今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[482: 匿名さん]

480>平均株価はすでに２倍になってしまった。出遅れていてこれからの上昇が大きいのが
都心不動産。でも２極化の時代だから１億円以上のハイグレード物件でないとうまみが
少ないだろうね。
投資用の雑魚マンションなんかは一見利回りが良くても物件の値上がり（キャピタルゲイン）
があまり狙えない。

[483: 匿名さん]

４８１＞８０年代は株価上昇につれて中古マンションも３０％アップどころじゃなくて
２倍、３倍とすさまじい値上がりをしていったものである。それに比べれば今は家賃利回りと金利
（定期預金、国債利回り、借り入れ金利）を冷静に比較して不動産の割安さに注目が始まった
ばかりである。あの頃と違い、収益還元法の裏づけで買いが増えだしてる。予想されるインフレにも
強いものとして富裕層も企業も不動産は放出から入手へとスタンスを変えだしてる。

[484: 匿名さん]

去年までは本当に株が良かった
りそな国有化の時に買った銀行株は今でも宝物です。(もう半分になってるけど）
今年は新興市場がダメだし、マーケット参加者が少し頭が良くなった気がするｗ
儲かる人は儲かるんだけど、アホでも儲かるってわけでもない

となると、出遅れの他国株・不動産行くかってなるんだけど、
株でもそうだけど上昇途中のもの買うのって難しいよね
これから買うとして抽選当たるの？
つい、一年前は今より低い値段でも、低倍率だったのにね

人より一歩先に動く人は儲かるよね。上がってる上がってると聞いて買うのは遅すぎやしないかい？
自分用と投資用買っちゃったから、上がって欲しいけどね

[485: 匿名さん]

ここのこういう書き込みしてる人は上位１パーセントの賢い人達であり大衆や
地方の資産家なんかはまだ動いてない。本番はこれからだよ。

[486: 匿名さん]

2002年頃に都心の１ＬＤＫを買っておいた人はこれからが楽しみだろうね。
ことに中央区は人口回復めざして独自に斜線制限緩和したから
細い路地に面して１１階建が建設ラッシュだった。
ワンルームは利回りで買値は押さえられるが、１ＬＤＫ（２ルーム）なら
今後空きが出た時点で売ればいい値段になるだろう。
これから投資用を買うには、タワー物件の５０平米以下の１ＬＤＫ。
それも１．３万円月坪で家賃２０万以下で貸すものがいいと思っている。
５５平米クラスの１ＬＤＫは芝浦エアタワーなど軒並み供給され
賃料も２２万〜２６万と強気。
逆に２０万以下の物件が品薄になるのではと読める。
キャッシュフロー重視なら立地のいい物件で割安なもの。２〜３年で売却ならば
今は割高でも高層階でビュー重視と思っているのだが。
目的を混同しないで冷静に判断しないといけない。

[487: 匿名さん]

>484
＞これから買うとして抽選当たるの？
ふたまた、三股かけるしかないでしょう。
販売にあわせて毎月抽選やってはずれているうちに価格はもっとあがっています。
今買い得の物件は当然高倍率。相当数の投資用の客がくると思ったほうが
いいでしょうね。
そのとき買える抽選モノの直前に別の先着で買える割高のマンションに申し込みいれて
おくというのが確実なやりかた。
ただし、ローン審査はしっかり通しておく。
抽選で通ったけどローンは落ちたではまずい。
そのときにはもうひとつの物件すら買えなくなっている。

[488: 匿名さん]

定借に　家族の命運　託すより
宝くじでも　買うほうが吉

[489: 匿名さん]

>479
昨年２００５年の初めに、都心３区内で築浅のマンションを、自宅用に１億円ちょっとで購入しました。当時は、都心の地価上昇傾向はもう規定路線となっていましたが、今よりは市場が落ち着いていて、「今後マンション価格が上がるのが分かっているのに、何でこんな価格で買えるんだろう、売るんだろう」というような価格で購入できました。

合理的な市場なら、将来の上昇分を織り込んだ価格になっていたはずですが、不動産市場、特に中古市場は必ずしもそうではないようですね。完全に勝つとわかっていたゲームに参加したような気分でした。

