今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[362: 匿名さん]

原油価格は上がった、って？いつのこと？もう下げてるよ。
アメリカの景気は心配ない、って？景気の減速感は日々増大中。中国もどうなるやら。
踊り場に入って、来年はさてどうなるか？信じられないくらいスピードが速いよ。

[363: 匿名さん]

夢から覚めるのはいつごろだろう。

[364: 匿名さん]

確かに中国は何が起こってるのかよく見といたほうがいいね。一般的に思われていることと実態がかなり乖離している可能性が高いから。

[365: 匿名さん]

豊かになると人は必ず傲慢になるものだ。
　　　　　　　　　　　　　　　−マーク・トウェイン−

[366: 匿名さん]

>>360
ハァァァ
言うことがやっぱ湾岸

[367: 匿名さん]

＞＞360＝355　テレアナ？？
そんな呼び方せんよ、オタク。

[368: 匿名さん]

今は千葉でもバカスカ売れるそうだ

[369: 匿名さん]

95年の相場くらいまでは行くのでは、、
それから、下がるか上がるかはそのときの景気しだい。。

[370: 匿名さん]

女が憧れるとかのくだらないレスは他でスレッド立ててやってくださいよ

[371: 匿名さん]

しかし「女が憧れる」不動産が良く売れるのは真実なので。
普通の神経なら買わない「ニコタマ（ｗ」が即完したのは有名だ。
湾岸どころじゃないボロボロの多摩川沿いが「ブランド」とは笑わせる。

[372: 匿名さん]

モノの需給ってたいてい女が憧れるかどうかで決まるのだから、
下らない、とは言えない。
表参道の土地が高いのも、高層マンションが人気があるのも。

[373: 匿名さん]

いやーでも明らかに低俗なレスされても困るんですよ
低俗な欲望が世の中の多くを支配している事は理解できますが
それをあからさまに出されているものに対してレスするほど
品位の無いスレッドではないと思うのですがいかがでしょうか
正直そんなスレに成り下がるならここもそこまでなのでしょうが

[374: 匿名さん]

じゃあ、無視すればよいだけでは？反応するとこの手の投稿者はエスカレートするでしょ。

[375: 匿名さん]

>372

まあ理解できますよ。
需給つーてそんなもんでしょ。
すべてまやかし。

[376: 匿名さん]

375だが続きだが
今回例の赤坂の高層買いました。
俺は子供はいないが、妻ひとり。
彼女連れ込んだらいろんな意味で大変になるんだろーな。
別れさせてくれなくなると思う。
だから秘密にしている。

今は一軒家に住んでいるが、マンションがそんなにいいとも思わないが
なぜかまやかしを買ってしまった。

[377: 匿名さん]

こういう下劣な本音が、プライドのある女性に一番忌避されるのにね。
マンションのホームパーティーに行くようなのは、軽薄ってイメージ広がったら、
せっかくのステイタスとやらも台無しですよ。

[378: 匿名さん]

高層マンションのパーティなんてめずらいことじゃないですよ。

[379: 匿名さん]

ステイタスもプライドもまやかし。
しかるに高層マンションの人気もまやかし。

俺自身赤坂TR買ったが、倍率高かったとか即日完売とか
そんなものまやかしの産物だと自覚している。

ただ末永くまやかしの術が効いていればなあと思っているだけ。

[380: 匿名さん]

まやかしと言っているが、
決して女に人気があるものが
需給が高いということを否定してない。
そのとおりだと思う。

[381: 匿名さん]

高層マンションのパーティに憧れてるのではなくて、そこを買える財力に魅かれてるってことでしょう。結局女性は楽して裕福に暮らしたいだけ。もちろん皆がそうだとは言わないので突っ込まないで！

[382: 匿名]

いや、ただ夜景が見たいだけ。
それにシャンパンやらお洒落なお料理がついて
ちやほやしてくれるのなら文句なし。
その家の持ち主に興味ある訳じゃないし、
ましてやそんなとこに住みたくないし。
（子育てしにくそうだし、住むにはちょっとね。）
ただ見てみたいだけなんです。

[383: 匿名さん]

国分佐智子のような美女に限るよね
あと井川遥もいいね

[384: 匿名さん]

まあ、話題をスレタイに戻そうよ。値上がりは２０１０年までは続くだろうね。そこで金利が
すごく上がれば不動産も調整するだろうが、国債発行残高がすごいから金利は上げられない。
すると高原状態の高止まりかな。世界インフレだもんな。マーケッティングのプロは
都心部にはセレブやエリート層が住み。周辺部は移民や貧民層が住みスラム化していくとの
予想をしている。

