面のマンション群もそう。世間で思われるほど売れているとは思えません。」等々。。。週明けにはＲＥＩＴ売ろうかなぁ。。週末恐怖症かな？いい天気なのに外に出かけずにこんな雑誌読んでいるから不安になるのかな？このスレ、不動産市場の健全化にはとてもメリットありそうですね。皆が慎重に冷静になって不動産価格が少しずつ健全に上がってくれたらと願います。それにしてもアメリカの」失業率、低かったですね。。雇用者数はそんなに増えているわけではないから、やっぱりテロの影響で移民の流入が減っているのかな？それとも中間選挙直前のブッシュ政権の情報操作？の訳ないか。。

[914: 匿名さん]

売れない物件は本当に売れないですね、旧価格であったが、最初から値下げを提示してきたが、
竣工物を見たら買う気がなくなった。余りにも営業がしつこかったので、１割引なら考えるといったら、さすがに引き下がった。竣工から２ヶ月たったが１０件以上売れ残ってる。６０件規模だが、一体大丈夫なのだろうか。家も築６年位の江東区の大型賃貸ですが、２割は空いてます。駅から１０分程度だがまだいいほうなのだろう。付近の駅から１５分程度の賃貸物件は恐ろしいことに、住人がいないように見える。廃墟なのだろうか。それでも一応入居者募集をしている。

[915: 匿名さん]

でも、確かにプロの間ではバブル気味になってきている雰囲気もあるが、主婦や植木屋やコンビニの店員までは不動産投資の話はしてんだろう。
だから、まだしばらく上昇相場は続くんじゃねえ。

[916: 匿名さん]

してるよ。
今まで興味なかったヤツまで住宅情報持ってる。

[917: 匿名さん]

賃貸相場はともかく、とりあえず国の方向性が若干のインフレ誘導なのは間違いない。
つまり今は借金をしておいた方が相対的には有利という事だ。
でもみんなが書いてる通り高値掴みは論外だから見極めは必要だが。。。

[918: 匿名さん]

超大手の物件でも、人気のない立地は駄目。
立地が良くてもモノのレベルが良くないと駄目。
①立地
②モノのレベル
③ブランド
が揃うと、かなりの人気物件で高倍率必死。
逆にこれが全く揃わないと、１割引だろうが２割引きだろうが
全く売れず。

あと都心の超高層マンションに夜電灯がついていない部屋が多いのは確かだよね。
でもこれはセカンド、サード物件であったりするらしいよ。
つまり区分所有者が居るということだよね。

[919: 匿名さん]

913で出てくる、隅田川方面のマンション群って何処のこと？
勝どき月島佃のマンションのことなら、新築分譲タワーは存在しない。つまり売ってない。
その先の豊洲なら、抽選完売状態だ。
それを売れてないとは、何ていい加減なインタビュー記事だ！

[920: 匿名さん]

部屋の電気を消してるのは単に景気よくなって残業や飲み歩きが増えている彼ですよ。

[921: 匿名さん]

例えば3LDKの間取りで各部屋がベランダに面していて、みんなリビングに居たら明かりがつくのは1/4でしょ。

[922: 匿名さん]

インフレだから借金と言っても、固定金利で借りなきゃ意味ないよね。
変動ならどんどん金利上がればダメージ受けるから。

マンション価格が上がると言っても、
それを売って次を買おうとすれば、それも値上がりしてるわけで、
通常の値上がり以上に値上がりする、ハイパフォーマンスの物件を選ばない限り、
投資として成功とはいえないわけですよね。

[923: 匿名さん]

>920
銀座族の昼夜逆転利用も多いかもね。

[924: 匿名さん]

電気ついてないのは、セカンドハウスローンで買って賃貸に出すのに
大抵は２ヶ月は空き室にしておくからだよ。
それと高額賃貸はなかなか借り手がきまらないのもある。
新築時に理事になると、管理会社から入居状況の報告が
毎月理事会に出される。セカンドか賃貸か自己使用かもわかる。
入居届けを管理事務所にだしたものを理事会が把握する。
ただし個人情報までは出せないから名簿は利用区分と氏名程度だけど。
理事になると自分のマンションの情報がつかめて役に立つこともある。

[925: 匿名さん]

今のマンション価格を牛丼に例えるなら、400円だったのが10年で280円になり
そして350円になったといったところか？
今後300円を再び割るような行き過ぎたデフレは起きないような気はするし、
400円を超えていくようなインフレもおきないように思う。
今後しばらくは今の水準で安定するような気がするし、してほしい。

