23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[802: 大学教授さん]

世田谷区の高額物件が売れなくなっているのは
戦後の入植富裕層の子供たち、現在の３０後半から４０代の購入が
ほぼ終わったからだと思う。この世代は親から多額の援助があった為、
高値でも追従できた。
団塊の世代になると、富裕層の中心は東京市部、神奈川、埼玉、千葉に
持ち家を求めたため、この年代で２３区に居住している層は公営を
含めた賃貸が多く、意外と資産なしが多い。
それから、構造的な問題として富裕層の都心志向が強くなっている。
これらを考えて行くと、世田谷区の高額物件に対する需要は年々
縮小して行くと予想される。
価格を維持するには、需要にあわせてその供給を縮小させて行く
必要がある。

[803: 441]

パークハウス代沢、諏訪山あたりまでは立地も良かったし値段もそれなりだったね。
今のは何と言うか高い上に立地も？というのが世田谷に多い、という単純な理由ではないだろうかね。構造的な問題というより。

[804: 匿名さん]

>>802
でも年齢別人口及び動態を見ると、世田谷は20代後半〜30代前半の層が、比率・人数共に飛びぬけて多いんだよね。３０後半から４０代の層はガクッと減る。(イメージと異なり、高齢者比率も全国平均よりは低い)
現実は802の推定の逆で、20代後半〜30代前半の層の賃貸(三茶、下北等)が多くて、結婚して家族を持った現在の３０後半から４０代の層はもっと安い城東(豊洲等)で住居を購入しているのだろう。

高額物件が売れなくなった理由も>>803の方が正しいと思う。

[805: 匿名さん]

>>804
地縁、血縁の無い人は都心部を目指しますからね。
２０代後半から３０代前半の大量の賃貸族でそのまま残るのは
一生賃貸、独身組だけになりそう。

郊外の団塊Ｊｒも親の援助組は都心部目指して移動中だよね。

[806: 匿名さん]

NYダウ13900ドルで堅調！！本日か明日でも日経平均が16500円越えればまた18500円目指して、年末には20000円超えてくるよ♪サブプライムで冷や水浴びせられたが、金余りの状況に何の変わりが無いってことだよ！！

[807: 入居予定さん]

金が元々あった層は、相場反転を見て、すぐ買った。
価格と物件のバランスもよかった。

そういう層の購入が一巡したということは言えると思う。

都心を目指す人間は俺の周りにはいない。
何が嬉しくて都心にいくのかよく分からない。

[808: 匿名さん]

地縁、血縁のない20〜30代上京者は、まず下北、吉祥寺の西側に
あこがれる。>>804が正しい。
都心利便性なんか、若い世代にはあまり意味ない。
東側にあるのはいまや地方のどこにでもあるような
ジャスコ、ららぽーと的ショッピングモールと敷居の高すぎる老舗だけ。
では彼らは就職とともに城東に移るか？
…やっぱり土地勘のできた西側に居続けるのだ。
なんてったって街にカルチャーの香りがある。
気の利いた定食屋もこじんまりとしたリストランテもある。
ジャスコとコンビニの日常なら地方から出てきた意味が無い。

[809: 匿名さん]

ドル紙幣刷りまくりのデッチアゲ株価、インチキ経済。

そりゃ株価も吊り上げられる。

もはや経済指標になってない。ただのハリボテ数字。

[810: 匿名さん]

う〜ん…オレの周りは逆に東部に住んでる人の方が多いなぁ。
会社が中央区にあるせいかもしれないが、大卒で初めて上京する今の若者でブランドある街へ無理に住もうって人なんてほとんどいないよ。みんな家賃や通勤時間など現実見て借りてる。
逆にちょっと遠くて高くても西部に住んでる人って圧倒的に東京育ちの人が多い。
うちの会社（それなりの規模はある）が特殊ってことは無いだろうから、これが一般的な若者の行動だと思うけど。
地方からの若者が憧れで皆西部に向かうってのはひと昔前の話だと思うんだけど。

[811: 匿名さん]

東部ってどこよ？江戸川区？葛飾区？

[812: 匿名さん]

>>802 全然違う。世田谷は50代、60代の相続後の住み替え、相続前の
単身娘（離婚・未婚）と70代母親の同居（戸建てからの買換え）

世田谷の高額物件が売れなくなっているのでなく、高額物件は
相続か買換えなどがトリガーになるから足が遅いだけだよ。
潜在需要は長期に膨大にあると思うよ。

[813: 匿名さん]

ずっと読んますが・・・相続長者に執着して類型化したがる人が居ない？

[814: 匿名さん]

