今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[42: 匿名さん]

ふむふむ、それで？
でも、やはり買わない人が多い気がするね、１００人に聞くと。東京在住の２０から３０代。
だから、熟年は買うかもね、年金持ってるしね。とにかく、資産価値計算することですね。

[43: 匿名さん]

>>42
20〜30代は飽食の時代に生まれ育っているので
考え方が根本的に私たちとは違うと思った方がいいです
私たちは根無し草といって借家住まいを馬鹿にしてきましたが
今の若い世代はそんな考え方の垣根はありません
特に「今」を大事にする世代なので買わないでしょうね
借りるんじゃないですか？だったら貸す側に回りましょうよ
今の土地価格判断基準は周辺地域のオフィス賃料と賃貸賃料です
そこから考えていけば自ずと答えは出ると思いますが

[44: 匿名さん]

確かに我々３０代以下はレンタル世代ですから、ＣＤ、ＤＶＤ、本、等、食べ物以外の購入物は殆どレンタルが当たり前と思っています。
お小遣いを貯めてレコードや本を買っていたらしいおじさん、おじいさん世代とは物の考えが違いますね。
住まいもレンタル（賃貸）の方が好きな物件を選べるし、住み替えも楽しめるので持家なんて無用な長物だと思います。

[45: 匿名さん]

戦争に負けるか究極的に貧富の差が拡がって社会主義的政権に変わる等の政治体制（既得権益構造）の根本的な変化がない限りは、上昇→横ばい→上昇→横ばい→上昇を繰り返すんじゃない。
だってそうなることが一等地を所有している法人や個人が望む姿であって、そこで生まれた含み益感覚が消費に向かって経済活動の源泉になるわけだから。

[46: 匿名さん]

世代論に突入・・・・　ですかあ。　ターゲッティングですね。

[47: 匿名さん]

２３区の新築マンションがいつ値下がりするか。がテーマでしたよね。

長くなりますが
列島改造、内需拡大、ウォーターフロント、テーマパーク、リゾート開発ブーム。
これらのおかげで土地が買われて地価が高騰したのが80年代後半。

バブル崩壊後は、都市再生＝都心居住。
地価が下がれば人も企業もわれ先に土地を安く手放す。
操車場、倉庫、工場跡地等の用途転換がすすみ、大学の郊外移転が加速した。
地下鉄新線など新たな交通網がきてマンションエリアが拡大した。

土地がどんどん値下がりしているうちは安易に容積緩和をしても誰も文句をいわない。
容積緩和と土地供給と資金供給を同時に行って、生み出したマンションブームも
いっきにやりすぎて、用地が底をついた感があるが、おかげで都心人口も増えたし
建設業界、住宅業界は潤い景気も回復した。

地価が上昇しはじめると、土地を手放す人は少なくなり、安易な容積緩和も
行われず、マンション用地はますます逼迫する。デベロッパーは周辺部を
開発し周辺部の価格があがる。
一方都内の木造密集地を「再開発」して道路や空地を生み出すのは時間がかかる。
とはいえ、木造3階に高齢者が住めるはずもない。地震で火の海になる危険性も
年々増してくる。地価が一定水準まであがれば住み替えがすすむ。
現在築30年以上のマンションは、あと20年以内に老朽化が表面化。
都市防災強化とからめて新たな規制緩和・建替え促進の容積割り増しが行われる。
政策が行過ぎると、物件がだぶついてマンション価格がさがる。中古市場が引きずられて
市場全体がやっと下落に向かう。15年以上先の話だろう。

そう思います。

[48: 匿名さん]

またデフレになれば下がるよ

[49: 匿名さん]

デフレになったら、マンション買ったらいけません。買ったものがどんどん目減りして
オーバーローンになる。みんなそれで痛い目にあっています。
今郊外のマンションに住んでる年配の人は、皆バブル崩壊の5年後あたりに
「安い」と思って買ったものが結果的に高い買い物になっている。
インフレに切り替わる節目が不動産の底値なので、皆それを見極め買おうとする。
地価上昇に転じると、値主は売り惜しみ、買い手は慌て、在庫もはけるので
おのずと上昇機運が続く。

[50: 匿名さん]

ここ数年、マンションブームといっても、タワーマンションの下層階や方位のわるい部屋が
坪単価１８０万円程度で出ていて大人気だった部分が大きく、もともと上層階は
一次取得者の若年層の手のでる価格ではなかった。
そういう数に限りのある商品は一部にしか行き渡らない。買い逃した人がもう一度
やってくれといった時には、場はどんどん郊外に移っていくわけです。

[51: 匿名さん]

新築販売から中古流通に重心をシフトさせ始めている不動産屋は
多いんじゃないかなという気がするけど。
そう言えば最近、今住んでいるマンションを買ったときに
お世話になったチームリーダーの人から、
中古流通部門に転勤になったという連絡をもらったんだけど。
どうも会社としてそういう方向性を打ち出しているみたい。

[52: 匿名さん]

そういえば今年の初めまでいたマンションの買い時は
まだ先といっていた方の反省の弁がないのですけれど
どうしちゃったんでしょうね。

[53: 匿名さん]

