今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[301: 匿名さん]

[302: 匿名さん]

都心部に土地なくなってマンション建てられなくなったら、デベはお手上げ？
建てつづけなければオマンマ喰えない。

そんなわけにはいかないから、
今度は「やはり人間らしい生活を、郊外で広々、健康でゆとりの生活を！」
みたいな郊外回帰キャンペーンやってくるんじゃないかな。
そこまで考えると、底を確認した時点で郊外の土地を先回りで買っとくのが、
一番投資効率良さそう。あくまで不動産にこだわる場合。

[303: 匿名さん]

>>301
ホントにぼけてんじゃないの？296さんが書いてるのその通りだと思うし、むつかしいこといってないようにみえるけどなあ。。あれくらいのことわからないんじゃ、この板に書き込まない方がいいんじゃない。。

[304: 匿名さん]

城南・城西・都市開発地域に焦点を絞って購入へ
賃貸なら郊外へ（交通費負担、法人に負担させる）
移動時間になにをするか、賃金上げるための能力向上
そして市場へ参入
一番損をするのは、4000万とかで買えるあたりの物件
ライフプランが不明瞭

[305: 匿名さん]

>一番損をするのは、4000万とかで買えるあたりの物件

この辺の意味が分かりません。
数年前〜割と最近までに都心近郊で若い世代の買った
マンションは4000万くらいが相場なんですよね。

[306: 匿名さん]

横レスですが
現在も変わらずバブルの時もそうだったけど、誰でも買える価格帯の物件は
物件数も多く平凡過ぎて、上昇率が少ないと言うことでは。
昔のように、物件が値上がりしたから利益を出して次の物件を購入する
なんてことは、あまり期待できない。
市場を動かすのは資産家とファンド、および法人でしょうから最低でも
分譲価格が8000万円超の物件が、値上がりするときは一番動くと思われる。

[307: 匿名さん]

八王子の６０平米を昔７５００万円で買ったんだけど、買値くらいに戻ってくれるとうれしいな。

[308: 匿名さん]

値段ではないということですな。
安くても都心であればってことでしょうね。

[309: 匿名さん]

八王子は無理じゃないでしょうか

[310: 匿名さん]

[311: 匿名さん]

[312: 匿名さん]

309,310>わらって下さい、でも２０年ほど前は都内は高すぎて
八王子位までいかないと買えなかったんです。しかも駅からバス乗り換えで。

[313: 匿名さん]

都心集中が進んでいけば、
八王子あたりまでを含めて「メガ東京」が形成されるでしょう。
多少時間がかかるとは思いますが、八王子の土地もいずれ宝に変ります。

[314: 匿名さん]

[315: 匿名さん]

313さん
バブルの頃も、そんな話がありましたが実現しませんでした
あの頃と違うのは、多摩センターの再開発や湾岸のライバルがあることでしょう
八王子まで回ってくるのは22世紀じゃないんでしょうか、人口減少社会
ですからまあ、それも望みが薄そうです

[316: 匿名さん]

[317: 匿名さん]

今回のバブルは以前のバブルと違う過程と結果をもたらす可能性がある。
以前は国民総中流階級であったので都心を頂点にして裾野までバブルが満遍なく浸透したのに対し、
今回は富の二極化がすすんでいるため、都心は富裕層が集中し極所的スーパーバブルを形成するが、周辺は現在の平均年収が下がり続けているのを反映して下落を続けるようなアンバランスなものになるかもしれない。
そういう点では郊外の物件を処分して都心に回帰している団塊の世代の動向は侮れない。

[318: 匿名]

昨今の不動産価格急上昇は、あとからみれば、非合理的期待によるバブルか、期待ファンダメンタルの過度のシフトがもたらす価格上昇というやつですね。渦中にいるヒトにはわからないものです。80年代後半、日銀幹部までが「地価上昇は実需による」といってますから。結局、労働分配が低位推移するなか、賃料が持続的についてこられるかどうかかと

[319: 匿名さん]

>1今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？
１５年後の２０２０年前後に本格調整局面。

[320: 匿名さん]

>>317,318
同感です！
一生懸命にあおってる人とあおられた人はぜひ冷静にお考えください。

[321: 匿名さん]

