今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[322: 匿名さん]

感覚的には分かるが、前のピークは尋常な好景気というより異常なバブルだったことは忘れたくない。

[323: 匿名さん]

バブル前の1980年からこれまで、
バブルもなければその後のデフレもなくて、
ゆっくりとながら順調に経済が成長していたら
今はこれくらいと言うレベルと、
今の実勢不動産価格の比較ってどんな感じなんだろうね？

[324: 匿名さん]

４０００万円から５０００万円前半までの価格帯のマンションが、
準都心で買える最終段階ですよね。あと１年くらいで在庫がなくなって
２３区でも周辺部にその価格帯が移っていくのでしょう。
その辺のタイミングが今回のマンションの好況のピークだと思います。
２年後には２３区周辺の販売在庫が増加し３年後にはマンション業者の
決算が減益となり、４〜５年後に販売在庫を抱えすぎた業者の一部が
経営破たんする。・・・マンションの価格が下がるのはそれからさらに
１年後、２０１２年まで待てば２３区の周辺部のマンションであれば、
安く買えます。
都心？？無理でね、都心はそれでも下がりませんね。

[325: 匿名さん]

赤坂TRの即日完売が、秋以降販売される都心のマンション価格を押し上げるきっかけになることは間違いない。
2年後赤坂近辺には、多くの高級賃貸マンションが竣工される。
都心のマンション価格は、2年後賃貸目的で購入されたTRの物件の稼動率にかかっている。
空き部屋が多く出るようなら、REITの処分売りが出て価格調整がはじまり他の物件にも波及するだろうし、更なる賃貸需要があるようなら、都心のマンションの値段は青天井になるかもしれない。

[326: 匿名さん]

では、自己資金７０００万あったとして、そして、タワーマンションが
嫌いならば、どの辺を今、買えて買っとけば将来、インフレのマイナス
影響を受けずに、適度な利益を受けられますか？

[327: 匿名さん]

>326
その答えは神様にしか分からない。
けど面白そうだから新しくスレたてれば。

[328: 匿名さん]

>>325
首都高沿いは付加サービスのある賃貸を利用する層と
どうしても所有したいとから分譲を買いたいという層の
２分化が進むと思うよ
賃貸需要と地価は連動しないよ
そもそも高級賃貸が増えること自体、希少な分譲価格を押し上げる一面もあると思う

[329: 匿名さん]

>326
新築信仰を捨てて、都心３区の中古を買う
中古価格も上がっているけど、今なら間に合うでしょう。

[330: 匿名さん]

>326
この前NHKで麻布の一等地のまとまった土地が坪1100万円で入札されたかもと
報道されていたので、そこはどう？ただ自己資金7000万円では不足かな。

[331: 匿名さん]

>>329
もう遅いよ
遅すぎるかどうかはわからないが

[332: 328]

賃貸需要と地価は連動しないよ
ではなく、
きっちりシンクロしなくなるよ　が俺の意見

[333: 匿名さん]

１棟まるごと賃貸というマンションがあちこちにできてますけど、
入居率はどうなんですかねえ。
ファンドが持ってるんでしょうけれど、市場金利は長期的に見ても
それほど上がらないでしょうから、投資された資金が逃げない限り
投売りはありませんよ。ただし、家賃は価格競争で下がるでしょうから
７０００万円だけ投資するのは割が合わなくなると思いますが。

[334: 匿名さん]

不動産に投資するなら、リースマンションを買うよりREITに投資したほうがいいよ。
自分で家賃を取りに行く位の気概があればいいけど、不動産屋に管理をまかせるとほとんど利益はないし、いざ現金化しようと思っても、すぐに売れないからね。
REITだったらPCのボタンひとつで4日後には入金されるよ。

[335: 匿名さん]

>３３０
元麻布の超一等地が２年前に坪５５０万で売買され、「２年前は３５０万が相場って言われてたのにねえって」ため息交じりに語られていたのが懐かしく思われます。
日本の土地価格をリードする麻布の土地価格の値上がりピッチが上がってきたことが示唆するように、いよいよ本格的な上昇ムードが漂ってきましたね。
ここから１年は、もう一段拍車がかかることは必至。１年後には坪２０００万（前回の高値水準）の声を聞けそうですね。

