今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[661: 匿名さん]

マンション価格、上昇鮮明に・好立地では２割高も
　首都圏で発売される新築マンション価格の上昇基調が鮮明になっている。マンション市場調査のトータルブレイン（東京・港）によると、昨年末に比べ2割前後高い物件が相次ぎ発売された。地価の上昇を反映し、販売価格の先高観から都心部などの売れ行きはおおむね堅調。不動産経済研究所は17日、2006年の発売戸数の見通しを8万戸前後と従来より5000戸引き下げており、分譲各社が売り急がない姿勢に転じていることが浮き彫りになった。
　トータルブレインが1—6月に首都圏で発売された分譲マンションで価格が上昇した約20物件を抽出したところ、3.3平方メートルあたりの販売単価が05年末の周辺相場より約20％上昇した物件が相次いだ。石川島播磨重工業と三井不動産レジデンシャルが販売中の「パークシティ豊洲」の単価は230万円。周辺相場の180—190万円より25％上昇した。 (日経新聞07:02)

[662: 匿名さん]

>>659
売る気はあっても、売れないのですよ。
売り主と仲介業者がいくら頑張っても、
大幅に値切る客しか来ないこともある。
こちらも意地があるから安売りしない。
結局気長に、高く買う客を待っている。

[663: 匿名さん]

といった売り方ができるのは、ホントは希少性の高い超優良物件のはず。それが段々と山手線の外側の物件にまで波及してきている。前回のバブル時には３年かけて、八王子や大宮や取手にまで到達した。前回との比較でいうと今回は３合目あたりって状況ですかね。

[664: 匿名さん]

都心はたしかにまだ3合目という感じですね。
ただし、郊外は一部を除いて、よくて横ばいではないでしょうか。

[665: 匿名さん]

木場って、あの東西線沿線の木場ですよね？
何この価格・・・
これだったら、グローヴ行くけどなぁ

[666: 匿名さん]

マンションスレも平均坪単価２２０〜２４０万くらいまでが一番盛り上がる。
２５坪の物件は坪単価２０万あがるごとに価格は500万増える。
25坪=82.５平米３ＬＤＫ
坪単価
１６０　　４０００万
１８０　　４５００万
２００　　５０００万
２２０　　５５００万
２４０　　６０００万
２６０　　６５００万
２８０　　７０００万
３００　　７５００万
３２０　　８０００万
３４０　　８５００万

逆に4500万で買える広さは

坪単価
１６０　　２８坪　　　　９２．４平米
１８０　　２５坪　　　　８２．５平米
２２０　　２０．５坪　　６７．５平米
２４０　　１８．７５坪　６２平米
２６０　　１７．３坪　　５７平米
２８０　　１６坪　　　　５３平米
３００　　１５坪　　　　４９．５平米
３２０　　１４坪　　　　４６平米
３４０　　１３坪　　　　４３．７平米

[667: 匿名さん]

Ｎ新聞主催の景気討論会なるもので、今後も経済成長は２％前後という予測で識者の意見一致していたが、マンションの高騰と過剰な融資でクレジットクランチを憂慮していたのはＩ商事の会長だけだった。低金利が続くが、政府が日銀の自主性を押さえ込み無理な利上げ抑制をするようだとマーケットの信頼を失うだろうという懸念も出された。
皆が口をそろえていうのは、給与の上昇がなくて消費が伸びていないということ。だって銀行融資がみな住宅ローンの支払いにまわっているんだってば。
評論家や学者さんはもうローンとは関係ない世界で、千葉の郊外にお住まいだと湾岸戦争もららぽーとも川崎も横浜駅前も知らないでしょうけどね。

[668: 匿名さん]