[385: 匿名さん]

ていうか、現在は貧富の差がなさすぎ。あと３年ぐらいで、超都心部のマンションの坪単価が2000万を超え、庶民は南林間や川越や牛久や東金に住んで、１時間かけて通勤するといった通常の状態に戻った段階で不況になった場合、多少、上昇に歯止めはかかる可能性があるとは思うけどね。
まだまだ、買えない人々の妬み、恨み、嫉みのエネルギーが弱すぎ。世界中で貧困層になるんだったら絶対日本を選ぶでしょう。アメリカや中国の貧困層とかになりたいと思いますか？

[386: 匿名さん]

そうだね、平均株価が２倍になり、個別株では５倍とかもざらなのに
都心マンションは上げに転じたといってもまだまだ序の口。
今ならまだ買えるけど、数年後は無理になってる
だろうし、またそれが当たり前の姿だろうね。

[387: 匿名さん]

昨今の地価上昇の原因は供給不足と、値上がり期待の投機買いによるものです。
すでに、新築マンションの転売は活発に行われています。（お台場の某物件など
ＳＯＨＯ利用可という希少性が高値を呼んでいるようです）
2008年12月31日までの土地等の譲渡については土地の重課税は課さない。
つまり、土地の譲渡益はいくらでても損益通産されて課税されない。
この税制の期限が気になります。おそらく法人買いはこれまでに、売り抜けるか
利回りのよいものを課税対策のとれたＳＰＶに組み込むなどするでしょう。
そうなると２００９年までに投機買いは沈静化するでしょう。
しかし、新規供給が少ない事態はかわらないからピークの価格が次第に下がり
そこで始めて古いマンションの建替えや再開発、売り渋っていた地主の土地の売却が始まる。
それまでにピークから数えて３年（２０１１年）はかかるでしょう。
ピークが２００３年の何倍になるかは、地域によって違いますが、下がるスピードは
最初１５％、１０％という感じで、（２０１４年頃）下落感が固定化すると７％、４％とおさまり
家賃の収益還元価格に納まってくるのではないでしょうか。
これが早くて２０１６年。

[388: 匿名]

どこかで読んだのですが、
低所得でも都心に仕事を求めてくる人がいるので
都心には必ず貧困層が住む地域ができるとのこと。
東京都心にもスラム街が形成されるのかしら・・・？
となるとそういう場所は都心であっても安いのかな。

[389: 匿名さん]

>385
貧富の差がありすぎる国になったほうがいいですか？
いくら３年後、都心近郊（○洲とかでも）中流層が買えるような時代に
なったとしても、つい最近まで中流層がバンバン買っていた土地ですからね。
土地価格が一流になっても住んでいる人は庶民ですから、いまいちピンときません。

[390: 匿名さん]

>>388
スラム街の多くは戦後の住宅政策のなかで公営住宅に建て替わっています。
（公営住宅のあるところが皆スラム街だったという意味ではないです。）

[391: 匿名さん]

>>389
日本語でＯＫ

[392: 匿名さん]

格差社会は資産デフレ、さらに都心地価の反転で加速されます。
これまで資産デフレの意味を誰も実感できていなかったのでしょう。
地価が底値になって、今が都心回帰のチャンスと思っても
地価が１０年前に郊外を買った人々は、価格がローンの残債を下回って
売るに売れない。
不公平が実感されるのはこの辺から。

「どうせあいつらも値下がりするにきまってる。どこで買っても家なんて住むための
ものだから、値上がりしようが値下がりしようが同じ」
そう思っていたのが、都心の中古評価までぐんぐん上がりはじめている。
そこでまた不公平感に拍車がかかる。

さて郊外の人気私鉄沿線をはじめじわじわ上がってきたとはいえ、中古マンションの
坪単価が取得原価まで伸びるとは思えない。
近郊の私鉄沿線が５割上がるころには都心の物件を買った人は、２倍以上の値上がり。
そうなれば銀行の方から金を借りてくれと言ってきます。
株の資金だの、投資信託だの買う資金だのを不動産担保で融資しますと言ってくる。
オーバーローンと逆の減少。物件担保価値があがっていて、さらにローンを組んで
新たに物件投資ができる。都内近郊の物件を買って貸して数年で転売して、
頭金ゼロでも稼ぐ人も出てくる。

