23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[82: 匿名]

このところ都心の人気高層マンションで、2億円クラスの物件の売り情報が目立ち始めました。
たぶん転売業者や、外人投資家が売り払おうとしてるようですね。
だいたい、分譲時価格の1.5倍から2倍の値段になってます。

[83: 不動産アナリスト]

今回バブっているのは「不動産」と「商品（原油、とうもろこし等）」
であって株式は正常なので、暴落するのは不動産のみでしょう。
海外からの投機マネーが日本の不動産に雪崩れ込んでいたのが、
サブプライム問題をきっかけに逃げています。東証REIT指数も年初来
最安値圏ですよね。マンションの値上がりを見込んだデベが大量の完成
在庫を抱えて秋の商戦を迎えます。高い確率で値崩れを起して来年3月
決算に向けて投売り状態になるでしょう。今はじっと「待ち」の局面
です。

[84: 匿名さん]

今まで投売りとかよく言われてきたけど、実際投売りなんてされませんでしたよね。想像するのは勝手ですがね。

[85: 不動産アナリスト]

これから本格的に始ります。実際田園都市線沿線の郊外物件では、
竣工物件がかなり売れ残り、2割引きがあたりまえになっています。
23区内も一部の好立地を除き、これから1割2割引きはあたりまえ！
となります。ご期待あれ。

[86: 匿名さん]

たとえば、ほんとにマンションだけがこの値段でだれも買えなくて値下がりするとするでしょ、、、。不動産のみバブル崩壊したとして、不動産業界の株下がるでしょ、株価にも当然影響出る訳ですよ。だいたい関連業界の人の給料は下がるし、そうすると他の業界にも影響出てくるでしょ。外資が日本の不動産から手を引いたからといって、あなたが関係ない業界にいるからって、そんなに、自分に取って都合良く、不動産のみ下がる訳無いじゃない。あなたの給料も下がるのよ。株式はバブルでないって、ここ数年で株価も順調に上がってる上に、バブルの頃より安いのは不動産とどこが違うというのかね。頭打ちにはなるでしょ、それと値下がりするかは別ですね。大量に在庫があるのは都心の物件じゃないじゃん。都心の物件で竣工時に10戸も残ってるまともなデベの物件なんか一つでもあります？。だいたい、あなたたち新価格なら買えてたのかね？。新価格のときも同じ様な会話してたのよ？。でも新価格の値段をいまはみんな安かったって言ってるの。２億の物件はそうかもしれないけど、都心では9000万ぐらいまでの物件は未だに順調に売れてますからね。あんたたちどうせ１億ぐらいの物件で買えないって言ってんでしょ、、、。このへんが一番見落とされてるとこですね。全然まだまだ高値というか今の相場は続きます。

[87: 匿名さん]

>>85
郊外の話されてもね。ここは23区板。
23区という見えない壁は隣あった市部と比べてとてつもなく価値が変わる。

[88: 匿名さん]

８月の首都圏建売戸数、20％減少　不動産経済研
　不動産経済研究所はこのほど、８月の首都圏建売住宅市場動向を発表した。

　それによると、８月の新規発売戸数は373戸（前年同月比20.0％減少、前月比29.2％減少）となった。

　新規発売戸数に対する契約戸数は161戸で、月間契約率は43.2％（前年同月比13.0ポイントダウン、前月比11.4ポイントダウン）。

　１戸当たりの平均価格は4,610万円（前年同月比2.8％アップ、前月比9.9％ダウン）となった。

[89: 匿名さん]

またしても、ベビーブーマーに引っかき回されたということかな。

売る側も狙って仕掛けたんだろうけど。

[90: 匿名さん]

住宅情報ナビで地図を見ると春、夏に比較して23区内も青色マーク＝棟内モデルルーム＝完成物件在庫が増えとりますね。

値段を下げず時間をさらにかけるか値段を下げるかさてどっち？
この調子ならデベ決算期になれば値下がりが期待できそうだな。

[91: 物件比較中さん]

時間をかけても売れなければ、新しいプロジェクトのための資金回収
をするため、損失覚悟の投売りがはじまるよ。
もっともっとも〜〜っと下がれ。

[92: 匿名さん]

買いたい相場は高い…

買い損ねた豚がブヒブヒしている内は買い安心だなｗ

[93: 匿名さん]

