今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[382: 匿名]

いや、ただ夜景が見たいだけ。
それにシャンパンやらお洒落なお料理がついて
ちやほやしてくれるのなら文句なし。
その家の持ち主に興味ある訳じゃないし、
ましてやそんなとこに住みたくないし。
（子育てしにくそうだし、住むにはちょっとね。）
ただ見てみたいだけなんです。

[383: 匿名さん]

国分佐智子のような美女に限るよね
あと井川遥もいいね

[384: 匿名さん]

まあ、話題をスレタイに戻そうよ。値上がりは２０１０年までは続くだろうね。そこで金利が
すごく上がれば不動産も調整するだろうが、国債発行残高がすごいから金利は上げられない。
すると高原状態の高止まりかな。世界インフレだもんな。マーケッティングのプロは
都心部にはセレブやエリート層が住み。周辺部は移民や貧民層が住みスラム化していくとの
予想をしている。

[385: 匿名さん]

ていうか、現在は貧富の差がなさすぎ。あと３年ぐらいで、超都心部のマンションの坪単価が2000万を超え、庶民は南林間や川越や牛久や東金に住んで、１時間かけて通勤するといった通常の状態に戻った段階で不況になった場合、多少、上昇に歯止めはかかる可能性があるとは思うけどね。
まだまだ、買えない人々の妬み、恨み、嫉みのエネルギーが弱すぎ。世界中で貧困層になるんだったら絶対日本を選ぶでしょう。アメリカや中国の貧困層とかになりたいと思いますか？

[386: 匿名さん]

そうだね、平均株価が２倍になり、個別株では５倍とかもざらなのに
都心マンションは上げに転じたといってもまだまだ序の口。
今ならまだ買えるけど、数年後は無理になってる
だろうし、またそれが当たり前の姿だろうね。

[387: 匿名さん]

昨今の地価上昇の原因は供給不足と、値上がり期待の投機買いによるものです。
すでに、新築マンションの転売は活発に行われています。（お台場の某物件など
ＳＯＨＯ利用可という希少性が高値を呼んでいるようです）
2008年12月31日までの土地等の譲渡については土地の重課税は課さない。
つまり、土地の譲渡益はいくらでても損益通産されて課税されない。
この税制の期限が気になります。おそらく法人買いはこれまでに、売り抜けるか
利回りのよいものを課税対策のとれたＳＰＶに組み込むなどするでしょう。
そうなると２００９年までに投機買いは沈静化するでしょう。
しかし、新規供給が少ない事態はかわらないからピークの価格が次第に下がり
そこで始めて古いマンションの建替えや再開発、売り渋っていた地主の土地の売却が始まる。
それまでにピークから数えて３年（２０１１年）はかかるでしょう。
ピークが２００３年の何倍になるかは、地域によって違いますが、下がるスピードは
最初１５％、１０％という感じで、（２０１４年頃）下落感が固定化すると７％、４％とおさまり
家賃の収益還元価格に納まってくるのではないでしょうか。
これが早くて２０１６年。

[388: 匿名]

どこかで読んだのですが、
低所得でも都心に仕事を求めてくる人がいるので
都心には必ず貧困層が住む地域ができるとのこと。
東京都心にもスラム街が形成されるのかしら・・・？
となるとそういう場所は都心であっても安いのかな。

[389: 匿名さん]

>385
貧富の差がありすぎる国になったほうがいいですか？
いくら３年後、都心近郊（○洲とかでも）中流層が買えるような時代に
なったとしても、つい最近まで中流層がバンバン買っていた土地ですからね。
土地価格が一流になっても住んでいる人は庶民ですから、いまいちピンときません。

[390: 匿名さん]

>>388
スラム街の多くは戦後の住宅政策のなかで公営住宅に建て替わっています。
（公営住宅のあるところが皆スラム街だったという意味ではないです。）

[391: 匿名さん]

>>389
日本語でＯＫ

[392: 匿名さん]

格差社会は資産デフレ、さらに都心地価の反転で加速されます。
これまで資産デフレの意味を誰も実感できていなかったのでしょう。
地価が底値になって、今が都心回帰のチャンスと思っても
地価が１０年前に郊外を買った人々は、価格がローンの残債を下回って
売るに売れない。
不公平が実感されるのはこの辺から。

