23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[851: 匿名さん]

>>846

＞高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。
これは公示地価の前提となる。「最有効使用」の意味を根本的に分かってない証拠。それは商業利用価値であって、住宅の価値ではない。環境が悪くても商業利用価値が高ければ、いくらでも価値は跳ね上がる。まあ、どっち道、公示地価も上野毛・奥沢レベルだが。↓でも参考にしてちょhttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h17_hudosan/hudosan.html#003_...

＞西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
容積率換算が意味があるのは、容積率限界まで詰め込んだキチキチ商業地域の話。あるいは用途地域が大きく異なるところの比較。

＞田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。
東横線と小田急線を比べちゃ駄目。住宅地で比較するのも無意味。自分で容積率換算とか言っといてねえ。容積率換算が一番意味があるのは用途地域が異なるところの比較なのに。

そもそも、容積換算公示地価が高級住宅街の指標ならば、田園都市線、東横線などと比較して容積換算公示地価の低い駅が大半を占める小田急線の使用を前提とした、駅近アドバンテージで高級住宅地を評価することがナンセンス。朝から晩まで非高級住宅地住民でギュウギュウの電車を共用しなければいけない高級住宅地住民というのはまるで笑い話。田園調布の駅近とは訳が違う。
結局、通勤地獄が当然のサラリーマン意識が本能のようなレベルにまでなっているから、駅前の騒がしさとか通過交通の多さとかが気にならず、アドバンテージと評価してしまう。それでは、エネルギッシュな上昇志向の強い年収1千万〜2千万程度のリーマンの価値基準と同じだ。成城も確かに、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えん年収1千万〜2千万程度のエリートリーマンの目指す高級住宅街ってことで、典型的世田谷なんだな。もっともリーマンが買えるのは4〜6丁目じゃなくて駅の南側だけどな。

念のため言っとくと、成城の本体は住民層が固定している4、5丁目で、この公示地価の算出地点である6丁目は外様。出入りが激しく商業利用も多い故に公示価格も上がる。

[852: 匿名さん]

>>850
世田谷ネタ書いてしまったスマン。マンション掲示板では、高級住宅地でも高級マンション住宅地域の話をするべきであって、成城の低層地域なんか引き合いに出すのは知能が低い行為だよなゴメン。

ところで、
＞電車で通勤するようなサラリーマンが買うところ
って、どこだ？教えてくれ。
都下や川崎、埼玉、千葉のマンションに住む都心勤務者も大勢いるし、この掲示板にも大勢いると思うが。

[853: 匿名さん]

近郊で高値のマンション買う人は
おばかさん
これが結論でよろしいかと。

[854: 441]

>>851
理論が二転三転して意味が分かりません。さようなら。

[855: 匿名さん]

>>854
いわゆる高級住宅地には
マンションも無ければ、ミニ戸もありません。
ある事自体が高級住宅地では無い事を意味します。

以前は高級住宅地にあるマンションだから高くて当然と
勘違いして購入する人が多かったですが、年々減っています。
だから世田谷区に売れ残りマンションが多いのです。

高いマンションは利便性に優れた都心部固有の存在であるとの
共通認識が生まれようとしています。
近郊で高額マンションを売るのは年々難しくなるでしょう。

[856: 匿名さん]

話が、２３区平均値が上がるか、下がるかという主題から、どこに住むのが
いいのか？みたいな話題になっているな。

まともに下落論を唱えるやつが「相続下駄履き高値維持説」の前に失踪
したせいかな？

[857: 匿名さん]

どこが高値を維持できるかがはっきりしてきたから
語ることもない

[858: 匿名さん]

日経平均、年末までに20000円目指しそうだな！！

もはや不動産は下げる余地ないよ♪

[859: 匿名さん]

他が高値を維持している間に、
適正価格（坪２５０万円前後）の都心湾岸部、都心東部に
めぼしい若手リーマンが集まり続ける。
まさに漁夫の利状態。
都心部のワンルームマンションストックも増えて、２０代も一定数住める
環境になって来たし、万々歳。
元気に発展し続ける都心湾岸部、都心東部。
こんな感じになりそだな。

[860: 匿名さん]

