今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[22: 匿名さん]

今回の原油の下げは結構きついと思うけどなぁ
相場実際に張ってる感想だけどｗ
ただ金属相場は強いけどね

実はもう購入済みだから上がって欲しいと言えば上がって欲しいんだが
ちょっと住宅にも投機資金が入りすぎな気がする
リートも買えば上がるって感じじゃなくなってきたしね
ファンドの撤退時が怖いぉ

[23: 匿名さん]

17＞だからアメリカが半分に下がって日本が倍に上がってやっと都心の坪単価が同じくらい。
それくらい日本はまだ安くてこれから値上がり余地があるということ。

[24: 匿名さん]

金融資産が１４００兆円、上がる要因はこれ。利息が付かずインフレで目減りするだけの
預貯金から徐々インフレに強い、不動産に向こう数年は流入が続く、その間都心は上がる。
１０年後に世界的なインフレのため長期金利が１０パーセントくらいになれば株や不動産は
調整に入るかも。今かって１０年後に高値で売るのがいい。

[25: 匿名さん]

都心に買えなかった人が悲惨だね。

[26: 匿名さん]

24さん質問です？
教えてください。

アメリカの不動産バブルが崩壊すると、
日本に投下された、米国からの投資資金（年金資金等）は、一時的に撤退すると考えますが、
日本はアメリカからの影響が強いと思いますが、
株や不動産は下がらない訳ですか？
あと10年もインフレが続きますかねー

[27: 匿名さん]

>>23
半分で済む？
日本じゃそれこそ１／１０になったよ？

[28: 匿名さん]

実質、いわゆる中流層は、一度冷静になる必要があるかもしれません。　上流層は、今後も価格は上がっていくでしょう。ただし、供給量は少なくなり、非常に良い物件以外は中流へ下る傾向をみせるでしょう。　中流層は、一度高くなるかもしれませんが、実質買い手側に体力がついてるとは思えない景気なので、急ぎ買う層が引いた後は、適正な値段に戻り、この1年は変わらない値段になるのでしょう。　年内に出る価格がどおなるか、売れ残りがどおなるか、株主に説明しなければならない起業業績の３月が、この分かれ目と思います。　その兆候は、１０月１日から、すぐにわかると思います。半期決算の低調さで判断される部分もあると思います。　ゆえに、９月は買い手も静観する気持ちで情報を集め、分析し、不動産情報だけでなく、自分の資産価値をあげる活動にも時間を割き、１０月からの本格的な出方に備えるのが、賢明でしょう

[29: 匿名さん]

>>28

> 年内に出る価格がどおなるか、売れ残りがどおなるか

ごめんすごい気になるので煽りと受け取らず聞いてくれ
×どおなるか
○どうなるか
こういう多少知性の出るスレッドではつたない間違いがすごい気になる
文章力だけで内容の価値まで決定しかねないのでこれは直したほうが良いよ

[30: 匿名さん]

ふむふむ。それで？

[31: 匿名さん]

なんだかんだで秋価格が江東区でも坪250万円は異常だと思うけど。
もう永遠に庶民はマンションは変えないのかな？
ちばやさいたま県民になることを考えなきゃならんのかなぁ〜。
１０年後に城東で駅5分以内，坪200万円以内って無理ですか？

[32: 匿名さん]

26,27>アメリカ中央銀行と政府は日本のバブル崩壊後に金融失政を研究し反面教師にしています。
大きく下落させるよりもヘイコプターマネーをばら撒いてインフレ傾向のほうがまし、という
スタンスです。インフレはジ日米のジャブついたマネーという要因だけでなくアジアに
経済発展新行による深刻資源上昇、建築資材の値上がり、これは１０年は進みます。
その際に金利上昇で売られた資金の行き場はやはり株と不動産でしょう。
ちなみに９０年代は日本の株が売られた資金でアメリカの株が上がりました。
次の１０年はアメリカの株や不動産が売られてもそのお金は日本その他アジアの株と不動産に
数年は向かうはずです。長く続いた安値覚えを断ち切りここからは強気が勝ちます。