土地の価格は政治と大きく関係してくるので
国のTOPが誰になるか(実は事務次官が誰になるかなんだが)によっても大分変わる
安倍政権のうちは基本的に小泉路線踏襲、規制緩和が進む為下がらないのでまだ先だろうね
私は谷垣と安倍を足して二で割った方が出てくることを望みます

自分的には>>49さんが真意をついていると思うので
下がったからといってすぐ飛びつくのは結果銭失い
下がるという局面だけで言うなら5年もしくは10年の間に下がる事はあると思うけど
下がったから果たしてそれは買い時か？と言うと疑問です
下がり始めてからのデフレターゲットを見極めて
そこで買うのが一番良いでしょうね

今回一番の買い時は2003~2005年でしたがその時期に買えた人と言うのは
目先が利くというよりも単純にその時自己に需要があった運の良かった人
もちろん政策や景気動向を見て2003年に判断できた人は相当の目利きです
今(今年一杯かな？)買っても最安値でなくとも実際には高値掴みではないと思うので
下がるまで待つと自分も歳を取りますから買うなら今年中かも知れませんね

以上の事から下がると言うだけの価値観でスレを立てても
あまり意味がないと思うんですよ
>>49さんの言っている事は真を突いています

[54: 匿名さん]

それぞれ「個人的理由」が大事だと思います。一生に一度の買い物ですし（多くの人にとっては、また買うにあたっての意識として）、理由があるときにしか買えないと思いますから、みなさん、買いましょう

[55: 匿名さん]

2004年に契約して今年入居しました。
経済や不動産業の目利きなどでは決してないので、
「その時自己に需要があった運の良かった人」だと、
自分でも思っています。

[56: 匿名さん]

>買い時はまだ先といっていた方の・・・
まだこの先下がるといったのは、供給過剰で売れ残るという読みから。
耐震偽装事件で冷え込むかと思ったら逆に大手デベの物件がいっきにはけた。
次から次へとでてくるお買い得物件ばかり追いかけ抽選はずれ続けていたら
優良物件がなくなっていたと嘆く人も多い。

値が上がり始めた時点が買い時。今後しばらくはそういう意味で本当の決断の時。
上がり始めて、買ってもまだ間に合う。
今後も都営建替定期借地など格安物件は出るが当たる保証はない。
今度は出遅れたと思って買わないと今年より来年が確実に高くなる。買うなら買う。
買わないなら長期間あきらめる。
そういう意味で決断しやすい時期になったということかも。

[57: 匿名さん]

>>56
その通りだよね
下がるって言ってたのは供給過剰と少子化問題(こっちは長期スパンかな)だからだし
でも実際は供給が需要を生むと言う、社会経済的にはあまり見られないレアなケースだった
これは民の都心羨望が強かったせいであって二極化が進む昨今では
むしろ当たり前の結果だったのかなと思う
供給過剰なのは絶対的だし少子化もこのまま進めば確実に少子高齢化社会になる
品川の定期借地なんて当たらないって
それこそ下手すると上がり切った時点での格安販売だから
バブル絶頂時の公団建売住宅のように200〜300倍とか平気でありそうだよ
あの時周辺価格相場7000万の郊外物件(さいたま)でさえ3000万台後半で売り出して
150倍とか平気で付いてたんだから
4〜5年ですぐ適正価格の3000万台まで下がったけどね

[58: 匿名さん]

>55さん
私も2004年に契約して今年の春入居しました。
最近では駅から遠く耐震等級や設備等が充実していない
新築マンションが２割も高くなっています。
決して目先が利いたわけではなく子供の入学とか懐具合が一致して
購入しました。
この掲示板を見て暴落するとか買い時ではないとか不安でしたが
今は結果的にラッキーだったと思っています。
（今年，路線価が上がっていて税金が上がる可能性があるので
永住するつもりの者としては複雑な想いです）

[59: 匿名さん]

田園都市線沿線も、もうめぼしいものが何もない。（ｙａｈｏｏ不動産参照）
人気エリアの価格高騰なのか、不動産販売会社が大不況になるのか。
おそらくは、地価が上がる。売り惜しみ。物件不足⇒価格がさらに上がる。
そういう流れが始まったのだろう。
２年前中古物件を売りに出したとき複数社が競って売ってくれたが
そのとき以上に、多数の業者が集中する一般媒介での売りが増えている。
２３区の外では、武蔵小杉、新浦安など都心３０分エリアが大人気。
おもしろい状況になってきた。

[60: 匿名さん]

都心人口の回復というシナリオに、ゼネコン各社デベロッパー各社が
総力をあげて取り組み、２００１年から５年間でほぼやりつくした感がある。
タワーが売れただけではない、。
深沢ハウスも下丸子の大規模物件もいつのまにか売れてしまった。
今は、中古物件すら少なくなっているのは、なぜだろう。
あきらかに、ひとつの節目。以前は下落し続けて物件があふれていたのに・・・

[61: 匿名さん]

