今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[101: 匿名さん]

そうですね。
２０平米１Ｒで１億の都心物件の方が、電車で３０分郊外の５０００万円１００平米物件よりいいですよ。

[102: 匿名さん]

「２０平米１Ｒで１億の都心物件」　そんな物件があるのか？　是非見てみたい　何処にあるか教えてくれ　

[103: 匿名さん]

悪いことは言わない、２０平米１Ｒで１億の都心物件もやめたほうがいい

[104: 匿名さん]

↑あるわけないですよ。

ところでこのあいだ新聞で、２３区のマンション開発が３割減少していて、
千代田区、中央区、港区の都心３区の場合、５割以上減少だそうです。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめるって？もうしばらく
値上がりしてからじゃあないの。１５年くらい先の話かなあ。
売れ残りでもなんでも買えるときに買っておいたほうがいいですよ。

[105: 匿名さん]

答えはないということですか！
デベは確実に売り惜しみをしているじゃないですか！
でも、買い手も買い惜しみをするんじゃないですか！
ターゲットが移動してるんですよ、富裕層という
くくられ方に。
粘りあいですよこれは。
どちらかが折れないとデフレに戻って、
それは買い手に有利になるということ。
でも、結局あおられて買ってしまう人がいる。
みんなみんな上がるあがるっていってる状況で、
買って得すると思います？
不動産はすぐに売却できませんよ？
株じゃないんです
でも、株なんです、だから、しっかりと
割安な不動産を見つけることです。
それは、あせらなくてもいい、
ここ一年には見つかるはず。
売れ残ってきたデベの物件、
そこから猛烈な販売競争がはじまり、
本当に住宅販売でしか食っていないところ
だけが、コアコンピタンスを見つけ、
残っていく。
案外、Mイ系が勝者なのかもしれない・・・・

[106: 匿名さん]

都心回帰で一旦目が都心に向かっている現在、今後は６０㎡台の２ＬＤＫ、５０㎡台の
１ＬＤＫというあたりと、２５年以上都心物件に住んだ買換え層、富裕層むけの広い高額物件に
分れていきます。

狭くてもとりあえず買っておいていずれは住み替えようと思うか。
中古でもかまわないから希望にちかい物件を買いたいとなるか。
立地をあきらめ広さをとるか。
所得１５００万の５０代会社役員が郊外に住み、所得７００万の３０代が
湾岸のタワーマンションに住むという状況は、アンバランスなわけで
世の中は正常な状況にもどっていくのではないでしょうか。

[107: 匿名さん]

いいなあと思っていた女性が恋人と別れた。
声をかけてみたら付き合ってもいいという
いつ声を告白しようかと迷っているうちにほかに
彼女に新しい恋人ができた。
「今度別れるのはいつ？」

不動産のデフレは３０前後の女性とのおつきあいのようなもの。
買い手市場かどうかは買い手の資質による。
相手が売りたがっているようにみえても銀行という仲人の紹介が
あってなりたつお見合いの世界。

[108: 匿名さん]

マンション買いたいなら、この１，２年が勝負。
でなければ１０年くらいは賃貸の覚悟をしたほうがいい。
新築にこだわらず、新築プレミアムがない分だけ安い中古も視野に入れるべき。

[109: 匿名さん]

＞所得１５００万の５０代会社役員が郊外に住み、所得７００万の３０代が
＞湾岸のタワーマンションに住むという状況は、アンバランスなわけで
＞世の中は正常な状況にもどっていくのではないでしょうか。

湾岸（特に港南）は嫌悪施設の＊＊だ１５００万の５０代会社役員さんが
住んで満足できるはずがない。現地に行ったことがあるヤツならわかる。
アンバランスではない。
湾岸（特に港南）は所得７００万円しかないくせに見栄を張りたいやつに
買わせておけばよい。

[110: 匿名さん]

40代、年収2,000万＋ですが、港南でとてもハッピーです♪

[111: 匿名さん]

おっと、失礼　港南の話は　ここですべきではなかったな

[112: 匿名さん]

港南であれ豊洲であれ所得７００万の人が買える部屋はもうないので、このスレが立っています（；；）

[113: 匿名さん]

なるほど。

[114: 匿名さん]

ここの掲示板は、良いな　湾岸の話題になっても荒れなかった　素晴らしい
ところでそろそろ　23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる　の
話に戻さないか？　

[115: 匿名さん]

そうですね。
大体5、6年ぐらい先ではないでしょうか？どうでしょう？

[116: 匿名さん]

これから10年程度上がって、それから現在の価格に戻るとしても
最低5年は掛かるでしょう。
つまり現在より下がるのは、15年後という感じでしょう。

[117: 匿名さん]

これから１０年間、毎年２割ずつ上がるなら１０年後には今５０００万の都心物件は３億出さないと買えなくなる。

まさに今が買い時だね。

[118: 匿名さん]