[33: 匿名さん]

日本じゃありとあらゆる金が都心に集まるからねぇ。
アメリカじゃ映画はビバリーヒルズ、ＩＴ長者はシリコンバレー、相場はシカゴ、と
高級住宅地も分散するけど、日本は狭い都心の物件をありとあらゆる業種が奪い合い。

だからアメリカ以上に都心の値段は上がらないとおかしい。

[34: 匿名さん]

[35: 匿名さん]

ブリリアのＣＭではないがＲＥＩＴが誕生してから
『流れは変わった』のだと思う。

去年まではミニバブルとか言っていた業者もオフィス賃料が
上がりだしたら、適正価格とか言い出してきている。

こうやって徐々に昔来た道を進むんだね

[36: 匿名さん]

23区外ではあるが，土地を高値（落札予定の3倍の250億）で仕入れた
新浦安の有名な物件（渡○謙起用）が折込チラシに入ってきていたが
これが完売できれば相当高値の時期が続くんじゃない。

[37: 匿名さん]

↑失礼，210億だったかも

[38: 匿名さん]

「今日の高値が明日の安値」

[39: 匿名さん]

その明日が解らない

[40: 匿名さん]

２９は変なコトイッテルヨウですので、参加されないことを望みます。

[41: 匿名さん]

日本人は何かを騙す時と知性をひけらかす時に
都合の悪い部分は和製英語にする悪習がありますよね
俗に言うカタカナ英語って奴ですが
>>32さんのはヘリコプターマネーと言いたいのでしょうけど
ヘリマネってのは実際日本で言う所の今までやってきた公共事業な訳ですよ
ヘリマネとの差は事実上無条件に渡しているか
地場産業の土建業界にワンクッション入れるかだけです
逆に減税増収効果(俗に言う膨らし粉効果)が直接のヘリマネよりも期待できるので優れていたはずです
しかしこれだけメディアに公共事業を叩かれた今、公共工事と同意義のヘリマネって考え方はどうかなあと思いますが


また、これからの日本がインフレターゲットをどこに置くかによっても違いますが
正直5~7000万で都心立地(偽も含む)にマンション買えるなら今の内に買っとけと思います
万が一下がったら終の棲家にすればいいだけのことです
都心立地なら終の棲家でも何も問題ないわけです
結局いつも買えずに将来郊外を買ってあの時買っておけばと後悔するよりは
よっぽどマシだと思いますよ

ずっと借家暮らしという手もありますがそれは奥の手にしておいたほうが何かと便利です
自分に理由をつけて逃げる事も時には大事ですからね

[42: 匿名さん]

ふむふむ、それで？
でも、やはり買わない人が多い気がするね、１００人に聞くと。東京在住の２０から３０代。
だから、熟年は買うかもね、年金持ってるしね。とにかく、資産価値計算することですね。

[43: 匿名さん]

>>42
20〜30代は飽食の時代に生まれ育っているので
考え方が根本的に私たちとは違うと思った方がいいです
私たちは根無し草といって借家住まいを馬鹿にしてきましたが
今の若い世代はそんな考え方の垣根はありません
特に「今」を大事にする世代なので買わないでしょうね
借りるんじゃないですか？だったら貸す側に回りましょうよ
今の土地価格判断基準は周辺地域のオフィス賃料と賃貸賃料です
そこから考えていけば自ずと答えは出ると思いますが

[44: 匿名さん]

確かに我々３０代以下はレンタル世代ですから、ＣＤ、ＤＶＤ、本、等、食べ物以外の購入物は殆どレンタルが当たり前と思っています。
お小遣いを貯めてレコードや本を買っていたらしいおじさん、おじいさん世代とは物の考えが違いますね。
住まいもレンタル（賃貸）の方が好きな物件を選べるし、住み替えも楽しめるので持家なんて無用な長物だと思います。

[45: 匿名さん]

