今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[621: 匿名さん]

>６１６
ふたまたかけておいたほうがいいです。
①抽選高倍率
②高め先着順ローン審査
それでもってどっちか通ったらそれを買う。両方落ちたら晴海５丁目
港南の坪単価１５０万円の住友物件もあることですし何事も運次第です。

[622: 匿名さん]

>>621
その坪単価１５０万っていうのは定借物件ですよね？
安くても所有権じゃない物件って売れるんでしょうか・・・

[623: 匿名さん]

都の払い下げなので、定借期間終了後も安心。
というか、５０年以上の定借なら、普通に売買可能。
当たれば即、含み益が期待できるのは間違いなし。
ただ、自分が住むにはグレードは難ありかもね。

[624: 匿名さん]

なんかしら転売を防ぐ為の措置を講じて来る筈だと思いますよ
バブル期の公団建売物件も300倍や500倍とかありました
すぐ転売で3000万の利益を見込めるような物件はザラにあって
バブル末期ごろの購入者は5年は転売できないようになってましたよ
転勤の場合はその証明を、離婚や家族の死亡による転居の場合もその証明を求められました
普通に転居したいからでは売れなかったんですよね
うちは当時320倍の公団物件をなんとか末席で引き当て入居しました
入居してから転売できないというその事実を知ったのですが
(実はその前も公団でこちらは時期が転売可能だったので1500万ほど儲けました)
バブルが弾けてもその縛りのおかげで売る事が出来ずに
地価が下がるのを指を咥えてみていました
結局5年後なんとか買値とほぼ一緒くらいで売れたのでまだ良かったです

[625: 匿名さん]

>624
でも、港南定借は住友というれっきとした民間物件。そこまでがちがちな規制はできないと思う。

[626: 匿名さん]

>>625
地主は東京都ですよ

>>620
元々は三井物産が港区港南５丁目でマンション用地を取得したんだが
品川埠頭内にマンションを建てるのは迷惑だ、と港湾関係者の反対運動が起きたの
そこで港南５丁目の土地と中央区晴海５丁目の都有地を交換したってわけ
あとは物産は晴海の土地をハセコ＆リクコス（現コスモスイニシア）に転売

[627: 匿名さん]

今の景気は戦後最長の「いざなぎ景気」超えと言うが、
給料はずっと横ばい。
いざなぎ景気で２・１倍、バブル景気では１・４倍と
給料が増えていた時期とは違うよな。

[628: 匿名さん]

まぁ定借物件は、自宅用にはね、、、

[629: 匿名さん]

>>627
ここ１０年デフレスパイラルがあったことを
忘れないように。

[630: 匿名さん]

清掃工場が嫌悪施設であることをマンションを探し始めて知りました。
20年以上住んでた実家の近所にあったのですが、何の不都合も感じなかったですねえ。
気づかないだけで、体は蝕まれてるのかなあ。

[631: 匿名さん]

清掃工場なんてどこでもあるよ。
広尾の近くにも渋谷清掃工場があるし、都心で嫌悪施設の全てから遠いってことは
ありえないでしょう。

[632: 匿名さん]

渋谷清掃工場は渋谷区東です。数年前に住宅街のど真ん中に作られたので、ひどいもんでした。普通なら、住宅街は外すべきだと思います。まあ町会が弱いから押し切られたんだな。
清掃工場は千代田区と一部の区にはないですよ。江東区なんか２つもあるけど、どちらも工場地帯です。

[633: 匿名さん]

他に買えるならわざわざ隣に買う人は居ないでしょう。
どうしてもその地域に住みたいけど、清掃工場脇以外は高くて買えない、
清掃工場脇しか買えなかったという地域○民層のたまり場といわれていますよ。

[634: 匿名さん]

福井総裁が金利を上げるようなこといってたね。
どれくらい上げるかにもよるけど、マーケットに影響がありそう。
短期的には駆け込み需要で上昇、長期的には少し下降っていうのが、一般的な考え方かな？

