今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[221: 匿名さん]

都内よりも白馬やニセコにトマム恩納村あたりの方が
そりゃいいよ

[222: 匿名さん]

＞豊洲の55平米2LDKが5000万（坪300万）になるまで上がる
地価上昇とは関係なく、湾岸エリアの上昇はありえる。
例えば、今だと豊洲が坪200万をちょっと超えたくらい、
三茶あたりのマンションが坪300万円くらいだけど、
本当の意味での「効果効能」を考えた時、
三茶と豊洲に１．５倍もの有意な差があるとは思えない。
イメージだけの価格ギャップは、自然に埋まっていくと思うなぁ。

[223: 匿名さん]

５年待てるのなら様子見。
待てないのなら今すぐアクションをとる。

[224: 匿名さん]

今年の冬は北海道かな
しかし最近ほんとにオーストラリア人多いね

年末カウントダウンでもオーストラリア人いっぱいクラブに来てた

[225: 匿名さん]

＞団塊ジュニアの楽観主義と冒険心
「失敗したら買いなおせば良いでしょう！あははははは！」だからね。
まだ30代だもの、何にでもチャレンジできるし、やり直せる。
しかもバブルのさまを、多感な青年期に見てるからね。
不動産や株に関しては、冷徹なまでに合理主義ですよ。
だから湾岸を買う。

[226: 匿名さん]

>222
貴方は豊洲に買ったクチ？
やっぱ今のうちかなあ。

[227: 匿名さん]

>>220
上昇に転じた湾岸を買うのは危険だが、
初動のうちなら提灯買いも可能。もし行くのなら今すぐ。
湾岸にこだわらないから、これから下げ止まる地域をじっくり検討。

[228: 匿名さん]

>>226
似たようなものだけどパークタワー品川。
港南というギャンブルに加え、更に15年後のサウスゲートに賭けた。
子供が中学・高校になって、住み替えるときに、
「現在以下の環境になっていることはないだろう＝売れるだろう」作戦。

[229: 220]

>223
やっぱり今すぐですか（5年で済むなら待ちますが）
>227
下げ止まるところというと、東京近郊県ですかね？
とりあえず最後の大型物件とされる晴海に注目してるのですが
ここも価格しだいですね。
東雲あたりの売れのこりに行った方がいいか悩みます。
如何せん判断力がないもので。

[230: 匿名さん]

し、東雲はどうよ。焦りすぎでは？

オレだったら港南〜芝浦・勝どき〜豊洲あたりの、
キャンセル・新古・訳あり物件（規模がでかいので結構出る）をマメに探しつつ、
縁無くダメだったら最後は2年後の港南定借クジに挑戦し、
それを外したら下げ止まっているであろう多摩あたりにする。

[231: 匿名さん]

有明は厳しいが東雲までは許容範囲だな。
豊洲の恩恵を受けられるが、豊洲より格安。
２種住宅地だし、「購入価格が安いのに賃貸料が取れる地域」でも上位で雑誌に出てた。
飽きたら賃貸もありな地域だ。

[232: 匿名さん]

品川定借くじは、一旦物件豊洲の１ＬＤＫ高層階でも買っておいて当選したらその物件を売る
という方法もある。
文句いわれたら「ローンがきついから住み替えたいのだ」と言おう。２年後上がっていれば
おつりもくるし損はない。
港南、芝浦はすでに坪単価２４０万以下は売り切れ。中古は軒並み１５％ＵＰ。

[233: 匿名さん]

>>231
そうか、東雲ならポストで話題の「防波堤の外側」ではないしね（ｗ
http://www.mlit.go.jp/river/shinngikai/takashio/051114/s1.pdf#search=%...