>>807
今、巷で言われている「都心回帰」ってのは世田谷も練馬も含めた、「23区集中傾向」のことであって、「山手線内側集中」ではないから。

>>810
＞大卒で初めて上京する今の若者

大卒で来る人はね。
大学入学と同時に上京する人も多くて、それは皆西側に来るのよ。
東大一橋、早慶、MARCH、有名大学は皆、西側に集中している。都心にキャンパスがある有名大学も、一部のキャンパスが西側に分散しているんだよね(東大もそう)。
そのまま結婚して家庭を持って広い家が必要になるまでは、惰性で西側に住み続け、広い家が必要になったら安い城東千葉埼玉に家を持つというのが、世田谷の年齢別人口統計にも表れている。

[815: 匿名さん]

>>813
相続長者じゃなくて、相続が23区マンション価格の上昇に関係あると
言っているの。貧しい子は黙っていてね。

[816: 匿名さん]

>類型化したがる
マーケティングのセグメントと言ってくれｗ

[817: 441]

そうだね。できれば西側に住みたい人が多いんでしょう。
ただ世田谷の今の新築は高い上に、世田谷のむしろ西部でありかつ駅徒歩15分とかが平気であるしなー。東部ならまだしも。
実需で買う人にとっては悩ましい限りだ。
と言ってるなか吉祥寺で坪400以上が出てくるのか。なんだかね。
ある程度東側に出ていく人もいるでしょう。

悩ましい。。やっぱり値段が上がったとはいえ広尾しかないか。今でも魅力的な物件は。三軒茶屋はやっぱり高いしね。と言っている間に低金利のせいでハイパーインフレになっちゃったら目も当てられないが。

[818: 匿名さん]

自称大学教授はよっぽど城東に物件を持っているんだろう。
江東区には多数の築30年クラスの都営・旧公団住宅がある。
転居できない、したくない中低所得層がたくさんいる。
この築30年というのが微妙で、あと20年は建て替えできない。
それどころか土壌汚染もあれば、枝川問題もある。
都心からの距離なんてのは昔から変わってないのに、
じゃあなぜ今まで割安で放置されていたのか、
そのことを考えずにさも嫌悪施設だけが消えてなくなっていくかのような
おキレイで無責任な未来図には、これからの購入者は
踊らされないで、せめてマイナス面も肝に銘じたうえでの検討を祈る。

[819: 匿名さん]

地価下落でずっと３％だった課税相続が、高齢化社会で相続件数が
増えたのと地価反転で４％に上がった。来年は５％その先７％くらいに
増えていくと思うよ。
課税以下でも母親が死去する60代には、両親の住いや預貯金を
兄弟で分割する日がくるわけだ。
60代が湾岸タワーの高層階や文京区、世田谷区の7000万台のマンションの
買い手だったのは、みんなよく知っているよね。
湾岸タワーは親ローンの30代と相続で買換え可能になった60代が
購入の中心でしょうが。

高齢化社会ってのは大相続社会だって言ってるでしょ。

[820: 匿名さん]

大事なことは、相続税課税されるのが大抵は都内の普通の戸建て住い
の母親（1億6000万までは無税ということで、配偶者の死去の際
分割せずにすべて母親相続にしている例が多い。まさかここまで
地価が上がるなんて思っていなかったからね）

[821: 匿名さん]

>>817
＞世田谷のむしろ西部でありかつ駅徒歩15分とかが平気であるしなー

これは大卒後に東部にでてきた人の言葉であって、西部を良く知る人は、むしろそういうところに住みたがるんだよ。もちろん、どこでもって訳じゃなく、岡本のような、西部(最寄駅二子玉川)でありかつ駅徒歩15分(〜30分)の中でも特に風光明媚で知られる環境の良い所だな。有名芸能人や実業家も多数住んでいるぞ。

まあ、この辺の感覚の違いが、東側志向の人と西側志向の人を分けるわけですよ。有名大学卒で一流企業に就職し、就職後も仕事バリバリで出世するエネルギッシュな上昇志向の強い(さもしいとも言う)人は、同時にブランド志向の人が多いから、そういう西側の高級住宅街周辺に居を構える人が多い(所詮リーマンで年収1千万〜2千万程度だから高級住宅街の「周辺」でないと買えない)。

[822: 匿名さん]

坪単価300万以上は、はっきりいって子供の出る幕じゃない。

それだけのことだと思うけど。

[823: 441]

すいません。ずうっと東京にいますけど。。

岡本が良いというのは認めますよ。はい。でも「引退」していないエネルギッシュ上昇志向の人は、環境と都心に近いという両方を求めて、世田谷西部よりは世田谷東部、目黒方面志向だと思いますけどね。

だからこそ諏訪山や代沢がいち早く売れたのではないか。単に坪単価が安かっただけかもしれませんが。

[824: 匿名さん]

はいはい。福田さんの住んでるあたりね。

[825: 441]

まあ僕も西部が駄目と言っているわけでは無いですからね。あしからず。
成城はやっぱり東京全体でみても1,2を争うと思いますしね。

[826: 匿名さん]