[926: 匿名さん]

健全なインフレが続くためには、GDPが順調に伸びなければなりませんよね。
空洞化が進んでしまった日本にそんな力が残っているんでしょうかね。
せめて真面目な日本人気質だけでも残っていれば望みがあるんでしょうが、
世の中ズルだらけ。希望薄ではないでしょうか。

[927: 匿名]

こんな記事がありました。
〜「今はバブルではない」との見方が大勢　ニッセイ基礎研調査
　ニッセイ基礎研究所は11月２日、不動産・金融・不動産ファンド運用などの市場関係者を対象とした不動産市況アンケート結果をまとめた。
　それによると、不動産市況の現状については、「高値だが適正な範囲内」との回答が50.4％と最も多く、この割合は一昨年（24.7％）、昨年（46.3％）と年々大きくなっている。また、反対に「過熱気味」や「バブル的」との見方は年々減ってきている。地価の上昇傾向については、「あと１年は続く」「あと２年は続く」の合計で63.6％に達し、当面は市場が大きく崩れることはない、と見ているようだ。

[928: 匿名さん]

つまり、あと２年たったら地価の上昇は終わるかも。
とも、解釈できる。

[929: 匿名さん]

>不動産・金融・不動産ファンド運用などの市場関係者

この辺が微妙ですね。ほんとのことは言わないんじゃないですか。
テレビに出ている証券会社の＊＊リストのみなさんも、いつも上がるっていっているし。

[930: 匿名さん]

大相場は悲観の中でうまれ懐疑の中で育ち、楽観と共に成熟し、幸福感と共に消える

[931: 匿名さん]

今は懐疑くらいか？または楽観までいったか？

[932: 匿名さん]

埋立地の高倍率がついている物件に関していえば、幸福感。

[933: 匿名さん]

今は懐疑、楽観が２年後、幸福が４年後だろ。アメリカは５年前が懐疑で３年前が楽観で今が幸福って感じ。

[934: 匿名さん]

今のマンション購入ブームを見る限り、楽観の真っ最中。
購入したマンションが完成する２年後は、幸福感。

[935: 匿名]

913の佐佐木社長インタビュー続編です。〜「地価を吊り上げる方法」
「地価を吊り上げるのによく使われる方法の一つとして、欧米の有名ブランドが、土地を高く買ってそこに自社ブランドのビルを建てるというのがあります。銀座、表参道、六本木。。。地価の上昇が激しい地域には、必ずといっていいほど、その種のブランドビルがある。（中略）不動産ファンドは、（中略）高級ブランドと連携するなどさまざまな方法を使って、自ら地価を吊り上げるというなりふりかわまぬ戦法に出ているわけです。」
昨日、銀座にグッチの一棟借りのお店が開店したそうですね。賃貸のようなので上の例とは同じではないのでしょうが、似たようなものなのでしょうか。ファンドがなりふりかまわぬ姿勢にならざるを得ない相場環境になったということでしょうか？

[936: 匿名さん]

既に1件持ってますが、これから数年は高くなると思い、旧価格物件といわれる芝浦ｘｘタワーの高層階を先日購入しました。不動産投資は初めてです。所謂超都心物件ではないですが、40階以上で坪250万円はどうみてもお買い得だと思ったからです。常日頃、投資をする際に重要だと思っていることは、常に「かなり割安じゃない？」と思うもの買うことだと思ってます。そういう観点からは、当該物件は坪200万になる可能性は低くリスクは限定的である一方、アップサイドポテンシャルはかなりあると思います。であれば賃貸で着実に収益を上げて、その間にキャピタルゲインを狙います。でも不動産投資はローンのレバレッジが使えますが流動性や各種手数料・税などかなりコストがかかるのが欠点すね。。。

[937: 匿名さん]

すばらしい思考だ
同感
株投資と同じ
私も買いました
ただし、自分が住みたい所にしたのが、違うな
芝浦は、川に近いし虫が大量発生するから、個人的には嫌い。
あとは、ほぼ同じ。
みんなが、同じ動きすれば、２〜３年後は、キャピタルゲインをゲット！
果たして旨くいくか

[938: 匿名さん]