2時間話をききながら思ったのは、単に銀行の融資の積極姿勢だけが押し上げてきたマンションブーム。ひょっとしたら今年末ですこし高原状態になるような気がする。
Ｉ商事会長が言った「坪単価３００万だそうですよ。（３０坪なら）1億円じゃないですか。一体誰が買うんですかね？」
さすが会長、1５坪の１ＬＤＫに団塊Ｊｒが群がっているとは思いもしないらしい。
豊洲の２３０万というのが一つの天井で、サラリーマン実需は今後それ以下を求めて周辺へひろがっていくしかないのかもしれない。
かつての住宅すごろくの時代には、マンション価格も上昇したけど給与も伸びた。マンションだけインフレでも所得の伸びがないと購買はついていかない。
実際価格設定の高いマンションは販売の足が遅い。
個人が値上がり期待で買っても住んでいればいいが賃貸で転売すると家賃の利回りで買い叩かれ
業者の餌食かもしれないね。
討論会では、野村證券の人が「年末は株が上がる。来年春には日経平均２１０００円」といって皆に笑われていた。出席者は皆うれしそうだったけど。
マンションの抽選にはずれても株が上がればもう少し広い部屋買えるかなぁ。なんて思ったよ。

[669: 匿名さん]

>1５坪の１ＬＤＫに団塊Ｊｒが群がっているとは思いもしないらしい。

何故団塊Jr.？
30代前半で50㎡の1LDKを買うファミリーなんて皆無だと思うが
小梨なら30代前半でマンションなんて買わないし

こーいう商品は金持ちのセカンドハウスか
子育てが終わった60歳以上の夫婦が買うのが普通と言うもんだまぁ、300万円/坪のエリアが隅田川から山手通りまで拡がったら、
クラッシュがはじまるのかな？
R246方向は山手通りで既に400万円/坪レベルまで達しているけど
西から北、東方向はまだ余裕があるね

[670: 匿名さん]

どうでしょうか。セカンドハウスにしろ、シニアの住み替えにしろ１５坪はあまりに
中途半端では？
実際、富裕層なら３０坪クラスをセカンドにするし、シニアも持ち物が多くて
３ＬＤＫないと収まりきらないみたいですよ。
あるとしたら賃貸ですけど、こういう小ぶりの新築を持ちたがるのは案外
普通のサラリーマン大家。老後の年金がわりってやつです。
８０年代は、３５平米の２ＤＫからはじまって６０㎡の２ＬＤＫに住み替えて
って転売して最後はあざみ野の一戸建て買ったもんですよ。
親のやったことを子供もまねするんじゃないかなぁ。

[671: 匿名さん]

小梨さんは、ペット飼ってますから賃貸住めない。
持ち家志向強いですよ。低所得の人ほど早いうちに子供生んで賃貸にはまる。
ＤＩＮＫｓは教育費かからないぶんだけ金も持ってるし生まれても職場に近いほうが
保育園通いも楽。売って住み替えなんて結構気軽にかんがえてます。

[672: 匿名さん]

あと、総合職の＊＊＊さんも３００万/坪の１５坪買っているみたいですよ。一流企業勤務なら銀行がホイホイ貸しちゃうみたいですよ。物件優遇で全期間１．２％優遇とかつくから思ったより返済楽だし。

[673: 匿名さん]

このスレ読んでると、いつ買い時なのかわからなくなってしまいます。
スレ違いかもしれませんが、相談させてください。

2年後まで会社の社宅に住めるのですが、3月引渡しの物件(60平米)を購入するか
もう少し待つかで迷っています。
ちなみに、小梨の2馬力　世帯年収1200万　夫婦とも32歳　で
再来年あたりには子供が欲しいです。（頭金は2000万、物件は3500万）

[674: 匿名さん]

>>673さん
社宅がいくらでそれによって二年間でいくら貯める事が可能かによって違うんじゃないかな
それに2年後子供が欲しいなら奥さんは生んだあと実質上4〜5年仕事不可能だろうし
少しでも頭金ためておいて旦那一人でローン組んだ方が良い場合もある
もしくは全額現金で買うとか

2年後は消費税議論も煮詰まっていてマンション価格の俎上に上がる事も考えられる
物件価格が上昇しないと仮定し3500万で2%上がったら70万の実質値上げ3%に至っては105万
いずれにしても2年後に社宅を出て行かなければいけないという事は
2年後は有無を言わさず買う事を迫られ心理的に圧迫がありますよね
待つと言う選択肢もあって心の余裕のある内に決めたほうが良いと思うよ
特にその物件にこだわらずってなら余計にです

あと、考えている物件が1500程度しかローンを組まないで済むのであれば
子供を生む奥さんの生活環境も考え早めに引越しをし
慣れた環境で出産子育てさせてあげたいよね
そして早めにガンガン返して出産時には半分程度返済が終わってるのが理想かな

