23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[901: 匿名さん]

勝手に変換された。
あなた＜＜「て・め・え」
×あなたが新築に住みたいから住んだだけよ。
○「て・め・え」が新築に住みたいから住んだだけよ。

中古不動産をキャッシュで買うのでなく、早い時期にいい場所を買っておいて
家賃＞ローン＋経費で残債をなくしておいて、退職時退職金の一部で繰り上げ返済。
もちろんおおきいもの一室でなくて小さいもの３室くらい持つ話だ。
５４歳が２５年ローンの最後のチャンス。３５００万４４平米１ＬＤＫなど買って
７９まで生きれば、あとはローンも完済。糟糠の妻を遺族年金だけでなく家賃収入で
多少は楽にしてやれる。生命保険で掛け捨てよりはましだ。

退職したら借家の家賃で暮らすのは欧米のスタンダードだけどね。
オーストラリアのリタイヤメントした夫婦にカリフォルニアのディズニーランドで会って
話を聞いたことがあるよ。

[902: 元祖匿名はん]

それって区分ですよね。一軒二軒とおっしゃってるの。
空室対策を聞いたら半年分のたくわえあるとか、
自分は年金満タン3000万とかって
以前も全く同じことおっしゃってた方いましたね。

失礼ですがご自身のブログの域の発言かと。

[903: 匿名さん]

＞知人が東雲の新築タワーマンション８０平米を3500万くらいで買ってたよ。
＞あの時港区湾岸に９０平米４０００万で買った人と、

東雲のどこが港区？　Ｗコンが１３５万／坪でも
港区湾岸が148万／坪は
低層階でもなかったんじゃないかね。

[905: 元祖匿名はん]

収益不動産と、自用不動産（代表格は戸建）とを
分けて議論するべきだと思います。

区分もワンルームや1〜2LDKの単身かDINKS向けしか
収益物件として回りにくいのが実情ですよね。
バリバリのファミリーは利回り的にも合いにくい。

結局欧米との比較で言っても賃貸のマーケットが
まだまだ未成熟なんだと思います。
日本で貸家なんてさらにしんどい。

たまたま持っちゃったに近い、半分自用物件でも
貸さないよりは貸せるほうがいいのは事実です。

ただ持ち家戸建至上主義者がこの国にははびこっており
経済合理的な感覚で言えば不動産に対して極めて低レベルと
言わざるを得ないのではないかと思います。

新築マンションを買う方々の中に、いくらで貸せるのか、
そもそも貸せるのかという感覚が備わってきていれば、
それはそれで意義のあることだとは思います。

[906: 申込予定さん]

891

あまった手元不動産は売って、そのお金で、様々な資産に分散投資した方がいいですよ。
特に、失敗したら取り返しの付かない高齢者の方は、まず、保有コストの低減と減価リスクのヘッジが先決ですから。

素人の陥るわなは、偶々うまくいった人の話を真に受けて、
過剰に一般化して自分にあてはめることです。

国や時代によって、賃貸市場の成熟度や、持ち家志向度の違いなどもありますが、不動産市場サイクルも大きく異なります
更には構造的な人口動態も国により大きく異なる。

オーストラリア夫妻の話は本当なのだろうけども、
そこからわが身に置き換えるのはあまりに無理がありますよ。環境が全く違う。

低利の住宅ローンは十分利用なさればいいと思います。
退職金が入っても、前倒し返済なんか考える必要はないでしょう。
負債と資産両建てがいいと思います。

また、団信自体も悪くないですが、自分でローン組んだ上で、生命
保険に入れば金融的ペイアウトは同じです。何のマジックもありません。
団信の方が保険料は安く済みますが、逆に言えば、メリットはそれだけです。

いっぺん、プロに相談なさるのがいいでしょう。

[908: 匿名さん]

業者はあの手この手で付加価値つけてデザイナーや芸能人使ってまで高く貸して収益上げているのに、素人が貸しただけで儲かるなんて・・マンション転がしてるのと同じ発想じゃん。

自宅の隣に貸しアパート建て管理して、ホームセンターの領収書を全部経費に出すメリットを最大限に生かしている、インターネットなんか何も知らないお婆ちゃんのほうがまだ賢いし、実際儲かっている。