937さんへ。重要なことは、自分で研究してその上でリスクを取ることです。自信があるレベルに達してからの投資であれば、上手く行く可能性が飛躍的に高まります。
あと、付け加えると、投資で重要なことは案件に感情を入れないことでしょう。色々なスレをみると希望的観測・思い込みによる醜い議論が散見されますが、如何に自らを客観化できるかが成功者となる鍵だと思います。あと、皆が同じ意見を持つ様になった時が売り時です。何故かマーケットは80〜90％以上の人の合意が形成された頃が山です。「悲観の中で買い、楽観・狂乱の中で売る」精神的なタフさが必要です（私もそこ迄成熟してませんが）。不動産に関しては、01年から04年ころ正に悲観論一色。でもその時に掴んだ人が勝者でした。今回の上昇局面においては、色々なスレで楽観論一色になったら逃げる準備をした方がよさそうですね。。。

[939: 匿名さん]

938さんへ
購入に関しては、バフェッドやジム・ロジャーズなども言ってました。
経済環境悪化などで価値の有るものが、著しく安い場面は、買うチャンスだと。
これは、理解も納得もできます。
しかし、売却は不動産は特異で一つ一つ異なるかと・・・・・
それに流動性や各種手数料・税などかなりコストがかかるのが欠点すね。。。
税など細かいツマラン計算をして、判断鈍りそうで不安。
売りの難しさは株と違い、予想できないなー。
９３７より

[940: 匿名さん]

関東の中堅都市で不動産屋をやってる兄が
土地は割と売れてるけど、新築マンションは明らかに供給過剰で
価格が下がってきたし空室も目立つ。
それに伴って中古マンションの価格も下落してしまってる。

と言ってました。
これからも加熱し続けることができるのは都心だけじゃないのかな？

[941: 匿名さん]

マンションについて資産価値、資産価値って言う人は、
やっぱりキャッシュフローを生み出す本当の資産である株や債券や投資用不動産を持ってるの？

それ無しで数十年ローンで貯金も無しにマンションに金を払い続けるのは、
低収入なのにシャネルやら身分不相応のものを買って金持ち気分になってる愚か者と変わらないと思うんだけど。

[942: 匿名さん]

関東の都市なんて興味ないし。
都心への一極集中でしょ。

[943: 匿名さん]

940はそう言ってるが。
読解力ある？

[944: 匿名さん]

９４１さん
自己使用するなら当然です。
そもそも無い人は論外です。
当たり前の話。

[945: 匿名さん]

割安なら買う、割高なら売るのが投資の原則はかわらないでしょう。首都移転なんていってた、愚かな国策もなくなったのでしばらく安泰。

[946: 匿名さん]

だからさ、関東の田舎とか、終わってる地域の話はしてないんだよ
そんなとこの物件買ったらヤバイって誰でも百も承知よ
スレタイ読めよ田舎もん！

[947: 匿名さん]

>>946
えらそうに！お前は何様？

[948: 匿名さん]

９４６です。
すいません。俺は高卒で茨城出身です。

[949: 匿名さん]

湾岸の旧価格物件は買いなんでしょうね。私の場合、湾岸にも一つとも思ったのですが、同じ時期（２−３年）の竣工物件が多すぎるので売り難いかなあと見送りました。今年は株を楽しんでいます。

[950: 匿名さん]

そうですね。同じ時期に竣工する物件が多いです。湾岸物件に限らずですが。

[951: 匿名さん]

そろそろ虎の引渡しが始まるそうです。
早速転売を考えている方もいらっしゃるようなので
この取引価格によっては来年以降のマンションブームにおおいに影響しそう。
みなさんはどのくらい価格が上昇すると思いますか？

[952: 匿名さん]

方角や高さや間取りにもよると思うが分譲価格＋３０パーでも買い手は出ると思うよ。

[953: 匿名さん]

地方都市なんだけど、これから団塊が一気に退職。田舎に家買った、つくった
のが2/10世帯。いわゆるUターンの連中。今の若い世帯は収入激減ボーナスなし
も多くて、実家に寄生か賃貸。自分は団地暮らし。
いないよ、今どきローンで一戸建ボンって買える若い連中。親が頭金出す
世帯も減ってるはず。親の老後も不透明な時代だし。
うちの親は長年やってた店を処分したよ。ほとんどの田舎の商業地で店舗も
土地も売りに出したいっていうのばかり。商売ジリ貧どころか、持ってれば
固定資産かかるし修繕費かかるし、歩いてるのはじじいばばあで買うもの
といったら野菜に豆腐、卵に肉ちょっと。とにかく消費する人間がいない。