仮に何もしなくて１５年。マンションが大規模修繕で揉める頃に、売っても買値で
売れたりする。郊外を２５年前に買った人は、売ってもあいかわらず安値のまま。
少なくとも相続の段階では大きな差がついている。

[393: 匿名さん]

こう聞くと都心に買っといて良かったとは思うものの、
ついこないだまで「供給過剰、暴落」と言われてたから
今ひとつ安心できない。

もっとも売るつもりもないんだから関係ないか・・・

[394: 匿名さん]

393>陰極まれば陽となる。２,３年前が陰の極だった。

[395: 匿名さん]

次に下がるのは格差社会の拡大が是正されるときなんだろうね。ふつうは格差はどんどん拡がる方に向かうんだろうけど、それに竿さしたのは、突然、金持ちのはしごをはずしてひっくり返した１５年前の金融政策とGHQに言われて華族から財産を取り上げるためにかけた６０年前の財産税。実はこの１００年で貧富の格差を是正しようとした施策って、この２回だけなんだよね。いずれも環境としては金持ちがムチャやったおかげで、庶民は焦燥感にかられ絶望している状況。そこに突如、金持ち懲罰は執行される。と考えると意外とあと１０年ぐらい踊り場を交えながら、上昇しつづける可能性が高いんじゃないかな。

[396: 匿名さん]

前回のバブルは持続可能な成長とはおもえなかったよ。
政府の白書なんかでも、緩やかに減速させようとしてたけど失敗。
無茶承知イケイケドンドン、後は野となれ山となれって感性が主流になって、
ホントに焼け野原になっちゃった。

[397: 匿名さん]

396>あまりに急に引き締めしすぎた、うまくやれば日経平均２万５千円くらい、地価も今の
２倍くらいのところに軟着陸させその後は高原維持をできた。
アメリカも今の日本も日本の９０年代の金融失政を研究し尽くしてるから、急落の失敗はしない。
緩やかに上がり、今より安く買える時代はこないだろう。

[398: 匿名さん]

そういう世紀の大失策のおかげで１５年間デフレが続き
おかげでほんの数年間だけだったが、普通のサラリーマンが
都心にマンションを買える時代が出現した。
全体に比べればごく一握りのグループだったけど
ほんとに運が良かった人たちだね。
残りの人たちは早く夢から覚めて現実にもどらなくては。

[399: ち]

＞３９８

その通りと思う。

[400: 匿名さん]

392以降に妙に納得。会社で不動産持ってない同僚が、持ってる同じ給料の同僚を、心からねたむくらいになるのかなあ。まだそこまで行ってないので、当分上げるって気がしてきた。

[401: 匿名さん]

>400
今起こっているのは、80年代終わりから90年代に郊外に
マンションをローンで買って、価格が3分の１、4分の１になったうえ、
多くのローンの残債を抱えて、これから一生郊外に縛り付けられるだろう
同僚が、同じ会社で、この数年間に都心でマンションを買った同僚を、
心からねたんでいる現象ではないかと思う。

なんとか暴落説を掲げている連中には、そんな暗い怨嗟というか
怒りというか、大きな負のエネルギーを感じてしまうんだが。

[402: 匿名さん]

熱狂やブームをコントロールするのは非常に難しい。
ブレーキがゆるいと全然利かず、踏みすぎるとつんのめってこける。
緩やかな上昇トレンドを維持するのがいちばん良いんですよ。
実際の国富の増大にともなって資産価値なども上がっていくのが。
濡れ手で粟の大儲けはできないけどね。

前回バブルのときは、ジャパンアズナンバーワンなど、
大アメリカ様のご機嫌を損ねるほど増長したので、
ＢＩＳ規制や格付けや為替で叩きのめされた側面もある。
あまり目立たずでしゃばらず、実態は金持ちってのが賢い。
新内閣はうまく舵取りしてほしいね。

[403: 匿名さん]

地価が上がるのは別にいいですが、問題は家賃ですよね。
価格差を反映して家賃があがってくるようなら、上昇はかなり長引くでしょう。
かつて、地価が下がる割合に比べて家賃は下がらないということで分譲マンションが
売れたように、地価が上がる割合に比べて家賃が上がらないということになれば
都心近郊の人気エリアの賃貸は払底して結果、家賃相場が上昇する。
やっぱり、人気エリアと不人気エリア。都心と郊外の格差がひらく方向なんでしょうね。

[404: 匿名さん]

３Aで、５００万までなら、賃料との比較で納得感あるけど。それ以上はバブルだよね。

[405: 匿名さん]