[910: 元祖匿名はん]

ついこないだまで、そうバブル右肩上がり、土地至上主義が崩壊するまで
プロのマーケットでも収益性は度外視されていたのです。

自用に供することの効用については経済合理性だけでは語れませんが
本質的にはエンドのマーケットでも同じことだと私は思います。
そしてそれはカネ持ってる人から如実に意識が変わってきているはず。

[911: ご近所さん]

900

基本的に、あなたのお書きになってる内容には、リスク概念がすっぽり欠如していますので、非常に危険です。

具体的には

日本の年金財政の破綻リスク
賃貸物件の空室が長期にわたって続くリスク
慢性的な空室物件になると売却価格も極端に下がりうること
保有物件が天災・人災で損失を被る事（あるいは鉄筋コンクリート物件の劣化）
国際的な経済変動リスクがあること（円の大幅なデバリュー、グローバル・インフレなど）
保有不動産の処分が必要になるリスク

などなど当然に思慮し得るリスクを全く考えておられませんね。


「借家が２件になるから両方で3０万ちょっとになる」「家賃収入とローンがとんとん」そうかもしれませんね。借り手がいれば。
「79歳過ぎたら58万」そうかもしれませんね、年金システムが奇跡的に頑強であれば
「58万あれば十分だろう」そうかもしれませんね。日本円がいまくらいの価値を保ち、海外角発のインフレもなければ。

基本は、どんなリスクがあるか考えて、そのリスクに最も強い資産を持つことだと思います。

[912: 元祖匿名はん]

金融商品取引法施行の影響でしょうか？金融機関の方？笑

[913: 匿名さん]

海外移住の予定もないのに、外貨預金して余計なリスクを背負い込むのが一番悪い例でしょう。

公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい。

[914: 匿名さん]

なんだか今の５０代以降が既存のマンションをひとりでいくつも抱え込んでいて
高止まりして迷惑だという話のようだな。

マンションなど買うより、投信ですか。みなさんマンション買うと
実需の人が買えなくて困るから別のものに投資しましょう。

私も商売敵が減ったほうがいいですから、賛成だな。
基本的にこれからもデフレが続くという奇妙な天気予報のようだから
そういう理屈もなりたつんでしょう。
プロというのが銀行筋なら、あたまでっかちの未経験な若者ばかりで話にならんね。
不動産会社に本当のプロはいないよ。
投資仲間で情報交換するのと、仲介は仲介、賃貸仲介は賃貸仲介　税務は税理士
相続は弁護士　それぞれ専門家に相談はしてるけどね。

このところの２０年で見えなくなってはいるが、実際に東京でも田舎でも
相続税課税標準を超える相続の内訳は８割は不動産だよ。
戦後の農地解放で土地持ちが増えて、農地が宅地転用した元農家の地主
が都市近郊で相当数の宅地や賃貸物件を持っている。
その末子でも借家が３軒あれば２０万くらいの収入は普通にとれる。
世田谷の住宅地でアパート４室にワンルーム２室持っていれば、４０万近い純利益だ。
身内にいるから未経験の人から説明してもらわなくてもよくわかっているよ。それぞれ得意な投資分野があっていいんじゃないの。
私は宅建持っているし親も賃貸経営やっていた。
自分が素人だとは思っていないよ。
物件見る目はそこそこあるし、駅近くのコンパクト物件しか
買っていない。

さて、ほんとうに莫大な量の団塊ジュニアがマンション購入難民になっているみたいだ。
高齢化社会は、都内の高齢者がなかなかお亡くなりにならない社会。
混んでいるのに「場所が空かない」時代
高齢者の持家比率は６割以上。全部が都営アパートや老人ホームに
住んでいるわけではない。
健常な高齢者が親の代から受け継いだ戸建や、古い分譲マンションに
住んで場所塞ぎになっている。
高齢者ほど都心・都心周辺に住んでいる。

