今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[742: 匿名さん]

最新の都心中古物件で、

売りに出してて数か月売れなくても、周りの相場が高くなってるので値上げする。

という傾向が出てきましたよ。
バブル期以来ですね。

[743: 匿名さん]

バブルバブルというけど、前回の相場が特徴的なのは、その処理過程において、銀行の不良債権処理をすぐにやらずに、総理大臣にまで隠してぐずぐずやったせいで、だらだらと下がり、８５年当時の水準に下がるまでに至り、８５年から９０年までの上昇分がすべてすっとぶ結果になり、その現象をもってバブルといってるけど、ちゃんと処理してれば、上昇分の半分は残ってたわけだから、今回の上昇については、スターと地点がだいぶもぐった位置からスタートしてるという認識が正確だと思いますよ。つまり、広尾ガーデンヒルズの中古も坪１０００万ぐらいにもどったところがスタートでそこから前回のピークをどれだけ上回るかという視点で議論すべきで、下がるのはその後でしょ。

[744: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの分譲坪単価ってそんなに高かったか？

[745: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050905d4000d4

[746: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズ（東京都渋谷区）は住友不動産、三井不動産、三菱地所という財閥系デベロッパー３社が、「広尾の丘」の6万6000平方メートルの敷地に建設。サウスヒルＤ棟の場合には、1986年当時の新築坪単価が約426万円なのに対して、現在の坪単価は約535万円と、高い水準を保ち続けている。
・・・だそうです。１０００万に戻ったというのは、１９９０年に坪単価３０００万くらいで一気に急落して５３５万円が最近１０００万になったという意味ですか？

[747: 匿名さん]

>７４５
広尾ガーデンプレイスって書いてあるからおそらく別の世界の話だろうか

[748: 匿名さん]

いや、あと３ヶ月後に広尾ガーデンヒルズのＤ棟南向きが坪１０００万にもどった段階がスタートといってるんです！だって近所の借地物件が坪５００前後で出てくるでしょ。

[749: 匿名さん]

夢は、覚めた後が怖いよ

[750: 匿名さん]

何で広尾ガーデンヒルズの１０００万にこだわるの？
そういう意味では、底値は売価の４２６万（物件平均坪単価）であって過去に売価を下回ったことはないというのが、細野さん（ＵＲＬ参照）の記事の内容でしょう？
近所の新築借地物件とは日赤のことだろうけど、それが５００で出ればそっちのほうを買うだろうから普通は６００が天井と思うよ。借地物件だからって中古物件の半値ってことはないよ。

[751: 匿名さん]

もともと広尾に限らず、１９８６年以前の物件は目黒、碑文谷、三宿あたりでも普通に分譲価格を割らずに現在に至っていますよ。当時は金利が高かった関係で坪単価２００万前後の物件が多かったけど２００４年あたりが底でしたね。
そういう意味では麻布、青山、広尾、番町クラスなら単価の差こそあれ同じ経緯をたどっていると思うよ。
要は高値の新築を買うのがリスクが大きいということ。１９８７年以降の教訓だよ。

[752: 匿名さん]

１９８９年頃の物件の特長はとにかく土地にあわせて見えない部分まで御影石を貼ったり、内装は階段の隅々まで大理石・・なんてのがあったけど、結局見栄えの豪華さで圧倒していたわけだ。
とにかく今までの見たことのないものは、それだけで希少価値と勘違いし勝ち。
とにかく買うほうも馬鹿じゃないから、早めに利食い売りを考えるし高騰した物件には警戒感も出る。・・・ていうか事業用資産の買い替えは確か１０年保有でないと使えないし、普通に短期譲渡で３割の課税がかかる。居住用資産の買い替え特例も厳しくなっている。
マンションバブルなど税制を少しさわればすぐ歯止めがきくようになっているのですよ。
知らないのは素人投資家だけです。

[753: 匿名さん]