田町の芝浦工業大学の跡地って、なにになるの？マンション？だったら芝浦アイランドよりも半分くらい駅近だね。

[406: 匿名さん]

>404
永田町南向きはすでに坪６５０まできてるんで、そろそろドライブかかってきてるって感じですよね。もちろん、まだ売れたわけではないので、現段階ではあくまで三井の希望小売価格に過ぎないですけどね。

[407: 匿名さん]

水を差すわけじゃないですが、３９２以降の会話が続くこと自体、既にプチバブル気味な感じ。

暴落もしないと思うけど、このまま都心マンションだけ上昇することもないと思うな。
だって、無闇に価格が高騰した中古マンション買いますか？
家賃も３０万円を超えるとガクッと借り手が減りますよ。
マンションを「資産価値」だけで語り始めるのは黄色信号。

[408: 匿名さん]

407＞都心では２,３年前分譲の中古が分譲時より４０％位値上がりしていますが
まだ上げの初期で割安と観ます。
グレードや築年数で劣るＮＹやロンドンやソウルの中古マンション
と比べてもまだ割安なのでもうしばらくは上昇し、そこからは高原状態となるでしょう。
いかんせん都心には需要に比べ供給があまりないのですから。
ＮＹなんか築２０年でも３００万ドルくらいしますよ。

[409: 匿名さん]

個人金融資産１４００兆円の国ですからね、長く続くデフレが終わったとなると
インフレに強いものに資産家のマネーは動きだしますよ。そのことが日本経済回復にもつながる。
デフレ継続をおそれ預貯金なんかに滞留してたから今までだめだったんです。

[410: 匿名さん]

坪単価が400万になると家賃も１．５万円／月坪で利回り４．５％あたりが上限かな。
家賃的に３０万／月といえば20坪、価格で８０００万
逆に坪単価が６５０万で利回り２．８％。借入金利とのイールドギャップがなくなる。
当然家賃は２．１万／月坪以上を想定するのだろう。（これで４％）

家賃的に３０万／月を上限としても２．１万円／月坪で14.３坪の４７㎡の１ＬＤＫ、
価格で9300万。

問題は金利だね。

[411: 匿名さん]

404.410＞そうそう大事なのは日米の金利の違い。
アメリカのように長期金利が５パーセントなら賃貸利回りも５パーセント位が適正だが
日本は長期金利が２％以下である。したがって賃貸利回りが３パーセントだとしても
国債利回りより有利なのである。国が借金ずけなので低金利は続けざるを得ない。
したがって一流不動産は利回りで有利なのはもちろん、元本もインフレ傾向で膨らむ。
プロの本を読んでべんきょうするといいよ。
http://www.amazon.co.jp/gp/product/433497497X/ref=pd_sim_b_3/503-10643...

[412: 匿名さん]

中国のオリンピックが０８年、上海の万博が１０年ですから、１０年ころ
をターニングポイントとして中国経済が急減速しますね。日本経済もその
へんで不況になると思いますよ。
また、減損会計も導入されてますから、不動産市況はふたたび悪化して、
マンション投資した人たちも入居者は確保できないは、売るに売れないは
でよわったよわった、・・・

[413: 匿名さん]

2009年が節目と言う説は多いですね。
ですから儲けを欲張らないで状況をみて早めに手仕舞う。
今回の高騰も買ったそばから３〜４割り増しで売り出し、一方で賃貸募集もかける
例が多々あります。あらかじめ上昇の目標値をきめて早めに売りに出す。
これが正解。仮にそのあとまだ上がったとしても後悔しない。
万が一インフレがすぐデフレに戻るならば儲けた金で国債でも買っておけばいい。
それと変な時期に店子が出てもせめて一年分ローンが払えるくらいの
流動資産の余裕がないと不動産投資はすべきではないです。

[414: 匿名さん]

>411
藤巻さんのあの本は極めて読みやすい本ですね。品川女子学院の女子学生に講義した内容の記録でしたよね。・・・確かにプロの書いた本ではありますが
素人向けですが下記が面白かったです
http://www.amazon.co.jp/gp/product/4822244695/ref=sr_11_1/250-0891897-...