[635: 匿名さん]

住友の定借物件いつ頃販売予定なんでしょう？？
教えてください。

[636: 匿名さん]

業界関係者が大挙して申し込むから、まずあたらないよ。
僕も知り合いに頼むつもり。
住むことはないけど、貸しても相当いい投資になるから。
て、ネットで言われている段階で終わりだな。。

取りあえず、騒ぎが収まるまでなんにもしないようです。

[637: 匿名さん]

渋谷の清掃工場はモメたよね。
すぐ近くの新規分譲マンションは、こんな場所に清掃工場を造るわけがありませんからって、営業トークして売ってた。

[638: 匿名さん]

>>637
ひどいですね。
高架を地上化だって売ったとこみたい。

[639: 匿名さん]

基準地価の発表があってまだ一ヶ月も経たないのに、ここ一ヶ月で状況ががらっと変わりましたね。
中央区、港区のタワーの５０００万円以下はあらかた姿を消して、豊洲が人気急上昇。
地価上昇で物件評価が高くなって金融機関の審査が大幅に緩くなっている。
昔は、年収の5倍とかいっていたのが、物件状況次第で10倍近く貸していたりします。
年収４００万の人が４０００万のローン35年（３年固定１．３％）くらいで借りていたりするから
高くなっても買えてしまう。その結果、坪単価２４０万くらいの６０㎡でも売れるんだよね。

[640: 匿名さん]

金融の緩和とデベの強気分譲があいまってマンション価格が上がっているわけで、更地の買占めで上がった80年代後半とは意味が違う。
穿った見方をすれば、金融政策と住宅政策が連携して緩やかな「資産」インフレを作ろうとしているとも言える。

[641: 匿名さん]

[642: 匿名さん]

＞６４１
賛成。
ただし、上海は知らないがＮＹは暴落はしてないよ。
成約価格と量は下がってきてはいるけどね。

[643: 匿名さん]

[644: 匿名さん]

今更ハワイの不動産でもないんですが、ワイキキのトランプタワーは買物としてどうなんでしょう？
ちょっといいかな、なんて気の迷いがありました。週間ダイヤモンドなんか買ったら載ってって、
こりゃやめて正解かと思いました。そもそも自分はハワイにあまり行きませんけどね。

[645: 匿名さん]

そもそも日本に販売オフィスを設けている段階でちょっと微妙ですよね。

[646: 匿名さん]

まだ始まったばかりですが都心、都心周辺のマンション価格の上昇。いったいどこまで続いていくのでしょうかね。新築供給が頭打ちで中古市場にも広くて設備の整ったものが出回るとなれば、中古が下支えして周辺の高値をあおる構図は今後も続くような気配ですよね。
ローンというのが、未来の貨幣価値を示すものだというふうに思えてきます。
融資条件の緩和という点では、2002年頃の３０００万のローンと現在の４０００万のローンが同じ値打ちであるような気がします。
金融機関もインフレを読み込んで将来の貨幣価値の減少を評価して多めに貸し出す。デフレのときは将来の貨幣価値はより高くなるから払いにくくなるだろうと厳しい見方をする。
藤巻さんの本に「成毛さんと私は今固定で長期のローンを組むのは銀行からのギフトだと思っている」と書いてありました。意味がわからなかったけど、実際に借りてみると分かるような気がします。

[647: 匿名さん]

いったいどこまで、って知りたいですね。
３年後完成のマンションを今から買って、完成した頃に値下がりしてましたじゃ、たまらない。

[648: 匿名さん]