[234: 匿名さん]

晴海を待ってもいいが、坪いくら出せるのかで変わってくるよな。
豊洲で２００万超え、東雲なら２００万弱で、そうとう値段も違うし。
晴海５丁目は論外だろうしなァ。

[235: 匿名さん]

>>229
勝どき・晴海が芝浦・港南だとすれば、豊洲は天王洲。
つまり東雲は品川シーサイドだぞ。それで良いのか、良く考えるんだ。

[236: 匿名さん]

ジャスコつながり．．．。

[237: 匿名さん]

いままでの発想を変えなきゃ。
早い時期に割安物件を買うと結局もっといいものがもっと安く出て悔しいのが下がり相場。
遅れて割高物件買っても、あとからもっと質を落としたものがより高く出てくるのが
上がり相場。

[238: 匿名さん]

郊外で買うのと品川シーサイドとどっちがよろしい？
品川シーサイドのほうが良いような気が

[239: 匿名さん]

>>230
06年前半、多摩は平均新築価格が坪１５０万だ
そこに買うなんてありえなくね？

[240: 匿名さん]

>229
それでいくと、佃島が汐留、高輪が新川になるのだが、三田が人形町というあたりで激しく悩むなぁ
広尾はやっぱり皇居なんだろうなぁ。でもって三番町は南青山かぁ

[241: 匿名さん]

↑>>235

[242: 匿名さん]

230だけど。
多摩って「多摩市」「多摩NT」じゃなくて、「東京都下」の意味での多摩。
吉祥寺は駅近が少ないから、三鷹とかのことです。

[243: 匿名さん]

なるほど。三多摩は意外に人気なんだよね。都心回帰ならぬ団塊ジュニアの心の故郷回帰。
東京出身者ならなぜか心惹かれる。新しいものがダメなら古いもの見直そうって感じ？

[244: 匿名さん]

>>240
どこ行っちゃってんの？
築地が麻布十番、汐留が六本木、皇居が赤坂御所で良いでしょう。

[245: 匿名さん]

>>240　　激しく納得。
そうすると、次の新浦安は、川崎臨海地区。羽田空港はＴＤＬということでいいんですね。

[246: 匿名さん]

↑>>244
また間違えた　スマソ

[247: 匿名さん]

川崎は村八分ですので飛ばしです。
新浦安はMM21、TDLはとりあえず中華街で。

[248: 匿名さん]

都下は行っても三鷹までだろうが、人気地は湾岸より高いよ
下げ止まってもどうかな。

[249: 匿名さん]

>>243
湾岸で紅の豚になるか、多摩でトトロになるかの選択です。

湾岸でナウシカになる（腐海と戦う）か、
多摩でタヌキになる（＊＊＊）かの選択との煽り登場。
↓

[250: 匿名さん]

>>248
人気のないところをつかむと、後で困りますから。
駐車場が安い分、物件価格が少し高くても大丈夫です。

[251: 匿名さん]

[252: 匿名さん]

２４９さんも２５１さんも宮崎ファンのようですね。

[253: 匿名さん]

ええと「いつ下がりはじめる」は、どこまで戻れば良いんだ？
>>217くらい？

東京の不動産は、少ないものにいきなり群がるから高騰しやすい。
でも住宅の場合、下がる時は手放す人が少なくなるので、下降ペースはゆっくりだ。

　＃　バブル前＝83年の東京圏住宅地を100として、
　＃　頂点の250から、現在のほぼ100に下がるまで15年かかった。
　＃　同商業地は頂点の310から、100を割り込むまで6年。今は60。

バブル時のように、1年（1晩？）で倍になることはないにしろ、
今後数年で「どのくらい騰がるか」が予想できれば、
今より下になる年数も予想できるかもしれないね。

GDP成長率から見ると約180が本来の相場でもおかしくはない。
今はそれが100そこそこで売られてるんだから、
道理でサラリーマンでも都心のマンションに手を出せるわけだ。
（商業地は指数が60だが、すでに一部の実態取引が指数の3倍＝180なのも当然）

ただしこの間、GDPデフレーターはマイナスなので、
実感としてそれを感じていない。
だから少し騰がると「バブル！？」という気になり、
実需が盛り上がらない心理的要因＝素直に上昇しない要因になり得る。