仮にこれから建てるマンションを探して買おうと思ったら、２年はかかると思う。
そんなことしてる間に消費税が１０％になったら、購入価格も大幅に考え直さないと無理かもね。
今よりも同程度のマンションを安く買える時代は、すぐには来ないと思う。
安いのは不便な立地ばかり。狭い間取りばかり。　いい物件とか、超高層マンションもそんなに値下がりしないだろうから、これからは難しいと思う。
ただ、安くなる原因もある。
少子化がもっと進んで、購入する人が少なくなれば安い物件も増えるかも？
だけど、供給数が減るだけで、結局はバランス的には今と同じかも？

[62: 匿名さん]

南麻布の築浅の超高級マンションの値上がりが止まれば、そこから３ヶ月ぐらいがピークになるでしょう。ただ、今は上昇ピッチに拍車がかかりはじめた段階ですから、前回との比較でいうと８８年前半ぐらいじゃないでしょうか。とりあえずこれから２年間は前年比５０％高で突っ走りそうです。
あと９０年前後がそうであったように、一次取得者にとっては土地付きの家とか都心のマンションはもう買えない状況といった焦燥感にも似た雰囲気が蔓延し、都心部では桃○社とか麻布○○といった怪しい不動産業者がビルを漁りまくっているという状況もひとつの目安になるんじゃない。

[63: 匿名さん]

少子化でいうなら、とっくに受験戦争はなくなって、みんなそれぞれ浪人せずに
学力にあった大学にはいっているはずだが、そんなことはまるでない。
住宅も同じことで、所得にあった立地をめざせば地価はあがらないけど、狭くて
いいから便利なところに住みたいと皆思うわけです。
郊外の最上階の３０坪より、都内の２０坪。高くなれば１５坪でも住みたいと
思う。二流校のトップよりビリでもいいからＴ大に入りたいのが人情。
誰も２３区に住んでいないならまだしも、先輩夫婦は臨海部のタワーマンション。
どんなに狭くてもいいから２３区に住みたい、中古でもかまわないから
大田区でも板橋区でもかまわない。そういう話になるだろうと
業界は見ているのでしょう。小さいマンション売る分には投資用でも需要あるし。

[64: 匿名さん]

８０年代の上昇は実は７０年代後半から始まっていましたね。
臨海部と同じように、世田谷通り玉川通り、駒沢通りなど幹線道路沿いに３０００万
台の１５坪クラスの２ＬＤＫが山ほど売られ、８５年が転換点でした。
公庫の金利が下がったり（といっても５％台）８０年頃に買っていた人が短期で
転売するマンション転がしで２ＤＫから３ＬＤＫさらには
第４山の手とかいってたまプラーザや王禅寺ニュータウンへ移住するのがブーム。
この時期に、広尾ガーデンヒルズが竣工し佃島リバーシティへと続く高級マンション
ブームです。バブルは基本的に住宅は脇役。乗った人は皆川崎や土気の住人に
なって都内から上手に追い出されただけでした。

私は、今後の上昇は極めてゆっくりで都心５区で１０年で２倍程度ではないかと
想像します。二極化するわけだから魅力的な受け皿が少ないと住み替えによる
高騰が起こりにくいからです。高額物件を買う富裕層はいてもそれだけでは
全体の相場を上げるサイクルに至らない。そう思います。

[65: 匿名さん]

土気のチバリーヒルズは懐かしいね
今はゴーストタウンらしいけど

[66: 匿名さん]

２３区といっても二極化するだろうね。
千代田・中央・港をはじめとする都心５区と足立・葛飾・北とかとは全く違うからね。
今でも当然そうだが、ますますその差は開くと思うよ。
買うなら都心５区でしょ。

[67: 匿名さん]

ある程度話し終わったらとたんに話のレベルが低くなってしまうのは
秋から新価格スレッドと一緒の流れだね

[68: 匿名さん]

新築価格の上昇は団塊の世代（富裕層＝勝ち組）が、退職金で都心に老後の住まいを買い換える需要が終わるまで続くでしょう。
ただし現在の新築価格はすでに２年程度先までのそういった需要を織り込んでいるので、これ以上の上昇は微増と考えるのが普通でしょう。（一部超都心の再開発エリアは別ですが・・・）
そのあとは安月給の現役労働者（＊＊＊）が買える値段まで徐々に下がっていくでしょう。
ということで2〜3年後住宅価格はピークアウトすると考えます。

[69: 匿名さん]

え！2〜3年後に下がり始めるのですか？
といっても家の沿線で徒歩5分以内なんてもう売りに出ていないし，
100戸以上のマンションが建つような場所が物理的に無いんですが。
駅から遠いところの話ですか？

[70: 匿名さん]

いくつか現状認識にずれがありますのでご指摘しておきます
＞６４　過去の話はそうだと思いますが、ここ半年で超都心物件は５０％前後値上がりしてます
＞６５　５年前は確かにゴーストタウンに一旦なってましたが、現状では９割に人が住んでおり、残　　　　り分譲区画１０区画を切りました。ちなみに１区画単価は８５００万から１億３０００万程　　　　度
実はこのゴーストタウンの復活がある意味、今回の上昇基調の強さを物語っていると思います

[71: 匿名さん]