全員が便秘で雲古している朝の女子便所みたいなもので需要に供給が
追いつかない。

団塊ジュニアも２３区と横浜だけで１１０万人以上いる。
大半が狭い賃貸住宅に住んでいる。トイレの前にながーーーい行列
が並んでいるようなものだ。

高齢者は子供を生まないが団塊ジュニアは生むほうだ。
待たせるほうはのんびり構え、待つほうは切羽詰ってくる。

部屋が狭くて困れば、いずれは持家を求めて動く。
２００５年までは実は安価が呼んだ需要の先食い。ほとんど
赤ちゃんみたいな子供をつれた団塊カップルかＤＩＮＫｓばかり。
家なんざ、子供が小学生になってからでも遅くない。

あと７年先の時点でこそ本物の「需要」。でも、こんどこそせっぱつまって
いるから団塊世代同様、どこまでも郊外を追い求める話になるよね。

[915: 匿名さん]

>>913
若いときは無限の目標・可能性がありますが、
老後は生活圏内での経済的位置の目標に、
自分が納まれば良いわけですね。
その分のリスクだけ背負えば良い。

[916: 元祖匿名はん]

何をおっしゃってるのかよくわからないのですが、
郊外は貸せないから買わないという合理的な判断が
なされることが健全です。
都内のマンション賃料が分譲価格上昇の勢いと併せて
上がってるわけでもなし。

[917: 匿名さん]

>>916そんなもの価格に織り込み済み
郊外は貸せないなんてあなた一人が気付いていると思ってるの？

[918: 申込予定さん]

No.913 さん

日本はいまだに鎖国してるのですか？それとも無理やり目を背けているだけ？

>海外移住の予定もないのに、外貨預金して余計なリスクを背負い込むのが一番悪い例でしょう。

今後日本円が中国元やインドルピアに対して、価値が上がるとお考えですか？
世界の二大人口国の中国やインドの人の消費する、電気（とその原料の石油）や、マグロや、トイレットペーパーが今後、より減っていくと思いますか？
経済発展を続ける彼らの購買力は減っていくのでしょうか？

あなたが必要なのは、グローバルに通用する購買力では？だって経済がグローバル化してるんだから。

で、円および日本経済は世界に対して、どんどん「割り負け」してくんだから、指くわえて円資産もってても、「相対的に」どんどん損してくのが分かりませんか？

>公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい

他人て誰ですか？たかだか1億人の田中さんや佐藤さんとは差がつかなくても、10億の李さんやもう10億のグプタさんとの差の方が大事ですよ。規模が違います。

こういう世界観の日本人が沢山いるとしたら、日本は本当に沈むだけです。

[919: 元祖匿名はん]

織り込まれてる割には割高で売れ残るのが実情かと。折込君。

極論すれば貸せないような不動産に価値はありませんよ。
業者の買い取り価格が換金価値。大幅にディスカウントされるでしょう。
古家付きの土地でマンション業者に取り壊し費用引かれるのに感覚近い。

[920: 元祖匿名はん]

近所の豪邸が売りに出されてたら、開発計画の看板が立ってました。
上モノにいくらカネかけても戸建だと趣味が合わないのひとことで
取り壊しなんてざら。上モノ価格ゼロ。取り壊し費用分マイナス。
それに比べれば適正立地のマンションは売るにも貸すにも市場性あり。
適正立地がポイントですけど（ブレークダウンすれば適性間取りも。）

[921: ビギナーさん]

>公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい

いろいろあるが、まず、公的年金への依存度が高い人のほうが相対的に被る被害は大きいね。

ただし、より大きいのは、日本の国際的信認の失墜で、円の切り下げはものすごいことになるだろう。金利もスカイロケットで上がらざるを得ない。

ちょっと昔の南米なみの信用力と、経済の混乱になるだろう。

もはや他人も同様だから心配するに当たらずなどといえる状態ではないだろう。

[922: 匿名さん]

>>918
若いときはそれでいいと思いますよ。大いにリスクを取ってギャンブル人生（笑）

でも老後って、超保守でいいから、人生折り返し時点で現実的目標を見つけて、例えば、「上位３割」「平均以上」に納まる運用で良い。

たとえ年金が破たんしても「上位３割」「平均以上」に大きな影響はないでしょう。みんな平等に損しますから。

しかしトクルメニスタン経済がIMF管理になると「上位3割」から「生活保護」へ一気に転落でしょう。その人だけ損しますから。

[924: 匿名さん]

