今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[242: 匿名さん]

230だけど。
多摩って「多摩市」「多摩NT」じゃなくて、「東京都下」の意味での多摩。
吉祥寺は駅近が少ないから、三鷹とかのことです。

[243: 匿名さん]

なるほど。三多摩は意外に人気なんだよね。都心回帰ならぬ団塊ジュニアの心の故郷回帰。
東京出身者ならなぜか心惹かれる。新しいものがダメなら古いもの見直そうって感じ？

[244: 匿名さん]

>>240
どこ行っちゃってんの？
築地が麻布十番、汐留が六本木、皇居が赤坂御所で良いでしょう。

[245: 匿名さん]

>>240　　激しく納得。
そうすると、次の新浦安は、川崎臨海地区。羽田空港はＴＤＬということでいいんですね。

[246: 匿名さん]

↑>>244
また間違えた　スマソ

[247: 匿名さん]

川崎は村八分ですので飛ばしです。
新浦安はMM21、TDLはとりあえず中華街で。

[248: 匿名さん]

都下は行っても三鷹までだろうが、人気地は湾岸より高いよ
下げ止まってもどうかな。

[249: 匿名さん]

>>243
湾岸で紅の豚になるか、多摩でトトロになるかの選択です。

湾岸でナウシカになる（腐海と戦う）か、
多摩でタヌキになる（＊＊＊）かの選択との煽り登場。
↓

[250: 匿名さん]

>>248
人気のないところをつかむと、後で困りますから。
駐車場が安い分、物件価格が少し高くても大丈夫です。

[251: 匿名さん]

[252: 匿名さん]

２４９さんも２５１さんも宮崎ファンのようですね。

[253: 匿名さん]

ええと「いつ下がりはじめる」は、どこまで戻れば良いんだ？
>>217くらい？

東京の不動産は、少ないものにいきなり群がるから高騰しやすい。
でも住宅の場合、下がる時は手放す人が少なくなるので、下降ペースはゆっくりだ。

　＃　バブル前＝83年の東京圏住宅地を100として、
　＃　頂点の250から、現在のほぼ100に下がるまで15年かかった。
　＃　同商業地は頂点の310から、100を割り込むまで6年。今は60。

バブル時のように、1年（1晩？）で倍になることはないにしろ、
今後数年で「どのくらい騰がるか」が予想できれば、
今より下になる年数も予想できるかもしれないね。

GDP成長率から見ると約180が本来の相場でもおかしくはない。
今はそれが100そこそこで売られてるんだから、
道理でサラリーマンでも都心のマンションに手を出せるわけだ。
（商業地は指数が60だが、すでに一部の実態取引が指数の3倍＝180なのも当然）

ただしこの間、GDPデフレーターはマイナスなので、
実感としてそれを感じていない。
だから少し騰がると「バブル！？」という気になり、
実需が盛り上がらない心理的要因＝素直に上昇しない要因になり得る。

・　まったく騰がらない（＋0〜10％）
・　そこそこに騰がる（＋10〜40％）
・　理論値に合わせに行く（＋40〜80％）
・　バブる（＋80％以上）

さあどれだ。

[254: 匿名さん]

[255: 匿名さん]

何だ　今日の盛り上がりは　基準地価上昇発表の影響か？

昨年９月１１日に自民党圧勝がきっかけで、株価が今年の１月まで暴騰した。

今は休んでいるが、一説によると２００９年まで株価はかなりの上昇トレンドらしい。

今日の基準地価上昇の発表がきっかけで、不動産暴騰が始まり２０１０年頃迄上昇する

かもしれない。

[256: 匿名さん]

＞何だ　今日の盛り上がりは　基準地価上昇発表の影響か？
ん〜ん。アニメのお話してたの。

[257: 匿名さん]

253、255さんへ

今後ともためになるお話をぜひ伺いたいので、あさって頃またお願いします。

[258: 匿名さん]

[259: 匿名さん]

千代田区、港区、中央区買った人は真の勝ち組
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200609190008.html

[260: 匿名さん]

>>259
>特に千代田区と中央区、港区の都心３区は、住宅地が前年比プラス１７．８％（前年はプラ４.９％）
>商業地が同プラス１４．２％（前年はプラス２．８％）と、上昇幅が拡大した。

例えば基準地価がプラス２０％上がったら、マンション価格は何％くらい上がるのでしょう？

[261: 匿名さん]