>新築価格の上昇は団塊の世代（富裕層＝勝ち組）が、退職金で都心に老後の住まいを買い換える需要が終わるまで続くでしょう。
団塊の世代というのは１９４６年生まれから１９５０年生まれの人たち。彼らの多くは資産的には＊＊＊み。
彼らが３５歳だった１９８１年〜１９８５年、世の中は不景気で給与は安かった。公庫の金利も５％台。
マンションに公庫融資がつく時代でもなかったし、都内のマンション自体４５㎡や６０㎡中心で、公団が７３㎡の３ＬＤＫを
郊外にせっせと作っていた頃。社宅や住宅補助がまだ盛んで、とにかく持ち家には頭金を貯めるのが先決な時代。
子供は一人でないと家が狭い。少子化はここからはじまっている。子供は多い人はそうはいっても狭くては住めない。
１９８６年〜１９９１年、ちょうど４０歳になる頃に、子供も大きくなって、それまで狭い中古マンション買って住んでいた
人は売って、はるか郊外の一戸建てに移った。社宅組や子供一人の人は、この時期高くて買えない。
４５歳の頃には子供も中学生、１９９２年〜１９９６年あたりにやたら持ち家が気になり、１９９６年までにだいたい底だ思って
蓄えた資金を生かして５０００万円〜７０００万円の物件を買っています。
１９９７年〜２００２年の間にさらに安くなったと喜んで買ったのはポスト団塊の１９５１年〜１９５５年生まれ。今５０代前半の人。
富裕層は、地価の下落と無縁だった今４０代以下か、３０年前に３０代で都内に買ったマンションに住み続けた６０代以上の人。
あるいは、年金をたっぷり残して死んだ親の遺産ををうまく運用してふやした一部の５０代くらいでしょうか。

[72: 匿名さん]

>71
長い文章で読めなかったけど，なんとなくマンション価格に
団塊の世代が貧乏だから関係していないということをいいたげ？
恐らく退職間際のあなたの上司を見てのことだと思うけど
結局，下がりだすのはいつ？

[73: 匿名さん]

下がらないでしょうね。あと10年は。でも、そんなことあまり意味のないことに等しい。個々人の事情を優先させよう。子どもができたら必要だし、母が介護必要であれば、リフォーム必要だし、自分の懐具合を考えよう。　不動産だけでは生きれないけど、金融資産だけでもいきれない。30年後のポートフォリオを考えるしかない。それぞれの立場で。年収1000万の人と、年収500万の人、その年が20代の人、40代の人・・・・さまざま違う。あまり多くの借金は背負うな。

[74: 匿名さん]

でもなァ、2〜3年前から検討している人間にとってこの秋から3割上がりましたけど
まだまだ上がりますから最後のお買い得ですよ。
といわれても買うわけが無い。
5年後に1年前の水準に戻ると誰か言ってくれない（確実なネタで）

[75: 匿名さん]

そうですねえ・・・　だから、やっぱりお買い得感のある物件を選びますよねえ。キャンセル住戸とか・・・　2年前に決めときゃなあ・・・て僕も思います。まあ、妻との間で話し合いが深くなかったからね・・・　そういったら、もう少し前に結婚しとけばなあ・・・　もう少し前に産まれていればなあ・・・　とかになっちゃうかも！

[76: 匿名さん]

いやあ、まず下がらんのじゃないか。普通、家って買った値段より安く積極的に売る理由ってないじゃない。特に９０年のバブル崩壊時のような銀行の異常なオーバーローン黙認、そして急な総量規制の適用、そして異様に遅い不良債権処理、この３点セットはやろうと思ってもまずてきない神業。

[77: 匿名さん]

その理屈なら株で損する人も居なくなるな。

[78: 匿名さん]

株は塩漬けにしても食べれないけど
マンションは住めるからね〜
多少資産として違うんじゃない？

[79: 匿名さん]

あと売ること自体かなりめんどうだし。そもそもひと昔前にはやった企業群は時価会計導入や生産拠点自体の海外移転とかでさんざん一等地を売り切り、一方で不良債権処理がほぼ完了した今に至っては、企業も法人も余裕を持って不動産を所有し、なんかいいペースであがりつつあるんで、売り惜しむことに加えて、いい物件を厳選して追加取得する段階に至ってるわけでしょ。
だから儲かってる企業や金持ち個人に嫉妬した社会党出身の財務大臣とかが懲罰的意味合いも含めて不動産の担保価値評価を突如厳しくするとか、強制的に金融機関の不動産融資を止めるといった理屈を超えた感情的な暴挙にでるようなことが起こるまでは、まず下がらんでしょう。
ただ政治的な混乱が生じれば上記のような理由で警戒する必要がでてくると思いますよ。

[80: 匿名さん]

都心の一戸建ては、これからジジババがどんどん死んでしまえば、住んでた大きな土地に３世帯が住めるミニ戸ができるだろうから、供給はどんどん増えるでしょう。
マンションは最近地所が赤坂などでやってる立替え物件が主流にならざるを得ないので供給余力はあまりなしかも。　世田谷あたりで、まったりしましょうや。

[81: 匿名さん]

世田谷はいまのままでは地震のときに命がないよってば。

[82: 匿名さん]