922

トクルメニスタン==>トルクメニスタン
円資産集中==>最大のリスクテイク
みんな==>世界経済に参加する人々

ですよ。

日本年金が破綻して大損するのは日本人「だけ」ですよ。「皆」ではない。
もうマグロは二度と買えなくんでしょうね。悲しい。

[925: 匿名さん]

とにかく、団塊ジュニアの持家需要は現時点で何割が充足されたのでしょうかね。

私は、団塊世代（郊外に住む人が大半）が故郷に帰る際に、家を売って
しまうから、金はもらえても団塊ジュニアに持家はこないと見ていますが。

みなさん、需要が過剰みたいに言い募るけど、需要自体が全然現実味
ないじゃないの。
安いから買う高いから買わないというのは、実需じゃないよ。
子供二人め生まれちゃってさあ４０㎡じゃ困る・・・みたいな話に
なってとりあえず、７０㎡は世田谷じゃ２０万だし、城東でも１４万。
そんだけ出すなら買えちゃうとか思って松戸にいくんだよ。

[927: 匿名さん]

×みなさん、需要が過剰みたいに言い募るけど、
○みなさん、供給が過剰みたいに言い募るけど、　失礼。疲れてきた（；；）

[928: 匿名さん]

それと、不動産投資の世界では、直接金融になったけど個人の不動産
ローンレベルでは、会社の規模、勤務年数という意味不明な『与信』
と年収で不動産融資がなされるのは変わっていない。

要するにいい会社のサラリーマンでないといい新築マンションは買えない。
悪い場所の悪い中古にはいくらでも悪いフルローンがつく。

さて、日本はまだまだ土地担保融資の世界ですよ。
値下がり値下がりと騒がれようが、バブル崩壊底値を知った世代には
そこから上がった現在の価格は、決して怖いものではない。
ましてや親から相続した資産なら、この辺で売ろうなどとは誰も考えない。
不動産とは持ったことがない人間が過大な恐怖心を持つことで
持っている人の権益が守られているもののようだ。


あーごめん。ごめん。嘘。信じないほうがいいよ。不動産買うな。
一生賃貸が一番「リスク」がないぞ。
賃貸がいい。賃貸が一番。老後も賃貸。不動産には手を出すなは
親の遺言だったりしてｗ

[929: 匿名はん]

世界がもし100人のムラだったら、日本人は1人だっけ？
今のところは、、、、

あと何年かしたら、確実にゼロだもんね。

一度でも海外旅行にいった人なら、日本人以外にも
この地球には沢山の人が住んでて、同じようなものを欲しがることは知ってるはずなんだが、、、、、

なぜ皆日本のことしか見ない人が多いんだろうね？

日本の資産しかもたないことがものすごくオッズの悪い博打だということがなぜ分からない？

老後に「超保守的」になるなら、金塊か、世界の主要通貨現金ミックスじゃないかね。最悪でも米ドル現金だろう。
全財産を日本の不動産と預金でもって、「超保守的」ってjoke？
超アグレッシブな、「日本に全部賭け」でしかないよ。

日本に住んでる日本人だから、日本円資産が保守的とは言えないよ。
明日死ぬと分かっているならともかくね。

[930: 匿名さん]

>>692
今３０代のあなたと今５０代半ばの私とでは将来の時間がおそらく
３０年近く差があるだろうね。
５０代というのは明日死ぬ人も結構いるんだよｗ

子供とカミサンにどう金残すかって結構まじめに考えているよ
現実の運用というのは、損得はもちろんだが得て不得手というものが
大きく左右する。株は好きだが苦手だ。不動産は好きだし得意だ。


元祖匿名はんの理屈は、郊外が高すぎるから誰も買わない。
貸せないものに価値はない
という話だが、団塊ジュニアに子供がいないか少ないからたまたま
そうなっているだけだろ。

横浜市も２３区もまだ人口ピラミッドが花瓶の底みたいに細っている。
ただし、晩婚の団塊ジュニアが結婚すれば団塊ジュニアジュニア世代が
一定のボリューム出てくる。
家族のスペース需要が増大した時点で、どうなるか見ものだ。
受け皿がないじゃないか。橋の下にでも住むのか。