上昇は長続きして人気エリアの郊外化が進むのではないでしょうか。
そういう意味で、無理な利上げがない限りゆるやかな上昇が長期で
進む。
インフレを抑えるためにお金の生み出す価値としての金利を上げる訳ですが
インフレが土地や株に限定されて一般消費財や家賃に及ばない限り
国民生活に支障はないわけで、金利をあげる必要性は薄いと考えるのが
正しい気がします。
不動産に対する貨幣の価値が減っていくとすれば、困る人は誰でしょう。
高齢化社会で60歳以上の比率も高いが持ち家比率も高い。
バブルの時期に都心人口が減って銀座や日本橋の百貨店の売り上げが
落ちたりしたが、規制緩和で土地の容積が倍増して安い住宅が供給され
期待以上に人が戻ってきた。小泉政権で都市再生で設定した23区内の
プロジェクトもあらかた動いた。景気も回復した。
１０代の多感な頃にバブル景気を経験した30代は持ち家志向が強い。
30歳前後5歳の世代人口は東京都だけで１４０万人いる。
首都圏で毎年8万戸の供給をしても10年以上は持つ。

[649: 匿名さん]

・・・のではないかと思う。

[650: 匿名さん]

おいおい、自信ないの？

[651: 匿名さん]

>650
最近北の将◆様の動向がちょっと心配。株を引き上げて不動産投資しようという人が増えれば「自信アリ」ですけどね。

[652: 匿名さん]

>>647
買い時かどうか判断するの難しいでしょう。今が売り時ということだけは確実だと思います。
完成間じかの物件と完成２年後の物件が同時期に売り出されている。３年後の物件も、予告
広告されている。買い時＝売り時になるのでしょうか？売り時＝頂点、買い時＝底辺？

[653: 匿名さん]

＞＞647、652
赤坂ＴＲなんぞは頭金だけ打って、購入者は完成までの値上がりを楽しんでいるんでしょうね。
現在の上昇トレンドの中で持っている築浅中古物件を今売る勇気有る人はあまりいないでしょうね。
底値で買ってピークで売るなんて考えている人は結局指を咥えて残念がるのがオチ、実際は上がりかけたら買って下がり始めたら直ぐに売るのがmost-practical。
そうだよなって思う人間が多ければ、当分新築の値下がりもしないんじゃあない。

[654: 匿名さん]

もう既に事後をにらんで、北朝鮮を買っている向きもあるようだから、北ネタでもう一段、下がれば株も不動産も買いでいいんじゃない。やはり、つねに表にでてきている段階で最終段階と考え、その次を考えて行動することが大事だと思う今日この頃。

[655: 匿名さん]

実際に中古物件を市場に出してみても、
はいそうですかって簡単には高値で買って貰えないよ。
冷やかしの見物客ばかりが多くて…

[656: 匿名さん]

中古も同時期にいろいろ出回るから、新築とも見比べて人気のあるものから順番に売れていくわけです。空き屋にして簡単なリフォームすれば時間がかかっても売れますよ。
どうしてもその場所でないと・・という人は必ずいます。
住んだものはどうしても先住者の痕跡が残ります。一番いいのは貸したまま転売ですが、これは
評価が下がる。セカンドで買って未入居のまま転売が一番固いかもしれませんね。

[657: 匿名さん]

ヒント：誰も地震で死にたくない
　　　　本能的に○○年以前の建物は避けます。

[658: 匿名さん]

>>657
ヒントってほどの情報でもないでしょ。

[659: 匿名さん]

中古のちらし毎週同じ物件が入ってますね。長いのだと半年以上前からだな。本当に売る気あるのか
疑問だ。
大丈夫だよ８０年に１回しか東京には大きな地震はこないから。あくまでも過去のデータだし。

[660: 匿名さん]