つい2年前は暴落すると騒ぎ、いまになると暴騰すると騒ぐ。
少しは利口になりましょうぜ。みなさん。

[83: 匿名さん]

これから景気が急激に減速・後退していき、マンション価格が下落していく。
追い討ちをかけるように首都直下型の大地震がおきて大規模な再開発が始まる。
そこで目一杯借金して高級マンションを購入。
直後にハイパーインフレになって借金チャラ。

[84: 匿名さん]

デノミをするとき。それしかないでしょう。

[85: 匿名さん]

>53
バブルの時は、地価の動きは株価指数の動きに対して半年から１年ほど遅効性が
ありました。

そして今回、日経平均が2003年4月末に7,600円を付けてから３ヶ月で10,000円に
回復した時点で株価は底を打ったと判断し、さらに地価もその半年後、つまり
2003年末には底を打つであろうと判断しました。

そこで、2003年秋販売の都心物件を中心にモデルルーム巡りを始め、年末には
新築マンションを契約し、さらに手持ちの余裕資金を全て株につぎ込みました。
昨年入居しましたが、現時点で私の資産状況がどうなっているかは、ご想像の
通りです。

以上から、歴史が繰り返すとすれば、株価は地価に対して先行指標となります
から、明らかに株価が天井を打つまで地価およびマンション価格は下がらない
でしょう。

[86: 匿名さん]

人口減少＞都心部では、最後。２０年は減らないという話もある。（都心３区もしくは５区）
　　　　　基本的に、人口が減ったらわざわざ遠くから通勤しますか？
　　　　　丸の内や新橋から１時間以内の物件は多数ありますが、３０分以内、１５分以内と、
　　　　　なると、エリアが急激に狭くなり、Officeビルの割合が増えるので、加速度的に
　　　　　中古を含め供給数が減ります。
地価下落＞東京は経済大国の世界の首都としては、物価換算の場合、現在割安
　　　　　（すでに上昇傾向だが）
　　　　　底はうったと思われます。

　都心部は、ほしい方は、積極的に抽選で、だめだったら築浅中古を視野にいれてみては。

　また、都心およびその周辺の区には、築３０年以上のマンションが多数あり、その建て替えで
一時的に供給があるかもしれませんが、現在の法律では難しそうですね。
　政府が建て替え支援策でも打ち出さない限り。（そういうマンションに住んでいる方は、
老人の方が多く、いまのままでよいと考える人が多い）

[87: 匿名さん]

>74
住宅地の価格は急激にあがってゆっくり下がるものです。
商業地はゆっくり上がって急に暴落する。
5年後に1年前の水準に戻るには、
①あと3年高騰し、2年で４年分急落
するのでなく
②あと1年で上げどまり、4年でゆるやかに下落する
流れになるでしょう。
そのためには、来年需給関係が大幅に変わる政策や
事象がおこらないといけないです。
消費税１０％、金利上昇・・・気配が見えているので
駆け込み需要もあって購入者は増える。
割安物件は、豊洲・東雲・の新規開発がまだ残っていて
もともと坪単価２６０万くらいだった内陸部物件も
今後は強気の値付けででてくる。
需要＞供給の構図は変わらず。下がる要素はない。

[88: 匿名さん]

これからの戦略としては、坪単価２８０万くらいの物件を買って住み替えを考える
予算が５０００万なら６０平米２ＬＤＫ。
５年後がピークならその後１０年でゆっくり下落する。
子供が大きくなった時点で売却してその後は、底値まで賃貸で待つ。
今後買わずに賃貸で待つより、売却益の分だけ得。

３年後がピークならその後７年でゆっくり下落する。
買値で転売できる時期に住み替え。家賃２１万を１０年借りたことを
考えれば底値で住み替えても安い。

[89: 匿名さん]

いつ下がるかという問いですから、
①２００４年価格に戻るのは早くて１２年後、２０１８年
上げ止まるのは４年後。

二子玉川の再開発や江東区湾岸の第２波の大量供給の
タワーマンションが竣工するのがこの時期
もしも高値の値付けで在庫が２年もはけなかったり
したら、値引き販売や、失敗したファンド物件の転売、中古分譲で
じわじわ元にもどりはじめます。

②下がりはじめてはじめて中古市場に物件がでまわりますが、
住み替え買い替えもあるので一度には値がさがりません。
下がりはじめると土地の放出もはじまり新築も復活してくる。
これが８年は続く。

③この時期には、今３０代の人も４０台半ば。
所得も増えている。
都市再生プロジェクトの品川東京サウスゲートとか、川崎臨海部
あたりに優良タワー物件が買えたり、今８０歳の昭和一桁の
老人がなくなって売却土地が増えてきますから、第二次マンション
ブームがきてまた、同じサイクルが繰り返されます。

[90: 匿名さん]

プロでさえわからないことは、堂々と事実のように妄言している。
すこし謙遜にしろ！

[91: 匿名さん]

予想スレなんだから、ムキになるなよ。反論があるならどうぞ。

[92: 匿名さん]

未来に「事実」はない。予測しかない。断定的に書かれると何が不安なの？

[93: 匿名さん]