[415: 匿名さん]

”お買い得”だった”都心”のマンションとは具体的にどのマンションだったのでしょう。。
芝浦アイランドなんかは安かったと言われてますが、そこより安かった物件があったんですよね。

[416: 匿名さん]

>415
からかっているとも思えないのでマジレスしますが・・・
どこが？というレベルでなく、全般にです。
もちろん、不動産ですから、物件ごとに平均坪単価は違うし、お買い得の部屋と
普通の部屋と割高がありましたけど。
現在、４００万／坪で出ているところは３３０万／坪で買えた。
現在　２６０万／坪で出ているところは２２０で買えた
現在　２４０万／坪で出ているところは１９０で買えた
２００３年ベースなら高輪のタワーでも低層階なら２６０万で買えたし
月島も高層階の中住戸が２４０くらいで買えた。
そういう中でWコンが１６０万台〜売りだされ度肝を抜かれた。
びびったデベが湾岸のタワーの低層階を皆１８０〜売り出した。
上層階は２４０平均ですが、今は３００近いですから安かったですね。

[417: 匿名さん]

過去を語っても役にたちません。
都心物件については、そろそろ「投資用マンション板」を作ったほうがいいですね。
ここまで売り手市場になると、マンションデベにとっても買い手にとっても
都心物件について語る意味が希薄になってきますね。

[418: 匿名さん]

なぜでしょう、まだ10年前よりも安値水準ですよ（10年前に結婚したので知ってます）
ここ数年マンションの底の時代しか見てない人はショックでしょうが
都心物件（湾岸は当時無かったので除き？）は、まだ適正価格よりも
割安だと思いますよ。
サラリーマンには、元々高嶺の花というのが過去の歴史です。

[419: 匿名さん]

10年前というのは1996年で、ちょっとした住宅ブームでしたよね。
バブル崩壊から6年。もうそろそろ下落も底だと言われていた時期。
当時は、都内各地でミニ戸建の建売業者や東急沿線のマンション建設が
盛んだった。それでも８５㎡クラスの５０００万円台の新築は、あざみのから先
くらいしかなかった。世田谷では7000万以上出さないと新築は買えなったし
そもそも今同様に新築は敷地が供給されずにほとんどなかった時代。
90年後半で、企業の社宅用地が放出されて2000年前後に供給過剰で
値崩れした。
1985年新築のマンションもまだ中古価格が坪単価で２４０万円あたりに
あった頃でしょう。
適正価格とはあくまで相対的なものではないでしょうか。
もし郊外（横浜金沢八景あたりや松戸、中央林間など）が今後新築坪単価で
１８０万円を超えることがあるとしたら、世田谷は３３０でもかまわないし
港区は６５０でもかまわないです。
しかし、賃貸マンションの相場が供給過剰で冷え込んだりすると、
中古価格もあわせて伸び悩みます。

10年前、確か公庫金利は４％台でした。変動で借りる人は誰もいなかった。
だから所得に対して買える価格が低かったのです。
金利次第です。長期金利が高騰したら世の中大混乱が始まるし
ゆるやかにインフレを誘導できる利上げがうまくいくかどうかでしょう。
都心の地価はまだまだ適正でないにしろ下がりすぎた商業地の高騰と
マンション価格がリンクしている部分もあります。
湾岸タワーという冷やし玉はもうないにしろ、日本の強い借家法のなかで
既存の家賃水準に縛られずに賃貸相場が二極化できるかどうかで
マンションの価格水準はきまってくるでしょう。
ワンルームマンションのＲが都心で久々に坪単価４６０万のワンルームを
売っています。４割増しですね。

[420: 匿名さん]

418＞そのとおりですね、３年前の２倍になった平均株価に比べマンション価格は大きく遅れており
まだまだ割安ですね。

[421: 匿名さん]

419＞日本もＭ＆Ａの三角合併解禁でいよいよ外資金融マンが増えるので住宅手当ての大きい彼ら
好みの好立地家賃５０万円以上の物件はこれから不足してくると思われますね。

[422: ち]

景気がクラッシュするくらいでなければ、地価が大きく下がることはないでしょう。
では、クラッシュする時はどんな時？テロではなさそう、テロリスト自身が、マジの全世界クラッシュを望んでないのは明らか。そう、中国が原因になる時しかない。
その中国、ＧＤＰの正式発表が３週間以内に行われているということだけでも、その内爆発するという根拠として、私には十分。
では、いつ爆発するのか？ということだけど、その時限核爆弾が、外貨保有高世界一になってしまった。つまり、爆発すれば、世界中の貨幣経済が間違いなく大打撃を受ける訳で、その爆発は、世界中の誰も望むハズがない。
で、歴史的に言えることは、世界の望まないことは、最大限の先延ばしがされるということです。ドルだって、紙切れになると言われて久しいけど全然ならない。
つまり、中国経済、いつかは爆発するだろうけど、それはそんな近い将来ではないような気がしてます。