「相続下駄履き高値維持説」なんて論破されてるが？
論破されてるのに「僕チンに対抗できる奴いないよね」って現実を無視して、妄想の世界に突入した奴ならいたな（笑）

年末には誰が見ても23区平均で下がり基調がはっきりしてくると思う。
しばし、待て。

[861: 匿名さん]

最近は根拠のない自信を振りかざす人が多くなってきたねえ

[862: 匿名さん]

世田谷に売れ残りが多いのは、
世田谷全域が高級住宅地というわけではないからじゃないの。
古い一戸建てや古いアパートが建ち並ぶエリアにマンション建てても高くは売れないから。

それにしても、都心湾岸部だ東部だと
しつこく宣伝してらっしゃる御仁がいますね。
新築を売りたいのか中古を売りたいのか知らんけど。

[863: 441]

今世田谷のマンションが余っているのは、高級住宅地でも無いところで、
「高級住宅地のマンションでござい」と利便性の低い岡本のようなところで、尚且つ住環境は岡本には及ばない場所でマンションをオッタテテ、高い値段で売ろうとするから、顧客が付いてこない、ということだと思います。

城南で言えば、比較的利便性の高い世田谷東部や目黒あたりの物件が売れるというのはそういうことでしょう。利便性を無視した値付けはマンションには通用しない。

一方で、城東論者は利便性だけをアピールして、住環境を全く無視した議論になっていて、これまた851さんのような意見と一緒。どちらの意見も、坪単価が安いところを良い、良いと主観的にアピールしているだけで、理解不能。

[864: 匿名さん]

もみじまんじゅう１８年ぶり値上げへ

[865: 匿名さん]

住環境は大きなエリアでは論じられません。
極めて狭いローカルな話になります。
だから大きなくくりはマンションの場合利便性。

[866: 匿名さん]

西南側は高級住宅地で品があるというイメージがありますが、上のスレ合戦を見ても分かるように仲間同士でもライバル意識、選民意識が強いようです。
これでは世間で勝ち組と言われているメンバーでも新参者として住むには居心地が悪そうですから、これから２３区に住む方は古い評判に惑わされずに居住地域を選んでください。

[867: 匿名さん]

８６５
そういうことを語るスレではないだろうが。

[868: 物件比較中さん]

やはり世田谷はいろんな面でバランスが絶妙だと思います。
（これは人によってニーズが異なるので、一般的には言えませんが、
小金があるひとにとっては悪くない）

特に田園都市線の、駒沢公園-馬事公苑-砧公園-玉川べり　あたりは、
公園というプラスの外部経済性の存在が大きいと思います。

世田谷区中央図書館、プラネタリウムなんかも、子どものいる
世帯にはありがたい外部性ですね。

[869: 申込予定さん]

世田谷だけど、

地価のあげ足はややにぶったけど、残念ながら、
マンションの価格は、まだちょっと上げ続けそうだ。
よい物件とそうでない物件で、人気の格差がひらいていくだろうね。

駅近で便利なところ、100平米を大きく超える高級ファミリー
物件など特色あるものはいいだろうが、中途半端な物件はきつくなるかも。

[870: 441]

別に私は西南側の仲間でも何でも無いです。
都心も城東側も城南側も非常に難しい局面にあるということ。
利便性、住環境を無視した値付けでは余ってしまうということ。

ただ、2-3年のスパンで見ればこの金利状況を鑑みると地価は上がる派ですので、時間をかければ売れてゆくのだろうと考えています。

購入側としては、今ある物件で慌てて買う必要は無いのか、それとも余っているうちに相対的に良いモノを押さえておいた方が良いのか、それもまた悩ましい状態でしょう。私としては広尾なんかは買える人はおさえておいても、、と従前から言っていましたが、今もまだ買えるのかな？だとすれば検討対象でしょう。値段が上がっちゃってますが。

[871: 周辺住民さん]

868

確かに、あの沿線だと三軒茶屋以降の方がいい感じだな。

そういう意味では、東横線は、大した公園とかないのに地価が高いのがやや難だな。
田園調布以外の駅は、駅前が雑然としてるし。
横浜に電車で行けるのは便利だが、横浜に頻繁に行く理由が特になければ、やはり割高感がぬぐえない。
最後は好き好きだが。

[872: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070928AT1D2709X27092007.html

