今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[261: 匿名さん]

超高層なら10％、中低層なら20％

[262: 匿名さん]

>261
それは言い過ぎでしょう、分譲価格＝土地代+建設費　ですよ
分譲価格のうち土地の持ち分が50％もあるマンションはありませんから
多く見積もってもその半分以下でしょう。
20％もあげるなら、便乗値上げと言われても仕方ないし
購入者不在だと、カタカナデベはマンション事業自体がが破綻します。

都心と郊外のマンション価格の格差が広がることは、間違いないでしょうね。

[263: 匿名さん]

ほお、マンションは戸建ほど値上がりしない、と。

[264: 匿名さん]

質問です。

供給が少なくなるという意見がありますが、建てたマンションが壊されるわけでもないのに、
どうして供給が少なくなるのですか？　不思議です。

[265: 匿名さん]

その場合の供給は「新規供給」でしょ。
既存分は経済活動の対象にならないので
需要サイドも供給サイドも解釈に含まれません。

[266: 匿名さん]

>264
回答です。

新規供給は、マンション適地が不足したら減ります。
中古市場は、住み替えたいと思わないかぎり人が住んだり貸したりして
いるので供給とカウントされません。
地上げでもして追い出さないと供給が出てこない。

[267: 匿名さん]

もともと、都心はマンションが建ち尽くしていて、老朽建替えや再開発でないと新規供給は
なかった。都内のタワーマンションは、小泉政権が「都市再生プロジェクト」で規制緩和して
容積率を割り増しした賜物なのです。
住宅なら公開空地を設けたら規制の２倍近くまで建つようになってしまった。
容積を割り増しするのは、実質的に土地を増やしたの同じ効果になります。
主に
①大江戸線、南北線などの開通で、アクセスが改善した老朽ビル跡地
②臨海部の倉庫、工場などの跡地
③都市再生プロジェクトがらみの規制緩和で進んだ再開発エリア
それ以外の大規模マンションは
④大学キャンパス移転跡地、企業の社宅廃止跡
が多かったわけです。

[268: 264]

みなさん、ありがとうございます。
新規供給はこれから減るけど、住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。

[269: 匿名さん]

[270: 匿名さん]

>住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。
そうじゃありません。普通のサラリーマンでも都内に買える物件が数多く出たということ。
タワーというのは、低層高層角部屋中住戸、さらに方位での価格差が大きいので、
価格帯の幅が大きいのです。
部長、課長、係長、平社員の割り勘の料亭の宴会みたいなもので、末席の人は安く飲めた
という訳です。

[271: 匿名さん]

雑誌を見てもわかりますが、すでに売り惜しみ、値上がり待ちのデベが
増えているような気がします。
着工件数の割に、都心物件の広告が凄く減っていると思うのは私だけでしょうか
郊外物件ばかりが、特集されています。

しばらくは、下がりそうもないでしょう。
というか、マンション価格下がったのは歴史上でも
バブル崩壊の後の1回だけですけど・・・・

[272: 匿名さん]

５年後に元値に戻るシナリオ
①金利が４．５％まであがり、不況で給与が伸びずに３０代購入者のローン破綻が増える。
②築浅中古物件を競売で買い取った業者が安く叩き売り、都内の相場が下がる。
③株が大暴落して資産家が都内の不動産を売り急ぐ
④既存のタワーマンションの隙間を埋めるようにタワーマンションが次々と立って
　景観の価値が全くなくなる
⑤都内で震度５強の地震が起こって木造密集地が火災で広域に焼失する。
　そのあとに、高層マンションが建つ。
⑥都内の都営住宅の立替と定期借地のセット開発が急速に進む。
⑦独立行政法人が経営難から郊外移転。土地を放出する。
これらの組み合わせで、都内の地価が急激に暴落する
・・・・考えにくいなぁ。

[273: 匿名さん]

神戸の大震災クラスのものが起こってマンション倒壊はしないまでも
液状化現象で周囲の環境(インフラ)が駄目になった場合も下がるでしょ
こっちの方が経済云々が関係ないからありえそうだけど

[274: 匿名さん]

↑湾岸地域の話です

[275: 匿名さん]

＞273さん
お言葉ですが
湾岸のガス配管は主に中圧管。タワーマンションのジョイントには可撓管継ぎ手でつながっていて
液状化対策は講じてある。
通信も電気も同様の対策は済んでいて問題ない。橋は落ちる可能性はある。高速道路が倒れることも。それは、都内どこでも同じ。
湾岸は、道路幅が広く住宅密集地が少ない。神戸の時も六甲アイランド、ポートアイランドの高層住宅はさしたる被害なし。
既出のというか頻出の話題。
首都直下型地震が来たら、マンション価格より命の心配したほうがいい。
職場からすぐに家族のところへ帰れる都心周辺がいいか、郊外に住んで帰宅困難者になるか。
住宅密集地で圧死するか火災で焼け出されるか。いろいろ選択肢はあります。

[276: 匿名さん]

というか、古いマンションに住んでいる人の多くは地震が恐ろしいし、壊れた場合多額の補修費を負担したくない。だから耐震性能の高い新しいマンションに越したという人が多いです。

[277: 匿名さん]

一件でも悲惨な高層マンション火災が起きたら、
タワー物件は一気に冷え込む可能性があります。
防災は、タワー物件所有者全員の義務ですね。

[278: 匿名さん]

首都直下型といっても候補の震源地が１８箇所もあったらどこで起こるか
わからないね。

[279: 匿名さん]

とりあえず、郊外の物件の在庫をさばいてからだね。事実、３大都市圏しか上昇してないんだから。
今週の週間エコノミストにも買いあおり記事があるから、参考に。
いい条件の物件はすぐに完売です。場所と価格だけど。不人気物件も不動産屋は強気で、完成して半年以上経ってるのに売り続けてます。不動産会社の第二四半期決算でも見てからでもいいんじゃないですか。売り惜しみして、利益がでなかった場合株主に言い訳できませんから。

[280: 匿名さん]

いずれにしても当面、都心３区はまともな出物はなし。突発的な出来事が起こらない限りは、しばらく品薄の気配値上昇の傾向はつづくのでしょう。買い損なった人はとにかく関東大震災と株の大暴落あたりを期待するぐらいしか打つ手はなし。とにかく金余り、資源高、金利上昇懸念、土地の値上がり、銀行の本格的融資残高拡大攻勢と環境は２０年来の強烈なフォロー風。ちなみにアメリカか911でニューヨークに飛行機が突っ込んでもその後、不動産暴騰してたんで、ちょっとぐらいの地震や戦争、株の暴落レベルでも今の不動産高騰傾向を抑えるのは難しいかもね。ていうか結局、自分が住んでるとこはちょっと騰がったからって、売ろうとしても、もっといいとこはもっと騰がってるから結局、売るはずないんだよね。売り惜しみ以前のはなしだよ。