[423: 匿名さん]

＞421
外資系の金融会社に勤めていましたが、外人の役員クラスの家賃は
100万円〜200万円というものでした。
理由は、本国と同等の住環境だからだそうです。
そんなマンションどこにあるの？と思いましたが、麻布の辺りには
外人専用の豪華マンションがちゃんとあるんですね。

[424: 匿名さん]

中国の経済って戦後復興したときの日本と似ている
それに当てはめると減速するのはまだまだ先じゃない？
グローバル視点だけじゃなくて内需だけでもまだまだ余裕あるし
先進国の多くは既に内需は一杯一杯でグローバルで伸びているだけなので
そこから比べたら中国インドブラジルロシアはまだまだ伸び代は多いでしょ

[425: 匿名さん]

いや、中国はもう既にあちこちガタが来てる。
木造複葉機にロケットエンジン積んでるようなものだから空中分解寸前だよ。
中国共産党が必死に着陸先を探してるけど、どうなることやらねぇ。

[426: 匿名さん]

>424
一般的には今の中国は昭和３０年代の日本だから、これから素晴らしい経済成長が訪れるとニセの情報が蔓延してますが、実は425さんがおっしゃるとおり、全体の95%の人は超マル貧で、外人（日本人や欧米人）と組んで賄賂をたんまり懐に入れている5%のマル金に対して大発狂寸前といった状況です。つまり日本の過去に例えるならば、226事件とか官僚腐敗に怒って若手がムチャした戦前の暗黒期に近いのです。そういう意味では中国の発展の恩恵で今後の日本経済もしばらく順調ってのは、かなり薄っぺらな見方で、あくまで日本の中がどうかといった視点でみとかないと判断を誤ります。

[427: 匿名さん]

426>成長とはだめだったところがまともになっていく過程をいうのです。
現在９５パーが丸貧だったり矛盾が多いがゆえに長期の成長が楽しみです。
もちろん途中のジグザグはあるでしょう。

[428: 匿名さん]

（言っても分からん奴は放っておこう）

[429: 匿名さん]

　

[430: 匿名さん]

中国経済の行き詰まり感は、共産党の幹部が最も危惧してる。
下手すると、再革命の危険すら。
革命後、旧権力がどんな目に合わされるかは、自分らが一番知ってるからね。

[431: 匿名さん]

投資系（設備の整った割安なＭＳ）に、中国籍の方増えてません？
私はもっと韓国籍の方が居るかと思ったのですが、中国のほうがお金持ちが多い気がします。

ちなみに、若干ですが、ロシアとＵＳ国の方もうちのＭＳには居るようです。

[432: 匿名さん]

ていうか韓国からの外資系の金の引き上げペースって今年、ものすごい水準に達してるんでしょ。何が起こってんだろう。不吉な予感。

[433: 匿名さん]

>>432さん
その代わり中国から物凄い勢いでキャッシュのフローが流れて来ているので問題なし

[434: 匿名さん]

>>431

そういうマンションにはなるべく住みたくないですね。

[435: 匿名さん]

なんかいろいろ書いてるが、将来の動向を正確に見通せれば
皆今の仕事なんかしてないでしょ、一部の真に知的な職業を除いて。
そんな俺は、Ｄ誌やＴ経済誌が書き立て出したらその反対のことが起こる前兆
だと考えるようにしている。奴等が狂騒市場と書き立て出したってことは、、、。

[436: 匿名さん]

Ｄ＆Ｔ今年のペナントレースはどうなるのだろう？

[437: 匿名さん]

436>うまい、落合竜の逃げ切りでしょう、ブラウン広島が八百長してでも阪神の応援してる
ハンデを乗り越えて。

[438: 匿名さん]

1980年代に２０坪の都内のマンションを買っていて、２０００年前半に買い換えた人は
おそらく先の物件のローンがなく値下がりもない状況で、売却して３０００万円程度の
キャッシュが残っていたりる。
２０００年前半に買ったマンションが６０００万台としてローンは３０００万程度。
年収と年齢にもよるが、４０００万台の投資用１ＬＤＫが余裕で買える。
値上がりを見て売却してもいいし、家賃でローンを払い退職金で残債を
返して年金がわりにしつつ次の底値まで待って４０００万で売れたらそれもよし。
上がらなかったら持ち続ければ勝手に残債は減る。
そんなふうに考えて、売れている１ＬＤＫが多いのではないか。