[336: 匿名さん]

326＞ここからは２極化が加速する。７０００万の物件をキャッシュで買うよりも
７０００万頭金、借入金１億円で１億７０００万の好立地ハイグレード物件を探せ。
いいものは２,３年前の中古に多いよ。住めばすぐに中古になるから新築にこだわって
立地やグレードで妥協するのはおろかもの。

[337: 匿名さん]

326＞ここからは２極化が加速する。
７０００万の物件をキャッシュで買うよりも
７０００万は頭金、借入金１億円を足して１億７０００万の好立地ハイグレード物件を探せ。
いいものは２,３年前の中古に多いよ。住めばすぐに中古になるから新築にこだわって
立地やグレードを妥協するのはおろかだよ。

[338: 匿名さん]

↑二重投稿でも微妙な言い回しの違いが、下書きのラブレターを送ったようで笑えた。

[339: 匿名さん]

中古も良いかもしれないが、新築のメリットは頭金10%で１−２年の価格上昇を取り込めることですね。赤坂TRなんかがその良い例ではないでしょうか。
赤坂TRの１億7000万円の物件を買った人の投資した手元資金1700万円が竣工までにどれだけの利益を生むかと、337さんの案とを誰か比べてみませんか？

[340: 匿名さん]

＞337
物件の探し方としてみては、ヤフー不動産の検索で、港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区、目黒区を選択し、価格の高い順にソートと対象の物件がでてくると思います。
でも、以外と１億５０００万以上の築浅物件って少ないよね。

[341: 匿名さん]

293=339さんとすると
295,296さんの出番？　また同じ様な話になるのかな。

こんな事書いたら削除の対象ですか？

[342: 匿名さん]

ま、293と296の議論は、今後、都心の高級物件が２年で20%程度しか騰がらないか、100%以上騰がるかといった市場環境の認識の違いによるもので、論理自体はそれぞれ正しいんじゃない。
まだ買ってない人は296のように希望的観測も含め20%ぐらいの上昇でとどまってほしいと願う一方、デベ＋すでにかっている人は293型で、ガンガン上昇してOKって感じでしょう。
いずれにしても、どちらが勝つかは、ファイナンスをバックアップする銀行が決めるはなしで、銀行が現状の水準を高いか適正と考えるかで方向性は決まってくると思うよ。

[343: 匿名さん]

株は１００パーセント上がり、さらに数百パー上がるといわれてる景気のいいときに
不動産は２０パーの上がりがどうのといってるのは出遅れてるというかせこすぎる。
まあ、だから今これからが投資チャンスなんだけどね。

[344: 匿名さん]

ちなみに超都心部では中古マンションでもすでに年５０％値上がりペースになってますんで。念のため。

[345: 匿名さん]

7000万も現金遊んでたら、即信用で株買でしょ。２億買い付けたった５０％の値上がりで億のもうけ。インフレに絶対自信があればオススメ。

[346: 匿名さん]

>>345
そして2階建て3階建てに手を出して追証の地獄を味わうと・・・

[347: 匿名さん]

ホントは不動産株が堅いんだろうけど、結構、あがっちゃたでしょ。この２年で。どっかお勧めありますか。

[348: 匿名さん]

>>347
正直言えば今はもう新規参入の個人投資家が頭打ちだから既に今年の時点で株価飽和気味
去年までブイブイ言わしてたデイトレもスイングも今年は稼ぎが少ないってみんな言ってる
IPOも公募より値段付かない物が増えた(昨日公開のミヤノやジェイエイシー等)
今まで原油市場に行った資金が株に流れてくれると少しは活況になりますかねぇ
今は株へ流れていた資金が住宅に回っている流れになってしまっています

[349: 匿名さん]

>>345
どちらが正しいとかではありませんが、293型にぜひ一票
293型ならまだ買ってない人だってチャンスはいくらでもある。
296型は、まだ買ってない人もすでに買ったひともおもしろくない。

バブルってデフレより楽しいよね。

[350: 匿名さん]

>>349
「バブルってデフレより楽しいよね。」
うーーん、これって真実、言いえて妙ですねえ。
だから、このスレもこんなに活性化するんだ。

[351: 匿名さん]