プロだって全然あたらないんだから
かまわんだろ
むしろ素人のほうが説得力あったりするよな

[94: 匿名さん]

>90
今後5年の供給プロジェクトは普通のデベやゼネコンでも見通しはあるよ。
見通しがないと仕事できないだろうし。
>堂々と事実のように妄言
まぁ。一般に知られたくないというキミの気持ちはわかるが

[95: 当面あがりそうです]

［東京　１３日　ロイター］ 民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、８月の首都圏マンション発売戸数は３２７４戸で前年比４０．５％減となった。減少は２カ月ぶり。減少幅としては９７年９月のマイナス４３．７％以来の大きなものとなった。前年８月の水準が高く、その反動が出たことなどが要因という。８月の首都圏のマンション契約率は７７．３％だった。８０％割れは３カ月ぶり。
　同研究所では、８月の供給を５０００戸程度と予想していたが、それを大きく下回った。特に東京都区部での発売が７１．８％減少したことが影響したという。
　８月の大幅減少については、昨年８月の反動が考えられるという。昨年８月の発売戸数は５４９８戸と（前年比１２．７％増）と、８月としては過去最高だった。また首都圏では地価の上昇傾向を受けて、マンション価格の先高感がみられるが、デベロッパーが販売計画を後ろ倒ししている面があるとみられている。売り惜しみ傾向も「無いとは言えない」（同研究所）という。

yahoo　のニュースから

[96: 匿名さん]

供給戸数が減るにもかかわらず契約率８０％割れ
つまり価格の上昇により需要が減る
デベさんにとってつらい

[97: 匿名さん]

実需のマンション需要は減るかもしれないが、地価上昇があきらかになれば
インフレ懸念から富裕層の不動産投資は活発化する。キャッシュを持っていたら目減りする
ならモノに変えておこうという意識。

[98: 匿名さん]

＞供給戸数が減るにもかかわらず契約率８０％割れ
＞つまり価格の上昇により需要が減る
首都圏と23区を一緒にしないように。東京は昨年の２８％しか物件がなくて
他の地域が不人気だということ。

[99: 匿名さん]

価格の上昇で需要が減るというのは、４０００万円のマンションを買える人は、
４５００万円になったら買わないという理屈だが、
マンションには立地と広さと間取りという他の要素がある。
４０００万円で湾岸タワーマンションの３０坪が買えた時代は終わっても、
４０００万円で２０坪の３ＬＤＫなら売れる。
どうしても４０００万で３０坪がほしいなら郊外もある。
なぜか人は、自分の予算目いっぱいで買える住まいを探す。
ないとわかった時点で最良のものを買うしかない。
いつかまた下がると待っていても救世主はあらわれない。
売り手主導の市場に変わったことを認識
して対応しないと、気が付いたら買えるものはすべて
郊外になっている。

[100: 匿名さん]

悪いことは言わない、郊外は絶対やめたほうがいい

[101: 匿名さん]

そうですね。
２０平米１Ｒで１億の都心物件の方が、電車で３０分郊外の５０００万円１００平米物件よりいいですよ。

[102: 匿名さん]

「２０平米１Ｒで１億の都心物件」　そんな物件があるのか？　是非見てみたい　何処にあるか教えてくれ　

[103: 匿名さん]

悪いことは言わない、２０平米１Ｒで１億の都心物件もやめたほうがいい

[104: 匿名さん]

↑あるわけないですよ。

ところでこのあいだ新聞で、２３区のマンション開発が３割減少していて、
千代田区、中央区、港区の都心３区の場合、５割以上減少だそうです。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめるって？もうしばらく
値上がりしてからじゃあないの。１５年くらい先の話かなあ。
売れ残りでもなんでも買えるときに買っておいたほうがいいですよ。

[105: 匿名さん]

答えはないということですか！
デベは確実に売り惜しみをしているじゃないですか！
でも、買い手も買い惜しみをするんじゃないですか！
ターゲットが移動してるんですよ、富裕層という
くくられ方に。
粘りあいですよこれは。
どちらかが折れないとデフレに戻って、
それは買い手に有利になるということ。
でも、結局あおられて買ってしまう人がいる。
みんなみんな上がるあがるっていってる状況で、
買って得すると思います？
不動産はすぐに売却できませんよ？
株じゃないんです
でも、株なんです、だから、しっかりと
割安な不動産を見つけることです。
それは、あせらなくてもいい、
ここ一年には見つかるはず。
売れ残ってきたデベの物件、
そこから猛烈な販売競争がはじまり、
本当に住宅販売でしか食っていないところ
だけが、コアコンピタンスを見つけ、
残っていく。
案外、Mイ系が勝者なのかもしれない・・・・

[106: 匿名さん]

都心回帰で一旦目が都心に向かっている現在、今後は６０㎡台の２ＬＤＫ、５０㎡台の
１ＬＤＫというあたりと、２５年以上都心物件に住んだ買換え層、富裕層むけの広い高額物件に
分れていきます。

狭くてもとりあえず買っておいていずれは住み替えようと思うか。
中古でもかまわないから希望にちかい物件を買いたいとなるか。
立地をあきらめ広さをとるか。
所得１５００万の５０代会社役員が郊外に住み、所得７００万の３０代が
湾岸のタワーマンションに住むという状況は、アンバランスなわけで
世の中は正常な状況にもどっていくのではないでしょうか。

