今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[602: 匿名さん]

>>600
港区のサラリーマン年収の平均って700万だそうですね。全国平均では450万くらいと聞いたことがありますが、そのくらいの世帯収入のある人たちが住んでいます。もちろん平均なのでもっと低い人もいますが。。
土地代が高いエリアで他の安いエリアと同じ対価でサービスするような慈善事業する会社はないでしょう？何だかんだ言ってもそれなりに高収入向けの生活基盤が出来上がっていると思われます。
安いと仰っているUR賃貸も都心物件はやはり高いですよ。相場よりも安いかもしれませんが、そもそも400〜500万収入では余裕ある生活はできません。
若いうちに単身で数年住む程度なら全然良いのでしょうが。。

[603: 匿名さん]

700万って本当ですか？
それだと港区に住めない気がするのですが・・・。
マンションだって高いし・・・。うーん、本当ならすごい。

[604: 匿名さん]

新築もそうですが、中古マンション、例えば今続々と建てられてる港南、芝浦、豊洲の
マンションが中古になったとしていつくらいから下がり始めるでしょう？

[605: 匿名さん]

都営の賃貸は３万円が平均値なのだが・・。その代わりクーラーをつけられないで窓を開け放して寝る人もいる。都心だって低所得者は住んでいる。
というか低所得者の住んでいたエリアに高額所得者が攻め込んできたのが湾岸タワーブームだともいえる。
賃料とは新規はいくらでも高く設定できるが古い公団賃貸など既存のままであげられずに来ている。その代わり改修する金もなくてスラム化している状況なのだ。

[606: 匿名さん]

あのー602さん。
597さんは港区といっても芝浦なんですが・・・。
UR賃貸は高いけど、都営は安いですよ。
ちなみに広尾にも都営があります。
どの年収層でもすめるのが東京の良さです。
年収300万で広尾住みでも全然問題ないですよ。
白金台だってガーデンもあれば100円ショップもある。

[607: 匿名さん]

１９９０年以降２０００年の新築マンションで販売価格を上回る価格で売れた物件はほとんどなかったと記憶しています。
ところが２００１年頃買った都心のマンションが５年過ぎて築新築価格を超えています。
また、１９８５年頃の都心物件は２０年経ってもいまだに新築価格を下回っていません。
なぜかというと需要はあっても供給がなかったからです。新築は１５年超中古の４〜５割り増しとして都心中古は坪４００万水準、港南、芝浦の高額物件は３割減額しても中古で３００万は下回らないと想像します。

＞港南、芝浦、豊洲マンションが中古になったとしていつくらいから下がり始めるでしょう？
底値で販売され周辺が都市化されていく以上、中古価値は下がらないと思います。
減額要素があるとすれば、目の前の眺望をふさぐ建物ができるとか・・でしょうが
それも地価上昇の趨勢にくらべたらたいしたことはないでしょう。都心が坪単価６００万の新築相場なら

[608: 匿名さん]

築浅中古狙います！

[609: 匿名さん]

都心が坪単価６００万の新築相場なら、新築は１５年超中古の４〜５割り増しとして都心中古は坪４００万水準、港南、芝浦の高額物件は３割減額しても中古で３００万は下回らないと想像します。
（一部文章が飛びました。失礼しました）

[610: 597]

そうです。芝浦です。
方角が悪い部屋（北向き）でもあまり値落ちせず住めますかね・・？
もし家族ができても同じ芝浦（ケー○とか）で少し広い部屋に移り住みたいですね。

[611: 匿名さん]

都心新築600万、15年中古400万だと、
城南周辺区の新築と中古はどれくらいですか？

[612: 匿名さん]

今までの状況は芝浦港南と城南田園都市線沿線、東横線沿線では
城南＞芝浦>港南でしたよね。港区湾岸３００なら城南人気エリア３３０の
レベルですかねぇ・・・でも中古の量も志向する世代も違うし
城南はなにしろ広いですからね。
今後、二子玉川の再開発でさらに新築相場が上がる気配ですから

[613: 匿名さん]

いかん。競馬の予想屋みたいになってきました。憶測は慎みましょう。＞自分

[614: 匿名さん]

憶測ついでに！
晴海の長谷工の物件は坪いくらになると予想されますか？

[615: 匿名さん]

普通に考えれば、あれは、開発負担がないから安いでしょう。いつ土地を仕込んだかによります。
業界のルールとして北側から建てさせて南側は寝かせておくか、買わないという
話ですから、２〜３年前じゃないでしょうか。
公共用地なら深沢ハウスで苦労してますから無茶な高値で落札はしていないでしょうし
マンションなんて、筒型の全面バルコニーで地下無しなら皆建設費は一緒です。
土地の価格と気配値でリスクを上乗せするだけ。

[616: 匿名さん]

