今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[2: 一般サラリーマン]

23区平均坪単価が税込みで下がり始める時期を予想してください。

[3: 匿名さん]

あしたから　願い

[4: 匿名さん]

税別なら消費税率アップの年から。
税込ならアップの更に翌年から。

消費税率アップ直前に駆け込み需要で、
買いたい人の多くが買ってしまい、
反動でそのその翌年は値下げ競争になると予想する。
土地、原油、鉄鋼等のコストが幾ら掛かっていようと、
買い手の需要が減れば安くせざるをえないから。
ひとまずは、税率アップ分の値下りから始まると思う。

[5: 匿名さん]

下がるのは最多価格帯住戸専用面積（７５㎡→６０㎡）価格は変わらない。

[6: 匿名さん]

「平均坪単価が税込みで」ってことなんだから直接消費税とは
関係しないんじゃない。
消費税UP時はさすがにデベも吸収できないから上がる
その後景気が冷え込み土地の値が下がる
そこで仕入れたデベが売り出す2年後が下がり始める時期。
(中国とかの景気も過熱せず鋼材費などが横ばい，
原油価格も高値でも安定していること
消費税を段階的に上げないことが前提）
4年後2010年から横ばい，8年後2014年3月販売物件から下落でどう。
今買えない人は10年待ちましょう。

[7: 匿名さん]

デべも吸収できないから上る
と言っても、
購入する側は、UP分を値切るんじゃないのかなぁ。
UPしてからのんびりMRに行って、はいそうですかって買います？

[8: 匿名さん]

コスト高騰してても値下げするとか言ってる奴って？？？
企業舐めてんの？？？
もう都心にまとまった土地は無いから貧乏な君らが
無理して買う必要無いよ。官舎跡地は君らとはクラスの違う
層をターゲットにした高級物件になることもわかんないの？
さいたまとか４人家族で５０㎡に住めばいいだけ
金も無いのに贅沢言うなっつうの！

まあ上がったものはいずれ下がるから、２０年ぐらい待てば？

[9: 匿名さん]

都心の土地がなぜ下がったかといえば、バブル崩壊による資産デフレ解消と
減損会計に備えた資産リストラですよね。企業と銀行が大きな損失を出した
分だけ土地が値下がりしたわけでしょ。
じゃあ次に土地の価格が下がる要因はなんでしょうかね。

マンションの建物のほうは、資材と人件費は確実に上がるし、ゼネコンだって
そんなに利益出てないからもう限界じゃないの。
そういえば、安部氏が消費税の引き上げをするみたいですから、絶望的ですよね。
もっとも消費税の金額は上がったとしても１００万円程度だから、たいしたこと
ないです。

[10: 匿名さん]

都心に買った人が必死だね。

[11: 匿名さん]

原油価格は高騰し続けるよ
数年後にはガソリン1リットル200円でもおかしくない
よって数年、建築コストは今の基準より絶対に下がらない(下げられない)
もしアメリカがイランを攻撃でもしたら200円まではすぐだろうね
インド中国が成長を続ける限り、需要が減らないから供給を増やすしかない
(石油の性質として経済の成長が止まったとしても一度使うようになったらもう減らせない)
サウジが今後5年で石油精製能力を5割増しにすると発表してもこの高さだから
あとの望みは円高政策で原油高を回避していくしかない
そんな事はアメリカ配慮外交を基本にする安部政権で考えにくいからこれも望み薄

値段は消費税や景気など色々な要素が絡み合って決まるのだろうけど
結局消費税アップが数年後に控え、価格高騰が決定していて
建築コストが上がるのもほぼ確定しているのだから
後下げざるを得ないものは土地取得価格とデベの利益、人件費

ここから予想
消費税アップまではじわりじわりと上がって行き、アップ直前に駆け込み需要が必ずある
アップしてからは値段↑確実で消費が冷え値下がりになるとみんな思い買い控える
土地が高いうちは企業の保有する至便な場所にある土地の売却が考えにくいので
数年はコスト高でも以前と同じ価格で提供できる郊外物件売買が活発に
都心物件は依然として高止まり、2003-2006夏までの価格はやはり安かったと囁かれる

ここから先は10年以上先の予想なので脳内妄想です
燃料電池が実用レベルで開発され、原油への投機的資金の熱も冷め徐々に原油高が戻る
しかしBRICsの経済発展により今度は鉄材が高騰し結局建築コストはほぼ変わらず
デベは販売価格を下げるために都心物件の販売メインは70年などの長期定期借地権つきに
都心は基本的に定借・取得の場合は郊外(さいたま多摩神奈川)、都心の取得は超高額に
これが10数年後の新しいスタンダードとなる

[12: 匿名さん]

