23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[832: 匿名さん]

>>831
>しかし田舎の人には世田谷なんて、知らない。
>世田谷の存在を知ってるのは、爆風スランプの歌を知ってる人くらいか？

そんな田舎事情をご存知なあなたはどちらにお住みですか？

[833: 匿名さん]

あーあ。
人形町のＵＲ新築賃貸タワーの抽選に外れた。
優遇倍率を使ったのにダメだった。
都心の人気は凄いね。
今年は分譲も賃貸も外れまくりですよ。

[834: 匿名さん]

すれ違いですみませんが、田舎者なので教えてください。
「世田谷から来ました」というお客さんがやたら多いのですが、この場合、世田谷区世田谷から来たという意味なのでしょうか？
それとも世田谷区内から来たという意味なのでしょうか？

[835: 匿名さん]

まあそもそも東京人は祖父か祖祖父あたりから
東京に出稼ぎに来て住み着いたようののはほとんどなんだよな。
名家や本家筋は地方に多いもの。

[836: 匿名さん]

>>835
今の己にプライドが持てず、血筋とか家系とか屁の突っ張りにもならないものに頼るようになったら人間おしまいだな。

[837: 匿名さん]

９割が売れ残り!?　冷え込む新築マンション市場

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html

[838: 441]

>>830
勉強になります。830さんの考える世田谷高級住宅地はどこなのですか？

[839: 匿名さん]

世田谷の高級住宅地といえば
芸能人が多い尾山台や深沢、学芸大学とかかな

[840: 441]

公示地価ベース

成城6、79万（建ぺい率40％、容積率80％）
代沢2、78万（50％、100％）
尾山台2、69.8万（40％、80％）
下馬6、68.5万（50％、150％）
野沢3、63万（50％、150％）
岡本3、46万（50％、100％）
岡本1、46.5万（50％、100％）

やっぱり成城が圧倒的でしょうかねえ。あと代沢も高い。

[841: 匿名さん]

学芸大は目黒区ですよ。

目黒区と世田谷区は大きく違います。

芸能人率も目黒区のほうが圧倒的です。

[842: 匿名さん]

>>840
それ無意味。
公示地価ってものの性質を理解していない。
たとえば世田谷区内でも、
北沢２丁目：1,710,000
太子堂2丁目：1,420,000
玉川3丁目：933,000
経堂１丁目：838,000
駒沢2丁目：802,000
これは商業・中高層地粋だけど、一種低層でも駅から数百メートル以内だと
上野毛2丁目：723,000(40:80)
奥澤2丁目：700,000(50:100)
と、(高級住宅地ではあるが)成城よりはるかに無名の所でも成城に匹敵するような公示価格になる。
実際の取引価格以外に収益還元も考慮するから、主要駅に近いとそれだけで高く出る。到底、高級住宅地の判定に使えるような代物では無い。慎ましく激混み路線を使う住民が大半を占める高級住住宅街ってのは、いくらなんでも悲しすぎるだろ。

最も、本当に日本で１，２を争うような高級住宅地は確かに公示価格も飛びぬけて高い
田園調布3丁目(目黒区)：1,020,000(一種低層40:80)
西片(文京区)：960,000(一種低層60:150)
上大崎2丁目(品川区)：950,000(一種低層60:150)
>>840の論法でいくと、公示価格の差から見ても成城は高級住宅トップ争いには、全く「お呼びで無い」状態だな。

[843: 匿名さん]

>>841
芸能人多い＝見栄っ張り（が住む）
と言いたいのかな？

[844: 匿名さん]

学芸大に住む＝ミーハーは否めません。

ほぼ毎日会えます。

[845: 匿名さん]

このスレ見ると時代が変わって来ているんだなと実感するね。
江東区と世田谷区が同列で論じられる時代になったんだな。
これからの２０年、さてどうなりますやら。

[846: 441]

>>842さん
高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。
駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。独りよがりも甚だしすぎて困っちゃいます。

あと、その西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。すばらしい。

[847: 匿名さん]

普通の人が買えるレベル
坪２５０万円前後でいろいろ考えてみれば？

[848: 匿名さん]

>>846
戸建の話しはスレ違いです。
マンションの話しに戻しましょ。

[849: 匿名さん]

田園調布は大田区だよ・・・

[850: 匿名さん]