ばぶってその後、下がらないってのが一番よくて、実際、銀行がヘマしなければそうなるわけ。デベが高い値付けをして、マトモな買い手を厳選して銀行がファイナンス。これが、やばい業者へやみくもにファイナンスしたのが１５年前。おまけにそれを長期にわたって隠蔽したおかげで、ホントに元の水準まで不動産価格がもどっちゃってソウルよりも価格が低くなっちゃった。ま、今回は銀行もかなり慎重だからしばらくは安心してみてられそう。

[352: 匿名さん]

３４３＞株と不動産の両方やってる俺に言わせると、株は上げ相場中も乱高下が激しく損することも多い。不動産は今みたいに一度上げに転じると数年以上毎年安定して上がり続け失敗が少ない。
大きい資金なら不動産はいい。あと不動産はキャピタルゲイン以外に億ションに住む喜びとか
人に貸して５パーセントの家賃をもらうとかの副次メリットも大きい。
俺のようなさえないおっさんでも、億ション買ってホームパーティーやるようなったらモデルとか
ＩＴ社長とかの知り合いが増えて来て楽しくなってきた。

[353: 匿名さん]

モデル＊＊＊＊！

そうですよね、利益率だけ追求すれば他に選択肢はいっぱいあるけど
実際に自分の理想とした環境に住めたり、あんまり頭使わなくても
毎月家賃の副収入が得られるって魅力的ですね

[354: 匿名さん]

緩やかに景気が拡大していって欲しいと思ってるんですけどね。

これだけバブル万歳的発想の人が増えてることが、
逆に危険なシグナルなのかなと思ってしまう。
急騰を望む人は、そのあとの市場崩壊には無頓着ですからね。

[355: 匿名さん]

３５３＞モデルとかスッチーとかテレアナって「夜景の綺麗な高層マンションでのパーティに
お呼ばれしました」ていうのに弱いみたい。俺からみると高嶺の花だった人たちが
億ションに住んでるだけで逆にこっちが高嶺の花に見えるらしい。
今は学歴とかよりこういうのがステイタスの時代になってきたのかなと思うきょうこの頃。

[356: 匿名さん]

>>355
くだらんし、その考え方もう古いよ、おじさん。

[357: 匿名さん]

というか、355は、そういう下らなくておじさんっぽいことに女性は弱い、
ということを言っているのでは？
べつに356さんを誘っているわけではないのだから、
あえてレスにかみつく理由が分からない（笑）。

[358: 匿名さん]

いまどきスッチーなんて花形職業じゃないだろ。
自給バイトも多いし、給料もな。。。別にスッチーはどってことないよ。

[359: 匿名さん]

自給　×
時給　○

[360: 匿名さん]

湾岸の某タワーマンションにいるけど、
ホームパーティーする度に確かに
モデル、スッチー、テレアナ来るよ。
良くも悪くもごく素顔は普通の女の子。
億ションじゃないけど、高層階なら
何か魅力的なものを感じるみたい。
うちで記念写真撮ってるのもいた。
何か照れくさかったけどね。

[361: 匿名さん]

タワーマンションに限らずいろんなマンションに
お呼ばれする機会がある子は将来の自分の住む家が
どんなのがいいかイメージつかむ為に行くんだよ
それは決して悪いことじゃないと思うね

[362: 匿名さん]

原油価格は上がった、って？いつのこと？もう下げてるよ。
アメリカの景気は心配ない、って？景気の減速感は日々増大中。中国もどうなるやら。
踊り場に入って、来年はさてどうなるか？信じられないくらいスピードが速いよ。

[363: 匿名さん]

夢から覚めるのはいつごろだろう。

[364: 匿名さん]

確かに中国は何が起こってるのかよく見といたほうがいいね。一般的に思われていることと実態がかなり乖離している可能性が高いから。

[365: 匿名さん]

豊かになると人は必ず傲慢になるものだ。
　　　　　　　　　　　　　　　−マーク・トウェイン−

[366: 匿名さん]

>>360
ハァァァ
言うことがやっぱ湾岸

[367: 匿名さん]