超高層なら10％、中低層なら20％

[262: 匿名さん]

>261
それは言い過ぎでしょう、分譲価格＝土地代+建設費　ですよ
分譲価格のうち土地の持ち分が50％もあるマンションはありませんから
多く見積もってもその半分以下でしょう。
20％もあげるなら、便乗値上げと言われても仕方ないし
購入者不在だと、カタカナデベはマンション事業自体がが破綻します。

都心と郊外のマンション価格の格差が広がることは、間違いないでしょうね。

[263: 匿名さん]

ほお、マンションは戸建ほど値上がりしない、と。

[264: 匿名さん]

質問です。

供給が少なくなるという意見がありますが、建てたマンションが壊されるわけでもないのに、
どうして供給が少なくなるのですか？　不思議です。

[265: 匿名さん]

その場合の供給は「新規供給」でしょ。
既存分は経済活動の対象にならないので
需要サイドも供給サイドも解釈に含まれません。

[266: 匿名さん]

>264
回答です。

新規供給は、マンション適地が不足したら減ります。
中古市場は、住み替えたいと思わないかぎり人が住んだり貸したりして
いるので供給とカウントされません。
地上げでもして追い出さないと供給が出てこない。

[267: 匿名さん]

もともと、都心はマンションが建ち尽くしていて、老朽建替えや再開発でないと新規供給は
なかった。都内のタワーマンションは、小泉政権が「都市再生プロジェクト」で規制緩和して
容積率を割り増しした賜物なのです。
住宅なら公開空地を設けたら規制の２倍近くまで建つようになってしまった。
容積を割り増しするのは、実質的に土地を増やしたの同じ効果になります。
主に
①大江戸線、南北線などの開通で、アクセスが改善した老朽ビル跡地
②臨海部の倉庫、工場などの跡地
③都市再生プロジェクトがらみの規制緩和で進んだ再開発エリア
それ以外の大規模マンションは
④大学キャンパス移転跡地、企業の社宅廃止跡
が多かったわけです。

[268: 264]

みなさん、ありがとうございます。
新規供給はこれから減るけど、住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。

[269: 匿名さん]

[270: 匿名さん]

>住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。
そうじゃありません。普通のサラリーマンでも都内に買える物件が数多く出たということ。
タワーというのは、低層高層角部屋中住戸、さらに方位での価格差が大きいので、
価格帯の幅が大きいのです。
部長、課長、係長、平社員の割り勘の料亭の宴会みたいなもので、末席の人は安く飲めた
という訳です。

[271: 匿名さん]

雑誌を見てもわかりますが、すでに売り惜しみ、値上がり待ちのデベが
増えているような気がします。
着工件数の割に、都心物件の広告が凄く減っていると思うのは私だけでしょうか
郊外物件ばかりが、特集されています。

しばらくは、下がりそうもないでしょう。
というか、マンション価格下がったのは歴史上でも
バブル崩壊の後の1回だけですけど・・・・

[272: 匿名さん]

５年後に元値に戻るシナリオ
①金利が４．５％まであがり、不況で給与が伸びずに３０代購入者のローン破綻が増える。
②築浅中古物件を競売で買い取った業者が安く叩き売り、都内の相場が下がる。
③株が大暴落して資産家が都内の不動産を売り急ぐ
④既存のタワーマンションの隙間を埋めるようにタワーマンションが次々と立って
　景観の価値が全くなくなる
⑤都内で震度５強の地震が起こって木造密集地が火災で広域に焼失する。
　そのあとに、高層マンションが建つ。
⑥都内の都営住宅の立替と定期借地のセット開発が急速に進む。
⑦独立行政法人が経営難から郊外移転。土地を放出する。
これらの組み合わせで、都内の地価が急激に暴落する
・・・・考えにくいなぁ。

[273: 匿名さん]

神戸の大震災クラスのものが起こってマンション倒壊はしないまでも
液状化現象で周囲の環境(インフラ)が駄目になった場合も下がるでしょ
こっちの方が経済云々が関係ないからありえそうだけど

[274: 匿名さん]

↑湾岸地域の話です

[275: 匿名さん]