戦争に負けるか究極的に貧富の差が拡がって社会主義的政権に変わる等の政治体制（既得権益構造）の根本的な変化がない限りは、上昇→横ばい→上昇→横ばい→上昇を繰り返すんじゃない。
だってそうなることが一等地を所有している法人や個人が望む姿であって、そこで生まれた含み益感覚が消費に向かって経済活動の源泉になるわけだから。

[46: 匿名さん]

世代論に突入・・・・　ですかあ。　ターゲッティングですね。

[47: 匿名さん]

２３区の新築マンションがいつ値下がりするか。がテーマでしたよね。

長くなりますが
列島改造、内需拡大、ウォーターフロント、テーマパーク、リゾート開発ブーム。
これらのおかげで土地が買われて地価が高騰したのが80年代後半。

バブル崩壊後は、都市再生＝都心居住。
地価が下がれば人も企業もわれ先に土地を安く手放す。
操車場、倉庫、工場跡地等の用途転換がすすみ、大学の郊外移転が加速した。
地下鉄新線など新たな交通網がきてマンションエリアが拡大した。

土地がどんどん値下がりしているうちは安易に容積緩和をしても誰も文句をいわない。
容積緩和と土地供給と資金供給を同時に行って、生み出したマンションブームも
いっきにやりすぎて、用地が底をついた感があるが、おかげで都心人口も増えたし
建設業界、住宅業界は潤い景気も回復した。

地価が上昇しはじめると、土地を手放す人は少なくなり、安易な容積緩和も
行われず、マンション用地はますます逼迫する。デベロッパーは周辺部を
開発し周辺部の価格があがる。
一方都内の木造密集地を「再開発」して道路や空地を生み出すのは時間がかかる。
とはいえ、木造3階に高齢者が住めるはずもない。地震で火の海になる危険性も
年々増してくる。地価が一定水準まであがれば住み替えがすすむ。
現在築30年以上のマンションは、あと20年以内に老朽化が表面化。
都市防災強化とからめて新たな規制緩和・建替え促進の容積割り増しが行われる。
政策が行過ぎると、物件がだぶついてマンション価格がさがる。中古市場が引きずられて
市場全体がやっと下落に向かう。15年以上先の話だろう。

そう思います。

[48: 匿名さん]

またデフレになれば下がるよ

[49: 匿名さん]

デフレになったら、マンション買ったらいけません。買ったものがどんどん目減りして
オーバーローンになる。みんなそれで痛い目にあっています。
今郊外のマンションに住んでる年配の人は、皆バブル崩壊の5年後あたりに
「安い」と思って買ったものが結果的に高い買い物になっている。
インフレに切り替わる節目が不動産の底値なので、皆それを見極め買おうとする。
地価上昇に転じると、値主は売り惜しみ、買い手は慌て、在庫もはけるので
おのずと上昇機運が続く。

[50: 匿名さん]

ここ数年、マンションブームといっても、タワーマンションの下層階や方位のわるい部屋が
坪単価１８０万円程度で出ていて大人気だった部分が大きく、もともと上層階は
一次取得者の若年層の手のでる価格ではなかった。
そういう数に限りのある商品は一部にしか行き渡らない。買い逃した人がもう一度
やってくれといった時には、場はどんどん郊外に移っていくわけです。

[51: 匿名さん]

新築販売から中古流通に重心をシフトさせ始めている不動産屋は
多いんじゃないかなという気がするけど。
そう言えば最近、今住んでいるマンションを買ったときに
お世話になったチームリーダーの人から、
中古流通部門に転勤になったという連絡をもらったんだけど。
どうも会社としてそういう方向性を打ち出しているみたい。

[52: 匿名さん]

そういえば今年の初めまでいたマンションの買い時は
まだ先といっていた方の反省の弁がないのですけれど
どうしちゃったんでしょうね。

[53: 匿名さん]

