今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[502: 匿名さん]

>499
そうです。すぐにバブルは崩壊し地価は大暴落
人口減少で経済は大不況
投資先は何もない。
だから、一生賃貸で生きていきましょう。

[503: 匿名さん]

今起きてるのはそういう２，３年の基調変化でなく１０年長の流れの変化です。
金利が不動産利回りより高くなるまでは資金流入による値上がりが続きます。
危険なのはむしろインフレに弱い定期預金や債券のほうでしょう。

[504: 匿名さん]

不確実な未来を生きているのは過去も現在も同じです。哲学者のデカルトはかなりの投資の才能があったらしいです。
なぜかというと、人の言うことをまず頭から信じなかった。それゆえに自分が信じるものだけを信じて行動して名声のみならず財産も得たのだそうです。
人のいうことは、本当かとまず疑ってみる。これはすばらしい。
でも、誰かの受け売りで地価大暴落とか言うのは恥ずかしいね。
自分自身が納得できるまで状況把握をして、資金を工面して投資を行う。
失敗したと思ったら速やかに退却。少しの損は後の勉強。
とにかく志があれば、今は資産を作るチャンスの時期ですよ。

[505: 匿名さん]

敗戦後のハイパーインフレで庶民が最も困ったのは、
家賃の支払だったそうです。

[506: 匿名さん]

>503
的確なご説明敬服いたします。
イールドギャップ（不動産利回りと調達金利の差）の意味がわからない人が多いのです。
不動産の価格上昇期には物件与信が所得を上回り余計に買いやすくなっています。
しかし、マンションは物件与信が小さく誰でもローンが降りるわけではなく一流企業の
社員とかいう「格差」が条件として出てくる。
同様に、3流デベの物件より大手のほうが金利優遇も担保評価も多く融資が降り易い。
とにかく、買える時期に買っておけ・・とは20年前先輩から言われたセリフ。
別にバブルでなくとも「ゆるやかな上昇」になれば元値にもどることは自分が生きている間
ないかもしれない。
国も馬鹿ではないから金利の急騰は防ぐだろう。地価も都心が高騰しようが社会的影響はない
という判断になるだろう。

[507: 匿名さん]

・・という気がしています。

[508: 匿名さん]

ま、六本木ヒルズも高層階は坪3.3万程度へ向けてガンガン値上げしてるし、売買価格は賃料上昇を上回るペースで２年前に坪５００万だったのが坪１３００万まで騰がってきてる。ヒルズの値上がりが、現在の東京のマンション価格、賃貸賃料の原点になるでしょうから、今後、泉ガーデンやミッドタウン、そしてその周辺の分譲高級マンションへと波及し、少なくとも山の手線の内側かつ中央線の下側の高級マンションは新築時対比３倍程度の流通価値、賃料水準も坪2.5万程度へ到達していくことでしょう。ちなみに、来春までは本格的な高級マンションの供給自体がない状況ですしね。

[509: 匿名さん]

2,3年前は不良債権処理で味噌もくそもバーゲンセールで出てた。その頃の中古で
グレードのいいものが大きく値上がりしてるのは当然でしょ。建築資材やコストも上昇波動に
入っているし。あと付け足すと長期金利の波動は１０年超のものなので、今回の上昇も
２０１０年過ぎまでは続くでしょう。財政が破綻していて金利を上げられないのだから
なおさらです。

[510: 匿名さん]

>財政が破綻していて金利を上げられないのだから
これ結構、ポイントですよね。金利がそろそろ騰がっちゃうから、早く低い金利で長期固定で調達してマンション買わなきゃっていう個人の焦りと、その個人にとかく安い金利で借りるだけ借りてマンション分譲して売りつけなきゃっていう不動産会社の焦りの掛け算につながって、今の不動産のロケット上昇を誘発し始めているんだよね。でも結局これが、固定資産税や不動産取得税加えて法人税の劇的な税収増をもたらすことにより、現状の国の収支の問題解決にまでつながるプラスのスパイラルに入りだしているところがなんともおつ。ということは、この流れに乗り遅れ、１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃったサラリーマンがやりどころのない絶望感を感じはじめ、政治的な救済を求めるまではブレーキを踏む合理性がないので、とにかく国策として上昇するとこまで上昇させちゃう。
普通、議員も霞ヶ関もまずはこの考えで一致するんじゃないかな。ということであと３年は強烈な上昇一直線でまちがいなし。