まだまだ不動産価格は上がりそうですね。

[873: 匿名さん]

860
ボク　論拠示せや

[874: 購入検討中さん]

872

個人的には、「国内勢がまきかえし」てきたのが、
最大のネガティブ材料です。

相場ピークの強烈なシグナルの予感がします（笑）
日本お家芸・伝家の宝刀「高値つかみ」

[875: 匿名さん]

もう、いい加減に商業不動産と住宅系をつなげて考えるのはやめなさいよ。
もともと商業地地価と住宅地地価は値動きの幅が大きく違う。

住宅系は自己所有・賃貸目的保有が多いから価格硬直性は高いよ。

もともと、２３区内に供給余地がなくなってきている点をもっと着目すべきだ。
バブル期は地上げ、更地化、郊外追い出しだったのが、１９９４年以降主な
土地にはマンションが建ち続けてきて、もはや学校や配送センター、社宅跡
病院跡もほとんど売りつくされて用地不足は明白。
湾岸タワーも、駅前再開発もすでにネタがつきた感じだ。

供給が多ければ、下がる可能性がある。しかし供給が圧倒的に少ないから
潜在需要が思い切りしこっている。
一方で、リフォームして住んでいた都内の高齢者のマンションを人に貸し
息子が住んでいたローンを終えたファミリータイプに住替えて
子育て終えた５０代の息子夫婦は新築の２ＬＤＫに住替える動きもある。
もはや都内周辺は、３０代の懐を当てにしなくても「値上がり」の流れに
刺激されて、「買っても値下がりしない安心感」から４０代、５０代の
買換えと老後資金のための既存賃貸などが老人世帯を含めた新規需要を
揺り動かすようになっている。

黙っていても若手はその動きの中で「賃貸需要」として組み込まれていくだろう。
とにかく、今の若者は江戸川区で月に１０万以下の４０㎡の賃貸住まい。
その程度の家賃しか払えない人が多い。子供が生まれて広い住いが必要に
なったらそのときは思い切り郊外にいくしかなくなる。
とにかく自分たちの人口ボリュームが住宅価格を押し上げないはずがないだろう
ということになぜ気が付かない。

[876: 匿名さん]

>>874
株価同様、メンタルな要素でマンションの価格が
上げ下げすると思っているニートレーダー君らしい意見です。
すばらしいですね。

バクチはほどほどにすることをオススメします。

[877: 匿名さん]

地価が上がるのが「土地神話」で、下がるのが普通。


こういう考えを植えつけておけば、永遠に下流層は増え続ける。不動産持ちは
借り手がどんどん増えたほうが資産を売らずに貸して稼げる。

そうだ。マンションなんか買っちゃだめだ。どんどん下がるぞ。そう言っておけば
いつまでも賃貸に住まざるを得ない人が増える。
オレももうこれ以上「マンション持ち、遺産持ちの話はしないで、「下がるから待って
いろ」という「宗教」を流布したほうが店子が減らないでいいかもしれないな。

[878: 匿名さん]

まぁ、よく考えたら全員が２３区にらくらくマンション買えたら
賃貸マンションはすべて空室になっちゃうだろう。

むしろ都内の賃貸でさえ、借り手が列をなすくらい「持家率」が下がって
くれたほうが不動産経済としては都合がいいわけだ。

さー、下がるぞ。郊外も買うな。都内も高値掴みするな。
１０年待て。俺の賃貸物件に住め。

こういう話だな。

[879: 匿名さん]

マンションオタクもアイドルオタクも本質は同じ。
脳内だけで品定めを楽しんで、妄想にふける。
その窮境の妄想が「マンション価格の下落」というのでは情けない。
せめて自分の所得が価格の上昇を追い抜くくらいの威勢のいい妄想キボンヌだぜ。

[880: 441]

>>872
それ、キャップレートも適切でしょう。バブルという感じでも無いね。

最近は枯渇してますね良い物件は。結局妥協して今余っている世田谷あたりの物件も地価が上昇するに従って段々売れていくんでしょう。

[881: 匿名さん]

世田谷は本当にピンきりですよね。
以前、区内に住んでいてそう思った。

環境比較的良いが交通不便：岡本、千歳台
道路騒音立地：用賀（高速道路）、給田
川沿いの田舎か？：宇奈根、鎌田

[882: 購入検討中さん]