＞＞360＝355　テレアナ？？
そんな呼び方せんよ、オタク。

[368: 匿名さん]

今は千葉でもバカスカ売れるそうだ

[369: 匿名さん]

95年の相場くらいまでは行くのでは、、
それから、下がるか上がるかはそのときの景気しだい。。

[370: 匿名さん]

女が憧れるとかのくだらないレスは他でスレッド立ててやってくださいよ

[371: 匿名さん]

しかし「女が憧れる」不動産が良く売れるのは真実なので。
普通の神経なら買わない「ニコタマ（ｗ」が即完したのは有名だ。
湾岸どころじゃないボロボロの多摩川沿いが「ブランド」とは笑わせる。

[372: 匿名さん]

モノの需給ってたいてい女が憧れるかどうかで決まるのだから、
下らない、とは言えない。
表参道の土地が高いのも、高層マンションが人気があるのも。

[373: 匿名さん]

いやーでも明らかに低俗なレスされても困るんですよ
低俗な欲望が世の中の多くを支配している事は理解できますが
それをあからさまに出されているものに対してレスするほど
品位の無いスレッドではないと思うのですがいかがでしょうか
正直そんなスレに成り下がるならここもそこまでなのでしょうが

[374: 匿名さん]

じゃあ、無視すればよいだけでは？反応するとこの手の投稿者はエスカレートするでしょ。

[375: 匿名さん]

>372

まあ理解できますよ。
需給つーてそんなもんでしょ。
すべてまやかし。

[376: 匿名さん]

375だが続きだが
今回例の赤坂の高層買いました。
俺は子供はいないが、妻ひとり。
彼女連れ込んだらいろんな意味で大変になるんだろーな。
別れさせてくれなくなると思う。
だから秘密にしている。

今は一軒家に住んでいるが、マンションがそんなにいいとも思わないが
なぜかまやかしを買ってしまった。

[377: 匿名さん]

こういう下劣な本音が、プライドのある女性に一番忌避されるのにね。
マンションのホームパーティーに行くようなのは、軽薄ってイメージ広がったら、
せっかくのステイタスとやらも台無しですよ。

[378: 匿名さん]

高層マンションのパーティなんてめずらいことじゃないですよ。

[379: 匿名さん]

ステイタスもプライドもまやかし。
しかるに高層マンションの人気もまやかし。

俺自身赤坂TR買ったが、倍率高かったとか即日完売とか
そんなものまやかしの産物だと自覚している。

ただ末永くまやかしの術が効いていればなあと思っているだけ。

[380: 匿名さん]

まやかしと言っているが、
決して女に人気があるものが
需給が高いということを否定してない。
そのとおりだと思う。

[381: 匿名さん]

高層マンションのパーティに憧れてるのではなくて、そこを買える財力に魅かれてるってことでしょう。結局女性は楽して裕福に暮らしたいだけ。もちろん皆がそうだとは言わないので突っ込まないで！

[382: 匿名]

いや、ただ夜景が見たいだけ。
それにシャンパンやらお洒落なお料理がついて
ちやほやしてくれるのなら文句なし。
その家の持ち主に興味ある訳じゃないし、
ましてやそんなとこに住みたくないし。
（子育てしにくそうだし、住むにはちょっとね。）
ただ見てみたいだけなんです。

[383: 匿名さん]

国分佐智子のような美女に限るよね
あと井川遥もいいね

[384: 匿名さん]

まあ、話題をスレタイに戻そうよ。値上がりは２０１０年までは続くだろうね。そこで金利が
すごく上がれば不動産も調整するだろうが、国債発行残高がすごいから金利は上げられない。
すると高原状態の高止まりかな。世界インフレだもんな。マーケッティングのプロは
都心部にはセレブやエリート層が住み。周辺部は移民や貧民層が住みスラム化していくとの
予想をしている。

[385: 匿名さん]

ていうか、現在は貧富の差がなさすぎ。あと３年ぐらいで、超都心部のマンションの坪単価が2000万を超え、庶民は南林間や川越や牛久や東金に住んで、１時間かけて通勤するといった通常の状態に戻った段階で不況になった場合、多少、上昇に歯止めはかかる可能性があるとは思うけどね。
まだまだ、買えない人々の妬み、恨み、嫉みのエネルギーが弱すぎ。世界中で貧困層になるんだったら絶対日本を選ぶでしょう。アメリカや中国の貧困層とかになりたいと思いますか？