ただねぇ。デフレ不況が続いて、価格低下続く、っていうのもねぇ。公務員じゃないから。そろそろ景気よく上がっても、とも思う。１５年は長かった。

[322: 匿名さん]

感覚的には分かるが、前のピークは尋常な好景気というより異常なバブルだったことは忘れたくない。

[323: 匿名さん]

バブル前の1980年からこれまで、
バブルもなければその後のデフレもなくて、
ゆっくりとながら順調に経済が成長していたら
今はこれくらいと言うレベルと、
今の実勢不動産価格の比較ってどんな感じなんだろうね？

[324: 匿名さん]

４０００万円から５０００万円前半までの価格帯のマンションが、
準都心で買える最終段階ですよね。あと１年くらいで在庫がなくなって
２３区でも周辺部にその価格帯が移っていくのでしょう。
その辺のタイミングが今回のマンションの好況のピークだと思います。
２年後には２３区周辺の販売在庫が増加し３年後にはマンション業者の
決算が減益となり、４〜５年後に販売在庫を抱えすぎた業者の一部が
経営破たんする。・・・マンションの価格が下がるのはそれからさらに
１年後、２０１２年まで待てば２３区の周辺部のマンションであれば、
安く買えます。
都心？？無理でね、都心はそれでも下がりませんね。

[325: 匿名さん]

赤坂TRの即日完売が、秋以降販売される都心のマンション価格を押し上げるきっかけになることは間違いない。
2年後赤坂近辺には、多くの高級賃貸マンションが竣工される。
都心のマンション価格は、2年後賃貸目的で購入されたTRの物件の稼動率にかかっている。
空き部屋が多く出るようなら、REITの処分売りが出て価格調整がはじまり他の物件にも波及するだろうし、更なる賃貸需要があるようなら、都心のマンションの値段は青天井になるかもしれない。

[326: 匿名さん]

では、自己資金７０００万あったとして、そして、タワーマンションが
嫌いならば、どの辺を今、買えて買っとけば将来、インフレのマイナス
影響を受けずに、適度な利益を受けられますか？

[327: 匿名さん]

>326
その答えは神様にしか分からない。
けど面白そうだから新しくスレたてれば。

[328: 匿名さん]

>>325
首都高沿いは付加サービスのある賃貸を利用する層と
どうしても所有したいとから分譲を買いたいという層の
２分化が進むと思うよ
賃貸需要と地価は連動しないよ
そもそも高級賃貸が増えること自体、希少な分譲価格を押し上げる一面もあると思う

[329: 匿名さん]

>326
新築信仰を捨てて、都心３区の中古を買う
中古価格も上がっているけど、今なら間に合うでしょう。

[330: 匿名さん]

>326
この前NHKで麻布の一等地のまとまった土地が坪1100万円で入札されたかもと
報道されていたので、そこはどう？ただ自己資金7000万円では不足かな。

[331: 匿名さん]

>>329
もう遅いよ
遅すぎるかどうかはわからないが

[332: 328]

賃貸需要と地価は連動しないよ
ではなく、
きっちりシンクロしなくなるよ　が俺の意見

[333: 匿名さん]

１棟まるごと賃貸というマンションがあちこちにできてますけど、
入居率はどうなんですかねえ。
ファンドが持ってるんでしょうけれど、市場金利は長期的に見ても
それほど上がらないでしょうから、投資された資金が逃げない限り
投売りはありませんよ。ただし、家賃は価格競争で下がるでしょうから
７０００万円だけ投資するのは割が合わなくなると思いますが。

[334: 匿名さん]

不動産に投資するなら、リースマンションを買うよりREITに投資したほうがいいよ。
自分で家賃を取りに行く位の気概があればいいけど、不動産屋に管理をまかせるとほとんど利益はないし、いざ現金化しようと思っても、すぐに売れないからね。
REITだったらPCのボタンひとつで4日後には入金されるよ。

[335: 匿名さん]

>３３０
元麻布の超一等地が２年前に坪５５０万で売買され、「２年前は３５０万が相場って言われてたのにねえって」ため息交じりに語られていたのが懐かしく思われます。
日本の土地価格をリードする麻布の土地価格の値上がりピッチが上がってきたことが示唆するように、いよいよ本格的な上昇ムードが漂ってきましたね。
ここから１年は、もう一段拍車がかかることは必至。１年後には坪２０００万（前回の高値水準）の声を聞けそうですね。