土地の価格は政治と大きく関係してくるので
国のTOPが誰になるか(実は事務次官が誰になるかなんだが)によっても大分変わる
安倍政権のうちは基本的に小泉路線踏襲、規制緩和が進む為下がらないのでまだ先だろうね
私は谷垣と安倍を足して二で割った方が出てくることを望みます

自分的には>>49さんが真意をついていると思うので
下がったからといってすぐ飛びつくのは結果銭失い
下がるという局面だけで言うなら5年もしくは10年の間に下がる事はあると思うけど
下がったから果たしてそれは買い時か？と言うと疑問です
下がり始めてからのデフレターゲットを見極めて
そこで買うのが一番良いでしょうね

今回一番の買い時は2003~2005年でしたがその時期に買えた人と言うのは
目先が利くというよりも単純にその時自己に需要があった運の良かった人
もちろん政策や景気動向を見て2003年に判断できた人は相当の目利きです
今(今年一杯かな？)買っても最安値でなくとも実際には高値掴みではないと思うので
下がるまで待つと自分も歳を取りますから買うなら今年中かも知れませんね

以上の事から下がると言うだけの価値観でスレを立てても
あまり意味がないと思うんですよ
>>49さんの言っている事は真を突いています

[54: 匿名さん]

それぞれ「個人的理由」が大事だと思います。一生に一度の買い物ですし（多くの人にとっては、また買うにあたっての意識として）、理由があるときにしか買えないと思いますから、みなさん、買いましょう

[55: 匿名さん]

2004年に契約して今年入居しました。
経済や不動産業の目利きなどでは決してないので、
「その時自己に需要があった運の良かった人」だと、
自分でも思っています。

[56: 匿名さん]

>買い時はまだ先といっていた方の・・・
まだこの先下がるといったのは、供給過剰で売れ残るという読みから。
耐震偽装事件で冷え込むかと思ったら逆に大手デベの物件がいっきにはけた。
次から次へとでてくるお買い得物件ばかり追いかけ抽選はずれ続けていたら
優良物件がなくなっていたと嘆く人も多い。

値が上がり始めた時点が買い時。今後しばらくはそういう意味で本当の決断の時。
上がり始めて、買ってもまだ間に合う。
今後も都営建替定期借地など格安物件は出るが当たる保証はない。
今度は出遅れたと思って買わないと今年より来年が確実に高くなる。買うなら買う。
買わないなら長期間あきらめる。
そういう意味で決断しやすい時期になったということかも。

[57: 匿名さん]

>>56
その通りだよね
下がるって言ってたのは供給過剰と少子化問題(こっちは長期スパンかな)だからだし
でも実際は供給が需要を生むと言う、社会経済的にはあまり見られないレアなケースだった
これは民の都心羨望が強かったせいであって二極化が進む昨今では
むしろ当たり前の結果だったのかなと思う
供給過剰なのは絶対的だし少子化もこのまま進めば確実に少子高齢化社会になる
品川の定期借地なんて当たらないって
それこそ下手すると上がり切った時点での格安販売だから
バブル絶頂時の公団建売住宅のように200〜300倍とか平気でありそうだよ
あの時周辺価格相場7000万の郊外物件(さいたま)でさえ3000万台後半で売り出して
150倍とか平気で付いてたんだから
4〜5年ですぐ適正価格の3000万台まで下がったけどね

[58: 匿名さん]

>55さん
私も2004年に契約して今年の春入居しました。
最近では駅から遠く耐震等級や設備等が充実していない
新築マンションが２割も高くなっています。
決して目先が利いたわけではなく子供の入学とか懐具合が一致して
購入しました。
この掲示板を見て暴落するとか買い時ではないとか不安でしたが
今は結果的にラッキーだったと思っています。
（今年，路線価が上がっていて税金が上がる可能性があるので
永住するつもりの者としては複雑な想いです）

[59: 匿名さん]