団塊ジュニアは既婚率が半分。子供の数が０．５人で５０歳までいく
というのならわかるけど、現時点ではあまりその総数の住宅需要が
判然としないのだ。

とはいえ、私はこのスレでは今後ひたすら、不動産は下がるから買うな。
と言い続けることにした。不動産業者は悪の＊＊。不勉強なぼくらを
平気で騙す。自宅であろうが何であろうが不動産など買うな。
これでいくぞ。不動産に手を出さなければ難しいことを勉強する必要もない。
君子リスクに近寄らず。金持ち不動産買わずだ。

[931: 匿名さん]

巣・窟。（そうくつ）まで伏字になったぞ。そうかみんな不動産屋に
たいしてこのフレーズを使うってことだな。

[936: 匿名]

資産運用はそれぞれの将来設計で変わるので、どれが1番いいかは決められないでしょう。
さて、郊外だけでなく、都心周辺物件の売れ行きもにぶいようですね。
高くなり過ぎて、消費者の購入意欲がなくなったのと、
高くても欲しいと思うような魅力のある物件がなくなったからでしょう。
マンションブームは終わりましたね。

[937: 契約済みさん]

まぁ、マンションブーム第一章おわりって感じですかね。
第二サイクルが来るかどうかは分からないけど。

将来いつか、所得が増えて、景気が回復したところが見ものだな。
人口減、世帯数も微増って時代に、景気だけでどんだけマンション価格を
上にひっぱれるものか？

でも、景気が悪化せず、金利も徐々にでも上げ続ければ、マンション価格の
下落もあまり考えにくい、、、、

田舎はだめっぽいけどね。

[938: 匿名さん]

ビジネスモデルの破綻した、斜陽企業の株は積極的には買うなってこと。
それが一見どんなに割安に見えても、長期的に見れば割に合わない。

新しいマネーの動き、新しい自由主義経済では、
いったん下り坂になったものを、じっくり立て直すほどの悠長さはない。
最も効率的な解を求めてのスクラップアンドビルド。
ダメなものはさっさと見切り、勝てるところに新規に注力する。
スクラップを掴んだものには、
ノスタルジーを買ったんでしょうという自己責任がプレゼントされる。

はっきりと、
過去の経済のルールとは変わったということを認識しないと。
過去の経験や法則、成功体験はかえって仇になる。
株の格言のほとんどは、
いまや裏をかかれ利用されるカモにしか愛されない。

[939: 匿名さん]

生活物資の値上がりや社会保障費の増加で、社会不安は増す一方。
食糧自給率も低いしね。ローンを組む人が減るのは当然の成り行き。

[941: 匿名さん]

良い子のみなさんは決して賃貸不動産など持とうと思ってはいけません。

①賃貸というのは、借り手がすぐにつくものではありません。
仲介業者は必ず、安い賃料で貸せという。
賃貸管理を受けたがる。賃料代行でなんと５％の取りたがる。
家賃保証人代理をつけても賃料回収代行をやらせろと言いやがる。

②テナントの評価など素人にはできない。
弁護士はごねる。何かあると内容証明書いて送ってくる。
医者はケチ。勤務医だと首になることもある。開業医は借金まみれ。
わけのわからん法人に貸すと風俗やウィークリーマンションに又貸し
したりもされる。
＊＊＊がはいったり自殺者がでたりすると立派な事故物件だ。
一旦、身内とかに貸さない限り、伏せて貸すことができない。
宗教団体とかもやっかいだが、契約書にいくら書いてあっても追い出せない。

③賃貸事業は「空室リスク」が怖いからやっちゃだめだよー。
空室は、必ず変な時期に出る。９月に出て行くと２月３月まで埋まらない。
逆に１０月に埋まれば次も１０月に契約切れで出て行かれる。
不動産はどうも値上がりしないというみんなの話だから、どんな都心の
一等地の１ＬＤＫでも買わないで私に譲ってほしい。
特に将来再開発にかかるような物件は厄介だから持たないほうがいい。
これも私に譲ってほしい。