昨年の後半から、近隣の土地の成約価格の上昇傾向に拍車がさらにかかり、それに伴い中古マンション価格もかなり上がってきました。今のマンションでは、今年に入って２件ほど売却されていますが、自分の購入価格の２-３割増しくらいの成約価格となっています。なんか、あの時は、市場につかの間存在したエアーポケットのような時間内で自宅をゲットしたという感じでした。

[490: 匿名さん]

中古マンションの価格っておもしろいですよね。土地値上がり→１年→新築マンション値上がり→１年→中古マンション値上がりといった具合でタイミングがちょっとずれるので、非常に安心感を持って買えますよね。あと港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざの法則も前回のバブルを振り返ると適用できるかと思いますが。

[491: 匿名さん]

>港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざ
そうなるんでしょうね
田園都市線のここ数年の混雑具合からすると個人的には手を出しませんが

[492: 匿名さん]

>>489
羨ましいですね
私は子供の受験や、カミさんの新築信仰で、けっきょく都心のプレ新価格の
売れ残りを買いました。まあ子供の成長で手狭になって売却するころには
損は出ないと読んでいます。問題はその後の買い替え物件の相場・・・・

[493: 匿名さん]

>490
どうしてでしょうね。
本来なら、価格に占める地価の割合が高い中古マンションのほうが
新築より先に反応すべきだと思うのですが。
新築も１日住めば中古ですが、それでもやはり
日本では新築信仰が強いのでしょうか。

ところで、土地値下がりのときは、それぞれ
どういうタイミングで下がっていくのでしょうか。

[494: 匿名さん]

今でも、中古を見にくる客は
「安くするなら、買ってやる。」って意識の人が多くて…。
実際のところ新築ブームほどは、中古ブームは盛り上がっていませんよ。
これから盛り上がるのか、ずっとこのままなのかは知らないけど。

[495: 匿名さん]

だって、たくさん売り物があるんだもの。

[496: 匿名さん]

一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップでもどんどん成約してるけどね。

[497: 匿名さん]

一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップで成約してるけどね。

[498: 匿名さん]

立地の悪いやたら古い物件は売れにくいね。利回りはいいんだろうけど資産としての価値がないからか。

[499: 匿名さん]

なにやらここを読んでると局地バブルもそろそろピークか、という気にもなってくる。日曜日の気分で、寂しくなってくる。
中古は盛り上がってない、というのが一番参考になった。カネあまりも「まやかし」ですか。
あと２、３年持てば上出来か。局地バブル崩壊直前で売れ！というのは当たり前。それができれば損する人はいない。崩壊後は、人口減少が過度に効いて、信じられないくらいの不況に陥るのか？それも視野に入れて、投資となると、さて？

[500: 匿名さん]

>499
まだまだピークではないと私は思っています。実際に都心に住んでいて週末の中古マンションの
広告を毎週見ていてそう感じます。上がりが急になったのはここ半年の話。
また、ビルの窓から見える都内のクレーンがオフィスビルからマンション、マンションからまた
オフィスビルへ代わっていった様子からも今どういう状況かわかります。
中古は盛り上がってないのでなく、2年くらい前まで盛り上がって今は物件不足。

[501: 匿名さん]

私も500さんとおなじ考えです。
都心に住んで、中古マンションのチラシやネット上の広告を毎週チェックしていましたが、
１年前と比べて明らかに物件自体の広告が減少し、売り物件を求める広告が増えています。

私自身２年程前から中古物件を求めていたのですが、結局判断が出来ず買い逃しました。
今年の春頃からは、もの凄く古いものや、長期売れ残りから選ぶしかないような感じに
なってしまいましたので、都心物件の抽選に当たったことを機会に新築を購入しました。

[502: 匿名さん]

>499
そうです。すぐにバブルは崩壊し地価は大暴落
人口減少で経済は大不況
投資先は何もない。
だから、一生賃貸で生きていきましょう。

[503: 匿名さん]

今起きてるのはそういう２，３年の基調変化でなく１０年長の流れの変化です。
金利が不動産利回りより高くなるまでは資金流入による値上がりが続きます。
危険なのはむしろインフレに弱い定期預金や債券のほうでしょう。

[504: 匿名さん]