もういい加減世田谷ねたは終わりにした方がいいんじゃない。

２ちゃんねるじゃないんだから。

世田谷もいいところだよ、でも電車で通勤するような
サラリーマンはが買うところじゃないよ。
都心まで時間かかるよ。

芸能人やら政治家みたいに運転手がついてる人が
住むところと考えたたほうがいいんじゃない。

世田谷でループしないでくれ。

[851: 匿名さん]

>>846

＞高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。
これは公示地価の前提となる。「最有効使用」の意味を根本的に分かってない証拠。それは商業利用価値であって、住宅の価値ではない。環境が悪くても商業利用価値が高ければ、いくらでも価値は跳ね上がる。まあ、どっち道、公示地価も上野毛・奥沢レベルだが。↓でも参考にしてちょhttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h17_hudosan/hudosan.html#003_...

＞西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
容積率換算が意味があるのは、容積率限界まで詰め込んだキチキチ商業地域の話。あるいは用途地域が大きく異なるところの比較。

＞田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。
東横線と小田急線を比べちゃ駄目。住宅地で比較するのも無意味。自分で容積率換算とか言っといてねえ。容積率換算が一番意味があるのは用途地域が異なるところの比較なのに。

そもそも、容積換算公示地価が高級住宅街の指標ならば、田園都市線、東横線などと比較して容積換算公示地価の低い駅が大半を占める小田急線の使用を前提とした、駅近アドバンテージで高級住宅地を評価することがナンセンス。朝から晩まで非高級住宅地住民でギュウギュウの電車を共用しなければいけない高級住宅地住民というのはまるで笑い話。田園調布の駅近とは訳が違う。
結局、通勤地獄が当然のサラリーマン意識が本能のようなレベルにまでなっているから、駅前の騒がしさとか通過交通の多さとかが気にならず、アドバンテージと評価してしまう。それでは、エネルギッシュな上昇志向の強い年収1千万〜2千万程度のリーマンの価値基準と同じだ。成城も確かに、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えん年収1千万〜2千万程度のエリートリーマンの目指す高級住宅街ってことで、典型的世田谷なんだな。もっともリーマンが買えるのは4〜6丁目じゃなくて駅の南側だけどな。

念のため言っとくと、成城の本体は住民層が固定している4、5丁目で、この公示地価の算出地点である6丁目は外様。出入りが激しく商業利用も多い故に公示価格も上がる。

[852: 匿名さん]

>>850
世田谷ネタ書いてしまったスマン。マンション掲示板では、高級住宅地でも高級マンション住宅地域の話をするべきであって、成城の低層地域なんか引き合いに出すのは知能が低い行為だよなゴメン。

ところで、
＞電車で通勤するようなサラリーマンが買うところ
って、どこだ？教えてくれ。
都下や川崎、埼玉、千葉のマンションに住む都心勤務者も大勢いるし、この掲示板にも大勢いると思うが。

[853: 匿名さん]

近郊で高値のマンション買う人は
おばかさん
これが結論でよろしいかと。

[854: 441]

>>851
理論が二転三転して意味が分かりません。さようなら。

[855: 匿名さん]

>>854
いわゆる高級住宅地には
マンションも無ければ、ミニ戸もありません。
ある事自体が高級住宅地では無い事を意味します。

以前は高級住宅地にあるマンションだから高くて当然と
勘違いして購入する人が多かったですが、年々減っています。
だから世田谷区に売れ残りマンションが多いのです。

高いマンションは利便性に優れた都心部固有の存在であるとの
共通認識が生まれようとしています。
近郊で高額マンションを売るのは年々難しくなるでしょう。

[856: 匿名さん]

話が、２３区平均値が上がるか、下がるかという主題から、どこに住むのが
いいのか？みたいな話題になっているな。

まともに下落論を唱えるやつが「相続下駄履き高値維持説」の前に失踪
したせいかな？

[857: 匿名さん]

どこが高値を維持できるかがはっきりしてきたから
語ることもない

[858: 匿名さん]

日経平均、年末までに20000円目指しそうだな！！

もはや不動産は下げる余地ないよ♪

[859: 匿名さん]

他が高値を維持している間に、
適正価格（坪２５０万円前後）の都心湾岸部、都心東部に
めぼしい若手リーマンが集まり続ける。
まさに漁夫の利状態。
都心部のワンルームマンションストックも増えて、２０代も一定数住める
環境になって来たし、万々歳。
元気に発展し続ける都心湾岸部、都心東部。
こんな感じになりそだな。