[107: 匿名さん]

いいなあと思っていた女性が恋人と別れた。
声をかけてみたら付き合ってもいいという
いつ声を告白しようかと迷っているうちにほかに
彼女に新しい恋人ができた。
「今度別れるのはいつ？」

不動産のデフレは３０前後の女性とのおつきあいのようなもの。
買い手市場かどうかは買い手の資質による。
相手が売りたがっているようにみえても銀行という仲人の紹介が
あってなりたつお見合いの世界。

[108: 匿名さん]

マンション買いたいなら、この１，２年が勝負。
でなければ１０年くらいは賃貸の覚悟をしたほうがいい。
新築にこだわらず、新築プレミアムがない分だけ安い中古も視野に入れるべき。

[109: 匿名さん]

＞所得１５００万の５０代会社役員が郊外に住み、所得７００万の３０代が
＞湾岸のタワーマンションに住むという状況は、アンバランスなわけで
＞世の中は正常な状況にもどっていくのではないでしょうか。

湾岸（特に港南）は嫌悪施設の＊＊だ１５００万の５０代会社役員さんが
住んで満足できるはずがない。現地に行ったことがあるヤツならわかる。
アンバランスではない。
湾岸（特に港南）は所得７００万円しかないくせに見栄を張りたいやつに
買わせておけばよい。

[110: 匿名さん]

40代、年収2,000万＋ですが、港南でとてもハッピーです♪

[111: 匿名さん]

おっと、失礼　港南の話は　ここですべきではなかったな

[112: 匿名さん]

港南であれ豊洲であれ所得７００万の人が買える部屋はもうないので、このスレが立っています（；；）

[113: 匿名さん]

なるほど。

[114: 匿名さん]

ここの掲示板は、良いな　湾岸の話題になっても荒れなかった　素晴らしい
ところでそろそろ　23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる　の
話に戻さないか？　

[115: 匿名さん]

そうですね。
大体5、6年ぐらい先ではないでしょうか？どうでしょう？

[116: 匿名さん]

これから10年程度上がって、それから現在の価格に戻るとしても
最低5年は掛かるでしょう。
つまり現在より下がるのは、15年後という感じでしょう。

[117: 匿名さん]

これから１０年間、毎年２割ずつ上がるなら１０年後には今５０００万の都心物件は３億出さないと買えなくなる。

まさに今が買い時だね。

[118: 匿名さん]

>>109
港南、港南と強調するから見てきたよ。
サウスゲートスレが盛り上がってるよね。

でもあの位じゃ年収１５００万の５０代会社役員さんは満足できないよね。
だって開発終了するときには、もうヨボヨボだもの。
あそこは30代のギャンブラーが買った土地。
ギャンブルの結果は「勝ち」に出たけど、会社役員はそんなこと気にしない。
黙って都心の億ションを買って、資産価値を求めるべきだよね。

[119: 匿名さん]

豊洲(パークシティ)も今週末からの売り出しが値段上げで来るらしいんですが・・・
三井は販売期途中での上げは無いと言う神話もこれで崩れたのかな
徐々に住友路線へと進んでゆく

[120: 匿名さん]

ＷＣＴの、特にＢ棟検討者は戦々恐々としてるみたい。

[121: 匿名さん]

>>117さん
そんな上がったって買える人間がいないですよ
ちょっと夢見すぎかと
神の見えざる手でもっと低い位置で高止まりますよ
もしくはそこから下がってゆくか

[122: 匿名さん]

所得も増えてきたし、上がった分くらいマンション上がればいいんじゃない。

[123: 匿名さん]

取りあえず、平成１０頃の地価までは上がるんではないかい。
今の１．３倍くらいだったと思うけど、その後は成り行きだよ。

[124: 匿名さん]

インフレになって値段が上がるのであれば、
収入も上がるし、保有資産価値も上がるわけで。
買えなくなんかならないんじゃないですか。

今物件売りたい営業さん、売主は、買えなくなるって言うでしょうけど、
同じように二年後三年後もそういっているでしょう。
「もう今は買えないですよ」では、商売上がったりですからね。

[125: 匿名さん]

結論出せないのだね、みなさん・・・・
時間を買おう！キャッシュでいこう！

[126: 匿名さん]

デフレが終わったのにキャッシュを大切にしたらいかんですよ。

過去の２３区地価推移から考えてみました。あくまで素人の予想ですから保証はしません。

１９７４年基点
http://www5.cao.go.jp/keizai3/getsurei-s/0608-2.pdf
１９８３年基点
http://www.tax.metro.tokyo.jp/report/tzc_ss/4.pdf

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/44syuto.pdf

１９９５年から１０年かけて３割下落している。毎年４％づつ
価値が減ってき。
横浜北部は同時期に４割下落しまた上昇傾向にある。
http://plaza.rakuten.co.jp/muksos/diary/200607310000/

