23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[841: 匿名さん]

学芸大は目黒区ですよ。

目黒区と世田谷区は大きく違います。

芸能人率も目黒区のほうが圧倒的です。

[842: 匿名さん]

>>840
それ無意味。
公示地価ってものの性質を理解していない。
たとえば世田谷区内でも、
北沢２丁目：1,710,000
太子堂2丁目：1,420,000
玉川3丁目：933,000
経堂１丁目：838,000
駒沢2丁目：802,000
これは商業・中高層地粋だけど、一種低層でも駅から数百メートル以内だと
上野毛2丁目：723,000(40:80)
奥澤2丁目：700,000(50:100)
と、(高級住宅地ではあるが)成城よりはるかに無名の所でも成城に匹敵するような公示価格になる。
実際の取引価格以外に収益還元も考慮するから、主要駅に近いとそれだけで高く出る。到底、高級住宅地の判定に使えるような代物では無い。慎ましく激混み路線を使う住民が大半を占める高級住住宅街ってのは、いくらなんでも悲しすぎるだろ。

最も、本当に日本で１，２を争うような高級住宅地は確かに公示価格も飛びぬけて高い
田園調布3丁目(目黒区)：1,020,000(一種低層40:80)
西片(文京区)：960,000(一種低層60:150)
上大崎2丁目(品川区)：950,000(一種低層60:150)
>>840の論法でいくと、公示価格の差から見ても成城は高級住宅トップ争いには、全く「お呼びで無い」状態だな。

[843: 匿名さん]

>>841
芸能人多い＝見栄っ張り（が住む）
と言いたいのかな？

[844: 匿名さん]

学芸大に住む＝ミーハーは否めません。

ほぼ毎日会えます。

[845: 匿名さん]

このスレ見ると時代が変わって来ているんだなと実感するね。
江東区と世田谷区が同列で論じられる時代になったんだな。
これからの２０年、さてどうなりますやら。

[846: 441]

>>842さん
高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。
駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。独りよがりも甚だしすぎて困っちゃいます。

あと、その西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。すばらしい。

[847: 匿名さん]

普通の人が買えるレベル
坪２５０万円前後でいろいろ考えてみれば？

[848: 匿名さん]

>>846
戸建の話しはスレ違いです。
マンションの話しに戻しましょ。

[849: 匿名さん]

田園調布は大田区だよ・・・

[850: 匿名さん]

もういい加減世田谷ねたは終わりにした方がいいんじゃない。

２ちゃんねるじゃないんだから。

世田谷もいいところだよ、でも電車で通勤するような
サラリーマンはが買うところじゃないよ。
都心まで時間かかるよ。

芸能人やら政治家みたいに運転手がついてる人が
住むところと考えたたほうがいいんじゃない。

世田谷でループしないでくれ。

[851: 匿名さん]

>>846

＞高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。
これは公示地価の前提となる。「最有効使用」の意味を根本的に分かってない証拠。それは商業利用価値であって、住宅の価値ではない。環境が悪くても商業利用価値が高ければ、いくらでも価値は跳ね上がる。まあ、どっち道、公示地価も上野毛・奥沢レベルだが。↓でも参考にしてちょhttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h17_hudosan/hudosan.html#003_...

＞西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
容積率換算が意味があるのは、容積率限界まで詰め込んだキチキチ商業地域の話。あるいは用途地域が大きく異なるところの比較。

＞田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。
東横線と小田急線を比べちゃ駄目。住宅地で比較するのも無意味。自分で容積率換算とか言っといてねえ。容積率換算が一番意味があるのは用途地域が異なるところの比較なのに。

そもそも、容積換算公示地価が高級住宅街の指標ならば、田園都市線、東横線などと比較して容積換算公示地価の低い駅が大半を占める小田急線の使用を前提とした、駅近アドバンテージで高級住宅地を評価することがナンセンス。朝から晩まで非高級住宅地住民でギュウギュウの電車を共用しなければいけない高級住宅地住民というのはまるで笑い話。田園調布の駅近とは訳が違う。
結局、通勤地獄が当然のサラリーマン意識が本能のようなレベルにまでなっているから、駅前の騒がしさとか通過交通の多さとかが気にならず、アドバンテージと評価してしまう。それでは、エネルギッシュな上昇志向の強い年収1千万〜2千万程度のリーマンの価値基準と同じだ。成城も確かに、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えん年収1千万〜2千万程度のエリートリーマンの目指す高級住宅街ってことで、典型的世田谷なんだな。もっともリーマンが買えるのは4〜6丁目じゃなくて駅の南側だけどな。

念のため言っとくと、成城の本体は住民層が固定している4、5丁目で、この公示地価の算出地点である6丁目は外様。出入りが激しく商業利用も多い故に公示価格も上がる。

[852: 匿名さん]

>>850
世田谷ネタ書いてしまったスマン。マンション掲示板では、高級住宅地でも高級マンション住宅地域の話をするべきであって、成城の低層地域なんか引き合いに出すのは知能が低い行為だよなゴメン。

ところで、
＞電車で通勤するようなサラリーマンが買うところ
って、どこだ？教えてくれ。
都下や川崎、埼玉、千葉のマンションに住む都心勤務者も大勢いるし、この掲示板にも大勢いると思うが。

[853: 匿名さん]

近郊で高値のマンション買う人は
おばかさん
これが結論でよろしいかと。

[854: 441]

>>851
理論が二転三転して意味が分かりません。さようなら。

[855: 匿名さん]

>>854
いわゆる高級住宅地には
マンションも無ければ、ミニ戸もありません。
ある事自体が高級住宅地では無い事を意味します。

以前は高級住宅地にあるマンションだから高くて当然と
勘違いして購入する人が多かったですが、年々減っています。
だから世田谷区に売れ残りマンションが多いのです。

高いマンションは利便性に優れた都心部固有の存在であるとの
共通認識が生まれようとしています。
近郊で高額マンションを売るのは年々難しくなるでしょう。

[856: 匿名さん]

話が、２３区平均値が上がるか、下がるかという主題から、どこに住むのが
いいのか？みたいな話題になっているな。

まともに下落論を唱えるやつが「相続下駄履き高値維持説」の前に失踪
したせいかな？

[857: 匿名さん]

どこが高値を維持できるかがはっきりしてきたから
語ることもない

[858: 匿名さん]

日経平均、年末までに20000円目指しそうだな！！

もはや不動産は下げる余地ないよ♪

[859: 匿名さん]

他が高値を維持している間に、
適正価格（坪２５０万円前後）の都心湾岸部、都心東部に
めぼしい若手リーマンが集まり続ける。
まさに漁夫の利状態。
都心部のワンルームマンションストックも増えて、２０代も一定数住める
環境になって来たし、万々歳。
元気に発展し続ける都心湾岸部、都心東部。
こんな感じになりそだな。

[860: 匿名さん]

「相続下駄履き高値維持説」なんて論破されてるが？
論破されてるのに「僕チンに対抗できる奴いないよね」って現実を無視して、妄想の世界に突入した奴ならいたな（笑）

年末には誰が見ても23区平均で下がり基調がはっきりしてくると思う。
しばし、待て。