[860: 匿名さん]

「相続下駄履き高値維持説」なんて論破されてるが？
論破されてるのに「僕チンに対抗できる奴いないよね」って現実を無視して、妄想の世界に突入した奴ならいたな（笑）

年末には誰が見ても23区平均で下がり基調がはっきりしてくると思う。
しばし、待て。

[861: 匿名さん]

最近は根拠のない自信を振りかざす人が多くなってきたねえ

[862: 匿名さん]

世田谷に売れ残りが多いのは、
世田谷全域が高級住宅地というわけではないからじゃないの。
古い一戸建てや古いアパートが建ち並ぶエリアにマンション建てても高くは売れないから。

それにしても、都心湾岸部だ東部だと
しつこく宣伝してらっしゃる御仁がいますね。
新築を売りたいのか中古を売りたいのか知らんけど。

[863: 441]

今世田谷のマンションが余っているのは、高級住宅地でも無いところで、
「高級住宅地のマンションでござい」と利便性の低い岡本のようなところで、尚且つ住環境は岡本には及ばない場所でマンションをオッタテテ、高い値段で売ろうとするから、顧客が付いてこない、ということだと思います。

城南で言えば、比較的利便性の高い世田谷東部や目黒あたりの物件が売れるというのはそういうことでしょう。利便性を無視した値付けはマンションには通用しない。

一方で、城東論者は利便性だけをアピールして、住環境を全く無視した議論になっていて、これまた851さんのような意見と一緒。どちらの意見も、坪単価が安いところを良い、良いと主観的にアピールしているだけで、理解不能。

[864: 匿名さん]

もみじまんじゅう１８年ぶり値上げへ

[865: 匿名さん]

住環境は大きなエリアでは論じられません。
極めて狭いローカルな話になります。
だから大きなくくりはマンションの場合利便性。

[866: 匿名さん]

西南側は高級住宅地で品があるというイメージがありますが、上のスレ合戦を見ても分かるように仲間同士でもライバル意識、選民意識が強いようです。
これでは世間で勝ち組と言われているメンバーでも新参者として住むには居心地が悪そうですから、これから２３区に住む方は古い評判に惑わされずに居住地域を選んでください。

[867: 匿名さん]

８６５
そういうことを語るスレではないだろうが。

[868: 物件比較中さん]

やはり世田谷はいろんな面でバランスが絶妙だと思います。
（これは人によってニーズが異なるので、一般的には言えませんが、
小金があるひとにとっては悪くない）

特に田園都市線の、駒沢公園-馬事公苑-砧公園-玉川べり　あたりは、
公園というプラスの外部経済性の存在が大きいと思います。

世田谷区中央図書館、プラネタリウムなんかも、子どものいる
世帯にはありがたい外部性ですね。

[869: 申込予定さん]

世田谷だけど、

地価のあげ足はややにぶったけど、残念ながら、
マンションの価格は、まだちょっと上げ続けそうだ。
よい物件とそうでない物件で、人気の格差がひらいていくだろうね。

駅近で便利なところ、100平米を大きく超える高級ファミリー
物件など特色あるものはいいだろうが、中途半端な物件はきつくなるかも。

[870: 441]

別に私は西南側の仲間でも何でも無いです。
都心も城東側も城南側も非常に難しい局面にあるということ。
利便性、住環境を無視した値付けでは余ってしまうということ。

ただ、2-3年のスパンで見ればこの金利状況を鑑みると地価は上がる派ですので、時間をかければ売れてゆくのだろうと考えています。

購入側としては、今ある物件で慌てて買う必要は無いのか、それとも余っているうちに相対的に良いモノを押さえておいた方が良いのか、それもまた悩ましい状態でしょう。私としては広尾なんかは買える人はおさえておいても、、と従前から言っていましたが、今もまだ買えるのかな？だとすれば検討対象でしょう。値段が上がっちゃってますが。

[871: 周辺住民さん]

868

確かに、あの沿線だと三軒茶屋以降の方がいい感じだな。

そういう意味では、東横線は、大した公園とかないのに地価が高いのがやや難だな。
田園調布以外の駅は、駅前が雑然としてるし。
横浜に電車で行けるのは便利だが、横浜に頻繁に行く理由が特になければ、やはり割高感がぬぐえない。
最後は好き好きだが。