>615
安値を期待していいんですね？
今買えるものを買ってしまうか（予算ギリです）、晴海を待つか迷っているのです。

[617: 匿名さん]

晴海物件
安い　→　高倍率必死＝ほとんど買えない
高い　→　買えない

港南定借
安い　→　超高倍率　＝　宝くじ並みで買えない

[618: 匿名さん]

＞６１７
必死ではなく必至でした。

[619: 匿名さん]

晴海５丁目は清掃工場が隣ですから、普通ではありませんので特殊に安くくるんじゃないですか？
あそこにマンションが建つこと自体びっくりですが。。。。
あそこを売るなら安くなきゃ、普通は買いませんから。

[620: 匿名さん]

もともと誰の土地を買ったんでしょうかね？

[621: 匿名さん]

>６１６
ふたまたかけておいたほうがいいです。
①抽選高倍率
②高め先着順ローン審査
それでもってどっちか通ったらそれを買う。両方落ちたら晴海５丁目
港南の坪単価１５０万円の住友物件もあることですし何事も運次第です。

[622: 匿名さん]

>>621
その坪単価１５０万っていうのは定借物件ですよね？
安くても所有権じゃない物件って売れるんでしょうか・・・

[623: 匿名さん]

都の払い下げなので、定借期間終了後も安心。
というか、５０年以上の定借なら、普通に売買可能。
当たれば即、含み益が期待できるのは間違いなし。
ただ、自分が住むにはグレードは難ありかもね。

[624: 匿名さん]

なんかしら転売を防ぐ為の措置を講じて来る筈だと思いますよ
バブル期の公団建売物件も300倍や500倍とかありました
すぐ転売で3000万の利益を見込めるような物件はザラにあって
バブル末期ごろの購入者は5年は転売できないようになってましたよ
転勤の場合はその証明を、離婚や家族の死亡による転居の場合もその証明を求められました
普通に転居したいからでは売れなかったんですよね
うちは当時320倍の公団物件をなんとか末席で引き当て入居しました
入居してから転売できないというその事実を知ったのですが
(実はその前も公団でこちらは時期が転売可能だったので1500万ほど儲けました)
バブルが弾けてもその縛りのおかげで売る事が出来ずに
地価が下がるのを指を咥えてみていました
結局5年後なんとか買値とほぼ一緒くらいで売れたのでまだ良かったです

[625: 匿名さん]

>624
でも、港南定借は住友というれっきとした民間物件。そこまでがちがちな規制はできないと思う。

[626: 匿名さん]

>>625
地主は東京都ですよ

>>620
元々は三井物産が港区港南５丁目でマンション用地を取得したんだが
品川埠頭内にマンションを建てるのは迷惑だ、と港湾関係者の反対運動が起きたの
そこで港南５丁目の土地と中央区晴海５丁目の都有地を交換したってわけ
あとは物産は晴海の土地をハセコ＆リクコス（現コスモスイニシア）に転売

[627: 匿名さん]

今の景気は戦後最長の「いざなぎ景気」超えと言うが、
給料はずっと横ばい。
いざなぎ景気で２・１倍、バブル景気では１・４倍と
給料が増えていた時期とは違うよな。

[628: 匿名さん]

まぁ定借物件は、自宅用にはね、、、

[629: 匿名さん]

>>627
ここ１０年デフレスパイラルがあったことを
忘れないように。

[630: 匿名さん]

清掃工場が嫌悪施設であることをマンションを探し始めて知りました。
20年以上住んでた実家の近所にあったのですが、何の不都合も感じなかったですねえ。
気づかないだけで、体は蝕まれてるのかなあ。

[631: 匿名さん]

清掃工場なんてどこでもあるよ。
広尾の近くにも渋谷清掃工場があるし、都心で嫌悪施設の全てから遠いってことは
ありえないでしょう。

[632: 匿名さん]

渋谷清掃工場は渋谷区東です。数年前に住宅街のど真ん中に作られたので、ひどいもんでした。普通なら、住宅街は外すべきだと思います。まあ町会が弱いから押し切られたんだな。
清掃工場は千代田区と一部の区にはないですよ。江東区なんか２つもあるけど、どちらも工場地帯です。

[633: 匿名さん]

他に買えるならわざわざ隣に買う人は居ないでしょう。
どうしてもその地域に住みたいけど、清掃工場脇以外は高くて買えない、
清掃工場脇しか買えなかったという地域○民層のたまり場といわれていますよ。

[634: 匿名さん]

福井総裁が金利を上げるようなこといってたね。
どれくらい上げるかにもよるけど、マーケットに影響がありそう。
短期的には駆け込み需要で上昇、長期的には少し下降っていうのが、一般的な考え方かな？

[635: 匿名さん]

住友の定借物件いつ頃販売予定なんでしょう？？
教えてください。

[636: 匿名さん]