>>880 それはお前の脳内妄想ｗ
　　　今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。

[883: 匿名さん]

＞今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。
そうだ。たぶん家賃も下がる。港区の新築１ＬＤＫ５５㎡が１０万で
住めるようになる。
分譲も晴海は坪単価１５０万くらいで売るようになるだろう。

よかったね。それを信じて生きていってくれ。

[884: 匿名さん]

大抵の素人は下がっている価格に「これ以上は安くならんだろう」と思い
上がり始めると「これ以上は高くならんだろう」と思いたがる。

なぜなら、
「今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。 」
とか
「今の東京でこれから地価が下落する要因なぞ一つもない。 」
と言い切る傲慢さがあるからだ。
「ない」ことを証明するのは簡単だ。「あったら不都合が起きているはず
なのに起きていない。よって『ない』。これだけだ」
でも将来にわたってないかはわからない。

[885: 匿名さん]

＞上昇する要因なぞ一つもない
という詭弁は、現に上昇した過去については、過去のことと断言する
だけで
今後は起きないと「未来の　ない　」を立証していないことだ。
自分が知らないも「ない」のうち。わからないも「ない」のうち。

笑わせてくれるじゃないか。

[886: 匿名さん]

確かに０３年〜０５年あたりにＭＳ暴落説声高に唱えていた人たちも
自己責任ですよね。３年待てば暴落とかよく書かれていましたっけ（笑）
ああいう連中、今頃どう思ってるのか聞いてみたい気もするけど、案外
またぞろ８８２のように、同じこと言い始めているのかも知れない（笑）
あの時港区湾岸に９０平米４０００万で買った人と、今南大沢あたりに
同じ単価で買おうとしている人、明暗を分けましたね。もちろん運も
あるけどね。

[887: 匿名さん]

８８２のいう「地価が上昇する要因」とは、おそらく買い手が
　　　価格を追いかける気持ちのことだろうよ。

　　　自分が買う気がないということと、他人もそう思うという
　　　ことを混同しているだけだ。

　　　高値は追わない。と彼は宣言したつもりだが
　　　価格に置いていかれた自分に気がついていない。

　　　地下鉄の終電逃した酔っ払いみたいなもので
　　　「バカヤロー　お前なんかに乗ってやるかよ。・・・ヒック
　　　　こちとら、いくら遅くなったってかまわねぇんだよ。
　　　　ばーか。」
　　　とかいいながら駅員につまみ出される。

[888: 匿名さん]

＞あの時港区湾岸に９０平米４０００万で買った人と、

坪単価１４８万だよ。そんな安いものあったっけ？

[889: 匿名さん]

＞今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。
と言うだけでは不十分だね。

今の日本でこれから金利が上昇する要因なぞ一つもない。
と言わなかったら
結局「買えなくなる事態」には変わりはない。
８８２は「下がる」と言わないところが狡猾だね。

万が一下がっても金利が上がったら同じこと。だから金があるやつは
金利上昇見越していまのうちに買っている。
下流は何も知らないで威張っているから下流のままなんだよ。

[890: 441]

882さんも、もう少し言葉遣いに気をつけて、最後にｗをつけるのをやめたら人生変わるかもね。

[891: 匿名さん]

団塊ジュニアは、不動産投資＝マンション転がしという
先入観が抜け切れない。愚かな誤解だ。

団塊が不動産で失敗したからってそういう考えを捨てないと
これからの年金不安の時代を生きていけないよ。
年金不安の時代には、賃貸マンションの２軒くらい持ってないと
貯蓄や年金では生きていけない。
マンションは家族が住むために買うけど、子供が巣立てば
リフォームしてものが増えた親を住まわせるのもいい。
親の家は人に貸して、自分はコンパクトなマンションをもう一軒
買うのもいいだろう。そうすれば老後２軒の借家が持てる。
８０前に死んでも団信で妻には老後の生活の糧が残る。

マンションなんて下落しはじめて買う愚か者はいないよ。
上がってきたから安心して買うんだよ。
年金があてにならないこういう時代には賃貸物件のひとつも
持っていないと、８０歳以降の生活費がままならない。
今は女性の４割が９０歳以上まで生きる時代だ。