仮説１
商業地は１９９５年水準まで上昇する。
１９９５年を基準にしても今は半値。バブル後の土地抵当の借り入れも
担保割れしていて準不良債権化していて土地処分がすすまない。
これが借りれ時水準にもどれば土地利用が活性化する。
政策的にも、ここまでの上昇は容認するのではないか。

仮説２
住宅地と商業地の価格差はバブル前レベルで均衡する。
住宅地は低金利都心回帰需要で下げ幅が小さく高止まりして
いた。周辺部の上げ幅が大きくなればその差をうずめる
程度の上昇。中古市場も買い替えの受け皿が出るまでは
物件不足が続く。
商業地は現状の２倍になり住宅地の上げ幅は３割。
上昇率が７％程度ならピークは４年後
その後しばらく横ばいで、デフレ基調になるまでは下がらない。

[127: 匿名さん]

さて来週になれば基準地価（２００６年７月１日時点）が公表されるわけで
どのくらいの上昇率かがはっきりしますね。

[128: 匿名さん]

仮に基準地価のまさにその場所のマンションに住んでいたとして、
基準価格が(かなり乱暴ですが)、ある年にいきなり50%も上がっていたとしたら、
固定資産税にはいつ頃響いてくるんでしょうか？

今のマンションは終の棲家のつもりなので、変に価値が上がらない方が良いのですが・・・

[129: 匿名さん]

固定資産税の評価替えはたしか3年に一度。今年がその年にあたっていたような記憶があります。

[130: 匿名さん]

126さんに、同意。
インフレになったら、貨幣価値は下がります。不動産に代えたほうがよさそうで、ないかしらん？

[131: 匿名さん]

>>128さんへ

固定資産税評価額は129さんの言われるとおり平成１８年から２０年までは、据え置かれます。
評価替えは３で割り切れる年度に行われますが、次の評価替えは平成２１年です。

例えば、平成２１年の評価額が平成１８年より５０％上昇した場合でも、固定資産税独特の
計算方法により、税額上昇は１５％程度（目安）に抑えられるようになっています。

仮に１０倍になったとしても現行法では税額は２倍程度の上昇で済むようになっていますが、
終の棲家は売却するわけにもいかないですから、税額の上昇は低いに越したことはないですね！

以上、なるべく簡単にしたつもりですが、解りかりにくかったらまた聞いてください。

通りがかりの税理士より

[132: 匿名さん]

つまり買い替えしない限り、地価上昇のメリットは無い？
上がって喜んでる人は、単に安値で買いを入れた自分の判断が正しかったことが嬉しいだけ？

[133: 匿名さん]

マンションはある程度買い替えが前提でしょうから

[134: 匿名さん]

信用が上がる分でもメリットはあるでしょう。
借金をして地価が下がったら悲惨ですからね

税だけに限定しますが、
同時期に等価で買い換えなら、固定資産税負担は下がらないことになります。

なお、地価上昇がなかった場合でも現行法では１０％ずつ税額が上がっていきます。

[135: 匿名さん]

そういえば、バブル崩壊しても我が家の固定資産税って下がらなかったな？

とにかく、固定資産税を払いたくなかったら、家を買ってはいけないということだな

[136: 匿名さん]

128です。
通り掛かりの税理士さんはじめ、
皆さん、ありがとうございます。
基準価格の上昇を注意して観てみます。

不動産の価値が下がるのは問題ですが、
上がり過ぎる事もまた迷惑な話です。
でも、そんな時代にまたなってきたんですね。

[137: 匿名さん]

そんな時代には戻らないでしょう。
売れるところは高く、売れないところは安く。
でも、その差は時間とともに縮まる。
そして、たそがれ、ゆだね、あまえ、結局自律。
だけど、ポートフォリオするしかないよね、
不動産allキャッシュ購入、キャッシュ半分残しながら、
が　the　Best!

[138: 匿名さん]

湾岸地域は下がらずに、まだまだ伸びるんでしょうか？

[139: 匿名さん]

余り期待しない方がよいでしょう。

湾岸地域は、いまでも倉庫や工場が沢山残っています。

いくら再開発等が決定されていても、発電所や清掃工場、肉の処理施設等は、
よそに移ることも難しく、そのまま残るものが多いでしょう。

又、都営住宅が密集していることも共通していますが、天気の良い日に
ベランダに一斉に干されている布団類は見苦しく気が滅入ります。

また、地震や、水害の被害が大きくなりやすいと言われています。

２０年後は良くなっているかもしれませんが、当分の間は
現状が続きます。

既に済んでいる方、失礼なことを書いて大変申し訳ありませんでした。

[140: 匿名さん]

まあ良いのでは？

その土地の雰囲気をどう感じるかは個人差があるでしょうし、
個人の自由でしょう。私は湾岸のマンションに住んでいますが、
とても快適です♪

地震、水害については諸説あって、素人にははっきりしませんが、
「内陸」と呼ばれる地域でも、かなり奥の方に引っ込むのでないと、
50歩100歩と言うのが、一番納得がいくかなとは思っていますし。

[141: 匿名さん]

東京は何十年かあるいは１００年に一回来るか来ないかという地震のことまで考慮して買わないといけないから面倒だよなぁ。
香港じゃ過去数十年で震度２が１回きりだったらしいのに。