建たない敷地に無理やり建てた虎ノ門レジデンス
案の定　南側隣接地が売却されることが決ったね。

いくら高低さがあろうと南側の眺望は大半遮られるね。
なぜ虎ノ門レジデンスが「タイルや石はらないでアクリルシリコン
塗装仕上げなのか」よくわからなかったけど、もともと価格に
折込住みの格安物件だったということだ。

小泉政権の内需拡大都内マンションバーゲンセールの終わりに
ふさわしい「事件」だね。

[827: 周辺住民さん]

住宅地としてみたら、世田谷区内でも
西高東低というのは、自明だと思うけど。

都心にちょっと近いというのが、明らかなプラスとは全く限らない。

[828: 匿名さん]

>>827
全く限らない。という表現に感動。まったく同感だ。

城東の住環境としてのアメニティの低さは地域の所得の低さによる。
基本的に、1０００万以上の所得のサラリーマンが住める場所でではないよ。住民マクロの所得が高くないと、レストランもショップも
高級食材もリカーショップも出店できない。
住民の所得水準でいったら城東よりも松戸や流山のほうが高いかもしれない。

[829: 匿名さん]

エコノミークラス向けの新興住宅地は、街が発展する余力がないんですよ。
特に今のように、背伸びしてぎりぎりのローンで買う層が、
大量に密集してるような地域では、可処分所得が低すぎて、
安売りスーパー系以外にまともなビジネスが成り立たない。

団地、ショッピングセンター、
いつの時代も庶民のウサギ小屋は同じ臭いがしてしまう。

[830: 匿名さん]

>>823
ずっと東京にいるとは思えん人の言葉だな。

まず世田谷東部はありえん。
世田谷も世田谷通り以北(成城除く)と環七以東は住環境が悪いので、高級住宅街は無いのよ。三茶も下北も若い人に人気があるけど、最近の再開発までは中年以降の金のある人が住む場所ではなかった。いわゆる「下町」だね。

それから、エネルギッシュな上昇志向の強い人と言っても、所詮リーマンで年収1千万〜2千万程度だから、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えんのだよ。それはエネルギッシュな上昇志向の強いリーマンではなく、IPO長者とかの守備範囲。リーマンは世田谷ブランドあたりで限界。

あと、コレ言うとあれだが成城は駅に近いから良いけど、住環境自体は世田谷の高級住宅街のなかでは低い方(実際、値段にも反映されている)。1位、2位というのは過大評価ではないかな。田園調布とか山の手線内とかの高級住宅街と比べる段ではないと思う。

[831: 匿名さん]

とりあえず、田舎から上京してきたものは世田谷に住む。
それで、自慢げに東京に住んでると、知り合いに言う。
しかし田舎の人には世田谷なんて、知らない。

世田谷の存在を知ってるのは、爆風スランプの歌を知ってる人くらいか？

[832: 匿名さん]

>>831
>しかし田舎の人には世田谷なんて、知らない。
>世田谷の存在を知ってるのは、爆風スランプの歌を知ってる人くらいか？

そんな田舎事情をご存知なあなたはどちらにお住みですか？

[833: 匿名さん]

あーあ。
人形町のＵＲ新築賃貸タワーの抽選に外れた。
優遇倍率を使ったのにダメだった。
都心の人気は凄いね。
今年は分譲も賃貸も外れまくりですよ。

[834: 匿名さん]

すれ違いですみませんが、田舎者なので教えてください。
「世田谷から来ました」というお客さんがやたら多いのですが、この場合、世田谷区世田谷から来たという意味なのでしょうか？
それとも世田谷区内から来たという意味なのでしょうか？

[835: 匿名さん]

まあそもそも東京人は祖父か祖祖父あたりから
東京に出稼ぎに来て住み着いたようののはほとんどなんだよな。
名家や本家筋は地方に多いもの。

[836: 匿名さん]

>>835
今の己にプライドが持てず、血筋とか家系とか屁の突っ張りにもならないものに頼るようになったら人間おしまいだな。

[837: 匿名さん]

９割が売れ残り!?　冷え込む新築マンション市場

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html

[838: 441]

>>830
勉強になります。830さんの考える世田谷高級住宅地はどこなのですか？

[839: 匿名さん]

世田谷の高級住宅地といえば
芸能人が多い尾山台や深沢、学芸大学とかかな

[840: 441]

公示地価ベース

成城6、79万（建ぺい率40％、容積率80％）
代沢2、78万（50％、100％）
尾山台2、69.8万（40％、80％）
下馬6、68.5万（50％、150％）
野沢3、63万（50％、150％）
岡本3、46万（50％、100％）
岡本1、46.5万（50％、100％）