業界関係者が大挙して申し込むから、まずあたらないよ。
僕も知り合いに頼むつもり。
住むことはないけど、貸しても相当いい投資になるから。
て、ネットで言われている段階で終わりだな。。

取りあえず、騒ぎが収まるまでなんにもしないようです。

[637: 匿名さん]

渋谷の清掃工場はモメたよね。
すぐ近くの新規分譲マンションは、こんな場所に清掃工場を造るわけがありませんからって、営業トークして売ってた。

[638: 匿名さん]

>>637
ひどいですね。
高架を地上化だって売ったとこみたい。

[639: 匿名さん]

基準地価の発表があってまだ一ヶ月も経たないのに、ここ一ヶ月で状況ががらっと変わりましたね。
中央区、港区のタワーの５０００万円以下はあらかた姿を消して、豊洲が人気急上昇。
地価上昇で物件評価が高くなって金融機関の審査が大幅に緩くなっている。
昔は、年収の5倍とかいっていたのが、物件状況次第で10倍近く貸していたりします。
年収４００万の人が４０００万のローン35年（３年固定１．３％）くらいで借りていたりするから
高くなっても買えてしまう。その結果、坪単価２４０万くらいの６０㎡でも売れるんだよね。

[640: 匿名さん]

金融の緩和とデベの強気分譲があいまってマンション価格が上がっているわけで、更地の買占めで上がった80年代後半とは意味が違う。
穿った見方をすれば、金融政策と住宅政策が連携して緩やかな「資産」インフレを作ろうとしているとも言える。

[641: 匿名さん]

[642: 匿名さん]

＞６４１
賛成。
ただし、上海は知らないがＮＹは暴落はしてないよ。
成約価格と量は下がってきてはいるけどね。

[643: 匿名さん]

[644: 匿名さん]

今更ハワイの不動産でもないんですが、ワイキキのトランプタワーは買物としてどうなんでしょう？
ちょっといいかな、なんて気の迷いがありました。週間ダイヤモンドなんか買ったら載ってって、
こりゃやめて正解かと思いました。そもそも自分はハワイにあまり行きませんけどね。

[645: 匿名さん]

そもそも日本に販売オフィスを設けている段階でちょっと微妙ですよね。

[646: 匿名さん]

まだ始まったばかりですが都心、都心周辺のマンション価格の上昇。いったいどこまで続いていくのでしょうかね。新築供給が頭打ちで中古市場にも広くて設備の整ったものが出回るとなれば、中古が下支えして周辺の高値をあおる構図は今後も続くような気配ですよね。
ローンというのが、未来の貨幣価値を示すものだというふうに思えてきます。
融資条件の緩和という点では、2002年頃の３０００万のローンと現在の４０００万のローンが同じ値打ちであるような気がします。
金融機関もインフレを読み込んで将来の貨幣価値の減少を評価して多めに貸し出す。デフレのときは将来の貨幣価値はより高くなるから払いにくくなるだろうと厳しい見方をする。
藤巻さんの本に「成毛さんと私は今固定で長期のローンを組むのは銀行からのギフトだと思っている」と書いてありました。意味がわからなかったけど、実際に借りてみると分かるような気がします。

[647: 匿名さん]

いったいどこまで、って知りたいですね。
３年後完成のマンションを今から買って、完成した頃に値下がりしてましたじゃ、たまらない。

[648: 匿名さん]

上昇は長続きして人気エリアの郊外化が進むのではないでしょうか。
そういう意味で、無理な利上げがない限りゆるやかな上昇が長期で
進む。
インフレを抑えるためにお金の生み出す価値としての金利を上げる訳ですが
インフレが土地や株に限定されて一般消費財や家賃に及ばない限り
国民生活に支障はないわけで、金利をあげる必要性は薄いと考えるのが
正しい気がします。
不動産に対する貨幣の価値が減っていくとすれば、困る人は誰でしょう。
高齢化社会で60歳以上の比率も高いが持ち家比率も高い。
バブルの時期に都心人口が減って銀座や日本橋の百貨店の売り上げが
落ちたりしたが、規制緩和で土地の容積が倍増して安い住宅が供給され
期待以上に人が戻ってきた。小泉政権で都市再生で設定した23区内の
プロジェクトもあらかた動いた。景気も回復した。
１０代の多感な頃にバブル景気を経験した30代は持ち家志向が強い。
30歳前後5歳の世代人口は東京都だけで１４０万人いる。
首都圏で毎年8万戸の供給をしても10年以上は持つ。

[649: 匿名さん]

・・・のではないかと思う。

[650: 匿名さん]

おいおい、自信ないの？

[651: 匿名さん]

>650
最近北の将◆様の動向がちょっと心配。株を引き上げて不動産投資しようという人が増えれば「自信アリ」ですけどね。