>>92　いくらでも完成在庫拾ってくれ。よろしく。

[94: 匿名さん]

こんなところにいるのは、ごくごく一部だよ。
それも何度も同じ人たちが書いているんだしｗ

[95: 匿名さん]

８３さん、力強い分析。さすが不動産アナリスト。
猛烈反発する86さんにしても、まだまだ上がる、とは言わないものね。
まだまだこのレベルで横ばい、という予想ですから。
やはり、サブプライム問題は、多くの人が感じているように、複雑で見えにくい分、暗い影をグローバルに落として長引く気配。

こういうときにこそ、来年には2倍以上上がる、なんていう「青年の主張」も面白いんだが。さすがに見当たらなくなって秋。

[96: 匿名さん]

大手デベは賃貸オフィスの新規竣工・賃料上昇が大きいので、マンション販売が長期化しても十分増益を達成出来る。寧ろトリプル新価格が受け入れられにくいという結論がほぼ出たので、現状の高値水準の用地取得は控えており、向こう3〜4年の用地取得も完了していることから新規プロジェクトの為に在庫を値引き販売するというインセンティブは働かない。金利上昇の再燃や消費税増税のタイミングでエンドが買ってくれるまで、気長に待つスタンスだと。

中堅以下の専業デベはそもそも最近の23区物件を仕込めていない。郊外・駅遠に手を出した結果、8月供給のように都下・他県物件ばかりになると単価も契約率も大幅に下がる。銀行の彼らへの貸出姿勢、特に開発ＳＰＣへのノンリコも金融庁検査の影響で慎重になっている。

結論としては、投売りされるのは郊外・駅遠・弱小デベの物件のみ。こういう物件が欲しいのなら決算期末を当てにしてもいいのかもしれないが、23区内の優良物件は少なくとも2〜3年というスパンでは下がらない。

どうも最近販売価格の短期的上昇ばかりに捉われた論調が掲示板でもメディアでも主流だが、同じ位重要な金利水準が軽視されすぎ。異常な低金利が長く続いた弊害かもしれないが、少なくとも日銀は政策金利をあと1.5%は上げたい状況だし、10年国債利回り1.5%というのも奇跡の水準。キャッシュで買える方ならまだしも、3年経ってようやく販売価格が500万下がったけど金利が1%上がってローン総支払額が1000万増えた、というのは十分あり得る話。

[97: 匿名さん]

９６さんはするどい。この柱のひとつの結論というところでしょうか。きっとプロでしょう。ありがとうございます。大変勉強になりました。

[98: 匿名さん]

96はプロでもなんでもないよ。いつもの長文の人。
だんだん主張が高値→現状維持へ変わってきてるのが面白い。
この人の3ヶ月前くらいの書き込みと今の書き込みの差を見ると笑えるよ。

さて、30台前半でマンション購入という流れが大多数というのがそのままだとすると、首都圏の20年後の30台前半の人口を考えると、今の30台前半の半分ちょっと（54%）の人口しかいないのがわかる。

地方から若者が多少流入した程度ではどうにもならない。
そもそも地方も少子化で、跡取りばかりだからそうそう簡単に上京しない。

世帯減がはっきりと統計に表れてくるのは2015年前後といわれており、それを見越して2010年前後には先行してマンション価格はかなり下がってると予想する。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[99: 匿名さん]

不動産とは性格が異なるオープンな株式市場を引き合いに出して、マンションの販売価格が短期的に上昇したから暴落！！という短絡的な意見をたまに見かけるな〜。

[100: 441]

20年前のバブル期のほうが購買層は全然今より少ないんですねえ

[101: 匿名さん]

>>100
税制も今とは違いますしね。
当時の状況は知らないんですが転売し放題だったんじゃないでしょうか？

[102: 匿名さん]

私が「いつもの長文の人」です。
仕事がらみで不動産市場おきかけていたので、結構長文書き込んだり
データアップしてきましたが、忙しくなったんで新スレには書いていませんよー。同じことの繰り返しじゃ発展性ないし。少々飽きた。

[103: 匿名さん]

確かににくり返しなんですよね。
ちょっと思ったんですけれど、地縁があるなら埼玉千葉でも選ぶのに
躊躇はない気がするんですよね。東京にこだわるのは東京出身か地方
出身者かなあと。それでその人たちが買えないとそりゃつらいですよね。