＞273さん
お言葉ですが
湾岸のガス配管は主に中圧管。タワーマンションのジョイントには可撓管継ぎ手でつながっていて
液状化対策は講じてある。
通信も電気も同様の対策は済んでいて問題ない。橋は落ちる可能性はある。高速道路が倒れることも。それは、都内どこでも同じ。
湾岸は、道路幅が広く住宅密集地が少ない。神戸の時も六甲アイランド、ポートアイランドの高層住宅はさしたる被害なし。
既出のというか頻出の話題。
首都直下型地震が来たら、マンション価格より命の心配したほうがいい。
職場からすぐに家族のところへ帰れる都心周辺がいいか、郊外に住んで帰宅困難者になるか。
住宅密集地で圧死するか火災で焼け出されるか。いろいろ選択肢はあります。

[276: 匿名さん]

というか、古いマンションに住んでいる人の多くは地震が恐ろしいし、壊れた場合多額の補修費を負担したくない。だから耐震性能の高い新しいマンションに越したという人が多いです。

[277: 匿名さん]

一件でも悲惨な高層マンション火災が起きたら、
タワー物件は一気に冷え込む可能性があります。
防災は、タワー物件所有者全員の義務ですね。

[278: 匿名さん]

首都直下型といっても候補の震源地が１８箇所もあったらどこで起こるか
わからないね。

[279: 匿名さん]

とりあえず、郊外の物件の在庫をさばいてからだね。事実、３大都市圏しか上昇してないんだから。
今週の週間エコノミストにも買いあおり記事があるから、参考に。
いい条件の物件はすぐに完売です。場所と価格だけど。不人気物件も不動産屋は強気で、完成して半年以上経ってるのに売り続けてます。不動産会社の第二四半期決算でも見てからでもいいんじゃないですか。売り惜しみして、利益がでなかった場合株主に言い訳できませんから。

[280: 匿名さん]

いずれにしても当面、都心３区はまともな出物はなし。突発的な出来事が起こらない限りは、しばらく品薄の気配値上昇の傾向はつづくのでしょう。買い損なった人はとにかく関東大震災と株の大暴落あたりを期待するぐらいしか打つ手はなし。とにかく金余り、資源高、金利上昇懸念、土地の値上がり、銀行の本格的融資残高拡大攻勢と環境は２０年来の強烈なフォロー風。ちなみにアメリカか911でニューヨークに飛行機が突っ込んでもその後、不動産暴騰してたんで、ちょっとぐらいの地震や戦争、株の暴落レベルでも今の不動産高騰傾向を抑えるのは難しいかもね。ていうか結局、自分が住んでるとこはちょっと騰がったからって、売ろうとしても、もっといいとこはもっと騰がってるから結局、売るはずないんだよね。売り惜しみ以前のはなしだよ。

[281: 匿名さん]

構図としては、山手線内あがっていく　その周りは、売りしぶり、そして買い渋りもうまれています。知恵アルものは、もう少し情勢を見るでしょう。　しかし、スピードも大事。　見極めも大事。
　

[282: 匿名さん]

>>267
都心はマンションが建ち尽くして土地が無いというのがイメージできない方も
おられるかと思いますが、グーグルとか見てても一目瞭然ですね
都心では晴海などの開発地を除いて、まとまった土地がほとんど残されていないのが
よくわかります。　例えば中央沿線では小金井あたりを過ぎてはじめて大きな畑？など
が見えてきます。
http://maps.google.co.jp/

[283: 匿名さん]

おそらく次の都心最高級物件は坪８００万円前後になるんじゃないですか。

[284: 匿名さん]

当面下がらないなら今後どうするか。
人間の弱さというのは、過去との比較で現在を見ること。
これまであこがれていたものが安くなれば、買いたくなる。
逆に、これまで蔑んでいたものが高くなっても欲しいとは思わない。

下落基調と上昇基調ではパラダイムを変えないといけない
①下落基調・・・一旦買ったら住み替えは考えない。長く住める条件の物件を選ぶ
　　　　　　　　　　価格はどんどん安くなるが、賃料も下がる。
　　　　　　　　　　現金と不動産では現金が有利。現金と借金では
　　　　　　　　　　現金が有利。待てるなら賃貸が有利。
③上昇期・・・・・　定住は考えない。とりあえず狭くても都心の物件を買って
　　　　　　　　　　値上がりのピークで売って次のチャンスの資金を作る。
　　　　　　　　　　賃貸が嫌なら都内の値上がりと近郊の値上がり幅のギャップを生かして
　　　　　　　　　　よりよい物件への住み替えもありうる。
狭い＞古い＞遠い　の準で価値が高い。
買うなら、都心周辺の狭い新築か、普通の広さの中古。間違っても今郊外の広い新築を
買わないことだ。
長く住まないなら、狭くても、古くてもいいけど、郊外の広い物件買っても次のチャンスが
来たとき都内に戻ってこれない。　　　　　　　