[386: 匿名さん]

そうだね、平均株価が２倍になり、個別株では５倍とかもざらなのに
都心マンションは上げに転じたといってもまだまだ序の口。
今ならまだ買えるけど、数年後は無理になってる
だろうし、またそれが当たり前の姿だろうね。

[387: 匿名さん]

昨今の地価上昇の原因は供給不足と、値上がり期待の投機買いによるものです。
すでに、新築マンションの転売は活発に行われています。（お台場の某物件など
ＳＯＨＯ利用可という希少性が高値を呼んでいるようです）
2008年12月31日までの土地等の譲渡については土地の重課税は課さない。
つまり、土地の譲渡益はいくらでても損益通産されて課税されない。
この税制の期限が気になります。おそらく法人買いはこれまでに、売り抜けるか
利回りのよいものを課税対策のとれたＳＰＶに組み込むなどするでしょう。
そうなると２００９年までに投機買いは沈静化するでしょう。
しかし、新規供給が少ない事態はかわらないからピークの価格が次第に下がり
そこで始めて古いマンションの建替えや再開発、売り渋っていた地主の土地の売却が始まる。
それまでにピークから数えて３年（２０１１年）はかかるでしょう。
ピークが２００３年の何倍になるかは、地域によって違いますが、下がるスピードは
最初１５％、１０％という感じで、（２０１４年頃）下落感が固定化すると７％、４％とおさまり
家賃の収益還元価格に納まってくるのではないでしょうか。
これが早くて２０１６年。

[388: 匿名]

どこかで読んだのですが、
低所得でも都心に仕事を求めてくる人がいるので
都心には必ず貧困層が住む地域ができるとのこと。
東京都心にもスラム街が形成されるのかしら・・・？
となるとそういう場所は都心であっても安いのかな。

[389: 匿名さん]

>385
貧富の差がありすぎる国になったほうがいいですか？
いくら３年後、都心近郊（○洲とかでも）中流層が買えるような時代に
なったとしても、つい最近まで中流層がバンバン買っていた土地ですからね。
土地価格が一流になっても住んでいる人は庶民ですから、いまいちピンときません。

[390: 匿名さん]

>>388
スラム街の多くは戦後の住宅政策のなかで公営住宅に建て替わっています。
（公営住宅のあるところが皆スラム街だったという意味ではないです。）

[391: 匿名さん]

>>389
日本語でＯＫ

[392: 匿名さん]

格差社会は資産デフレ、さらに都心地価の反転で加速されます。
これまで資産デフレの意味を誰も実感できていなかったのでしょう。
地価が底値になって、今が都心回帰のチャンスと思っても
地価が１０年前に郊外を買った人々は、価格がローンの残債を下回って
売るに売れない。
不公平が実感されるのはこの辺から。

「どうせあいつらも値下がりするにきまってる。どこで買っても家なんて住むための
ものだから、値上がりしようが値下がりしようが同じ」
そう思っていたのが、都心の中古評価までぐんぐん上がりはじめている。
そこでまた不公平感に拍車がかかる。

さて郊外の人気私鉄沿線をはじめじわじわ上がってきたとはいえ、中古マンションの
坪単価が取得原価まで伸びるとは思えない。
近郊の私鉄沿線が５割上がるころには都心の物件を買った人は、２倍以上の値上がり。
そうなれば銀行の方から金を借りてくれと言ってきます。
株の資金だの、投資信託だの買う資金だのを不動産担保で融資しますと言ってくる。
オーバーローンと逆の減少。物件担保価値があがっていて、さらにローンを組んで
新たに物件投資ができる。都内近郊の物件を買って貸して数年で転売して、
頭金ゼロでも稼ぐ人も出てくる。

仮に何もしなくて１５年。マンションが大規模修繕で揉める頃に、売っても買値で
売れたりする。郊外を２５年前に買った人は、売ってもあいかわらず安値のまま。
少なくとも相続の段階では大きな差がついている。