不確実な未来を生きているのは過去も現在も同じです。哲学者のデカルトはかなりの投資の才能があったらしいです。
なぜかというと、人の言うことをまず頭から信じなかった。それゆえに自分が信じるものだけを信じて行動して名声のみならず財産も得たのだそうです。
人のいうことは、本当かとまず疑ってみる。これはすばらしい。
でも、誰かの受け売りで地価大暴落とか言うのは恥ずかしいね。
自分自身が納得できるまで状況把握をして、資金を工面して投資を行う。
失敗したと思ったら速やかに退却。少しの損は後の勉強。
とにかく志があれば、今は資産を作るチャンスの時期ですよ。

[505: 匿名さん]

敗戦後のハイパーインフレで庶民が最も困ったのは、
家賃の支払だったそうです。

[506: 匿名さん]

>503
的確なご説明敬服いたします。
イールドギャップ（不動産利回りと調達金利の差）の意味がわからない人が多いのです。
不動産の価格上昇期には物件与信が所得を上回り余計に買いやすくなっています。
しかし、マンションは物件与信が小さく誰でもローンが降りるわけではなく一流企業の
社員とかいう「格差」が条件として出てくる。
同様に、3流デベの物件より大手のほうが金利優遇も担保評価も多く融資が降り易い。
とにかく、買える時期に買っておけ・・とは20年前先輩から言われたセリフ。
別にバブルでなくとも「ゆるやかな上昇」になれば元値にもどることは自分が生きている間
ないかもしれない。
国も馬鹿ではないから金利の急騰は防ぐだろう。地価も都心が高騰しようが社会的影響はない
という判断になるだろう。

[507: 匿名さん]

・・という気がしています。

[508: 匿名さん]

ま、六本木ヒルズも高層階は坪3.3万程度へ向けてガンガン値上げしてるし、売買価格は賃料上昇を上回るペースで２年前に坪５００万だったのが坪１３００万まで騰がってきてる。ヒルズの値上がりが、現在の東京のマンション価格、賃貸賃料の原点になるでしょうから、今後、泉ガーデンやミッドタウン、そしてその周辺の分譲高級マンションへと波及し、少なくとも山の手線の内側かつ中央線の下側の高級マンションは新築時対比３倍程度の流通価値、賃料水準も坪2.5万程度へ到達していくことでしょう。ちなみに、来春までは本格的な高級マンションの供給自体がない状況ですしね。

[509: 匿名さん]

2,3年前は不良債権処理で味噌もくそもバーゲンセールで出てた。その頃の中古で
グレードのいいものが大きく値上がりしてるのは当然でしょ。建築資材やコストも上昇波動に
入っているし。あと付け足すと長期金利の波動は１０年超のものなので、今回の上昇も
２０１０年過ぎまでは続くでしょう。財政が破綻していて金利を上げられないのだから
なおさらです。

[510: 匿名さん]

>財政が破綻していて金利を上げられないのだから
これ結構、ポイントですよね。金利がそろそろ騰がっちゃうから、早く低い金利で長期固定で調達してマンション買わなきゃっていう個人の焦りと、その個人にとかく安い金利で借りるだけ借りてマンション分譲して売りつけなきゃっていう不動産会社の焦りの掛け算につながって、今の不動産のロケット上昇を誘発し始めているんだよね。でも結局これが、固定資産税や不動産取得税加えて法人税の劇的な税収増をもたらすことにより、現状の国の収支の問題解決にまでつながるプラスのスパイラルに入りだしているところがなんともおつ。ということは、この流れに乗り遅れ、１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃったサラリーマンがやりどころのない絶望感を感じはじめ、政治的な救済を求めるまではブレーキを踏む合理性がないので、とにかく国策として上昇するとこまで上昇させちゃう。
普通、議員も霞ヶ関もまずはこの考えで一致するんじゃないかな。ということであと３年は強烈な上昇一直線でまちがいなし。

[511: 匿名さん]

>>510
不動産相場がそんなにコントローラブルだとは思えないが・・

[512: 匿名さん]

小泉さんが、ドライに格差しょうがない路線で停滞を突破したわけなんだけど、
なんとなく選挙を控えて、地方や守旧派、＊＊＊みの巻き返し、
それへの政治的迎合が出てきそうなのだけが怖い。

ホリエモン叩いたりとかさ、毒ではあったけどああいう人のバイタリティが、
デフレからの浮上の原動力になったんだと思うんだよね。
妬みって甘く見ると怖いよ。

[513: 匿名さん]

512>なんかかんだいって日本ほど格差の小さい国はない。復活の過程で上が牽引者になる必要が
あるのは新自由主義でジリ貧を克服したサッチャーやレーガンが示している。