田園都市線沿線も、もうめぼしいものが何もない。（ｙａｈｏｏ不動産参照）
人気エリアの価格高騰なのか、不動産販売会社が大不況になるのか。
おそらくは、地価が上がる。売り惜しみ。物件不足⇒価格がさらに上がる。
そういう流れが始まったのだろう。
２年前中古物件を売りに出したとき複数社が競って売ってくれたが
そのとき以上に、多数の業者が集中する一般媒介での売りが増えている。
２３区の外では、武蔵小杉、新浦安など都心３０分エリアが大人気。
おもしろい状況になってきた。

[60: 匿名さん]

都心人口の回復というシナリオに、ゼネコン各社デベロッパー各社が
総力をあげて取り組み、２００１年から５年間でほぼやりつくした感がある。
タワーが売れただけではない、。
深沢ハウスも下丸子の大規模物件もいつのまにか売れてしまった。
今は、中古物件すら少なくなっているのは、なぜだろう。
あきらかに、ひとつの節目。以前は下落し続けて物件があふれていたのに・・・

[61: 匿名さん]

仮にこれから建てるマンションを探して買おうと思ったら、２年はかかると思う。
そんなことしてる間に消費税が１０％になったら、購入価格も大幅に考え直さないと無理かもね。
今よりも同程度のマンションを安く買える時代は、すぐには来ないと思う。
安いのは不便な立地ばかり。狭い間取りばかり。　いい物件とか、超高層マンションもそんなに値下がりしないだろうから、これからは難しいと思う。
ただ、安くなる原因もある。
少子化がもっと進んで、購入する人が少なくなれば安い物件も増えるかも？
だけど、供給数が減るだけで、結局はバランス的には今と同じかも？

[62: 匿名さん]

南麻布の築浅の超高級マンションの値上がりが止まれば、そこから３ヶ月ぐらいがピークになるでしょう。ただ、今は上昇ピッチに拍車がかかりはじめた段階ですから、前回との比較でいうと８８年前半ぐらいじゃないでしょうか。とりあえずこれから２年間は前年比５０％高で突っ走りそうです。
あと９０年前後がそうであったように、一次取得者にとっては土地付きの家とか都心のマンションはもう買えない状況といった焦燥感にも似た雰囲気が蔓延し、都心部では桃○社とか麻布○○といった怪しい不動産業者がビルを漁りまくっているという状況もひとつの目安になるんじゃない。

[63: 匿名さん]

少子化でいうなら、とっくに受験戦争はなくなって、みんなそれぞれ浪人せずに
学力にあった大学にはいっているはずだが、そんなことはまるでない。
住宅も同じことで、所得にあった立地をめざせば地価はあがらないけど、狭くて
いいから便利なところに住みたいと皆思うわけです。
郊外の最上階の３０坪より、都内の２０坪。高くなれば１５坪でも住みたいと
思う。二流校のトップよりビリでもいいからＴ大に入りたいのが人情。
誰も２３区に住んでいないならまだしも、先輩夫婦は臨海部のタワーマンション。
どんなに狭くてもいいから２３区に住みたい、中古でもかまわないから
大田区でも板橋区でもかまわない。そういう話になるだろうと
業界は見ているのでしょう。小さいマンション売る分には投資用でも需要あるし。

[64: 匿名さん]

８０年代の上昇は実は７０年代後半から始まっていましたね。
臨海部と同じように、世田谷通り玉川通り、駒沢通りなど幹線道路沿いに３０００万
台の１５坪クラスの２ＬＤＫが山ほど売られ、８５年が転換点でした。
公庫の金利が下がったり（といっても５％台）８０年頃に買っていた人が短期で
転売するマンション転がしで２ＤＫから３ＬＤＫさらには
第４山の手とかいってたまプラーザや王禅寺ニュータウンへ移住するのがブーム。
この時期に、広尾ガーデンヒルズが竣工し佃島リバーシティへと続く高級マンション
ブームです。バブルは基本的に住宅は脇役。乗った人は皆川崎や土気の住人に
なって都内から上手に追い出されただけでした。