[285: 匿名さん]

284さんに激しく同意。

[286: 匿名さん]

284さんの言うとおりだと思う。

バブル時、あるいはバブル崩壊後の価格下落時に、郊外の広い物件を買ってしまったために、
価格がそ３分の１、５分の１となり、現在の価格上昇時にあっても
さらにその価格が下がり続けている。
そんなふうに、郊外に自宅とともに塩漬けになって動けない人が
今、たくさんいる。

[287: 匿名さん]

上昇期に狭いのを我慢して都心物件を買ったとして、
それ以上の条件の都心物件には移れないんだよね？
自分の物件の価値も上がってるかも知れないけど、
買いたい都心物件の値段も上がってるんだろうし。

将来的には郊外に移るという前提での話なのかな？

[288: 匿名さん]

287さんへ
わかりきったことを再確認しないようにね。

[289: 匿名さん]

郊外にマンション買ってしまったら、売るに売れない貸すに貸せない状態になって選択肢がなくなるということでしょう。都心に買っておけばそれよりも選択の余地があるということじゃないですか。
値上がる立地に買っておいてあがったら売却し、１ランク下げた立地に良い（広い）条件MSを買えば良い。超ハイリスクローリターンですが。

[290: 匿名さん]

＞それ以上の条件の都心物件には移れないんだよね？
上昇中は無理です。
今新婚で４０００万円で４０平米の物件を買って住んで
子供が生まれて５年目
ピークにきていれば７０００万で売れたとする。
（都心は新たな供給がないわけで、中古価格が値上がりします。）
ローンを返済して３８００万（うち頭金８００万）残ります。
都心が75％上がっていても近郊は４０％。
現在5000万の３ＬＤＫが新築で７000万円
現在のローン負担で住み替え可能。
しかし、世の中が再びデフレに変わっていれば
３８００万温存して近郊の賃貸に住んで値下がり待つのが正解。
子供が１５歳になる頃に地価が底値になったら都内にも
新たな物件が増えている。

[291: 匿名さん]

とはいえ、自己資金が少ない人は急いで買うと損。
資金があるなら頭金にまわして賃貸とローンのギャップを埋めるのが
金をうまく生かすコツということ。

17万円の家賃で住める広さ
都心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４０㎡
都心周辺　（中目黒・三茶・自由が丘）　５５㎡
他の城南エリア　　　　　　　　　　　　　　６０㎡
その他の都内　　　　　　　　　　　　　　　７０㎡
横浜・川崎　　　　　　　　　　　　　　　　　７５㎡
千葉・埼玉・神奈川郊外　　　　　　　　　８０㎡

その広さのマンションを今買ったらいくらか
都心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４５００万円
都心周辺　（中目黒・三茶・自由が丘）　　５０００万円
他の城南エリア　　　　　　　　　　　　　　　４６００万円
その他の都内　　　　　　　　　　　　　　　　４６００万円
横浜・川崎　　　　　　　　　　　　　　　　　　４２００万円
千葉・埼玉・神奈川郊外　　　　　　　　　　３６００万円

４０００万円のローンを３５年３％の固定金利で返済した場合
の月々の支払い　１５万４千円
管理費固定資産税等月々３万円としたら郊外以外は
賃貸有利の結論になるが、これは転売益を加味しない場合。

５年で高騰ピークその後ゆっくり下落として
１０年後の残債３２５０万円
それぞれの十年後の原価維持率（仮定）・転売価格とすれば
都心　　　　　　　　　　　　１００％　　　　　　　　　４５００万円
都心周辺　（中目黒・三茶・自由が丘）90％　　４５００万円
他の城南エリア　　　　　80％　　　　　　　　　　３６８０万円
その他の都内　　　　　　75％　　　　　　　　　　３１５０万円
買値の８０％以下にしかならないエリアでは損。


逆にキャッシュが＋１０００万あれば、毎月の返済は１１万５千円
１０年後の残債は２４３５万円。

地価が上がるということはキャッシュのある人には、高くなっても
購入有利だけど頭金の少ない人で郊外しか買えない人は完全に
賃貸有利という状況になったということ。ここで本物インフレになれば
家賃があがって地価も金利も上がるわけです。