[514: 匿名さん]

>512
慧眼ですね。賢い人だ。

[515: 匿名さん]

今日の日本経済新聞に生保の不動産投資方針について記事がありましたね。
長く売りだったのを方針転換し、収益還元法で有利な大規模不動産投資をこれから増やして
いくそうです。株に続いて不動産にも巨艦が動き出すのですね。はずみがつくでしょう。
個人の小型ボートなら今年から来年へ向けてが
まだ先回りできるというぎりぎりのタイミングかな。

[516: 匿名さん]

>508
１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃった,,,,
というようなことはもう2度とおこらないでしょう。

今後、都心の地価が高騰しても、郊外の地価はさらに下がる2極化現象が加速する。
だから、普通のサラリーマンどころかほぼ誰でも都心から遠い郊外に
住まいを得るのはいつでも可能。

では、どういう時に、「やりきれない絶望感」を抱く人が増えるかというと、
そういった地価下落がずっと続く地域で、住人層がいれかわり
治安が悪化し、その場所がスラム化する、そういった場所が、
あちこちにできる、そういう時になれば、なんらかの手段を
政府も講じざるを得ないでしょう（ただし、効果があるかどうかは不明）。

治安の悪化はすぐおこりますが、ある地域がスラム化にいたるまでには
５年以上はかかる。よって、今後は３年ではなくて、５年は地価上昇（都心と
一部の近郊のみですが）が続くと見ています。

[517: 匿名さん]

勉強が足らん！

[518: 匿名さん]

今年から来年にかけてがぎりぎり、ですか。私には美味しいところはもう過ぎたような気がする。
あと４，５年この調子が続くことを願うが、願望どおり先が拓くわけでもなし。
戦後最長確実の景気も永遠には続かないし。
ただ、前回のバブルに比べたら、今回のはミニというよりも本当に局地的なので、何かあっても前回ほどの痛手は被らないだろう、というのが救い。前回から学習している人もまだ多いだろうし。

[519: 匿名さん]

517さん
ただ

[520: 匿名さん]

517さん
ただ、勉強が足らん！　では言葉が勉強が足らんですよ。

[521: 匿名さん]

用賀や新浦安も爆騰しはじめてるから、上昇はとりあえず千葉、大宮、八王子まではくるんじゃない。要はそこを開発する不動産業者とそこに貸す銀行がいれば、とりあえずモノはできるし。あとは予算の限られた焦った個人が買いにくれば一網打尽でしょう。確かに湾岸や南武線沿線あたりに本格的なスラムができてきたら最終段階だよね。昨日の雨をみてるとやっぱ水場の近くは怖いと思った。

[522: 匿名さん]

今朝の日経（東京カンテイ調べ）。８月の新築マンション売り出し価格見よ！
机上の空論は飽き飽きだ。誰かも言ってたが、実際に中古扱ってるような人のナマ声が唯一貴重だな。
ただ、バブルのときと違って、永遠に続くっていう奴が皆無なことは、まだピークではないってことか。戦後最長確実の景気もそろそろ息切れか。といっても、急激な減速、失速にはなるまいが。これは俺がそう願望してるからかもしれないが。たいした資産も持ってない（不動産４件）から何時こけてもそれほど痛くないけど（「再チャレンジ」だそうで）。個人的には、バブルで失敗した人の話が聞きたいな。

[523: 匿名さん]

日本は土建屋国家なんです。狭い国土を高度に開発して
経済を活性化することが主要産業。
小泉政権は公共事業をなくしたかわりに都市再生プロジェクトというもので
土建屋さんたちに仕事を造った。
国鉄清算事業団の土地にビルを建てさせ、森ビルの再開発を後押し
公共用地を売って庁舎の建替えも進めた。
大手ゼネコンとＵＲが一体となって、芝浦、豊洲、東雲、晴海を動かし
ゼネコン独自でその周辺の港南、勝どき、月島さらには武蔵小杉、川崎駅前
など、大規模タワーを作り続けてきた。

[524: 匿名さん]

普通なら、１０年１５年かかる大規模開発が、都市再生特区だの規制緩和
だの都心居住だのの名目で、財政、許認可あらゆる面で優遇されて最短
のスピードで供給された。
ここまで金が動いて景気がよくならないはずはない。
東京に長いこと住んでいるが、４９階の超高層マンションの高層階に
３０代のサラリーマンが家を持つことなど夢物語だった。