中古家売りたいって団塊がこれからじわじわ増えてくるよ。資産価値なし
なのはタダ同然で土地代だけで買えるようになる。団塊のマンション購入者も
一部だね。そこまで資金に余裕ない人増えてる。田舎は悲惨だよ。
持ってるものがバカをみる。バブル以降ローンで家買ったところも半分以上が
売りに出るか最悪競売。けっこうまともな家でも500万以下って多いよ。
200万出せば中古家買える時代になってる。周辺住民も高齢化、古株が
仕切ってるようなところ、やたら近所づきあいややこしいところはもう捨て値
でないと売れない。寂れた旧ニュータウンの家もガタガタに価格落ちるよ。
大型店ができるところに人集まるからね。旧市街地やら旧ニュータウンも
これから少しずつ寂れて家土地の価格は下がり続ける。

都会の一部のもうかる不動産と、資産価値わずかの(もしくは負債になる)
不動産と二極化がすすむ一方だろね。庶民は不動産なんかローンで買っては
いけない。家族セットで不幸になる

[954: 匿名さん]

>>953
まさにその通りだと思う。
しかし、もう少し文章力アップしてほしいところ。。
読みにくくてたまらん。

[955: 匿名さん]

地方の親と違って、都内に家を持つ親は資産価値が上がってるのにね。同じ団魂世代でも。

[956: 匿名さん]

>そろそろ虎の引渡しが始まるそうです。
虎とは???　教えてください。

[957: 匿名さん]

>>956
虎ノ門タワーズレジデンスでしょ

[958: 匿名さん]

しかし、ここのスレ主さんは、すごいタイトル思いついたねー。
このスレあと１０年は続くね。

[959: 匿名さん]

2ヵ月で1000レスとすると10年でpart60までいくのか。
でもそろそろネタ切れ感もあるけれどね。

[960: 匿名さん]

ところで港南地区でも二極化ですかね、ゴールドクレストの物件はいつになった完売するのでしょう。まあ港南地区は都心とはいえないけど。
これからは２３区内での２極化が進むでしょう。千代田区でも神保町、小川町に本社があるのは中小企業。大企業は丸の内に本社。高級店は銀座、青山。住宅は千代田区、港区、渋谷区の一部になるでしょう。

[961: 匿名さん]

もうすぐ下がるよ。理屈はついても、素人考えでも異常値だもの。
理屈は常に理屈。

坪500万のマンションって、たかだか２畳に500万だよ。田舎なら山が買える。
絶対におかしい。

[962: 匿名さん]

ここは、ド素人がプロの真似事をするスレです。

[963: 匿名さん]

日本人の金融資産１４００兆円ですよ。その首都のマンションがソウルより安いのはおかしい。

[964: 匿名さん]

ソウルと比べる方が多いようですが、
その合理性を教えてください。
距離的に近い東洋人の国であることはわかりますが、
人口構成、面積、バブルの経験等　日本と同等の比較対照と
なりえるのでしょうか。

詳しいかたヨロ

[965: 匿名さん]

為替の問題とかあるので、韓国の方が一概にマンションの値段が高いとは言えないでしょ

[966: 匿名さん]

海外の都市がいくらだから、というのはあまり当てにならないよ。
ソウルやニューヨークの土地の値段が安定しているわけではないから。
適正価格がなく、乱高下するのが土地の値段。

[967: 匿名さん]

ソウルでは近郊のグレードもたいしたことのない８０平米マンションが
１０億オン＝１億２０００万円もするんです。これと比べて東京は割安と考えるのは
おかしいですか？では逆にどこがおかしいのか指摘して下さい。

[968: 匿名さん]

×オン
○ウオン

[969: 匿名さん]

ソウルと比べることに根拠がないでしょ。

[970: 匿名さん]

下がると思えば買わなきゃ良いし
上がると思えば早く買えば良い
いずれほどよいところに収束するだろ

田舎の山と較べるかね
　

[971: 匿名さん]

ソウルより技術力も経済力も人口も上なのだから、マンション価格も追い越すだろうと
考えるのはごく自然じゃないかな？変な愛国心とかでなく。
株なんかだと普通国際比較するけどね。
まあ都心不動産は別にパリと比べてもロンドンと比べてもNYと
比べても東京はまだ安いのだが。
逆に他の先進国首都に比べ東京だけ安いままで終わるだろうという理論的根拠を９６４，５，９さんは持ってるのかな？