>>109
港南、港南と強調するから見てきたよ。
サウスゲートスレが盛り上がってるよね。

でもあの位じゃ年収１５００万の５０代会社役員さんは満足できないよね。
だって開発終了するときには、もうヨボヨボだもの。
あそこは30代のギャンブラーが買った土地。
ギャンブルの結果は「勝ち」に出たけど、会社役員はそんなこと気にしない。
黙って都心の億ションを買って、資産価値を求めるべきだよね。

[119: 匿名さん]

豊洲(パークシティ)も今週末からの売り出しが値段上げで来るらしいんですが・・・
三井は販売期途中での上げは無いと言う神話もこれで崩れたのかな
徐々に住友路線へと進んでゆく

[120: 匿名さん]

ＷＣＴの、特にＢ棟検討者は戦々恐々としてるみたい。

[121: 匿名さん]

>>117さん
そんな上がったって買える人間がいないですよ
ちょっと夢見すぎかと
神の見えざる手でもっと低い位置で高止まりますよ
もしくはそこから下がってゆくか

[122: 匿名さん]

所得も増えてきたし、上がった分くらいマンション上がればいいんじゃない。

[123: 匿名さん]

取りあえず、平成１０頃の地価までは上がるんではないかい。
今の１．３倍くらいだったと思うけど、その後は成り行きだよ。

[124: 匿名さん]

インフレになって値段が上がるのであれば、
収入も上がるし、保有資産価値も上がるわけで。
買えなくなんかならないんじゃないですか。

今物件売りたい営業さん、売主は、買えなくなるって言うでしょうけど、
同じように二年後三年後もそういっているでしょう。
「もう今は買えないですよ」では、商売上がったりですからね。

[125: 匿名さん]

結論出せないのだね、みなさん・・・・
時間を買おう！キャッシュでいこう！

[126: 匿名さん]

デフレが終わったのにキャッシュを大切にしたらいかんですよ。

過去の２３区地価推移から考えてみました。あくまで素人の予想ですから保証はしません。

１９７４年基点
http://www5.cao.go.jp/keizai3/getsurei-s/0608-2.pdf
１９８３年基点
http://www.tax.metro.tokyo.jp/report/tzc_ss/4.pdf

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/44syuto.pdf

１９９５年から１０年かけて３割下落している。毎年４％づつ
価値が減ってき。
横浜北部は同時期に４割下落しまた上昇傾向にある。
http://plaza.rakuten.co.jp/muksos/diary/200607310000/

仮説１
商業地は１９９５年水準まで上昇する。
１９９５年を基準にしても今は半値。バブル後の土地抵当の借り入れも
担保割れしていて準不良債権化していて土地処分がすすまない。
これが借りれ時水準にもどれば土地利用が活性化する。
政策的にも、ここまでの上昇は容認するのではないか。

仮説２
住宅地と商業地の価格差はバブル前レベルで均衡する。
住宅地は低金利都心回帰需要で下げ幅が小さく高止まりして
いた。周辺部の上げ幅が大きくなればその差をうずめる
程度の上昇。中古市場も買い替えの受け皿が出るまでは
物件不足が続く。
商業地は現状の２倍になり住宅地の上げ幅は３割。
上昇率が７％程度ならピークは４年後
その後しばらく横ばいで、デフレ基調になるまでは下がらない。

[127: 匿名さん]

さて来週になれば基準地価（２００６年７月１日時点）が公表されるわけで
どのくらいの上昇率かがはっきりしますね。

[128: 匿名さん]

仮に基準地価のまさにその場所のマンションに住んでいたとして、
基準価格が(かなり乱暴ですが)、ある年にいきなり50%も上がっていたとしたら、
固定資産税にはいつ頃響いてくるんでしょうか？

今のマンションは終の棲家のつもりなので、変に価値が上がらない方が良いのですが・・・

[129: 匿名さん]

固定資産税の評価替えはたしか3年に一度。今年がその年にあたっていたような記憶があります。

[130: 匿名さん]

126さんに、同意。
インフレになったら、貨幣価値は下がります。不動産に代えたほうがよさそうで、ないかしらん？

[131: 匿名さん]

>>128さんへ

固定資産税評価額は129さんの言われるとおり平成１８年から２０年までは、据え置かれます。
評価替えは３で割り切れる年度に行われますが、次の評価替えは平成２１年です。

例えば、平成２１年の評価額が平成１８年より５０％上昇した場合でも、固定資産税独特の
計算方法により、税額上昇は１５％程度（目安）に抑えられるようになっています。

仮に１０倍になったとしても現行法では税額は２倍程度の上昇で済むようになっていますが、
終の棲家は売却するわけにもいかないですから、税額の上昇は低いに越したことはないですね！

以上、なるべく簡単にしたつもりですが、解りかりにくかったらまた聞いてください。

通りがかりの税理士より

[132: 匿名さん]

つまり買い替えしない限り、地価上昇のメリットは無い？
上がって喜んでる人は、単に安値で買いを入れた自分の判断が正しかったことが嬉しいだけ？

[133: 匿名さん]

マンションはある程度買い替えが前提でしょうから

[134: 匿名さん]