[104: 匿名さん]

>>83
>今回バブっているのは「不動産」と「商品（原油、とうもろこし等）」
>であって株式は正常なので、暴落するのは不動産のみでしょう。

今の日経平均株価は組み替え前の銘柄に置き換えると
2万5000円弱ぐらいになるので、こちらの方が急上昇していますね。
最近の株ブームで株式市場の方がバブルな状況だったと思いますが・・・

[105: 匿名さん]

＞この人の3ヶ月前くらいの書き込みと今の書き込みの差を見ると笑えるよ。

私の思考のストーカーを楽しんでいただくのは結構だが

私は、すでに買った人間。もう一軒買いたくて市場ウォッチしている
立場で、状況が変化するなかで「仮に」主張が変わろうと笑われる
筋合いはない。

ひとの思考を笑える立場の君はさぞかし先が見えているのだろうよ。
お前のようなやつがいるから、書き込みモチベーションが消える。

後だしジャンケンしかできない奴は敗北者か、人をからかうことで
自分を慰撫しているだけだろ。

[106: 匿名さん]

>98
失礼ながら、金融機関で不動産業界を見てる者で、「長文の人」ではない。
人口問題を語るなら跡取りがどうとかイメージで語らず、せめてこのデータ位は出してくれよ。
http://www.ipss.go.jp/
全国の人口は2005年以降減少開始しており、世帯数も2015年以降減少するが、
東京都はいずれも2020年まで増加を続ける。
そもそも年間8万戸のマンション供給と人口減少というマクロ動態を結びつけるのが短絡的過ぎ。ニッセイ基礎研が団塊退職でオフィス不況に陥ると唱えた2010年問題はいまやお笑い種となっている。人口減少がマンション業界のトップピックとなるのは少なくとも10年先で、それまではアフォーダビリティ（年収と販売価格の関係）、金利、税制の影響の方がはるかに大きい。96でトリプル新価格が無理といったのは、このアフォーダビリティが下限に達したから。

[108: 匿名さん]

消費税アップが急浮上してきました。
超短期的な駆け込み需要はあるかもしれませんが、厳冬がきそうです。
消費税が上がれば、ますます不動産は売れなくなってゆくでしょうね。

[109: 匿名さん]

>108
過去の消費税引き上げで駆け込み需要とその後の低迷が起こったのは事実。
ホントは5%あがっても100万位しか変わらないのにね。
ただ、販売業者は消費税を在庫一掃のチャンスと狙っているようです。

[110: 匿名さん]

＞＞１００
金利も今より高く、もちろん平均所得も低かった。にも関わらず、87年〜90年くらいの期間、一般消費者は、通勤距離、広さ、ローン金額、いずれかを犠牲にして、今の2倍以上する水準で住宅を購入し続けた。もし金融当局が強引な融資規制を行わなければ、もっと長い間この状況は続いたことだろう。何が言いたいかというと、よくこれ以上あがると購入できる人がいなくなるという論調をみるが、そういうことは言えないということだ。昔のようなバブルルはこないにしても、住宅価格に関する常識は、時代、地域ごとに異なるということだ。

[111: 匿名さん]

永遠に上がり続けるというような不動産神話ですね。
サブプライムローンもその神話に基づいていたわけで。
人間は学ばないものですね。

[112: 買い換え検討中]

>90 これですねhttp://www.jj-navi.com/shuto/FJ010S90030.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01A00002...
青色も増えましたが、新価格の赤色が増えてます。

中古物件も増えてますから、さすがに供給気味かと。
在庫抱えている業者から、値引きしそうです。

[113: 匿名さん]

不動産が売れなくなるのと、＊＊＊がマンションを簡単に買えると
いう話は無関係だろ。

[114: 匿名さん]

貧・乏・人も伏字かねｗ　所得の低い人でいいのか。

[115: 匿名さん]

１１０は事実無根。

[116: 匿名さん]

２０年前のことを正確に知っているのは５０代以降の人。
一次取得者が住宅購入に踏み切ったのは１９８５年が最後。
それも松戸の４０坪４５万の宅地に建つ３８００万の戸建が精一杯。
バブル期の需要は大半が二次取得者だよ。
当時買ったのは団塊世代。
むしろ９０年以降の購入が下落、残債割れの犠牲者を増やした。

[117: 匿名さん]