[393: 匿名さん]

こう聞くと都心に買っといて良かったとは思うものの、
ついこないだまで「供給過剰、暴落」と言われてたから
今ひとつ安心できない。

もっとも売るつもりもないんだから関係ないか・・・

[394: 匿名さん]

393>陰極まれば陽となる。２,３年前が陰の極だった。

[395: 匿名さん]

次に下がるのは格差社会の拡大が是正されるときなんだろうね。ふつうは格差はどんどん拡がる方に向かうんだろうけど、それに竿さしたのは、突然、金持ちのはしごをはずしてひっくり返した１５年前の金融政策とGHQに言われて華族から財産を取り上げるためにかけた６０年前の財産税。実はこの１００年で貧富の格差を是正しようとした施策って、この２回だけなんだよね。いずれも環境としては金持ちがムチャやったおかげで、庶民は焦燥感にかられ絶望している状況。そこに突如、金持ち懲罰は執行される。と考えると意外とあと１０年ぐらい踊り場を交えながら、上昇しつづける可能性が高いんじゃないかな。

[396: 匿名さん]

前回のバブルは持続可能な成長とはおもえなかったよ。
政府の白書なんかでも、緩やかに減速させようとしてたけど失敗。
無茶承知イケイケドンドン、後は野となれ山となれって感性が主流になって、
ホントに焼け野原になっちゃった。

[397: 匿名さん]

396>あまりに急に引き締めしすぎた、うまくやれば日経平均２万５千円くらい、地価も今の
２倍くらいのところに軟着陸させその後は高原維持をできた。
アメリカも今の日本も日本の９０年代の金融失政を研究し尽くしてるから、急落の失敗はしない。
緩やかに上がり、今より安く買える時代はこないだろう。

[398: 匿名さん]

そういう世紀の大失策のおかげで１５年間デフレが続き
おかげでほんの数年間だけだったが、普通のサラリーマンが
都心にマンションを買える時代が出現した。
全体に比べればごく一握りのグループだったけど
ほんとに運が良かった人たちだね。
残りの人たちは早く夢から覚めて現実にもどらなくては。

[399: ち]

＞３９８

その通りと思う。

[400: 匿名さん]

392以降に妙に納得。会社で不動産持ってない同僚が、持ってる同じ給料の同僚を、心からねたむくらいになるのかなあ。まだそこまで行ってないので、当分上げるって気がしてきた。

[401: 匿名さん]

>400
今起こっているのは、80年代終わりから90年代に郊外に
マンションをローンで買って、価格が3分の１、4分の１になったうえ、
多くのローンの残債を抱えて、これから一生郊外に縛り付けられるだろう
同僚が、同じ会社で、この数年間に都心でマンションを買った同僚を、
心からねたんでいる現象ではないかと思う。

なんとか暴落説を掲げている連中には、そんな暗い怨嗟というか
怒りというか、大きな負のエネルギーを感じてしまうんだが。

[402: 匿名さん]

熱狂やブームをコントロールするのは非常に難しい。
ブレーキがゆるいと全然利かず、踏みすぎるとつんのめってこける。
緩やかな上昇トレンドを維持するのがいちばん良いんですよ。
実際の国富の増大にともなって資産価値なども上がっていくのが。
濡れ手で粟の大儲けはできないけどね。

前回バブルのときは、ジャパンアズナンバーワンなど、
大アメリカ様のご機嫌を損ねるほど増長したので、
ＢＩＳ規制や格付けや為替で叩きのめされた側面もある。
あまり目立たずでしゃばらず、実態は金持ちってのが賢い。
新内閣はうまく舵取りしてほしいね。

[403: 匿名さん]

地価が上がるのは別にいいですが、問題は家賃ですよね。
価格差を反映して家賃があがってくるようなら、上昇はかなり長引くでしょう。
かつて、地価が下がる割合に比べて家賃は下がらないということで分譲マンションが
売れたように、地価が上がる割合に比べて家賃が上がらないということになれば
都心近郊の人気エリアの賃貸は払底して結果、家賃相場が上昇する。
やっぱり、人気エリアと不人気エリア。都心と郊外の格差がひらく方向なんでしょうね。