私は、今後の上昇は極めてゆっくりで都心５区で１０年で２倍程度ではないかと
想像します。二極化するわけだから魅力的な受け皿が少ないと住み替えによる
高騰が起こりにくいからです。高額物件を買う富裕層はいてもそれだけでは
全体の相場を上げるサイクルに至らない。そう思います。

[65: 匿名さん]

土気のチバリーヒルズは懐かしいね
今はゴーストタウンらしいけど

[66: 匿名さん]

２３区といっても二極化するだろうね。
千代田・中央・港をはじめとする都心５区と足立・葛飾・北とかとは全く違うからね。
今でも当然そうだが、ますますその差は開くと思うよ。
買うなら都心５区でしょ。

[67: 匿名さん]

ある程度話し終わったらとたんに話のレベルが低くなってしまうのは
秋から新価格スレッドと一緒の流れだね

[68: 匿名さん]

新築価格の上昇は団塊の世代（富裕層＝勝ち組）が、退職金で都心に老後の住まいを買い換える需要が終わるまで続くでしょう。
ただし現在の新築価格はすでに２年程度先までのそういった需要を織り込んでいるので、これ以上の上昇は微増と考えるのが普通でしょう。（一部超都心の再開発エリアは別ですが・・・）
そのあとは安月給の現役労働者（＊＊＊）が買える値段まで徐々に下がっていくでしょう。
ということで2〜3年後住宅価格はピークアウトすると考えます。

[69: 匿名さん]

え！2〜3年後に下がり始めるのですか？
といっても家の沿線で徒歩5分以内なんてもう売りに出ていないし，
100戸以上のマンションが建つような場所が物理的に無いんですが。
駅から遠いところの話ですか？

[70: 匿名さん]

いくつか現状認識にずれがありますのでご指摘しておきます
＞６４　過去の話はそうだと思いますが、ここ半年で超都心物件は５０％前後値上がりしてます
＞６５　５年前は確かにゴーストタウンに一旦なってましたが、現状では９割に人が住んでおり、残　　　　り分譲区画１０区画を切りました。ちなみに１区画単価は８５００万から１億３０００万程　　　　度
実はこのゴーストタウンの復活がある意味、今回の上昇基調の強さを物語っていると思います

[71: 匿名さん]

>新築価格の上昇は団塊の世代（富裕層＝勝ち組）が、退職金で都心に老後の住まいを買い換える需要が終わるまで続くでしょう。
団塊の世代というのは１９４６年生まれから１９５０年生まれの人たち。彼らの多くは資産的には＊＊＊み。
彼らが３５歳だった１９８１年〜１９８５年、世の中は不景気で給与は安かった。公庫の金利も５％台。
マンションに公庫融資がつく時代でもなかったし、都内のマンション自体４５㎡や６０㎡中心で、公団が７３㎡の３ＬＤＫを
郊外にせっせと作っていた頃。社宅や住宅補助がまだ盛んで、とにかく持ち家には頭金を貯めるのが先決な時代。
子供は一人でないと家が狭い。少子化はここからはじまっている。子供は多い人はそうはいっても狭くては住めない。
１９８６年〜１９９１年、ちょうど４０歳になる頃に、子供も大きくなって、それまで狭い中古マンション買って住んでいた
人は売って、はるか郊外の一戸建てに移った。社宅組や子供一人の人は、この時期高くて買えない。
４５歳の頃には子供も中学生、１９９２年〜１９９６年あたりにやたら持ち家が気になり、１９９６年までにだいたい底だ思って
蓄えた資金を生かして５０００万円〜７０００万円の物件を買っています。
１９９７年〜２００２年の間にさらに安くなったと喜んで買ったのはポスト団塊の１９５１年〜１９５５年生まれ。今５０代前半の人。
富裕層は、地価の下落と無縁だった今４０代以下か、３０年前に３０代で都内に買ったマンションに住み続けた６０代以上の人。
あるいは、年金をたっぷり残して死んだ親の遺産ををうまく運用してふやした一部の５０代くらいでしょうか。