今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[201: 匿名さん]

>>187が大上段すぎたな。

「東京が終わるとき、日本自体が終わってる」
「だから東京の地価が下がるのは、日本の競争力が無くなる時」＝20年後？

これで済む。

[202: 匿名さん]

>>200
いままで独占で競争力を維持できる企業はないってことは、あなたも認めるよね。
これでけっこうです。

[203: 匿名さん]

>>200
むしろ「鉄の塊が飛ぶわけない！」とビビって飛行機に乗れないおじいちゃんかも。

[204: 匿名さん]

>>202
はぁ！？ｗｗｗ
何勝手に結論出してるんです？
>>196で反例が出てますよ。

また鉄鋼の話に戻れば、多くの国が1国1企業で、更にそれを連合したのがミタルです。

[205: 匿名さん]

鉄の話から変な方向に行っているので話題を戻す。
大きなトレンドは二極化。格差の拡大。チャンスを得たものとそうでない者の差が
広がる。買えた人は、今後も有利、買わなかった人は・・・おそらく今後の家賃の上昇次第。
金利が上がれば大家は家賃をあげざるをえないし、地価が上がれば家賃相場もあがる。
買えないけど住みたい人が増えれば、家賃も上がる。
ただし地価上昇が家賃に反映するにはタイムラグがある。

[206: 匿名さん]

覇権主義ではないけれど、国際競争力の維持を考えれば、
国内独占なんて「第一歩」に過ぎないよ。

フィンランドの例はノキア。インドの例はミタル。
国内なんて余裕で独占した上じゃなきゃ、海外を席巻できない。
日本はNKKと新日鉄、NTTも分裂してる。このままじゃドメスティック企業になる。
じっさいNTTなんて、既に海外での存在感ゼロだからね。

経済戦争という、新しい形の「戦争」だと考えれば、
国内で分裂して内戦してるような国に勝ち目は無い。
強力な軍を「ひとつ」作って国際競争に出て行かなきゃ。

都市においては、それが東京。間違いない。

[207: 匿名さん]

ちょっと・・・演説は聴きたくないよ＞206

[208: 匿名さん]

ということで、いつまで上がっていつごろ下降局面になるか予想。

今の都心近傍物件買えた人は、賃料１．２万円月／坪で述２５坪なら３０万の家賃のところに
ローン月額１１万、管理費等＋固定資産税３万円計１４万で住めているというのが価値の本質。
（たとえば１０００万自己資金、ローン３０００万のケース）
今後地価や家賃が上昇すれば、その価値は増大する。
新築価格が値上がりした現在、これから取得する人の家賃との差額は縮まって１０万程度に
なっている。
家賃があがらない場合、この差がゼロになるまで値上がりは続く。
総額キャッシュで買ってもインフレなら、マンション中古価格が目減りしない前提で家賃相当分は
稼げたことになる。かくして数年は上昇基調が続く。

[209: 匿名さん]

目先数年あがるのは、誰でも分かってるよ。

「その先、いつ下がるか」っていう難しいスレだから、
>>187みたいな大演説（こじつけ）が出てくるんでしょう。

それだけ下がる要因を探すのが難しいということ。

[210: 匿名さん]

マクロ経済とミクロの東京区部のマンション需給を同じ俎上に乗せてはいけない。
マンション価格は都内臨海部に大量供給された２年前に在庫がだぶつき、
土地が払底した昨年後半から顕著な上昇がみられるというだけのこと。

外資系ファンドが割安と評価して都心の土地を買い込んだことと都市間の競争力は
あまり関係ない。鉄がいくら安くなっても国際的に最も災害リスクの高い都市で
あることにかわりはない。

[211: 匿名さん]

つまりミニバブルだからすぐ下がるよ、と？

[212: 匿名さん]

・　実需＝都心マンションが欲しいよという希望は減らない。
・　投資資金は水物。外資系の見切りは早い。
・　容積緩和など不動産ポテンシャルの上昇は織り込み済み（？）