[404: 匿名さん]

３Aで、５００万までなら、賃料との比較で納得感あるけど。それ以上はバブルだよね。

[405: 匿名さん]

田町の芝浦工業大学の跡地って、なにになるの？マンション？だったら芝浦アイランドよりも半分くらい駅近だね。

[406: 匿名さん]

>404
永田町南向きはすでに坪６５０まできてるんで、そろそろドライブかかってきてるって感じですよね。もちろん、まだ売れたわけではないので、現段階ではあくまで三井の希望小売価格に過ぎないですけどね。

[407: 匿名さん]

水を差すわけじゃないですが、３９２以降の会話が続くこと自体、既にプチバブル気味な感じ。

暴落もしないと思うけど、このまま都心マンションだけ上昇することもないと思うな。
だって、無闇に価格が高騰した中古マンション買いますか？
家賃も３０万円を超えるとガクッと借り手が減りますよ。
マンションを「資産価値」だけで語り始めるのは黄色信号。

[408: 匿名さん]

407＞都心では２,３年前分譲の中古が分譲時より４０％位値上がりしていますが
まだ上げの初期で割安と観ます。
グレードや築年数で劣るＮＹやロンドンやソウルの中古マンション
と比べてもまだ割安なのでもうしばらくは上昇し、そこからは高原状態となるでしょう。
いかんせん都心には需要に比べ供給があまりないのですから。
ＮＹなんか築２０年でも３００万ドルくらいしますよ。

[409: 匿名さん]

個人金融資産１４００兆円の国ですからね、長く続くデフレが終わったとなると
インフレに強いものに資産家のマネーは動きだしますよ。そのことが日本経済回復にもつながる。
デフレ継続をおそれ預貯金なんかに滞留してたから今までだめだったんです。

[410: 匿名さん]

坪単価が400万になると家賃も１．５万円／月坪で利回り４．５％あたりが上限かな。
家賃的に３０万／月といえば20坪、価格で８０００万
逆に坪単価が６５０万で利回り２．８％。借入金利とのイールドギャップがなくなる。
当然家賃は２．１万／月坪以上を想定するのだろう。（これで４％）

家賃的に３０万／月を上限としても２．１万円／月坪で14.３坪の４７㎡の１ＬＤＫ、
価格で9300万。

問題は金利だね。

[411: 匿名さん]

404.410＞そうそう大事なのは日米の金利の違い。
アメリカのように長期金利が５パーセントなら賃貸利回りも５パーセント位が適正だが
日本は長期金利が２％以下である。したがって賃貸利回りが３パーセントだとしても
国債利回りより有利なのである。国が借金ずけなので低金利は続けざるを得ない。
したがって一流不動産は利回りで有利なのはもちろん、元本もインフレ傾向で膨らむ。
プロの本を読んでべんきょうするといいよ。
http://www.amazon.co.jp/gp/product/433497497X/ref=pd_sim_b_3/503-10643...

[412: 匿名さん]

中国のオリンピックが０８年、上海の万博が１０年ですから、１０年ころ
をターニングポイントとして中国経済が急減速しますね。日本経済もその
へんで不況になると思いますよ。
また、減損会計も導入されてますから、不動産市況はふたたび悪化して、
マンション投資した人たちも入居者は確保できないは、売るに売れないは
でよわったよわった、・・・

[413: 匿名さん]

2009年が節目と言う説は多いですね。
ですから儲けを欲張らないで状況をみて早めに手仕舞う。
今回の高騰も買ったそばから３〜４割り増しで売り出し、一方で賃貸募集もかける
例が多々あります。あらかじめ上昇の目標値をきめて早めに売りに出す。
これが正解。仮にそのあとまだ上がったとしても後悔しない。
万が一インフレがすぐデフレに戻るならば儲けた金で国債でも買っておけばいい。
それと変な時期に店子が出てもせめて一年分ローンが払えるくらいの
流動資産の余裕がないと不動産投資はすべきではないです。

[414: 匿名さん]

>411
藤巻さんのあの本は極めて読みやすい本ですね。品川女子学院の女子学生に講義した内容の記録でしたよね。・・・確かにプロの書いた本ではありますが
素人向けですが下記が面白かったです
http://www.amazon.co.jp/gp/product/4822244695/ref=sr_11_1/250-0891897-...