[972: 匿名さん]

基準をどこにおくかの問題ですよ。
ソウルが適正価格であるなら、日本は割安なのかもしれませんが、
適正かどうかわからないでしょ。
かつて、日本に比べてアメリカは安いということで不動産投資が行われましたが、
結果は無惨なものでした。

[973: 匿名さん]

９７２＞なるほど論理的な回答ありがとうございます。おっしゃると
私が基準の一つにしたしたソウルのほうが高すぎるのかもしれない。
しかし私は他の先進国首都、株価、金利と不動産利回りの比較と複数の基準のどれでみても
都心不動産が出遅れていて上げ余地が大きいと見てます。
９７２さんは基準をどこに置きますか？
それとアメリカはここ５年間ずっと不動産は値上がりしてて
平均でも２倍位にになっていますね。アメリカ不動産の無惨な結果とはいつ頃のことですか？

[974: 匿名さん]

基準はどこにもおいていません。
はっきりいって、買うときは勢いで買うと思います。
結構な歳なので、総額で安いものを買い、キャッシュを多く残すと思います。

相場は瞬間的なものと思いますので、自分が住む家をキャピタルを狙うのには向いていないと思います。バブって買えなくなったときは、もう買いません。
それから、いま買わないのは、たんにお金の都合がつかないだけで、今くらいの値段なら買いと思っています。


アメリカの話はもちろんバブルの頃のことです。

[975: 匿名さん]

972ってたぶん、バブル時に大失敗して負け癖がついてる国内金融機関あたりで生暖かく、決して現場で何が起こってるか主体的に見ることなく人生を送ってる典型的な会社人間なんじゃない。
アメリカの不動産で大損している日本の会社って現地担当者がバブル時にバックマージンもらってわざと高く買い、日本サイドが具合悪くなったときに売り急いでなじみのアメリカ人にまたまたバックマージンもらって安値で叩き売った黒幕がいたって事実も知らずに自分の上司から新橋の飲み屋できいた表面だけの昔話を鵜呑みにしてこれまでの歴史観を思い描いているとしか思えないな。

[976: 匿名さん]

大きくはずれ。会社には一度も勤めたことがありません。

[977: 匿名さん]

974さんの「相場って瞬間的なもの」という発言が気にかかります。
９０年からの下げのときに「下げは一時なもの」といって傷を深くした人たちを思い出します。
経済波動の上げ下げは片道１０年で値動きは４，５倍というのは
自由主義経済のサイクルの歴史から学べることと私は思いますが。
まあ人それぞれの見方なのであえて異論を唱えるのも野暮でしょうけどね。

[978: 匿名さん]

住宅情報マンションズも23区物件掲載少ないですね。
今回は埼玉特集。

[979: 匿名さん]

>>978
マンション・戸建の好みは別として
マンション購入を決めている人にとっては
２〜４年前は買い時でしたね。

物件が出ないことにはねぇ・・

[980: 匿名さん]

今回の景気回復は、裾野が狭いのが特色。勝ち組＊＊＊みがはっきりしていて、
勝組は少なく負組が膨大。前回の全面的バブルのような力強い値上がりは無理。

さらにいえば、今回のマンションブームは、土地の値下がりに加えて、
さまざまにトリッキーな技を使って、超高層や詰め込みなどが可能になり、
実質的に都心の居住可能空間土地が増え、単価が下がったことが大きい。
そういう意味でも、前回バブルの水準までは到達できないでしょう。

[981: 匿名さん]

結局知りたいのは、
マンションブームはいつまで続くの？
ってこと。
いま転売用に買って、完成したとき高く売れるか売れないか。

[982: 匿名さん]

>>979
＞２〜４年前は買い時でしたね。
そうですね
白金も月島も買いたい放題、選びたい放題でしたね
自分も角部屋２５畳以上と条件を付けたのでちょっと
苦労しましたが、手に入りました。

[983: 匿名さん]

　税金や手数料のことを考えた場合、転売用はかなり上がらないと儲けが出ない思うのですが、
なにかうまい方法があるのですか？

[984: 979]

>>982
おめでとうございます（＾−＾）
私は底値と思い２〜３年前ＭＲ巡りしましたが、
結局は城西に戸建を建てました。
駅に近い場所がよく（駅６分）苦労しましたが
土地、金利共に安かったので今なら同等の物件は買えませんでした。