[439: 匿名さん]

↑もう一度解りやすく説明して！

[440: 匿名さん]

読みにくいので読み飛ばしました

[441: 匿名さん]

↑そうやって、ア○なやつが情報から取り残され、自分勝手な希望的観測をしたり顔で語るようになる。(^_^)v

[442: 匿名さん]

>>439
そんなケースもあるかもね、ぐらいの話でしょ

[443: 匿名さん]

もしかして既に過去レスに紹介されているかもしれませんが、、、
８月に東洋経済新報社から出た本ですが、日本総合研究所の「団塊退職で変わる経済　伸びるビジネス」の、特に第６章「団塊世代・人口減少と不動産ビジネス」はとても面白かったです。少子高齢化のトレンドを分析して、今後の不動産ビジネスの長期予測です。

状況：
・当面、都心回帰のトレンドは強い。
・３０才から４０才くらいまでの「結婚後１０年以内」の夫婦を「住居の一次取得層」と呼ぶらしいですが、少子化の波をモロに受けて、１０年スパンで見た場合、今後相当減少する。すなわち新築住居および中古住居の需要は、減少してくる。
・独身若者や新婚さんは「賃貸需要者層」の中心らしいですが、それも少子化の影響で、かなり減少する。すなわち賃貸住居の需要も、減少してくる。

予測：
・都心の人気エリアについては、２０１０年くらいまでは住居需要は強く、需給バランスは「プラス側」のままだろう。マンションの値上がり傾向も持続するだろう。
・しかし１０年スパンで見ると、需要減少の波には逆らえず、都心の人気エリアといえども、値下がりには逆らえないだろう。

っていうような感じと、読めました。

[444: 匿名さん]

金持ちが欲しいと思う物件はより高く少子化の影響も受けず
普通のサラリーマン層が狙う価格帯の物件はいずれ>>443のように収束して行くのでは

[445: 匿名さん]

そ。希少価値のある高級ものはとにかく騰がるの。これ世界中の鉄則。金持ちは次から次へと発生するから、その人たちが必ず希少ものに群がるわけ。

[446: 匿名さん]

つまり、２０１５年までの高値で売り抜けろってことね。
で、売った後どこに住む？

[447: 匿名さん]

>443
これから買う人は高値掴み、買ってしまって「得した」と思ってる人だって
しばらく住んで売るにしても値下りしているから普通の買い物に過ぎなかったっていうこと？
結局一番得したのは投資用マンションを持っている、もともともお金持ち達ってことですかね。。

[448: 匿名さん]

>446,
>447
自宅を売るならデフレ復活が見えてから。
そうなったらキャッシュを持つほうが強い。家賃も下がるだろうから
質のいい借家が選べる。
リートの一棟貸しなどで物件豊富だから３０万だせば結構な層マンションに住める。
そこまでしたくないなら、今からもう一部屋買う。
頭金だけでも工面しないといけないけど。

＞これから買う人は高値掴み、
場所によるよ。変動の上下動が激しくないのが不動産価格の特長。
一時的にミクロで下がることもあっても全体の需給と街の利便性
の向上があればまだしばらくは上がる。
その後、郊外や都心周辺のタワーがまだ売れるうちは相対的に都心は高いと思う。

＞しばらく住んで売るにしても値下りしているから
今後供給余地のない場所を買っておけば価格は落ちない。人
気上昇中のエリアというのは駅近の新築がないから
中古が高値で売れると思います。

＞結局一番得したのは投資用マンションを持っている、
＞もともともお金持ち達ってことですかね。。
普通のサラリーマンでも都心にローンで節税用の賃貸物件持っていたら
築１０年以内なら買値超えていたりしますよ。
賃貸でローンは減って、売れば自己資金が倍になって返ってくる。

[449: 匿名さん]

人口減少を大きく取り上げる人がいるけど、
人口の自然増が期待できなくなって、
経済に悪影響を与えるようになったら、
政府は移民流入を容認するようになるよ。

日本人は減るかも知れないけど、
日本国民はそれほど減らないかも。

[450: 匿名さん]

移民政策で国を支えるつもりなら、もう手をつけないとね。
効果が出るまでに数十年はかかるだろうから。

国民の大反対が予想されるから、なかなか始められないんでしょ。

[451: 匿名さん]