[892: 購入検討中さん]

881

なんか、全部、環八沿い或いは以西の町ですね。
ピンきりというより、キリに近いところがほとんどのような。

高速で騒音がきついのは用賀だけでなく、岡本、玉川台の一部も同等かと。

また、給田が世田谷区だと認識しているのは、ごく一部の
付近住民だけでしょうね。気分は完全に都下ですよね、、、、

ピンキリというなら、
ピンの方をもっと考えたほうがよかったかも。
岡本はまだしも、千歳台がピンに上げられているのは生まれて初めて見ましたよ。

[893: 匿名さん]

>>891
しつもーん　それってマンション転がしそのものではないでしょうか？？

[894: 匿名さん]

転がしてはないだろ。
長期保有してるんだから。

[895: ビギナーさん]

891さん

純資産いくらのうちを賃貸不動産に向けるおつもりですかね？
長寿によって老後の資金ニーズが高まることは誰も否定しないと
思いますが、その原資を稼ぐために、国内の賃貸不動産を持つことの
有用性については甚だ疑問ですね。

人口減と高齢化で、新規の世帯創出力は恐ろしい勢いで落ちてく日本の
不動産を、「生活の糧」にしなくてはいけないのは心細いばかりです。

手元には、需要の少ない、価値の減じてくだけの円建て不動産を持ち、
中国・インドの台頭で、グローバルな需要が急速に伸びている食料や
日常生活品を買わなければならないのはきついですよ。彼らの購買力が
増すにつれて、そして日本円が弱まるにつれて、日常品（多くが輸入品です）の円建て価格は上昇傾向でしょうね。かたやで、空き室リスクは高くなり、家賃下落圧力も高くなる。

私は、自分が働けなくなったら、元気で働ける人にお金を増やしてもらうように資産配分しなければいけないと思います。（成長国の株や債券に投資したり、成長国の欲しがる商品先物を買うなど）

日本が成長国で、世帯数もどんどん増える時代なら、日本の不動産も悪くなかっただろうと思いますが、今は、老後の資産の入れ物として日本円資産はあまり魅力的とは思いません。

地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。

グローバルに分散された、株・債券・短期金融商品・商品などをもつのが
いいと思います。純資産が10億を大きく超えるような人が、5000万円程度を
日本の不動産に振り向けたいというのは反対しませんが、純資産が1億の人が、そのうち5000万円を不動産に投資するというのは、卒倒ものです。

一般の小金持ちはREITなどの小口分散できるもので不動産エクスポージャを持ったほうがいいように思います。

[896: 物件比較中さん]

895

理論的には正しいね。

日本人の金持ちがネット財産10億円のうちの5%を日本の不動産で持つというのなら、悪くない。

でも、実際はほとんどの高齢日本人の資産構成の大部分は日本の不動産と日本円の預金だ。そして基本無借金。

鎖国時代となんら変わってない。

日本の個人金融教育の後進性を改めて認識せざるをえない。

だから政府も不動産価値支持に努力しているが、さすがにどっかで限界が繰るような。

[897: 物件比較中さん]

895

>地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。

一番大事なことが抜けてない？保有コストも結構高いんだよね。ここだけとっても金融投資の方がましでしょ。

[898: いつか買いたいさん]

＞888
知人が東雲の新築タワーマンション８０平米を3500万くらいで買ってたよ。

[899: 匿名さん]

ちょうど我が家の前にシノケンのワンルームマンションが建つんですよ、あの耐震偽装の福岡の会社がなぜか東京に。

新築でだいたい2000万ぐらいです。
隣町に巨大なW大学があってとにかく最近親が死ぬと、学生をあてこんで実家跡にワンルームマンションを建てるのが流行ってるみたいで、我が家の周りは都内でもかなり高齢者が多い地域のせいもあり、老人亡き後の家を取り壊してワンルームマンションだらけです。W通りはワンルームマンションのビル群な状態です。これでもマンション投資って儲かるんですか？　新築家賃相場で平均9万です。敷礼2/2です。学生は日常生活でも現状回復もめちゃくちゃにしていくし、税金はかかりますよね。

私はお金で>895
さんみたいな感じが理想ですね、個人的には。

脱線なら失礼しました。