[336: 匿名さん]

326＞ここからは２極化が加速する。７０００万の物件をキャッシュで買うよりも
７０００万頭金、借入金１億円で１億７０００万の好立地ハイグレード物件を探せ。
いいものは２,３年前の中古に多いよ。住めばすぐに中古になるから新築にこだわって
立地やグレードで妥協するのはおろかもの。

[337: 匿名さん]

326＞ここからは２極化が加速する。
７０００万の物件をキャッシュで買うよりも
７０００万は頭金、借入金１億円を足して１億７０００万の好立地ハイグレード物件を探せ。
いいものは２,３年前の中古に多いよ。住めばすぐに中古になるから新築にこだわって
立地やグレードを妥協するのはおろかだよ。

[338: 匿名さん]

↑二重投稿でも微妙な言い回しの違いが、下書きのラブレターを送ったようで笑えた。

[339: 匿名さん]

中古も良いかもしれないが、新築のメリットは頭金10%で１−２年の価格上昇を取り込めることですね。赤坂TRなんかがその良い例ではないでしょうか。
赤坂TRの１億7000万円の物件を買った人の投資した手元資金1700万円が竣工までにどれだけの利益を生むかと、337さんの案とを誰か比べてみませんか？

[340: 匿名さん]

＞337
物件の探し方としてみては、ヤフー不動産の検索で、港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区、目黒区を選択し、価格の高い順にソートと対象の物件がでてくると思います。
でも、以外と１億５０００万以上の築浅物件って少ないよね。

[341: 匿名さん]

293=339さんとすると
295,296さんの出番？　また同じ様な話になるのかな。

こんな事書いたら削除の対象ですか？

[342: 匿名さん]

ま、293と296の議論は、今後、都心の高級物件が２年で20%程度しか騰がらないか、100%以上騰がるかといった市場環境の認識の違いによるもので、論理自体はそれぞれ正しいんじゃない。
まだ買ってない人は296のように希望的観測も含め20%ぐらいの上昇でとどまってほしいと願う一方、デベ＋すでにかっている人は293型で、ガンガン上昇してOKって感じでしょう。
いずれにしても、どちらが勝つかは、ファイナンスをバックアップする銀行が決めるはなしで、銀行が現状の水準を高いか適正と考えるかで方向性は決まってくると思うよ。

[343: 匿名さん]

株は１００パーセント上がり、さらに数百パー上がるといわれてる景気のいいときに
不動産は２０パーの上がりがどうのといってるのは出遅れてるというかせこすぎる。
まあ、だから今これからが投資チャンスなんだけどね。

[344: 匿名さん]

ちなみに超都心部では中古マンションでもすでに年５０％値上がりペースになってますんで。念のため。

[345: 匿名さん]

7000万も現金遊んでたら、即信用で株買でしょ。２億買い付けたった５０％の値上がりで億のもうけ。インフレに絶対自信があればオススメ。

[346: 匿名さん]

>>345
そして2階建て3階建てに手を出して追証の地獄を味わうと・・・

[347: 匿名さん]

ホントは不動産株が堅いんだろうけど、結構、あがっちゃたでしょ。この２年で。どっかお勧めありますか。

[348: 匿名さん]

>>347
正直言えば今はもう新規参入の個人投資家が頭打ちだから既に今年の時点で株価飽和気味
去年までブイブイ言わしてたデイトレもスイングも今年は稼ぎが少ないってみんな言ってる
IPOも公募より値段付かない物が増えた(昨日公開のミヤノやジェイエイシー等)
今まで原油市場に行った資金が株に流れてくれると少しは活況になりますかねぇ
今は株へ流れていた資金が住宅に回っている流れになってしまっています

[349: 匿名さん]

>>345
どちらが正しいとかではありませんが、293型にぜひ一票
293型ならまだ買ってない人だってチャンスはいくらでもある。
296型は、まだ買ってない人もすでに買ったひともおもしろくない。

バブルってデフレより楽しいよね。

[350: 匿名さん]

>>349
「バブルってデフレより楽しいよね。」
うーーん、これって真実、言いえて妙ですねえ。
だから、このスレもこんなに活性化するんだ。