木場の某物件がこの価格で１期即日完売しそうな勢いです。
新価格拡大中？

501 A 7298万円 4LDK+WIC 5階/14階 92.85m2
601 A 7448万円 4LDK+WIC 6階/14階 92.85m2
701 A 7598万円 4LDK+WIC 7階/14階 92.85m2
801 A 7748万円 4LDK+WIC 8階/14階 92.85m2
901 A 7848万円 4LDK+WIC 9階/14階 92.85m2
1001 A 7948万円 4LDK+WIC 10階/14階 92.85m2
1101 A 8348万円 4LDK+WIC 11階/14階 92.85m2
1201 A 8498万円 4LDK+WIC 12階/14階 92.85m2
1301 A 8648万円 4LDK+WIC 13階/14階 92.85㎡
202 B 4898万円 3LDK+WIC 2階/14階 75.28m2
302 B 5048万円 3LDK+WIC 3階/14階 75.28m2
402 B 5148万円 3LDK+WIC 4階/14階 75.28m2
502 B 5248万円 3LDK+WIC 5階/14階 75.28m2
602 B 5348万円 3LDK+WIC 6階/14階 75.28m2
702 B 5448万円 3LDK+WIC 7階/14階 75.28m2
802 B 5548万円 3LDK+WIC 8階/14階 75.28m2
1002 B 5748万円 3LDK+WIC 10階/14階 75.28m2
1102 B 5998万円 3LDK+WIC 11階/14階 75.28m2
1302 B 6198万円 3LDK+WIC 13階/14階 75.28m2
303 CI 5048万円 3LDK+WIC 3階/14階 74.25m2
403 CI 5148万円 3LDK+WIC 4階/14階 74.25m2
503 CI 5248万円 3LDK+WIC 5階/14階 74.25m2
603 CI 5348万円 3LDK+WIC 6階/14階 74.25m2
703 CI 5448万円 3LDK+WIC 7階/14階 74.25m2
以下略

[661: 匿名さん]

マンション価格、上昇鮮明に・好立地では２割高も
　首都圏で発売される新築マンション価格の上昇基調が鮮明になっている。マンション市場調査のトータルブレイン（東京・港）によると、昨年末に比べ2割前後高い物件が相次ぎ発売された。地価の上昇を反映し、販売価格の先高観から都心部などの売れ行きはおおむね堅調。不動産経済研究所は17日、2006年の発売戸数の見通しを8万戸前後と従来より5000戸引き下げており、分譲各社が売り急がない姿勢に転じていることが浮き彫りになった。
　トータルブレインが1—6月に首都圏で発売された分譲マンションで価格が上昇した約20物件を抽出したところ、3.3平方メートルあたりの販売単価が05年末の周辺相場より約20％上昇した物件が相次いだ。石川島播磨重工業と三井不動産レジデンシャルが販売中の「パークシティ豊洲」の単価は230万円。周辺相場の180—190万円より25％上昇した。 (日経新聞07:02)

[662: 匿名さん]

>>659
売る気はあっても、売れないのですよ。
売り主と仲介業者がいくら頑張っても、
大幅に値切る客しか来ないこともある。
こちらも意地があるから安売りしない。
結局気長に、高く買う客を待っている。

[663: 匿名さん]

といった売り方ができるのは、ホントは希少性の高い超優良物件のはず。それが段々と山手線の外側の物件にまで波及してきている。前回のバブル時には３年かけて、八王子や大宮や取手にまで到達した。前回との比較でいうと今回は３合目あたりって状況ですかね。

[664: 匿名さん]

都心はたしかにまだ3合目という感じですね。
ただし、郊外は一部を除いて、よくて横ばいではないでしょうか。

[665: 匿名さん]

木場って、あの東西線沿線の木場ですよね？
何この価格・・・
これだったら、グローヴ行くけどなぁ

[666: 匿名さん]

マンションスレも平均坪単価２２０〜２４０万くらいまでが一番盛り上がる。
２５坪の物件は坪単価２０万あがるごとに価格は500万増える。
25坪=82.５平米３ＬＤＫ
坪単価
１６０　　４０００万
１８０　　４５００万
２００　　５０００万
２２０　　５５００万
２４０　　６０００万
２６０　　６５００万
２８０　　７０００万
３００　　７５００万
３２０　　８０００万
３４０　　８５００万