＞在庫抱えている業者から、値引きしそうです

いくら値引きするとキミが買えるか計算してみた？

[118: 匿名さん]

＞116

二次取得者がいるには、その受け皿となる一次取得者が必ずいるわけです。

[119: 匿名さん]

もうスレ閉鎖したら？・・・・

[120: 匿名さん]

>>118
あんた何がいいたいかわかんないよ。だから何？

[121: 匿名さん]

>>113-114や>>117みたいな罵り合いしかしない人しか居ないでしょ。

[122: 匿名さん]

ののしりあいとしかとれないのは知性なさ杉

[123: 匿名さん]

２０年前を知ってて当時売買もした５０代だけど、
首都圏のピークは１９８７年前半までだった。
確かに買替え需要の二次取得者と、投資家が主体。
一次取得者なんて少ないよ。買える価格じゃなかったから。
但し、北関東のピークはその後も１年以上続いた。
都心から外へ外へと需要が動いたからね。

[124: 匿名さん]

８０年から８５年は、一次取得者が買えるのは、中古か都内の６０平米以下の仮住まい。
そこから転売して郊外一戸建てというシナリオで動いていた。
しかし３５歳ではじめて家を買う世代は、８５年で郊外一戸建てを買える最後のチャンス
だった。８３年に３８００万で買えた駒沢のマンション６７平米は８６年には
６０００万になって９０年には１億３０００まんになった。
一次取得者がいなくても中古マンションは「二次取得者」や投機買いがいくらでも
いたんだよ。その時代の詳しい様子は昭和６３年頃の「東京問題」関連の書籍にいくらでも
出てくるよ。

[125: 匿名さん]

全文あげるとこう言うこっちゃ。

以下のような状況ですから、年々既存在住者のプレゼンスが小さくなり、
地方からの上京者のプレゼンスが大きくなります。
既に区画整備がされ、開発余地も大きい都心湾岸部、都心東部の住居
地域化と人口増加は今後も進むでしょう。
現状西部に対しかなり安値ですから、不動産を購入するには楽しみな
地域と言えます。
有楽町エリアなどは今後増加する２０代層向けの商業施設を立て続けに
デビューさせていますし、伊勢丹・三越連合も本社は銀座で、明らかに
軸足を東にシフトさせています。
２０１１年に完成する新東京タワーと、その関連商業施設も楽しみです。

私は、既に区画整備がされ、町並みが整っている点で、概ね北限は
言問い通り、東限は明治通りと見ています。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[126: 匿名さん]

消費者物価のインフレを知っているのは６０代以上の世代。
彼らは、老後に備えて不動産を買ってきた世代だ。また
彼らの親も戦後のインフレのなかで不動産の価値を身をもって
知っている。死んで資産を残し、孫がマンションを買っている。

資産インフレを知っているのは５０歳以上の世代。ただ、消費者物価の
上げが伴わず給与が伸びなかったから、ただ犠牲になっただけだ。
彼らの親は退職前に７０年代を向かえ、投資用に不動産を買って豊かな
老後を送っている。

３０代の世間知らずは資産インフレとバブルの区別もできずない。
インフレ＝悪みたいな「勧善懲悪経済観」は幼稚きわまりないと思える。

資産デフレがいかに起きにくいものか
地価高騰はいかに止めにくいものかは、
８０年代後半の地価高騰が
８８年以前から社会問題としてとらえてきた事実を知ればよくわかる。

[127: 匿名さん]

そんなことより
東京駅から半径５ｋｍ圏内の
プラチナシートの奪い合いだろ。
金がうなるほどある奴は虎ノ門とか赤坂。
そうでなきゃ、都心湾岸部か都心東部。
新宿区と文京区は町並みが悪すぎるし、戸建多すぎ。
目黒区、品川区は外れのわりに高すぎ。

[128: 匿名さん]

なんでサブプライムローンなんてものが許されたんだろうね。

[129: 匿名さん]

後から後から新卒者が毎年大量に上京してくるんだから、今まで買いそびれた団塊Ｊｒはかなり危機感を持っています。かと言って金もなし・・・
湾岸物件のスレを見ると笑えるよ。

プラチナシートはあといくつ？
アキラメ〜〜ｗ
昔ながらの郊外住まい？

[130: 匿名さん]

プラチナシートって。

[131: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内