これから都心にはそんなに物件出てこないでしょ。

公務員宿舎放出などに期待してるみたいだけど、
公務員宿舎の跡地なんてデベ、不動産ファンドともに競い合って
競り落とす。

その落札価格が知られることで、ますます不動産値上がりに拍車が
かかる可能性が高いし、用途制限とかなければ分譲では割が合わない
ことから、住宅として供給されるか疑問。

銀行や海外投資家が不動産に対して資金供給している間は下がらないね

[13: 匿名さん]

１０年以内に直下型地震で都内壊滅、景気悪化で大暴落！！
半分冗談だが、可能性はそれなりに高い。

[14: 匿名さん]

数年は下がる要因がひとつもないのに
なぜ下がるかってスレッド立てるのだろうか？
気持ちは分かるけどどう考えても下がんないと思うよ
10年とか先の予想されたって今考えてる人からしたら現実的じゃないと思うし

[15: 匿名さん]

まぁ13さんの言うように下がる要因あったね
天変地異で湾岸物件が軒並み下落
下がる要因こんな運を天に任せる程度しか本気で思いつかない

[16: 匿名さん]

原油はもう下がってきてるよ
米国の住宅バブルも徐々に減速しつつある
みんなが思うより早く安くなると思うよ
今度の秋の価格でプチバブル終了じゃない？

[17: 匿名さん]

米に比べればまだ１／１０程度！
とか言ってる人は米の住宅バブルの崩壊はどう思いますか？

[18: 匿名さん]

今回の原油先物相場下げは天候不順による在庫潤沢に起因するものでしょ
ぶっちゃけると根本的解決になってないので楽観視すぎだと思うよ
いや下がって欲しい気持ちは痛いほど分かるけどさ

[19: 匿名さん]

なんと言うか素人同士で上がる下がる言っても意味がない
プロ同士でも正直意味がなかったりするので参加するのやめた
下がって欲しい人は引き続き頑張ってください
こういう話題は雑談板でやったほうが良いよ(笑)

[20: 匿名さん]

皆、頭良いし、ちゃんと世情を知ってるんだね。
目からうろこの話が、ゴロゴロ出てる。

[21: 匿名さん]

マンションは立地を買うもんだといわれますけど、やっぱり買えれば
都心がいいですよね。
都心の土地って限りがあるから、供給は増えませんよね。反して需要は
いくらでもありますから、この点でも下がりませんね。

日本も高齢化で経済も弱ってきますし、次世代を担う子供たちもゆとり教育
の影響でのんびりしてるから、だんだん国力なくなって円安になりますよね。
現実にドル円はそれほどでもないけど、対ユーロは大幅下落、人民元も少し
づつ上がってきますから、長期的には円安でインフレの時代となると思います。
１０年後には１００円ショップも１５０円ショップと言ってるかも。
マンション？・・・ますます下がりませんね。

[22: 匿名さん]

今回の原油の下げは結構きついと思うけどなぁ
相場実際に張ってる感想だけどｗ
ただ金属相場は強いけどね

実はもう購入済みだから上がって欲しいと言えば上がって欲しいんだが
ちょっと住宅にも投機資金が入りすぎな気がする
リートも買えば上がるって感じじゃなくなってきたしね
ファンドの撤退時が怖いぉ

[23: 匿名さん]

17＞だからアメリカが半分に下がって日本が倍に上がってやっと都心の坪単価が同じくらい。
それくらい日本はまだ安くてこれから値上がり余地があるということ。

[24: 匿名さん]

金融資産が１４００兆円、上がる要因はこれ。利息が付かずインフレで目減りするだけの
預貯金から徐々インフレに強い、不動産に向こう数年は流入が続く、その間都心は上がる。
１０年後に世界的なインフレのため長期金利が１０パーセントくらいになれば株や不動産は
調整に入るかも。今かって１０年後に高値で売るのがいい。

[25: 匿名さん]

都心に買えなかった人が悲惨だね。

[26: 匿名さん]

24さん質問です？
教えてください。

アメリカの不動産バブルが崩壊すると、
日本に投下された、米国からの投資資金（年金資金等）は、一時的に撤退すると考えますが、
日本はアメリカからの影響が強いと思いますが、
株や不動産は下がらない訳ですか？
あと10年もインフレが続きますかねー

[27: 匿名さん]

>>23
半分で済む？
日本じゃそれこそ１／１０になったよ？

[28: 匿名さん]