マンションブームは国策であってそのためには住宅の買い替えの譲渡損の繰越までやった。
とにかく住宅税制は業界団体の要望書をベースに税制審議会で素案をつくるわけだ。
これまでは都市再生景気回復だったからこそ５年以下の短期譲渡益税率が３０％という低
水準だった。そのかわり事業用資産（つまり投資用の１ルーム、１ＬＤＫなどには厳しい税率
を貸した。節税目的の投資物件は壊滅的打撃をうけたわけだ。
いまは大手不動産を中心とした出来レース。
その流れは、今郊外に向かっていくわけで当分は流れは続くよ。だけどもう周辺部に新築が
出ないかぎり築浅中古を引っ張る要員がないわけで、普通の取引の地合で価格は決まっていく。

つまりは、バブルでなく立地勝負なのだと思うよ。

[754: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズって、日赤の裏の、立派なマンションでしょ。坂道きついから老人になったら大変でしょう。それはそうとして、豊島区のワンルームマンション税と江東区のマンション税はこまったもんだね。江東区の物件を買おうとしてる人達は、分譲価格に上乗せされてるの知ってるのだろうか？江東区の場合は（１棟の戸数−３０）×１５０万。

[755: 匿名さん]

>754さん
そんな税、知りませんでした。江東区が高騰区と言われるのはそういう税金の
上乗せもあってのことでしょうか。。。
でも一棟の戸数が30以下の場合は税金がかからないからお買い得ということ??

[756: 匿名さん]

>755さん
だから最近江東区の物件は同じ敷地内でも、２棟に分けて造ってる物件もあります。
現在販売中だとダイヤモンドマンション東陽町第三、クレストフォルム亀戸とかが該当します。
欠点として管理費等が別々になり、割高になる場合もあります。

[757: 匿名さん]

江東区マンション等建設指導要綱の第35条ね。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/28524_yoko.pdf
実際は125万円x(戸数-29)だけれどね。

[758: 匿名さん]

＞７５０〜７５３
非常に分かりやすい説明感謝します。

[759: 匿名さん]

>755
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/12350_saimoku.pdf
上記10条にあるとおり公共施設を設置すると減額される。
だから大規模マンションには、公園、保育園、学童クラブとかを設置している。
それが出来ない中規模マンションが協力金を払うことになる。

[760: 匿名さん]

初耳ですが具体的に大体どの位差が出るものでしょうか？３０戸以下とそれ以上で。

[761: 匿名さん]

値上がりメカニズムには３タイプある
①少ない供給エリアで新築物件の強気の値付けが中古を
　ひっぱり、中古の上昇が、その後の新規を上げる
②供給が相次ぐエリアで、過去の高単価の売れ残りが
　新規供給の目安になって価格があがる
③立地の優先度で相対的な格差がついているエリア
　では優位なところの新規分譲が下位をひっぱるために
　あがる。

[762: 匿名さん]

大規模開発の定石は最初安く売って、ポテンシャルを高め
その後徐々に単価をあげる。遠隔地から立てて中心地に
むかう。
しかし供給２000戸クラスの大規模マンションは、期分け販売で
も自分で上がり相場を作っていける
2年前に坪単価２３０万で出して、1年後に２６０万で出して
竣工間際に２９０万で出すというやり方もある。湾岸某所で
Ｆ社はそれをやりＭ社はしなかった。

[763: 匿名さん]

それぞれ背景あってのことだと推測する。
Ｆ社の理由は、そのあとの近隣自社廉価版タワーを含めた
地区全体での収支の確保。
Ｍ社は、分譲２棟を旧価格で売り切ってはずみを
つけて賃貸事業の賃料水準の確保と販売スタッフ稼動の
効率化をはかることがねらいだと思われる。

[764: 匿名さん]

Ｍ社の分譲物件が上昇余地が高いのは言うまでもない。
その上昇を、賃貸の価格説明にうまく使うのだろう。
「分譲棟は、早速2倍の値上がり・・それほど人気の物件ですから
　賃貸のほうもお値打ちですよ」
逆にＳの方は、高く売っても、あとで坪単価１５０万の定期借地
を近くに作ることで高級ブランドマンションとして地域での
羨望を集め、居住者は満足する。