逆に4500万で買える広さは

坪単価
１６０　　２８坪　　　　９２．４平米
１８０　　２５坪　　　　８２．５平米
２２０　　２０．５坪　　６７．５平米
２４０　　１８．７５坪　６２平米
２６０　　１７．３坪　　５７平米
２８０　　１６坪　　　　５３平米
３００　　１５坪　　　　４９．５平米
３２０　　１４坪　　　　４６平米
３４０　　１３坪　　　　４３．７平米

[667: 匿名さん]

Ｎ新聞主催の景気討論会なるもので、今後も経済成長は２％前後という予測で識者の意見一致していたが、マンションの高騰と過剰な融資でクレジットクランチを憂慮していたのはＩ商事の会長だけだった。低金利が続くが、政府が日銀の自主性を押さえ込み無理な利上げ抑制をするようだとマーケットの信頼を失うだろうという懸念も出された。
皆が口をそろえていうのは、給与の上昇がなくて消費が伸びていないということ。だって銀行融資がみな住宅ローンの支払いにまわっているんだってば。
評論家や学者さんはもうローンとは関係ない世界で、千葉の郊外にお住まいだと湾岸戦争もららぽーとも川崎も横浜駅前も知らないでしょうけどね。

[668: 匿名さん]

2時間話をききながら思ったのは、単に銀行の融資の積極姿勢だけが押し上げてきたマンションブーム。ひょっとしたら今年末ですこし高原状態になるような気がする。
Ｉ商事会長が言った「坪単価３００万だそうですよ。（３０坪なら）1億円じゃないですか。一体誰が買うんですかね？」
さすが会長、1５坪の１ＬＤＫに団塊Ｊｒが群がっているとは思いもしないらしい。
豊洲の２３０万というのが一つの天井で、サラリーマン実需は今後それ以下を求めて周辺へひろがっていくしかないのかもしれない。
かつての住宅すごろくの時代には、マンション価格も上昇したけど給与も伸びた。マンションだけインフレでも所得の伸びがないと購買はついていかない。
実際価格設定の高いマンションは販売の足が遅い。
個人が値上がり期待で買っても住んでいればいいが賃貸で転売すると家賃の利回りで買い叩かれ
業者の餌食かもしれないね。
討論会では、野村證券の人が「年末は株が上がる。来年春には日経平均２１０００円」といって皆に笑われていた。出席者は皆うれしそうだったけど。
マンションの抽選にはずれても株が上がればもう少し広い部屋買えるかなぁ。なんて思ったよ。

[669: 匿名さん]

>1５坪の１ＬＤＫに団塊Ｊｒが群がっているとは思いもしないらしい。

何故団塊Jr.？
30代前半で50㎡の1LDKを買うファミリーなんて皆無だと思うが
小梨なら30代前半でマンションなんて買わないし

こーいう商品は金持ちのセカンドハウスか
子育てが終わった60歳以上の夫婦が買うのが普通と言うもんだまぁ、300万円/坪のエリアが隅田川から山手通りまで拡がったら、
クラッシュがはじまるのかな？
R246方向は山手通りで既に400万円/坪レベルまで達しているけど
西から北、東方向はまだ余裕があるね

[670: 匿名さん]

どうでしょうか。セカンドハウスにしろ、シニアの住み替えにしろ１５坪はあまりに
中途半端では？
実際、富裕層なら３０坪クラスをセカンドにするし、シニアも持ち物が多くて
３ＬＤＫないと収まりきらないみたいですよ。
あるとしたら賃貸ですけど、こういう小ぶりの新築を持ちたがるのは案外
普通のサラリーマン大家。老後の年金がわりってやつです。
８０年代は、３５平米の２ＤＫからはじまって６０㎡の２ＬＤＫに住み替えて
って転売して最後はあざみ野の一戸建て買ったもんですよ。
親のやったことを子供もまねするんじゃないかなぁ。