[675: 匿名さん]

一応都内のスレだから言うけど、社宅住まいだと住宅コストの安さに慣れてしまって
ローンを安くすることばかり考え勝ち。自分も社宅にいたからわかるけど
それとお仕着せの住まいだから東京の土地勘を見につける機会を失う。
結局社宅の近辺でマンション買ってしまって失敗する。
企業の社宅は普通、一等地なら駅から遠い、あるいは公団、公営住宅の
ある新開地と相場がきまってます。
190万という坪単価は妥当だと思いますが、それが東雲とか人気エリアの
物件なら急がないとなくなるでしょうし、北区葛飾区なら十分見比べるべきです。

[676: 匿名さん]

>674、675さん　ありがとうございます。673です。

社宅は、借り上げ社宅なので自由に場所を選ぶことができ、今は四谷に住んでいます。
大学から上京し、今まで吉祥寺、曙橋、そして四谷、、、と、
とてもいい場所にばかり住んできました。
今検討している物件は江戸川区平井。土地勘もなく、不安も少々あって
このようなところで相談してしまいました。
このまま社宅にいようかどうか、、、などということを考えると
踏ん切りがつかなくて…（苦笑）。

さて：スレの話題に無理やり戻しますと；

マンションを探し始めて1年弱ですが、1年ほど前と比べて秋オープンのMRの価格は
明らかに値段が上がってきていて、2年後にはもっともっと値段が上がって
しまうのではないかと焦燥感に陥ってしまっています。
私の年は団塊ジュニアのピークの1つ下(ピークの人は今33歳か34歳）。
MRを見にっても、同世代の夫婦をたくさん見かけます。
こうした団塊ジュニア層がマンション需要を支えているんだな、と
実感します。都内の平均初出産年齢は29歳、働く女性の平均は30超歳とのことですから、
子供が幼稚園くらいになった→新婚から住んでいる家は手狭になった→今の
マンションを出よう・・・というかんじで。

しかし、私たちが団塊ジュニアの人口ピーク
なのですから、あとは下がる一方。しばらくしたら需要も落ち着いて
値段も下がってくるんだろうな、いや、下がってくれ！と個人的に
強く思いますが、まあそう簡単にはいかないんでしょうね、、

長文、口下手すみません。

[677: 匿名さん]

674さん、消費税の計算は間違ってますね。
物件価格の内、土地代は非課税ですから。

[678: 匿名さん]

>>676
わかるわかる〜。わたしは団塊ジュニアのピークど真ん中。３４歳。
将来的に需要が減って供給過多で値段も下がるよね。
いつからだろうね。
団塊ジュニア世代って受験も厳しくて就職も氷河期で住宅購入も天井で、、、（涙）
ひとまわり下の世代って就職率も良くてきっと住宅価格も落ち着いてて、、、（怒）

[679: 匿名さん]

>673=676さん
何件か探して気に入ったのなら買っても良いのではとも思います。
平井は北口の大和の物件でしょうか？それなら駅から近いし将来手狭になっても
中古ですぐ売れると思います。
うちの場合も社宅にいて安かった分貯蓄も出来たので、2年前に契約し今年春
入居（平井の隣の区）しました。自分の新居もいいものです。
同じマンションで中古価格が売値とはいえ3割高となっています。
平井の物件は見たことが無いので何ともいえませんが旧価格で妥当だとしたら
将来急激に値下がりすることは無いかもしれません。
住まいは縁ですからご夫婦でよく相談されて気に入ったところに
住めれば良いですね。

[680: 匿名さん]

678さん：
>団塊ジュニア世代って受験も厳しくて就職も氷河期で住宅購入も天井で、、、（涙）
>ひとまわり下の世代って就職率も良くてきっと住宅価格も落ち着いてて、、、（怒）

そうそう!私の会社（某メーカー）の総合職も、同期は
30名弱しかおらず、前後の世代も多くて50名（バブル期は500名位採用してたらしけど）。
・・・なのに今年は200名も採用している!!!