信用が上がる分でもメリットはあるでしょう。
借金をして地価が下がったら悲惨ですからね

税だけに限定しますが、
同時期に等価で買い換えなら、固定資産税負担は下がらないことになります。

なお、地価上昇がなかった場合でも現行法では１０％ずつ税額が上がっていきます。

[135: 匿名さん]

そういえば、バブル崩壊しても我が家の固定資産税って下がらなかったな？

とにかく、固定資産税を払いたくなかったら、家を買ってはいけないということだな

[136: 匿名さん]

128です。
通り掛かりの税理士さんはじめ、
皆さん、ありがとうございます。
基準価格の上昇を注意して観てみます。

不動産の価値が下がるのは問題ですが、
上がり過ぎる事もまた迷惑な話です。
でも、そんな時代にまたなってきたんですね。

[137: 匿名さん]

そんな時代には戻らないでしょう。
売れるところは高く、売れないところは安く。
でも、その差は時間とともに縮まる。
そして、たそがれ、ゆだね、あまえ、結局自律。
だけど、ポートフォリオするしかないよね、
不動産allキャッシュ購入、キャッシュ半分残しながら、
が　the　Best!

[138: 匿名さん]

湾岸地域は下がらずに、まだまだ伸びるんでしょうか？

[139: 匿名さん]

余り期待しない方がよいでしょう。

湾岸地域は、いまでも倉庫や工場が沢山残っています。

いくら再開発等が決定されていても、発電所や清掃工場、肉の処理施設等は、
よそに移ることも難しく、そのまま残るものが多いでしょう。

又、都営住宅が密集していることも共通していますが、天気の良い日に
ベランダに一斉に干されている布団類は見苦しく気が滅入ります。

また、地震や、水害の被害が大きくなりやすいと言われています。

２０年後は良くなっているかもしれませんが、当分の間は
現状が続きます。

既に済んでいる方、失礼なことを書いて大変申し訳ありませんでした。

[140: 匿名さん]

まあ良いのでは？

その土地の雰囲気をどう感じるかは個人差があるでしょうし、
個人の自由でしょう。私は湾岸のマンションに住んでいますが、
とても快適です♪

地震、水害については諸説あって、素人にははっきりしませんが、
「内陸」と呼ばれる地域でも、かなり奥の方に引っ込むのでないと、
50歩100歩と言うのが、一番納得がいくかなとは思っていますし。

[141: 匿名さん]

東京は何十年かあるいは１００年に一回来るか来ないかという地震のことまで考慮して買わないといけないから面倒だよなぁ。
香港じゃ過去数十年で震度２が１回きりだったらしいのに。

[142: 匿名さん]

湾岸は揺れやすくて震度１以上増すというが
足立区で震度５強が観測されても湾岸では震度４
この前の千葉での地震は川崎あたりが最高震度だった。
本当に湾岸埋立地が研究者の机上どおり揺れるかが疑問だね。
確かに地震に備えて家具などの耐震対策は万全にしなくてはならないが。

[143: 匿名さん]

う〜ん、湾岸マンションの購入者は、
地震が来たときは心中する覚悟で買ってるとおもいますけど。
死んだらそれまで、死ななくてもどうにかなるだろうって。

[144: 匿名さん]

湾岸高層の場合、地震でEVが止まった時のことを十分念頭に置いておく必要があるね

[145: 匿名さん]

143より144の方が現実的。
あおりはいいから本題にもどろうよ

[146: 匿名さん]

>143
都心部で大地震が起こる時に湾岸MSの自室にいたら、そこかしこで狼煙のようにあがる火の手を遙か眼下に眺め、友を案じ、仲間に思いをはせながら、絶望的な気分になりつつも、胸をなでおろしているかもしれないな。
そんな覚悟をしてますけどね。

[147: 匿名さん]

本題に戻るなら来年の春までバブルのように一気に上がってそこから１０年くらい掛けて下落。
これだけ煽ってる状態でジワジワ上がることなんて無いよ。
秋の「新価格」とあわせれば、今年も５割近く上がるんだし。

[148: 匿名さん]

というと、2007年3月がピーク？
マンションを買うなら、そこからある程度下がった
2008年以降がいいのかなな？
つまり、今買わなくて、あと２年くらい辛抱したようがいいということか。

[149: 匿名さん]

まあ素人の勝手な判断だけどそんな感じ。
地価上昇は株価に１年遅れてくると言ってる人も、
去年の株高が今年の地価に反映され、今年の株低迷が来年の地価に反映されるということで納得できるんではなかろうか。

上がってるときは買える買えないより、新築中古ともども物件自体が少なくて好みにあうものがないんだよね。
下がって物件も増えて、選択肢が増えるまで今の賃貸で資産投資ですわ。

[150: 匿名さん]

団塊が定年を迎えて地方へ移動し始めた時点で
地価の反転が起きるよ。アメリカの地価下落で
REITも今後は資金が流出するだろうし、
買いたい人は３年待とう。