ここも個人対外資か。

[213: 匿名さん]

バブルのときもピークは３年続いたわけで、横ばい期間が２年近くあって政策がなければ高止まり。
近郊の開発が一段落して郊外の在庫過剰で暴落してゆっくり下がり始める。
金利をじわじわ上げていってゆるやかなインフレ基調の政策がとられれば、区部の地価下がるスピードはもっとゆるやかになると考えるのが自然。
下がるというのは、下向くという意味でなく、２００４年価格回復という意味だとすると
これは場所によるとしかいいようがない。超都心は下がっても坪単価４５０万くらいかもしれないし
湾岸は、それほど上がらず、中古価格で原価に戻す程度かも。
いつ下がるかでなく、どこまで下げるかも読まないと意味がないと思う。

[214: 匿名さん]

>>1
今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？
より
今後，多摩・横浜・埼玉・千葉の新築マンション価格はいつ下げどまる？

に変えたほうが現実的。

[215: 匿名さん]

まとめ
鋼材がやすくなっても、景気が悪くなっても、マンション価格が上がるよ。
東京マンション価格が下がったら、東京が終わる。
東京が終わると、日本が終わる。
だからマンション価格があがるしかないよ。

[216: 匿名さん]

>>215
わざとやってるんだろうけど、致命的なことに「面白くない」という弱点が。

[217: 匿名さん]

あえて科学的に分析してるんだろうけど「消費者心理」が抜けてるよね。

ほんの数年前に都内のタワマン買った同僚がゴロゴロいるわけだ。
そりゃ奥さんにもせっつかれるわな。
「○○係長は都心（ただし豊洲）のタワーマンション（ただし低層階）を買ったのに！」
「あなたはいったい何してるの！この役立たず！甲斐性なし！！」とか。
しかも地価・金利・消費税の先高傾向が確定的になり、
「いま買わなきゃ取り残される」感を持ってる人は多い。

それでも今は、○○係長の買ったマンションと、今売ってるマンションの価格が、
数百万も違うのを見て「もっと良い（安い）ものがあるはず」と探してる。
でも、待てば待つほど条件が悪くなってくるのを実感しだすと、
これが「焦り」に変わるんだな。

こうなったら不思議なもんで「買える限界」までいっちゃうんだよね。
こともあろうに、豊洲の55平米2LDKが5000万（坪300万）になるまで上がるよ。
3年かけて合計40％アップ。これがピーク。

今度はこれを下げてくるんだけど、基本的に塩漬けだからそうそう下がらない。
「下がっても、売るまでは損失が顕在化しない」から、住み続ける。
どんなに不景気でも、上がった40％分を下げるのに、まず10年はかかるね。

　＃　基準地価（住宅地）の全国平均は、バブルピークから16年連続下落して▲35％

>>1は気長に待っててください。

[218: 匿名さん]

>>165-166
本当だったわ、北海道．．．。
「北海道倶知安町、住宅地上昇率1位」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060919AT3S1800D18092006.html

[219: 匿名さん]

団塊ジュニアの楽観主義と冒険心を十二分に証明したのが湾岸マンションブームだ。
彼らが不動産に飽きたら次は株だ。
底値で買えなければ不動産に未練はない。今後３年株価が大幅に上昇し、株の利益が不動産
投資に回る。かくして都心マンション価格は高止まる。
「あなたはいったい何してるの！あれからもう３年よ。この役立たず！甲斐性なし！！」
「あほ抜かせ。ワシは株で稼いだこの金で今からキャッシュでこうたるわい。」
「あなた、半分残してローンにしましょ。」
「・・・ん？あかん。昔の倍しよるで。何のために稼いだかわからんなぁ」

[220: 匿名さん]

もとから「都心」は上がろうが下がろうが手が出ないので
都心近郊の湾岸物件を検討しています。
湾岸物件はこれからの街が多いので買いかどうか判断するのが難しいですね。
例：豊洲
年内駆け込み買いに走るか、様子を見るか。。。
皆さんならどうしますか？？