不動産も世の中もバブルっぽいな、、、って思います。

できれば、バブルのときはまだ学生で何の恩恵も受けていないから、
再来して欲しいと切に思いますが。

[681: 団塊ジュニア１コ下？]

>>676>>680
同じ年代ですか？
受験のときも団塊ジュニア浪人の人と競ってましたね。

私は３年前からマンション探し出し当時から資産価値だ！豊洲だ！南砂だ！と
息巻いていましたが当時の物件の仕様や雰囲気に馴染めなかったりして
なぜか三鷹駅近に30坪強の戸建を買ってしまいました。（笑）

周辺環境も良く学校も近くて不満はないのですが昨今のマンションの値上がりを
見てちょっとうらやましいなとギャンブラー魂が疼いています。

[682: 匿名さん]

共通一次とセンター試験両方受けましたが何か？
で今年マンション高値で契約しました。

[683: 匿名さん]

>>681
三鷹駅の近くなら西久保１丁目あたりですか？閑静な住宅街で羨ましい。
当時の豊洲、南砂の物件なら3軒くらい買えちゃいますね。
それにしても当時販売していた豊洲のTFCや南砂のFの中古価格が3割以上
値上がりしていますから驚きです。
当時入居したら、資産価値がいきなり2割減となるのでマンションなんて買ってはいけない
と言っていた人たちはどこへ行ってしまったのでしょう。暴落説も言われていた時期ですね。

[684: 匿名さん]

南砂のＦは半年前からちらしにのってるよ。あんな値段じゃあ売れないでしょう。現物みたら買いたくないなと思うよ。
資産としてみるなら　デフレは賃貸が有利。インフレ時は持家が有利は変わらないでしょう。
デフレ時に買った人たちはマンションの値上がり期待して、買った人なんかいないでしょう。
今こそ買い時だ。これからは耐震偽装もないでしょう。

[685: 匿名さん]

個別物件でいうのもなんだけれど、南砂のFの西側物件は最近出たもので恐らくすぐ売れる。
東側は隣とお見合いだし、駅から一番遠いので価格を上げては売れない。
そもそも、新築販売時から東側は最後まで売れ残っていたはず。
（完売は竣工半年以上前だけれど）
投資用に狭い間取りとした東側が売れないのは当初からの価格設定に無理があったのかな。

[686: 匿名さん]

Fではないですが、本日折込が入っていた江東区北砂1丁目で『住吉』徒歩16分、『西大島」14分のGという物件。
76.64平米で6階4180万、86.07平米8階5080万、80.56平米で10階5780万。これは新価格ですか？
Fの詳細、お教えください。

[687: 匿名さん]

間違いなく２極化は進むのでしょう。
２３区でも、こんな物件もある。
http://www.a-garden204.com/
こういうのは、値下がりリスクは小さいと言えるかも。

中途半端な物件には、手を出さないってのが基本でしょう。

[688: 匿名さん]

>>687
本気ですか？
完成済で売れ残ってるのに…

[689: 匿名さん]

>>687
住所は半分埼玉じゃないですか。
それに駅からは歩けないし、狭い！
中途半端じゃなく値下がりじゃないの。

[690: 匿名さん]

東武伊勢崎線「谷塚」駅より徒歩13分はどうにか、歩けそうですが、値段相応かな？
でもGよりはいいかも知れません。

[691: 匿名さん]

>486
小名木川貨物駅の再開発地域に隣接している別件ですね。
陸の孤島（失礼）の北砂でそのお値段は新価格でしょう。
個々の物件は別スレが好ましいかと。

[692: 匿名さん]

>>687
いくら値段的にリスクが小さいと言っても
【売れ残り】で、しかも【足立区】のリスクは払拭できないよ。

[693: 匿名さん]

＞【売れ残り】で、しかも【足立区】のリスクは払拭できないよ。
売れ残り、はともかく、足立区のリスクって???人気がないエリアということ???
もしそうなら、他に人気のないエリア教えてっ

[694: 匿名さん]

ない

[695: 匿名さん]

足立区が一番人気薄でしょうね。
あと個人的に好きじゃないところ。。江東区、練馬区、板橋区、北区かな。
このエリアにマンションはリスク高い。

[696: 匿名さん]

マンションだけは自分の価値観だけで買うと転売で苦労するよ。

[697: 匿名さん]

人気は変動しますからねぇ。
ただ、世田谷区のように人気のエリア内でも
近隣に新築をたくさん建てられてしまうと、
中古の転売は苦労する場合もあるんですよ。

[698: 匿名さん]