・　まったく騰がらない（＋0〜10％）
・　そこそこに騰がる（＋10〜40％）
・　理論値に合わせに行く（＋40〜80％）
・　バブる（＋80％以上）

さあどれだ。

[254: 匿名さん]

[255: 匿名さん]

何だ　今日の盛り上がりは　基準地価上昇発表の影響か？

昨年９月１１日に自民党圧勝がきっかけで、株価が今年の１月まで暴騰した。

今は休んでいるが、一説によると２００９年まで株価はかなりの上昇トレンドらしい。

今日の基準地価上昇の発表がきっかけで、不動産暴騰が始まり２０１０年頃迄上昇する

かもしれない。

[256: 匿名さん]

＞何だ　今日の盛り上がりは　基準地価上昇発表の影響か？
ん〜ん。アニメのお話してたの。

[257: 匿名さん]

253、255さんへ

今後ともためになるお話をぜひ伺いたいので、あさって頃またお願いします。

[258: 匿名さん]

[259: 匿名さん]

千代田区、港区、中央区買った人は真の勝ち組
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200609190008.html

[260: 匿名さん]

>>259
>特に千代田区と中央区、港区の都心３区は、住宅地が前年比プラス１７．８％（前年はプラ４.９％）
>商業地が同プラス１４．２％（前年はプラス２．８％）と、上昇幅が拡大した。

例えば基準地価がプラス２０％上がったら、マンション価格は何％くらい上がるのでしょう？

[261: 匿名さん]

超高層なら10％、中低層なら20％

[262: 匿名さん]

>261
それは言い過ぎでしょう、分譲価格＝土地代+建設費　ですよ
分譲価格のうち土地の持ち分が50％もあるマンションはありませんから
多く見積もってもその半分以下でしょう。
20％もあげるなら、便乗値上げと言われても仕方ないし
購入者不在だと、カタカナデベはマンション事業自体がが破綻します。

都心と郊外のマンション価格の格差が広がることは、間違いないでしょうね。

[263: 匿名さん]

ほお、マンションは戸建ほど値上がりしない、と。

[264: 匿名さん]

質問です。

供給が少なくなるという意見がありますが、建てたマンションが壊されるわけでもないのに、
どうして供給が少なくなるのですか？　不思議です。

[265: 匿名さん]

その場合の供給は「新規供給」でしょ。
既存分は経済活動の対象にならないので
需要サイドも供給サイドも解釈に含まれません。

[266: 匿名さん]

>264
回答です。

新規供給は、マンション適地が不足したら減ります。
中古市場は、住み替えたいと思わないかぎり人が住んだり貸したりして
いるので供給とカウントされません。
地上げでもして追い出さないと供給が出てこない。

[267: 匿名さん]

もともと、都心はマンションが建ち尽くしていて、老朽建替えや再開発でないと新規供給は
なかった。都内のタワーマンションは、小泉政権が「都市再生プロジェクト」で規制緩和して
容積率を割り増しした賜物なのです。
住宅なら公開空地を設けたら規制の２倍近くまで建つようになってしまった。
容積を割り増しするのは、実質的に土地を増やしたの同じ効果になります。
主に
①大江戸線、南北線などの開通で、アクセスが改善した老朽ビル跡地
②臨海部の倉庫、工場などの跡地
③都市再生プロジェクトがらみの規制緩和で進んだ再開発エリア
それ以外の大規模マンションは
④大学キャンパス移転跡地、企業の社宅廃止跡
が多かったわけです。

[268: 264]

みなさん、ありがとうございます。
新規供給はこれから減るけど、住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。

[269: 匿名さん]

[270: 匿名さん]

>住居の数自体は飛躍的に増えたということですね。
そうじゃありません。普通のサラリーマンでも都内に買える物件が数多く出たということ。
タワーというのは、低層高層角部屋中住戸、さらに方位での価格差が大きいので、
価格帯の幅が大きいのです。
部長、課長、係長、平社員の割り勘の料亭の宴会みたいなもので、末席の人は安く飲めた
という訳です。