やっぱり成城が圧倒的でしょうかねえ。あと代沢も高い。

[841: 匿名さん]

学芸大は目黒区ですよ。

目黒区と世田谷区は大きく違います。

芸能人率も目黒区のほうが圧倒的です。

[842: 匿名さん]

>>840
それ無意味。
公示地価ってものの性質を理解していない。
たとえば世田谷区内でも、
北沢２丁目：1,710,000
太子堂2丁目：1,420,000
玉川3丁目：933,000
経堂１丁目：838,000
駒沢2丁目：802,000
これは商業・中高層地粋だけど、一種低層でも駅から数百メートル以内だと
上野毛2丁目：723,000(40:80)
奥澤2丁目：700,000(50:100)
と、(高級住宅地ではあるが)成城よりはるかに無名の所でも成城に匹敵するような公示価格になる。
実際の取引価格以外に収益還元も考慮するから、主要駅に近いとそれだけで高く出る。到底、高級住宅地の判定に使えるような代物では無い。慎ましく激混み路線を使う住民が大半を占める高級住住宅街ってのは、いくらなんでも悲しすぎるだろ。

最も、本当に日本で１，２を争うような高級住宅地は確かに公示価格も飛びぬけて高い
田園調布3丁目(目黒区)：1,020,000(一種低層40:80)
西片(文京区)：960,000(一種低層60:150)
上大崎2丁目(品川区)：950,000(一種低層60:150)
>>840の論法でいくと、公示価格の差から見ても成城は高級住宅トップ争いには、全く「お呼びで無い」状態だな。

[843: 匿名さん]

>>841
芸能人多い＝見栄っ張り（が住む）
と言いたいのかな？

[844: 匿名さん]

学芸大に住む＝ミーハーは否めません。

ほぼ毎日会えます。

[845: 匿名さん]

このスレ見ると時代が変わって来ているんだなと実感するね。
江東区と世田谷区が同列で論じられる時代になったんだな。
これからの２０年、さてどうなりますやら。

[846: 441]

>>842さん
高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。
駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。独りよがりも甚だしすぎて困っちゃいます。

あと、その西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。すばらしい。

[847: 匿名さん]

普通の人が買えるレベル
坪２５０万円前後でいろいろ考えてみれば？

[848: 匿名さん]

>>846
戸建の話しはスレ違いです。
マンションの話しに戻しましょ。

[849: 匿名さん]

田園調布は大田区だよ・・・

[850: 匿名さん]

もういい加減世田谷ねたは終わりにした方がいいんじゃない。

２ちゃんねるじゃないんだから。

世田谷もいいところだよ、でも電車で通勤するような
サラリーマンはが買うところじゃないよ。
都心まで時間かかるよ。

芸能人やら政治家みたいに運転手がついてる人が
住むところと考えたたほうがいいんじゃない。

世田谷でループしないでくれ。

[851: 匿名さん]

>>846

＞高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。
これは公示地価の前提となる。「最有効使用」の意味を根本的に分かってない証拠。それは商業利用価値であって、住宅の価値ではない。環境が悪くても商業利用価値が高ければ、いくらでも価値は跳ね上がる。まあ、どっち道、公示地価も上野毛・奥沢レベルだが。↓でも参考にしてちょhttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h17_hudosan/hudosan.html#003_...

＞西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
容積率換算が意味があるのは、容積率限界まで詰め込んだキチキチ商業地域の話。あるいは用途地域が大きく異なるところの比較。

＞田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。
東横線と小田急線を比べちゃ駄目。住宅地で比較するのも無意味。自分で容積率換算とか言っといてねえ。容積率換算が一番意味があるのは用途地域が異なるところの比較なのに。

そもそも、容積換算公示地価が高級住宅街の指標ならば、田園都市線、東横線などと比較して容積換算公示地価の低い駅が大半を占める小田急線の使用を前提とした、駅近アドバンテージで高級住宅地を評価することがナンセンス。朝から晩まで非高級住宅地住民でギュウギュウの電車を共用しなければいけない高級住宅地住民というのはまるで笑い話。田園調布の駅近とは訳が違う。
結局、通勤地獄が当然のサラリーマン意識が本能のようなレベルにまでなっているから、駅前の騒がしさとか通過交通の多さとかが気にならず、アドバンテージと評価してしまう。それでは、エネルギッシュな上昇志向の強い年収1千万〜2千万程度のリーマンの価値基準と同じだ。成城も確かに、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えん年収1千万〜2千万程度のエリートリーマンの目指す高級住宅街ってことで、典型的世田谷なんだな。もっともリーマンが買えるのは4〜6丁目じゃなくて駅の南側だけどな。

念のため言っとくと、成城の本体は住民層が固定している4、5丁目で、この公示地価の算出地点である6丁目は外様。出入りが激しく商業利用も多い故に公示価格も上がる。