[872: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070928AT1D2709X27092007.html

まだまだ不動産価格は上がりそうですね。

[873: 匿名さん]

860
ボク　論拠示せや

[874: 購入検討中さん]

872

個人的には、「国内勢がまきかえし」てきたのが、
最大のネガティブ材料です。

相場ピークの強烈なシグナルの予感がします（笑）
日本お家芸・伝家の宝刀「高値つかみ」

[875: 匿名さん]

もう、いい加減に商業不動産と住宅系をつなげて考えるのはやめなさいよ。
もともと商業地地価と住宅地地価は値動きの幅が大きく違う。

住宅系は自己所有・賃貸目的保有が多いから価格硬直性は高いよ。

もともと、２３区内に供給余地がなくなってきている点をもっと着目すべきだ。
バブル期は地上げ、更地化、郊外追い出しだったのが、１９９４年以降主な
土地にはマンションが建ち続けてきて、もはや学校や配送センター、社宅跡
病院跡もほとんど売りつくされて用地不足は明白。
湾岸タワーも、駅前再開発もすでにネタがつきた感じだ。

供給が多ければ、下がる可能性がある。しかし供給が圧倒的に少ないから
潜在需要が思い切りしこっている。
一方で、リフォームして住んでいた都内の高齢者のマンションを人に貸し
息子が住んでいたローンを終えたファミリータイプに住替えて
子育て終えた５０代の息子夫婦は新築の２ＬＤＫに住替える動きもある。
もはや都内周辺は、３０代の懐を当てにしなくても「値上がり」の流れに
刺激されて、「買っても値下がりしない安心感」から４０代、５０代の
買換えと老後資金のための既存賃貸などが老人世帯を含めた新規需要を
揺り動かすようになっている。

黙っていても若手はその動きの中で「賃貸需要」として組み込まれていくだろう。
とにかく、今の若者は江戸川区で月に１０万以下の４０㎡の賃貸住まい。
その程度の家賃しか払えない人が多い。子供が生まれて広い住いが必要に
なったらそのときは思い切り郊外にいくしかなくなる。
とにかく自分たちの人口ボリュームが住宅価格を押し上げないはずがないだろう
ということになぜ気が付かない。

[876: 匿名さん]

>>874
株価同様、メンタルな要素でマンションの価格が
上げ下げすると思っているニートレーダー君らしい意見です。
すばらしいですね。

バクチはほどほどにすることをオススメします。

[877: 匿名さん]

地価が上がるのが「土地神話」で、下がるのが普通。


こういう考えを植えつけておけば、永遠に下流層は増え続ける。不動産持ちは
借り手がどんどん増えたほうが資産を売らずに貸して稼げる。

そうだ。マンションなんか買っちゃだめだ。どんどん下がるぞ。そう言っておけば
いつまでも賃貸に住まざるを得ない人が増える。
オレももうこれ以上「マンション持ち、遺産持ちの話はしないで、「下がるから待って
いろ」という「宗教」を流布したほうが店子が減らないでいいかもしれないな。

[878: 匿名さん]

まぁ、よく考えたら全員が２３区にらくらくマンション買えたら
賃貸マンションはすべて空室になっちゃうだろう。

むしろ都内の賃貸でさえ、借り手が列をなすくらい「持家率」が下がって
くれたほうが不動産経済としては都合がいいわけだ。

さー、下がるぞ。郊外も買うな。都内も高値掴みするな。
１０年待て。俺の賃貸物件に住め。

こういう話だな。

[879: 匿名さん]

マンションオタクもアイドルオタクも本質は同じ。
脳内だけで品定めを楽しんで、妄想にふける。
その窮境の妄想が「マンション価格の下落」というのでは情けない。
せめて自分の所得が価格の上昇を追い抜くくらいの威勢のいい妄想キボンヌだぜ。

[880: 441]

>>872
それ、キャップレートも適切でしょう。バブルという感じでも無いね。

最近は枯渇してますね良い物件は。結局妥協して今余っている世田谷あたりの物件も地価が上昇するに従って段々売れていくんでしょう。

[881: 匿名さん]

世田谷は本当にピンきりですよね。
以前、区内に住んでいてそう思った。

環境比較的良いが交通不便：岡本、千歳台
道路騒音立地：用賀（高速道路）、給田
川沿いの田舎か？：宇奈根、鎌田