[511: 匿名さん]

>>510
不動産相場がそんなにコントローラブルだとは思えないが・・

[512: 匿名さん]

小泉さんが、ドライに格差しょうがない路線で停滞を突破したわけなんだけど、
なんとなく選挙を控えて、地方や守旧派、＊＊＊みの巻き返し、
それへの政治的迎合が出てきそうなのだけが怖い。

ホリエモン叩いたりとかさ、毒ではあったけどああいう人のバイタリティが、
デフレからの浮上の原動力になったんだと思うんだよね。
妬みって甘く見ると怖いよ。

[513: 匿名さん]

512>なんかかんだいって日本ほど格差の小さい国はない。復活の過程で上が牽引者になる必要が
あるのは新自由主義でジリ貧を克服したサッチャーやレーガンが示している。

[514: 匿名さん]

>512
慧眼ですね。賢い人だ。

[515: 匿名さん]

今日の日本経済新聞に生保の不動産投資方針について記事がありましたね。
長く売りだったのを方針転換し、収益還元法で有利な大規模不動産投資をこれから増やして
いくそうです。株に続いて不動産にも巨艦が動き出すのですね。はずみがつくでしょう。
個人の小型ボートなら今年から来年へ向けてが
まだ先回りできるというぎりぎりのタイミングかな。

[516: 匿名さん]

>508
１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃった,,,,
というようなことはもう2度とおこらないでしょう。

今後、都心の地価が高騰しても、郊外の地価はさらに下がる2極化現象が加速する。
だから、普通のサラリーマンどころかほぼ誰でも都心から遠い郊外に
住まいを得るのはいつでも可能。

では、どういう時に、「やりきれない絶望感」を抱く人が増えるかというと、
そういった地価下落がずっと続く地域で、住人層がいれかわり
治安が悪化し、その場所がスラム化する、そういった場所が、
あちこちにできる、そういう時になれば、なんらかの手段を
政府も講じざるを得ないでしょう（ただし、効果があるかどうかは不明）。

治安の悪化はすぐおこりますが、ある地域がスラム化にいたるまでには
５年以上はかかる。よって、今後は３年ではなくて、５年は地価上昇（都心と
一部の近郊のみですが）が続くと見ています。

[517: 匿名さん]

勉強が足らん！

[518: 匿名さん]

今年から来年にかけてがぎりぎり、ですか。私には美味しいところはもう過ぎたような気がする。
あと４，５年この調子が続くことを願うが、願望どおり先が拓くわけでもなし。
戦後最長確実の景気も永遠には続かないし。
ただ、前回のバブルに比べたら、今回のはミニというよりも本当に局地的なので、何かあっても前回ほどの痛手は被らないだろう、というのが救い。前回から学習している人もまだ多いだろうし。

[519: 匿名さん]

517さん
ただ

[520: 匿名さん]

517さん
ただ、勉強が足らん！　では言葉が勉強が足らんですよ。

[521: 匿名さん]

用賀や新浦安も爆騰しはじめてるから、上昇はとりあえず千葉、大宮、八王子まではくるんじゃない。要はそこを開発する不動産業者とそこに貸す銀行がいれば、とりあえずモノはできるし。あとは予算の限られた焦った個人が買いにくれば一網打尽でしょう。確かに湾岸や南武線沿線あたりに本格的なスラムができてきたら最終段階だよね。昨日の雨をみてるとやっぱ水場の近くは怖いと思った。