相続で賃貸マンションを譲り受けて困っている人がいたら私に
譲りましょう。モノにもよりますが安ければ買ってあげます。

④新築は損だよ。でも中古でいいのはどこにもないよ。
新築の賃貸物件というのは、まず素人に売りつけて、しばらくして
金利が上がったり繰上げ返済ができないようなケースで賃料の１０％見合いの
利回りで買い叩くものなのです。ですから新築を買ってしまったら
ガマンして持ち続けても変動金利なら利率が上がっても支払い金利が
ふえて元金がなかなか減らない。もし処分するなら私に相談してください。
業者は１０％ですがわたしは９％で買うかもしれません。
関西のワンルームなど賃料がさがっちゃって大変。マルコー杉山時代は
１６平米なんて狭いやつばかりで都心にあっても借り手がない。
こういうのは買った人が間違い。

⑤オーナーチェンジは利回りで買い叩かれて、現況空きはローン負担を見透かされ
　叩かれる。・・・うーんなのになぜ中古相場は上がるのかいな？
　物件買うならオーナチェンジだが、ひどい物件はガセテナントが売るためだけに
　入っていて買ったらすぐ出て行くということもある。賃料を滞納しはじめたりとか
　　いろいろ問題も出てくることも。
　こういう物件なんか悲惨だよな。どこの誰が入居しているかは徹底して調べる。
　
＞マンションブームは終わりましたね。
おうそうだよ。
新自由主義では別に持ち家などいらんらしいぞ。
いいかげん潔くあきらめたらいいんだよ。

[943: 匿名さん]

新自由主義経済では、消費者の価値観がすべて
だから買わないものは売れないで市場から消えるという理屈だが
土地は「消えない」

しかたがないから暴落説になるんだろうが・・幼稚すぎる発想だ。

団塊ジュニアは全共闘の血を引くだけあって過激で頭でっかちだが
そもそも過当競争にさらされると誰でも歪んだ理想主義に陥るもの
らしいな。
せんじん

[944: 匿名さん]

×せんじん
自分たちの理不尽が、すべて「時代の過渡期」のせいだと思うのも
可愛らしいが間違ってる。
世の中２０年前から過渡期だ。過渡期はきみらの専売特許じゃない。

[945: 匿名さん]

というか団塊も団塊ジュニアも人口の集中という悲劇の犠牲者にすぎないだけだよ。

[946: 匿名さん]

下がるって言われて２か月くらい経つけどどーなの？

不動産株は戻り始めてるし、都心の商業物件は高値で
買われてるし。

この物件は近くで売り出された物件より立地も仕様もいいのに
割安っていう情報聞きたいなぁ。

[947: 匿名さん]

>941

これってそのまま、シノケンやスカイコートのビジネスモデルじゃないですか。新築２０００万で家賃9万とかの（笑）

元手が無くても、ほぼ100％ローンでワンルームを買ってサラリーマンの皆さんでも大家になれるってやつですね。

[948: 匿名さん]

>>947
xxxxxxxxxxこらこら　めったなことを言うもんじゃないよ。
いくらなんでも、や・く・ざを入れたり、当て馬テナントを使ったり
せんですよ。
これみんな普通に賃貸やっていたら起こりうる事態だ。

いやならやめとけ。タバコすえば肺がんになるのと同様に
マンション賃貸やっていたら覚悟すべきことだというだけだよ。

おれは、そういうことを経験せずにぎゃくに注意しろと教えてくれた
やつがいたから避けられたのかもしれんが
危険もあるから達成感もあるんだけどね。楽してできる金儲けはないよ。

あとリニューアル費用やハウスクリーニング費用ぼられるやつとか
賃貸管理などと称していろいろ儲けるくちがあるな。
面倒でも自前であればいいのさ。

[949: 匿名さん]

ワンルームはやめておけよ。とにかく旧タイプの５坪が今では
まったく不人気だが、いずれ７坪も同じ憂き目にあうよ。

１Ｌのほうが将来性はあるな。若者より婆さんの単身者が増える世の中だ
ワンルームじゃ高齢者は借りられまい。

[950: 匿名さん]

雲古したあとで葉を磨けない３イン１ユニットなど誰も使わない。
同様に、彼女連れてきたらいきなり万年床の１Ｒより１Ｌの
ほうが、展開もスムーズだろう。
婆さんは男はつれこまないが、ベッドや仏壇は別室のほうがいい。