さてこの先は、土建屋国家のシナリオどおり周辺へ波及させて神奈川
千葉のタワーマンションを売っていきながら、都心執着組みに
東雲、晴海２丁目を売ったり、まだまだ開発余地のある芝浦東京ガス
研究所用地や、サウスゲートで生まれた品川用地で高層タワーを
建てていくだろう。

[525: 匿名さん]

バブル期にはオフィスビル不足という「幻想」で住居が小さなビルに変わった
わけで、マンションころがしはそれに乗っかっただけだった。
今回はマンション価格自体が土地取得難から高騰し、周辺中古に需要が
集中して上がっている。くわえてインフレ懸念からキャッシュを不動産に
変えておこうという動きもある。
決して急激な上昇ではなく、緩やかに長期に丘の上を目指して
あがっていくのだろう。

急騰を唱える人はまた下落してもう一度底値になってほしいという願望
からだろうが、前回のバブルでさえ、２３区平均で８５年レベルが底値
だったわけで、都心のマンション価格は８５年レベルどころか８５年の
新築価格レベルの中古値で止まっている。
逆にみれば上昇がゆるやかならば次の下落も都心ほど大きな下げ幅は
ないと読むべき。
とはいえ、庶民に超都心は買えない。銀行の融資枠拡大傾向をうまく生かして
株から手を引いてセカンドハウスを買うか、株の高騰に賭けるか
そういうところにきているのでしょう。

[526: 匿名さん]

×都心ほど大きな下げ幅は
○都心になればなるほど大きな下げ幅は

[527: 匿名さん]

＞個人的には、バブルで失敗した人の話が聞きたいな。
今の団塊世代が失敗例その１
３０代で共働き親の援助で１２坪の新婚用のマンションを買う
５年住んだら子供が産まれ２０坪のマンションに買換え
それが５年で１億円に値あがり、当時できたばかりの土気
あすみが丘の一戸建を買う。そのまま地価がさがりいまでは
３５００万で同様の物件が買える。
あすみが丘以外にも王禅寺とか港北ＮＴとかいろいろある。

もっと悲惨なのはポスト団塊、１９９５年頃にマンションが底値と
あおられて、田園都市線や東横沿線の値下がりした中古や
港北ＮＴの一戸建てを高値でかったり、松戸や流山や龍ヶ崎の
一戸建てを買って、身動き取れない人。

バブルというのは上がっていく途中は物件が少なく買える人も
少ない。被害は下落の途中で間違って買った人ということに
なります。

[528: 匿名さん]

当時は銀行自体が１００兆あった不良債権を隠してたからね。当時の橋本首相までひっかるぐらいだから、一般個人はいわんやですよね。８０年代のアメリカみたいに、ヤバクなったらさっさと不良債権処理してりゃ、あすみが丘や王禅寺、港北NTだって、いまの倍ぐらいの水準で止まったのにね。ただ一方で、たまぷらや新浦安ぐらいまでは、今回の波が既に到達しているから、ちょっと先回りして上の３箇所ぐらいに網はってててもオモシロイかもよ。戦争ムードが高まってきたから、直撃されないけど一応都心のチョイ外物件が見直しされることもあるかと。

[529: 匿名さん]

でも投売りですごい暴落したからこそ、これからの息の長い上昇があるわけです。

[530: 匿名さん]

>522
その日経の記事では、8月の新築マンションの前年同月比の価格は下がっているが
中古マンションの価格は大幅に上がっている。それについても触れないと。

この夏は、各社、秋からの新価格での売り出しをねらって、
めぼしい物件の売り出しを秋まで延ばしたのが
新築価格下落の大きな理由だろう。

記事を引用するのはいいが、自分の都合のいいところだけってのは
ないんじゃないの？

[531: 匿名さん]

韓国の通貨危機のとき、貯金していた人が最も得をしたそうです。
逆に大損したのは変動金利目一杯で、マンションを購入していた人。
金利３０％でローンが払えなくなり、大暴落価格で売りに出したところを
貯金をしていた人が余裕で買い漁った。そして不動産価格は回復した。

国家破綻は予想されるが、必ずハイパーインフレになる訳ではない。
自己資金の少ない人は無理してローンを組むより安い賃貸に住み、
貯金等に励むほうが良さそうに思う。