[415: 匿名さん]

”お買い得”だった”都心”のマンションとは具体的にどのマンションだったのでしょう。。
芝浦アイランドなんかは安かったと言われてますが、そこより安かった物件があったんですよね。

[416: 匿名さん]

>415
からかっているとも思えないのでマジレスしますが・・・
どこが？というレベルでなく、全般にです。
もちろん、不動産ですから、物件ごとに平均坪単価は違うし、お買い得の部屋と
普通の部屋と割高がありましたけど。
現在、４００万／坪で出ているところは３３０万／坪で買えた。
現在　２６０万／坪で出ているところは２２０で買えた
現在　２４０万／坪で出ているところは１９０で買えた
２００３年ベースなら高輪のタワーでも低層階なら２６０万で買えたし
月島も高層階の中住戸が２４０くらいで買えた。
そういう中でWコンが１６０万台〜売りだされ度肝を抜かれた。
びびったデベが湾岸のタワーの低層階を皆１８０〜売り出した。
上層階は２４０平均ですが、今は３００近いですから安かったですね。

[417: 匿名さん]

過去を語っても役にたちません。
都心物件については、そろそろ「投資用マンション板」を作ったほうがいいですね。
ここまで売り手市場になると、マンションデベにとっても買い手にとっても
都心物件について語る意味が希薄になってきますね。

[418: 匿名さん]

なぜでしょう、まだ10年前よりも安値水準ですよ（10年前に結婚したので知ってます）
ここ数年マンションの底の時代しか見てない人はショックでしょうが
都心物件（湾岸は当時無かったので除き？）は、まだ適正価格よりも
割安だと思いますよ。
サラリーマンには、元々高嶺の花というのが過去の歴史です。

[419: 匿名さん]

10年前というのは1996年で、ちょっとした住宅ブームでしたよね。
バブル崩壊から6年。もうそろそろ下落も底だと言われていた時期。
当時は、都内各地でミニ戸建の建売業者や東急沿線のマンション建設が
盛んだった。それでも８５㎡クラスの５０００万円台の新築は、あざみのから先
くらいしかなかった。世田谷では7000万以上出さないと新築は買えなったし
そもそも今同様に新築は敷地が供給されずにほとんどなかった時代。
90年後半で、企業の社宅用地が放出されて2000年前後に供給過剰で
値崩れした。
1985年新築のマンションもまだ中古価格が坪単価で２４０万円あたりに
あった頃でしょう。
適正価格とはあくまで相対的なものではないでしょうか。
もし郊外（横浜金沢八景あたりや松戸、中央林間など）が今後新築坪単価で
１８０万円を超えることがあるとしたら、世田谷は３３０でもかまわないし
港区は６５０でもかまわないです。
しかし、賃貸マンションの相場が供給過剰で冷え込んだりすると、
中古価格もあわせて伸び悩みます。

10年前、確か公庫金利は４％台でした。変動で借りる人は誰もいなかった。
だから所得に対して買える価格が低かったのです。
金利次第です。長期金利が高騰したら世の中大混乱が始まるし
ゆるやかにインフレを誘導できる利上げがうまくいくかどうかでしょう。
都心の地価はまだまだ適正でないにしろ下がりすぎた商業地の高騰と
マンション価格がリンクしている部分もあります。
湾岸タワーという冷やし玉はもうないにしろ、日本の強い借家法のなかで
既存の家賃水準に縛られずに賃貸相場が二極化できるかどうかで
マンションの価格水準はきまってくるでしょう。
ワンルームマンションのＲが都心で久々に坪単価４６０万のワンルームを
売っています。４割増しですね。

[420: 匿名さん]

418＞そのとおりですね、３年前の２倍になった平均株価に比べマンション価格は大きく遅れており
まだまだ割安ですね。

[421: 匿名さん]

419＞日本もＭ＆Ａの三角合併解禁でいよいよ外資金融マンが増えるので住宅手当ての大きい彼ら
好みの好立地家賃５０万円以上の物件はこれから不足してくると思われますね。