足立区そんなにNGですかね？　足立ナンバーのベンツ（新型Sクラス、黒塗り、少しだけ族仕様）に乗ってますけど、これってはずかしいことですかね？　

[699: 匿名さん]

はずかしいかどうかはわかりませんが、よけて通る車は多いでしょう。
なお、新型ベンツと足立区の人気は直接関係ないとは思います。

[700: 匿名さん]

足立区がどうしても高級とかハイソサエティとは結びつかないイメージなので、
いわゆる高級車とのギャップが違和感を生むのでしょう。
足立の外車とかはどうしても野暮と言うか、濃い〜感じが。
高級車をさりげなく乗る感じを演出するのは難しいでしょうね。

[701: 匿名さん]

隅田川をはさんでどちらかかは、好き嫌いを超えた超越的な相違があると思いますよ。

[702: 匿名さん]

子供のころから西側（世田谷、杉並など）に住んでいる会社の同僚は
東京の東側（江戸川、墨田、台東、江東）は人間の住む場所じゃない、と言います。

でも私の実家はもともと東北なので、下町情緒あふれるエリアのほうが肌にあい、
台東区、墨田区にいつか家を持ちたいと思います。

足立区については足を踏み入れたことがないのでわからないですが。

[703: 匿名さん]

スレには全く関係ないけど、西側にも下町情緒溢れたところがいくつもあるよ。
渋谷本町１〜２丁目（最寄り駅初台）なんかは、高台にある下町って感じです。
新宿には１駅ですがとっても静かな住宅街です。
ちなみにナンバーは品川です。

[704: 匿名さん]

西側も行き過ぎて、多摩川を越えると…ですが。

[705: 匿名さん]

神田の闇金に働く人って足立ナンバーのベンツって多いし、
小さい頃、族車のシャコタンシリーズのプラモとか、
足立ナンバーだったから、個人的にはそういうイメージ。

[706: 匿名さん]

６８７です。
自分が買う訳じゃないから、そんな真剣に考えてません。
でも、値引きとか設備とか、相当サービス期待出来るんじゃないですか？
数百万円の頭金あれば２０００万円程度のローンで済む。４０００万のローンと比べたら、金額は半分だけど、返済のしんどさは３分の１程度じゃない？今の相場じゃ、５０００万じゃ中途半端なものしか買えないんだし、だったら、こういうのも有りかな？と思いますよ。
筑波エクスプレスの駅もあるし、その近くに駐車場借りても知れてるでしょう。だったら、車でその駅迄行って、秋葉原直通。駅から車運転を理由に、嫌な付き合い断るいい理由できるし。

まぁ値上がりは有り得んと思う方がいいけど、その地区の相場の家賃で購入金額を（仮想的に）減価償却して行けば、１０年後に売却したら簿価は上回ってたということはあるかもしれん。いくら都心に近くても陸の孤島を５０００万で買うよりは、やはり絶対的なリスクは小さいと思う。

見栄でいいとこ住んで苦しい生活するなら、足立に住んで余裕のある生活する方がいいな。

[707: 匿名さん]

>子供のころから西側（世田谷、杉並など）に住んでいる会社の同僚は
>東京の東側（江戸川、墨田、台東、江東）は人間の住む場所じゃない、と言います。
逆に子供の頃から東側（特に台東）に住んでる人は東京の西側（世田谷、杉並など）は人間の住むところじゃないといいます（糞尿くさい田んぼがある田舎過ぎるから）。

[708: 匿名さん]

台東ねぇ。ホームレスは多いし、お墓は多いし、鳩は多いし、外国の方は多いし。
ホント、人間が住むのに適してますね。

[709: 匿名さん]

話を蒸し返してスマンが、足立ナンバエリアではベンツの所有割合が低い。
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/6ed9f0f3da9fb72b049061d9c8fcda95

[710: 匿名さん]

>>706
足立で余裕の暮らしができるのは購入した当初だけ。住み替えしようと思った時には立地の大切さを痛感することでしょう。動くに動けなくなるか選択肢が狭められていて、身動きとり辛くなってるでしょうね。
人が住みたいと思える土地でないと売れないし貸せない。