実質、いわゆる中流層は、一度冷静になる必要があるかもしれません。　上流層は、今後も価格は上がっていくでしょう。ただし、供給量は少なくなり、非常に良い物件以外は中流へ下る傾向をみせるでしょう。　中流層は、一度高くなるかもしれませんが、実質買い手側に体力がついてるとは思えない景気なので、急ぎ買う層が引いた後は、適正な値段に戻り、この1年は変わらない値段になるのでしょう。　年内に出る価格がどおなるか、売れ残りがどおなるか、株主に説明しなければならない起業業績の３月が、この分かれ目と思います。　その兆候は、１０月１日から、すぐにわかると思います。半期決算の低調さで判断される部分もあると思います。　ゆえに、９月は買い手も静観する気持ちで情報を集め、分析し、不動産情報だけでなく、自分の資産価値をあげる活動にも時間を割き、１０月からの本格的な出方に備えるのが、賢明でしょう

[29: 匿名さん]

>>28

> 年内に出る価格がどおなるか、売れ残りがどおなるか

ごめんすごい気になるので煽りと受け取らず聞いてくれ
×どおなるか
○どうなるか
こういう多少知性の出るスレッドではつたない間違いがすごい気になる
文章力だけで内容の価値まで決定しかねないのでこれは直したほうが良いよ

[30: 匿名さん]

ふむふむ。それで？

[31: 匿名さん]

なんだかんだで秋価格が江東区でも坪250万円は異常だと思うけど。
もう永遠に庶民はマンションは変えないのかな？
ちばやさいたま県民になることを考えなきゃならんのかなぁ〜。
１０年後に城東で駅5分以内，坪200万円以内って無理ですか？

[32: 匿名さん]

26,27>アメリカ中央銀行と政府は日本のバブル崩壊後に金融失政を研究し反面教師にしています。
大きく下落させるよりもヘイコプターマネーをばら撒いてインフレ傾向のほうがまし、という
スタンスです。インフレはジ日米のジャブついたマネーという要因だけでなくアジアに
経済発展新行による深刻資源上昇、建築資材の値上がり、これは１０年は進みます。
その際に金利上昇で売られた資金の行き場はやはり株と不動産でしょう。
ちなみに９０年代は日本の株が売られた資金でアメリカの株が上がりました。
次の１０年はアメリカの株や不動産が売られてもそのお金は日本その他アジアの株と不動産に
数年は向かうはずです。長く続いた安値覚えを断ち切りここからは強気が勝ちます。

[33: 匿名さん]

日本じゃありとあらゆる金が都心に集まるからねぇ。
アメリカじゃ映画はビバリーヒルズ、ＩＴ長者はシリコンバレー、相場はシカゴ、と
高級住宅地も分散するけど、日本は狭い都心の物件をありとあらゆる業種が奪い合い。

だからアメリカ以上に都心の値段は上がらないとおかしい。

[34: 匿名さん]

[35: 匿名さん]

ブリリアのＣＭではないがＲＥＩＴが誕生してから
『流れは変わった』のだと思う。

去年まではミニバブルとか言っていた業者もオフィス賃料が
上がりだしたら、適正価格とか言い出してきている。

こうやって徐々に昔来た道を進むんだね

[36: 匿名さん]

23区外ではあるが，土地を高値（落札予定の3倍の250億）で仕入れた
新浦安の有名な物件（渡○謙起用）が折込チラシに入ってきていたが
これが完売できれば相当高値の時期が続くんじゃない。

[37: 匿名さん]

↑失礼，210億だったかも

[38: 匿名さん]

「今日の高値が明日の安値」

[39: 匿名さん]

その明日が解らない

[40: 匿名さん]

２９は変なコトイッテルヨウですので、参加されないことを望みます。

[41: 匿名さん]

日本人は何かを騙す時と知性をひけらかす時に
都合の悪い部分は和製英語にする悪習がありますよね
俗に言うカタカナ英語って奴ですが
>>32さんのはヘリコプターマネーと言いたいのでしょうけど
ヘリマネってのは実際日本で言う所の今までやってきた公共事業な訳ですよ
ヘリマネとの差は事実上無条件に渡しているか
地場産業の土建業界にワンクッション入れるかだけです
逆に減税増収効果(俗に言う膨らし粉効果)が直接のヘリマネよりも期待できるので優れていたはずです
しかしこれだけメディアに公共事業を叩かれた今、公共工事と同意義のヘリマネって考え方はどうかなあと思いますが


また、これからの日本がインフレターゲットをどこに置くかによっても違いますが
正直5~7000万で都心立地(偽も含む)にマンション買えるなら今の内に買っとけと思います
万が一下がったら終の棲家にすればいいだけのことです
都心立地なら終の棲家でも何も問題ないわけです
結局いつも買えずに将来郊外を買ってあの時買っておけばと後悔するよりは
よっぽどマシだと思いますよ