[765: 匿名さん]

人間は、価格を価値の物差しにしたがるものだから仕方がない。

[766: 匿名さん]

>７６４
×早速2倍の
それはいくらなんでも＾＾；
○早速2割の
失礼しました。

[767: 匿名さん]

764さん、M社とはM不動産ですか？M地所でしょうか？どちらも信頼度が高いといわれるデベですが、、

[768: 匿名さん]

764ではないですが
Ｍ不動産の芝浦のマンションのことですかね？

[769: 匿名さん]

私も違いますけど．M井です

[770: 匿名さん]

＞767
信頼度が高いのではなくて、大手で経験と実績があるということ
マンションを実際に造るのは下請け、孫請けの業者です。
大企業は看板と企画会社です。

[771: 匿名さん]

Ｆ社でなくＳ社ね。湾岸とは芝浦港南です。お詫びして訂正します。

[772: 匿名さん]

ありがとうございます。勉強になりました。
デベにより、手法が違うのですね。

[773: 匿名さん]

ついにこのレスにも結論が出てしまったか？
でも、最後は本当に参考になった。トピ主さんに感謝。

[774: 匿名さん]

このレス、湾岸スレだったのかぁ。

[775: 匿名さん]

>774
もうちょっと前からよくお読み。

[776: 匿名さん]

都心・人気エリア駅遠の物件もかなり強気の値段設定になってきていますね。
いくら人気エリアとはいえ、歩けないような距離ではあっという間に
暴落してしまうような気がしますが、どうなんでしょう。
＃バブルのときはまだ子供だったので、不動産が上がっていくということが不思議でなりません

[777: 匿名さん]

都心のマンションは、セカンド、サードで持っている人が意外にいるらしいですね。
お金があるところにはある。
高給取りの人は、今日寝るところと明日寝るところは気分で変えるという話です。
都心のマンションが不足する理由の一つなんでしょうかね。

[778: 匿名さん]

バブルのときの教訓。
値下がりは、人気駅の隣駅から起こる。
人気駅を買えない人が隣駅を同じエリアと錯覚して買い、
隣駅の適正価格よりも値を吊り上げてるから。

[779: 匿名さん]

>>778
吉祥寺の隣りの西荻窪はずっと高いままなんだが。
井の頭公園駅も。

[780: 匿名さん]

二子玉の隣の用賀も値下がりしてない。

[781: 匿名さん]

でもいずれかは値下がりするでしょ。

[782: 匿名さん]

>いずれかは

？

[783: 匿名さん]

用賀、西荻窪、井の頭公園の方が都心に近い。安くなるわけないでしょ、上げ足ですか。

[784: 匿名さん]

三鷹は吉祥寺より都心に遠いが値下がりしてないけど。

[785: 匿名さん]

７８４＞ていうかそういうところは東京都下といってもともと高くないからなあ。

[786: 匿名さん]

三鷹は高いよ。
知らないの？

[787: 匿名さん]

世田谷も東京都下ですが湾岸よりずっと高いですよ。

[788: 匿名さん]

ニコタマも用賀も人気駅だからなぁ。
比べるなら川崎市側の二子新地駅でしょ。
二子新地の物件は、二子玉川駅から徒歩何分なんて広告に表示するからね。
多摩川を渡らなきゃ行けないのに。

[789: 匿名さん]

まぁ暴落するのは湾岸エリアだけでしょう。
都内は下がってもわずか。殆どは横ばいか上昇傾向。

[790: 匿名さん]

暴落するかね〜　今の値段でも抽選で買えない人たくさんいるのに。

[791: 匿名さん]

まだ暴落信者が生きていたとは・・・
関東大震災クラスでも起きて日本経済ＳＴＯＰしたら暴落するかもね
でも、火災旋風と滑落崩壊で壊滅した密集地域から
ほとんど無傷で残った湾岸物件に買い手殺到するから
買いチャンスは一瞬で終了。
それにあんたの会社も潰れちゃってて買えないだろうけどｗ
まあ、テポ○ンでも降って来るのを祈ってなってこった。