今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[482: 匿名さん]

480>平均株価はすでに２倍になってしまった。出遅れていてこれからの上昇が大きいのが
都心不動産。でも２極化の時代だから１億円以上のハイグレード物件でないとうまみが
少ないだろうね。
投資用の雑魚マンションなんかは一見利回りが良くても物件の値上がり（キャピタルゲイン）
があまり狙えない。

[483: 匿名さん]

４８１＞８０年代は株価上昇につれて中古マンションも３０％アップどころじゃなくて
２倍、３倍とすさまじい値上がりをしていったものである。それに比べれば今は家賃利回りと金利
（定期預金、国債利回り、借り入れ金利）を冷静に比較して不動産の割安さに注目が始まった
ばかりである。あの頃と違い、収益還元法の裏づけで買いが増えだしてる。予想されるインフレにも
強いものとして富裕層も企業も不動産は放出から入手へとスタンスを変えだしてる。

[484: 匿名さん]

去年までは本当に株が良かった
りそな国有化の時に買った銀行株は今でも宝物です。(もう半分になってるけど）
今年は新興市場がダメだし、マーケット参加者が少し頭が良くなった気がするｗ
儲かる人は儲かるんだけど、アホでも儲かるってわけでもない

となると、出遅れの他国株・不動産行くかってなるんだけど、
株でもそうだけど上昇途中のもの買うのって難しいよね
これから買うとして抽選当たるの？
つい、一年前は今より低い値段でも、低倍率だったのにね

人より一歩先に動く人は儲かるよね。上がってる上がってると聞いて買うのは遅すぎやしないかい？
自分用と投資用買っちゃったから、上がって欲しいけどね

[485: 匿名さん]

ここのこういう書き込みしてる人は上位１パーセントの賢い人達であり大衆や
地方の資産家なんかはまだ動いてない。本番はこれからだよ。

[486: 匿名さん]

2002年頃に都心の１ＬＤＫを買っておいた人はこれからが楽しみだろうね。
ことに中央区は人口回復めざして独自に斜線制限緩和したから
細い路地に面して１１階建が建設ラッシュだった。
ワンルームは利回りで買値は押さえられるが、１ＬＤＫ（２ルーム）なら
今後空きが出た時点で売ればいい値段になるだろう。
これから投資用を買うには、タワー物件の５０平米以下の１ＬＤＫ。
それも１．３万円月坪で家賃２０万以下で貸すものがいいと思っている。
５５平米クラスの１ＬＤＫは芝浦エアタワーなど軒並み供給され
賃料も２２万〜２６万と強気。
逆に２０万以下の物件が品薄になるのではと読める。
キャッシュフロー重視なら立地のいい物件で割安なもの。２〜３年で売却ならば
今は割高でも高層階でビュー重視と思っているのだが。
目的を混同しないで冷静に判断しないといけない。

[487: 匿名さん]

>484
＞これから買うとして抽選当たるの？
ふたまた、三股かけるしかないでしょう。
販売にあわせて毎月抽選やってはずれているうちに価格はもっとあがっています。
今買い得の物件は当然高倍率。相当数の投資用の客がくると思ったほうが
いいでしょうね。
そのとき買える抽選モノの直前に別の先着で買える割高のマンションに申し込みいれて
おくというのが確実なやりかた。
ただし、ローン審査はしっかり通しておく。
抽選で通ったけどローンは落ちたではまずい。
そのときにはもうひとつの物件すら買えなくなっている。

[488: 匿名さん]

定借に　家族の命運　託すより
宝くじでも　買うほうが吉

[489: 匿名さん]

>479
昨年２００５年の初めに、都心３区内で築浅のマンションを、自宅用に１億円ちょっとで購入しました。当時は、都心の地価上昇傾向はもう規定路線となっていましたが、今よりは市場が落ち着いていて、「今後マンション価格が上がるのが分かっているのに、何でこんな価格で買えるんだろう、売るんだろう」というような価格で購入できました。