「どうせあいつらも値下がりするにきまってる。どこで買っても家なんて住むための
ものだから、値上がりしようが値下がりしようが同じ」
そう思っていたのが、都心の中古評価までぐんぐん上がりはじめている。
そこでまた不公平感に拍車がかかる。

さて郊外の人気私鉄沿線をはじめじわじわ上がってきたとはいえ、中古マンションの
坪単価が取得原価まで伸びるとは思えない。
近郊の私鉄沿線が５割上がるころには都心の物件を買った人は、２倍以上の値上がり。
そうなれば銀行の方から金を借りてくれと言ってきます。
株の資金だの、投資信託だの買う資金だのを不動産担保で融資しますと言ってくる。
オーバーローンと逆の減少。物件担保価値があがっていて、さらにローンを組んで
新たに物件投資ができる。都内近郊の物件を買って貸して数年で転売して、
頭金ゼロでも稼ぐ人も出てくる。

仮に何もしなくて１５年。マンションが大規模修繕で揉める頃に、売っても買値で
売れたりする。郊外を２５年前に買った人は、売ってもあいかわらず安値のまま。
少なくとも相続の段階では大きな差がついている。

[393: 匿名さん]

こう聞くと都心に買っといて良かったとは思うものの、
ついこないだまで「供給過剰、暴落」と言われてたから
今ひとつ安心できない。

もっとも売るつもりもないんだから関係ないか・・・

[394: 匿名さん]

393>陰極まれば陽となる。２,３年前が陰の極だった。

[395: 匿名さん]

次に下がるのは格差社会の拡大が是正されるときなんだろうね。ふつうは格差はどんどん拡がる方に向かうんだろうけど、それに竿さしたのは、突然、金持ちのはしごをはずしてひっくり返した１５年前の金融政策とGHQに言われて華族から財産を取り上げるためにかけた６０年前の財産税。実はこの１００年で貧富の格差を是正しようとした施策って、この２回だけなんだよね。いずれも環境としては金持ちがムチャやったおかげで、庶民は焦燥感にかられ絶望している状況。そこに突如、金持ち懲罰は執行される。と考えると意外とあと１０年ぐらい踊り場を交えながら、上昇しつづける可能性が高いんじゃないかな。

[396: 匿名さん]

前回のバブルは持続可能な成長とはおもえなかったよ。
政府の白書なんかでも、緩やかに減速させようとしてたけど失敗。
無茶承知イケイケドンドン、後は野となれ山となれって感性が主流になって、
ホントに焼け野原になっちゃった。

[397: 匿名さん]

396>あまりに急に引き締めしすぎた、うまくやれば日経平均２万５千円くらい、地価も今の
２倍くらいのところに軟着陸させその後は高原維持をできた。
アメリカも今の日本も日本の９０年代の金融失政を研究し尽くしてるから、急落の失敗はしない。
緩やかに上がり、今より安く買える時代はこないだろう。

[398: 匿名さん]

そういう世紀の大失策のおかげで１５年間デフレが続き
おかげでほんの数年間だけだったが、普通のサラリーマンが
都心にマンションを買える時代が出現した。
全体に比べればごく一握りのグループだったけど
ほんとに運が良かった人たちだね。
残りの人たちは早く夢から覚めて現実にもどらなくては。

[399: ち]

＞３９８

その通りと思う。

[400: 匿名さん]

392以降に妙に納得。会社で不動産持ってない同僚が、持ってる同じ給料の同僚を、心からねたむくらいになるのかなあ。まだそこまで行ってないので、当分上げるって気がしてきた。

[401: 匿名さん]

>400
今起こっているのは、80年代終わりから90年代に郊外に
マンションをローンで買って、価格が3分の１、4分の１になったうえ、
多くのローンの残債を抱えて、これから一生郊外に縛り付けられるだろう
同僚が、同じ会社で、この数年間に都心でマンションを買った同僚を、
心からねたんでいる現象ではないかと思う。

なんとか暴落説を掲げている連中には、そんな暗い怨嗟というか
怒りというか、大きな負のエネルギーを感じてしまうんだが。