今までの失敗経験から言えることは
上昇期には絶対額の高いものを買うべき。
なぜなら同じ地域で４５００万と６０００万の物件なら
地域相場が２割上がった場合の売却価格は９００万と１８００万。
元値の価格差は33％しかないのに譲渡益は１００％アップ
これは誰でもわかる。
下がり相場のときは逆だ
４５００万の物件でも６０００万の物件でも２割落ちたら
９００万と１８００万の損。不思議なことに人は安くなると思い切り
高額なものを買いたがる。手が届くようないなったのがうれしい
のだろう。安くなっている理由に気が付かない。

[452: 匿名さん]

上がり相場は坪単価の高いもの安いものがあったら高い方を買う。
おなじ５０００万なら２０坪でなく１５坪の１ＬＤＫにすべき。
理由は、平均坪単価２６０万のマンションと３００万のマンションが
あれば坪単価の高いマンションの方が高額物件が多い。
中古も高額な売値になって、１５坪のＩＬＤＫもそれに引きづられて
高値の評価になるのが現実。
これが、ついつい私のような庶民は坪単価の安い方を買って
平凡な買い物をしてしまう。
値あがりする限りいくらで買ってもお買い得に変わりはないのだ。
安いものが売り切れた時点で自分の狙っていたものが
お買い得トップに立つ。
今の市場、先回りして勇気を持って割高物件を先着順で買うのが
正しい。
値上がりするときは広さより希少価値。

[453: 匿名さん]

何か、株でいえば短中期ブルの御意見ばかりで。
株だと、みんなでブルだと下がることが多いのですが…

[454: 匿名さん]

大手デベが土地の仕入れで高値落札を続ける限り当面は価格の上昇はつづいてしまうんでしょうね。なぜなら、買いに来たお客に「今の仕入れはもっと高くなってるんで次に出てくる物件はもっと高くなりますよ」との営業トークがつづくわけですから。

[455: 匿名さん]

モデルルームに行って、１５年以上のベテランに話を聞くと、やはり今後都心で３００万／坪
以下で買えるのは長期にわたってないだろうという見方しています。
株は、クリックひとつで売れますが、不動産は売るにも買うにも時間がかかる。
買えなくなったり売れなくなったりしてからゆっくり方向転換が起こる。横ばいはあるでしょうけど。

[456: 匿名さん]

> 451、452

マンションを利益を生む資産とだけ考えれば、仰る事は正しいのかも知れないけど、
大多数の一般人にとっては、マンションは第一義的に「住んで生活するところ」。
より高額なのが良いと言われても、買えるマンションの価格には人により限界があるし、
広さより希少性が大事と言われても、生活し難いのでは問題外なの。

[457: 匿名さん]

>456
しかし、今DINKSあるいは子供がまだ幼いなどで、
ある程度広さを犠牲にできるなら、将来に備えて広いマンションを
買うのではなくて、同じ予算でぎりぎりの広さでできるだけ坪単価の
高いものを買う、など５年くらいのスパンでのやりくりはできるはず。

[458: 匿名さん]

>456
ですから一般実需のマンション購入者は次第に郊外に追いやられ、投資用に買った狭い１ＬＤＫを買った人が恩恵に浴するという話をしています。
１９８０年頃には新婚さんが住む都内のマンションの中心は４０㎡〜５０㎡が当たり前だったのです。金利を含めてそういう状況でした。今金利が上がっていけば地価があがらずとももっと厳しい状況になります。
デベロッパーは慈善事業ではないしＵＲの開発も賃貸事業者が入ることで賃料が上がります。
都心に住みたいなら今までの感覚で２０坪とか求めないで狭くて我慢する選択肢がありますよ
５年住んですこしだけ周辺の２０坪に住み替えるほうが得かもしれませんよと申し上げています。

[459: 匿名さん]

投資的思想でマンション考える連中が市場からいなくなったら
どんなにまともな相場になるかと思う

[460: 匿名さん]

いや、不動産市場でも投機筋というのは市場に厚みを持たせる意味では必要ですよ。

[461: 匿名さん]

とにかく、安く買えた人は終の棲家でいいですが、３０そこそこで広い家に住んでどうするの？という思いもあります。というかもう広い家は買えませんというのが実情。
そこで今後、安い物件を追い求め抽選に外れ続けるくらいならいまのうちに狭い１ＬＤＫを買っておけば、無駄に家賃をはらわずに済む。５年なんてマンション追い求めてあっというまに過ぎますよ。
なにしろ東京都の２５歳〜２９歳の人口は３０歳〜３４歳と同じく１４０万人いるらしいです。
まだまだ、マンションブームは続くのです。