ずっと借家暮らしという手もありますがそれは奥の手にしておいたほうが何かと便利です
自分に理由をつけて逃げる事も時には大事ですからね

[42: 匿名さん]

ふむふむ、それで？
でも、やはり買わない人が多い気がするね、１００人に聞くと。東京在住の２０から３０代。
だから、熟年は買うかもね、年金持ってるしね。とにかく、資産価値計算することですね。

[43: 匿名さん]

>>42
20〜30代は飽食の時代に生まれ育っているので
考え方が根本的に私たちとは違うと思った方がいいです
私たちは根無し草といって借家住まいを馬鹿にしてきましたが
今の若い世代はそんな考え方の垣根はありません
特に「今」を大事にする世代なので買わないでしょうね
借りるんじゃないですか？だったら貸す側に回りましょうよ
今の土地価格判断基準は周辺地域のオフィス賃料と賃貸賃料です
そこから考えていけば自ずと答えは出ると思いますが

[44: 匿名さん]

確かに我々３０代以下はレンタル世代ですから、ＣＤ、ＤＶＤ、本、等、食べ物以外の購入物は殆どレンタルが当たり前と思っています。
お小遣いを貯めてレコードや本を買っていたらしいおじさん、おじいさん世代とは物の考えが違いますね。
住まいもレンタル（賃貸）の方が好きな物件を選べるし、住み替えも楽しめるので持家なんて無用な長物だと思います。

[45: 匿名さん]

戦争に負けるか究極的に貧富の差が拡がって社会主義的政権に変わる等の政治体制（既得権益構造）の根本的な変化がない限りは、上昇→横ばい→上昇→横ばい→上昇を繰り返すんじゃない。
だってそうなることが一等地を所有している法人や個人が望む姿であって、そこで生まれた含み益感覚が消費に向かって経済活動の源泉になるわけだから。

[46: 匿名さん]

世代論に突入・・・・　ですかあ。　ターゲッティングですね。

[47: 匿名さん]

２３区の新築マンションがいつ値下がりするか。がテーマでしたよね。

長くなりますが
列島改造、内需拡大、ウォーターフロント、テーマパーク、リゾート開発ブーム。
これらのおかげで土地が買われて地価が高騰したのが80年代後半。

バブル崩壊後は、都市再生＝都心居住。
地価が下がれば人も企業もわれ先に土地を安く手放す。
操車場、倉庫、工場跡地等の用途転換がすすみ、大学の郊外移転が加速した。
地下鉄新線など新たな交通網がきてマンションエリアが拡大した。

土地がどんどん値下がりしているうちは安易に容積緩和をしても誰も文句をいわない。
容積緩和と土地供給と資金供給を同時に行って、生み出したマンションブームも
いっきにやりすぎて、用地が底をついた感があるが、おかげで都心人口も増えたし
建設業界、住宅業界は潤い景気も回復した。

地価が上昇しはじめると、土地を手放す人は少なくなり、安易な容積緩和も
行われず、マンション用地はますます逼迫する。デベロッパーは周辺部を
開発し周辺部の価格があがる。
一方都内の木造密集地を「再開発」して道路や空地を生み出すのは時間がかかる。
とはいえ、木造3階に高齢者が住めるはずもない。地震で火の海になる危険性も
年々増してくる。地価が一定水準まであがれば住み替えがすすむ。
現在築30年以上のマンションは、あと20年以内に老朽化が表面化。
都市防災強化とからめて新たな規制緩和・建替え促進の容積割り増しが行われる。
政策が行過ぎると、物件がだぶついてマンション価格がさがる。中古市場が引きずられて
市場全体がやっと下落に向かう。15年以上先の話だろう。

そう思います。

[48: 匿名さん]

またデフレになれば下がるよ

[49: 匿名さん]

デフレになったら、マンション買ったらいけません。買ったものがどんどん目減りして
オーバーローンになる。みんなそれで痛い目にあっています。
今郊外のマンションに住んでる年配の人は、皆バブル崩壊の5年後あたりに
「安い」と思って買ったものが結果的に高い買い物になっている。
インフレに切り替わる節目が不動産の底値なので、皆それを見極め買おうとする。
地価上昇に転じると、値主は売り惜しみ、買い手は慌て、在庫もはけるので
おのずと上昇機運が続く。

[50: 匿名さん]

ここ数年、マンションブームといっても、タワーマンションの下層階や方位のわるい部屋が
坪単価１８０万円程度で出ていて大人気だった部分が大きく、もともと上層階は
一次取得者の若年層の手のでる価格ではなかった。
そういう数に限りのある商品は一部にしか行き渡らない。買い逃した人がもう一度
やってくれといった時には、場はどんどん郊外に移っていくわけです。