[985: 匿名さん]

なんか過去の自慢話になりつつあると思うのは私だけ。

[986: 匿名さん]

時価で含み益があったとしても利益確定しなければ意味がないしなぁ。

[987: 匿名さん]

まだまだ不動産投資は熱狂とは言いがたいし、ホームエクイティローンやオーバーローンもほとんどでてきてない今、いつ下がるかという議論をしていること自体、かなり健全。
アメリカ、ロシア、中国、韓国、オーストラリア、イギリスあたりをもう少しみてみたら、どれだけ今の日本が健全であるかが理解できると思いますよ。
エクイティの上昇＋賃料利回り対住宅ローン金利の相対関係が不動産市況をみるときの最大のポイントだっていくことをもう少し理解した上で議論に参加してください。

[988: 匿名]

日経新聞夕刊にＲＥＩＴの物件購入が前年の半分になったという記事が出ていますね。不動産価格が上昇してしまって十分な利回りが確保できないようです。対策としては賃料の引上げ交渉をやっていくそうですが、今でも一般的に賃料は高いように思えるのですが、更に上げるなんていうことはできるのでしょうか？もし、上げられないのならやっぱり、今の価格は割りに合わないということなのでは？

[989: 匿名さん]

私も買い時のときに買い、すでに４割程度値上りしてますが、
ただ当時も選びたい放題とは言え、人気の部屋は抽選でしたよ。
私はデべのコネを使いましたけど。

[990: 匿名さん]

ウチは6割増しです

[991: 匿名さん]

989ですが、売却希望価格は好きに付けれるので、
ウチも同じマンションに６割増し程度で売却に出してる家もありますよ。

[992: 匿名さん]

ツーカー同士、ファンド同士でクロス取引とかね。
売値の高値誘導、相場づくりはいろいろ手法があるので。
庶民は自分が欲しい物件を欲しい価格で買う事に専念した方が良いですよ。

[993: 匿名さん]

オフィスは賃料20%upとかあるよ。
それでも１０年前よりずいぶん安いんじゃない。

[994: 匿名さん]

９８８＞今週月曜発売の週刊経済誌に出てました。空き室率が非常に低く賃料相場が上がって
来てる。バブル期に比べまだだいぶ上げ余地があると。

[995: 匿名さん]

湾岸タワーマンション低層階を購入し賃貸にだしていますが、周辺相場よりも30％増しで貸せてます。じっくり貸借人探せばもう少し高く貸せそうな感じでしたよ。

[996: 一般サラリーマン]

1000スレ超えそうですので続スレ立てました。こちらを使い切ってから移行してください。

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/

★★★

[997: 匿名さん]

結論として、今から買っても余り儲けがない（完成までに１年以上の物件）、というか損をするということですね。２，３年前に買った人が勝ち組だな。それを売って、現在よりもグレードの高いマンションが買えるからね。それにしても住む家に困ってる人が多いのですね。

[998: 匿名さん]

＞それにしても住む家に困ってる人が多いのですね。
というか、東京に住むには一定のコスト（賃料ｏｒローン）がかかるということでしょう。
かからないのは、親の家に同居している人か、社宅に住んでいる人

衣食住＋クルマの文化で、やはりそれなりに皆ハイクラスなものを求めているんだと
思います。

[999: 匿名さん]

つまり、衣服やレストランやクルマが立派でも家が私鉄沿線バス１５分では哀しい。
あるいは練馬の２ＤＫ賃貸では、インテリアに凝っても始まらない。
住まいは、庶民の夢でありあらゆる消費の源ですよ。景気活性化のためにもマンション
はもっと売れたほうがいい。

[1000: 匿名さん]

＞今から買っても余り儲けがない（完成までに１年以上の物件）、というか損をするということですね。

どこをどう読むとそういう結論になるんでしょうか。
買って損をするのは、値下がりが続く状況ですね。ゆっくり上がり続ければ皆が幸せになれます。ただし先に買えた人をうらやんだりしたらダメ。
また買えた人は自分の幸運に感謝し、あとから高く買う人をこ馬鹿にしてからかったりしないこと。
そういう話ですよ。

[1001: 匿名さん]

港南で買うんだったら、キャピタルマークタワー（CMT）でしょう。
やっぱり駅から近いし物件としは面白いのではないでしょうか。