合理的な市場なら、将来の上昇分を織り込んだ価格になっていたはずですが、不動産市場、特に中古市場は必ずしもそうではないようですね。完全に勝つとわかっていたゲームに参加したような気分でした。

昨年の後半から、近隣の土地の成約価格の上昇傾向に拍車がさらにかかり、それに伴い中古マンション価格もかなり上がってきました。今のマンションでは、今年に入って２件ほど売却されていますが、自分の購入価格の２-３割増しくらいの成約価格となっています。なんか、あの時は、市場につかの間存在したエアーポケットのような時間内で自宅をゲットしたという感じでした。

[490: 匿名さん]

中古マンションの価格っておもしろいですよね。土地値上がり→１年→新築マンション値上がり→１年→中古マンション値上がりといった具合でタイミングがちょっとずれるので、非常に安心感を持って買えますよね。あと港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざの法則も前回のバブルを振り返ると適用できるかと思いますが。

[491: 匿名さん]

>港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざ
そうなるんでしょうね
田園都市線のここ数年の混雑具合からすると個人的には手を出しませんが

[492: 匿名さん]

>>489
羨ましいですね
私は子供の受験や、カミさんの新築信仰で、けっきょく都心のプレ新価格の
売れ残りを買いました。まあ子供の成長で手狭になって売却するころには
損は出ないと読んでいます。問題はその後の買い替え物件の相場・・・・

[493: 匿名さん]

>490
どうしてでしょうね。
本来なら、価格に占める地価の割合が高い中古マンションのほうが
新築より先に反応すべきだと思うのですが。
新築も１日住めば中古ですが、それでもやはり
日本では新築信仰が強いのでしょうか。

ところで、土地値下がりのときは、それぞれ
どういうタイミングで下がっていくのでしょうか。

[494: 匿名さん]

今でも、中古を見にくる客は
「安くするなら、買ってやる。」って意識の人が多くて…。
実際のところ新築ブームほどは、中古ブームは盛り上がっていませんよ。
これから盛り上がるのか、ずっとこのままなのかは知らないけど。

[495: 匿名さん]

だって、たくさん売り物があるんだもの。

[496: 匿名さん]

一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップでもどんどん成約してるけどね。

[497: 匿名さん]

一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップで成約してるけどね。

[498: 匿名さん]

立地の悪いやたら古い物件は売れにくいね。利回りはいいんだろうけど資産としての価値がないからか。

[499: 匿名さん]

なにやらここを読んでると局地バブルもそろそろピークか、という気にもなってくる。日曜日の気分で、寂しくなってくる。
中古は盛り上がってない、というのが一番参考になった。カネあまりも「まやかし」ですか。
あと２、３年持てば上出来か。局地バブル崩壊直前で売れ！というのは当たり前。それができれば損する人はいない。崩壊後は、人口減少が過度に効いて、信じられないくらいの不況に陥るのか？それも視野に入れて、投資となると、さて？

[500: 匿名さん]

>499
まだまだピークではないと私は思っています。実際に都心に住んでいて週末の中古マンションの
広告を毎週見ていてそう感じます。上がりが急になったのはここ半年の話。
また、ビルの窓から見える都内のクレーンがオフィスビルからマンション、マンションからまた
オフィスビルへ代わっていった様子からも今どういう状況かわかります。
中古は盛り上がってないのでなく、2年くらい前まで盛り上がって今は物件不足。

[501: 匿名さん]

私も500さんとおなじ考えです。
都心に住んで、中古マンションのチラシやネット上の広告を毎週チェックしていましたが、
１年前と比べて明らかに物件自体の広告が減少し、売り物件を求める広告が増えています。

私自身２年程前から中古物件を求めていたのですが、結局判断が出来ず買い逃しました。
今年の春頃からは、もの凄く古いものや、長期売れ残りから選ぶしかないような感じに
なってしまいましたので、都心物件の抽選に当たったことを機会に新築を購入しました。