23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[781: 匿名さん]

中途半端な物件がまったく売れなくなってきました

[782: 匿名さん]

ひょっとして深沢の物件かな？

[783: 匿名さん]

バス便に400も狂気の沙汰だよね

[784: 匿名さん]

ここで最近よく見かけるようになった、
北東側、新東京タワーネタで不便な狭小マンションを投資用に勧める、
うるさい勧誘電話がありました。相当切羽詰ってるのかな。

[785: 匿名さん]

>>754
下がった言うても、山手線沿線区並だわな。＞世田谷
都区周縁部なら元々コレくらいが限界で正常に戻っただけの話。

>>760
地方が崩壊しても、大都市の地価は上がらんかもな。
金稼ぐ能力ある奴は、既に都市部へ移住し終わってるから、田舎が崩壊しても＊＊＊が押し寄せてくるだけになる可能性が高い。

>>763
成城除く小田急線沿いと京王線沿いはそのとおりだが、田園都市線沿いの人気はまだまだ健在だよ。三茶、二子玉人気は健在だし、岡本とかもまだまだイケル。
むしろ、自由が丘の方が落ちそうな感じ。中国人等の外国人が増えすぎ。
東横含む目黒区の東急沿線は、路線の都心直結・乗入れ路線の増加に伴い、周辺環境を維持し高級感を保てるかどうかの分れ目を迎えつつあるね。副都心線乗り入れとかしなくて良いのに・・・。

>>769
世田谷通りより北の小田急・京王地域の物件でしょ。幹線道路に近くて五月蝿いのに駅からは中途半端に遠く、そのくせ周辺道路は一歩通行・行き止まりだらけの狭小道路地帯の物件。世田谷は世田谷通り以北・以南で違うから。
南側なら、人気・周辺環境がもう少し良いから、まだマシだったはず。まあ、それでもかなり苦しいだろうけど。

[786: 匿名さん]

そろそろ不動産バブル崩壊ですか？

[787: 匿名さん]

坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
都心に近い便利なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が
長期にわたって続きます。
長期で見れば、こんなエリアが勝ち組になります。
みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。

[788: 匿名さん]

>>787
また城東かね
現在坪250っていうマンションを選ぶのは
資金面から、現実的にしょうがなくって層
当然生活にも余裕がありませんから発展とか勝ち組とかには無縁

>>786
削除された田舎見下しさん？

>地方が崩壊しても、大都市の地価は上がらんかもな。
>金稼ぐ能力ある奴は、既に都市部へ移住し終わってるから、田舎が崩壊しても
>＊＊が押し寄せてくるだけになる可能性が高い。

地方にも土地の名門高校があって
親が金出して東京の大学行って
地方の親が無理に援助して関東にマンションなんて構図は
これからも続くわけですが？移住し終わるって？
なーんにも解ってない人みたいだね

[789: 匿名さん]

墨田区は北側は区画整備されていないから再開発は難しいが、
南側の旧本所区は区画も整形で将来性も高い。
まずは新東京タワーの南側からマンション建設ラッシュが始まるだろう。
タワーの開発面積を考えると商業施設もかなりの規模になるから、
利便性の向上から、資産価値が上がる楽しみもある。

江東区も明治通りより西側は区画が整形で南北に真っ直ぐ伸びた道が
多く、平坦。歩道を歩いていてもいつも新東京タワーが見える環境。
街の雰囲気がアップして、若い人達が好んで賃貸するところになるだろう。
大きな公園が２つあって、現代美術館もある、元々環境が良い地域
だから、さらに魅力が加わることになる。

[790: 匿名さん]

新築マンション市場が、急速に冷え込んでいる。最前線で新築マンションを販売する担当者、現場責任者たちの声を紹介しよう。

　「郊外にある全400戸の新築マンション。売り出しから数カ月経過したが、まだ10戸しか売れない」「既にマンションが完成してしまったのに、まだ全体の２割しか売れていない」。

　新価格、新々価格などと言われ、販売価格を上げながらも好調に推移してきた新築マンション市場では現在、このような話がゴロゴロしている。

　新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

　異変は郊外だけではない。「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」。デベロッパーの販売担当者は、ライバル他社の用地仕入れ・販売動向をにらみながら自身の用地仕入れの材料にするが、東京23区内、それも南西部なら大丈夫だろうという神話も、もはや崩れつつある。

　そして極めつけは、都心部にある大手デベロッパーが売り出した全20戸強のマンション。販売から６カ月経過したが、現在時点でまだ２戸しか売れていないという。

　今後、吉祥寺では坪400万を大きく上回る新築マンションが複数販売される。その結果が果たしてどうなるのか、業界では注目が集まるところだ。このブランド立地での失敗がもし明白になれば、新築マンション市場はいっそう冷え込むことにもなりかねない。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html

[791: 匿名さん]

郊外はだれも買わないだろうなあ。この惨状じゃあ

[792: 購入経験者さん]

城南は高止まり気味です。

上野毛PH、トワイシア用賀、PH代沢、PH諏訪山あたりは
割とすぐ完売でした。CH桜新町、PH深沢、用賀マスター
フォートはあと少しみたいですね。

岡本、等々力、用賀あたりが残ってそうです。成城も苦戦？
鳴り物入りだったMVRが問題発生で、GH三茶は人気ですね。
大井町も活況ですね。

[793: 匿名さん]

世田谷はピンとキリの差が激しいところだよホントに
買いたいと思っている人は慎重に

[794: 匿名さん]

>>793
元田んぼのあぜ道がそのまま道路になったような所さえありますから、現地に行って良く調べるべきです。それにしても郊外にしては高すぎだとおもいますが、買う人がいるのもまた不思議。

[795: 匿名さん]

>>787=>>789かw

>タワーの開発面積を考えると商業施設もかなりの規模になるから、
>利便性の向上から、資産価値が上がる楽しみもある。

希望は膨らむセールストークも澱みないが
現実↓はヨーカドーすら進出するのは大変
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44571/

[796: 匿名さん]

世田谷の15戸／300強って、烏山あたりですよね。
GH三茶ってことはないですよね？

[797: 匿名さん]

週刊誌には、格好のネタだね。
nhkでも、ミニ特集くらいはやりそうだね。
不動産ネタ好きだし、スポンサー関係ないから。

[798: 匿名さん]

世田谷と吉祥寺を悪く言うのは業界ではタブーだったはず。何でこんな話が漏れたんだろう？業界の秩序は？？？

[799: 匿名さん]

>796

さすがにそれはどうだろう。俺が5月中旬に様子見に行った段階でも、C・D棟でざっと50〜60ぐらいは「済」マークが入ってたよ。でも世田谷で300オーバーって他にあるの？烏山って何だったっけ。そんなにデカいのあった？

いずれにしても、いつの時点の話なのか。それがないと何とも言えないよ。それとも何らかの意図があるのか。直後に出てくる都心物件は「販売から６カ月経過したが、現在時点でまだ２戸」と時間軸を明示しているのにね。

[800: 匿名さん]

799さん

そうっすよね。ありがとうございました。
烏山っていうのは、烏山〜祖師谷間でボコボコ建ってるイメージがあったので。
あの辺だったら、（不便なので）それも有りかなみたいな。

[801: 匿名さん]

>>788
田舎の特産物(農林水産、観光)では田舎の人口の大半を養う事はできない、という真実から、目を背けたい人が多いようだなｗ
いくら削除しても、日本全国で100万人とはいわずとも1000万人分にも届かないぐらいの仕事にしかならないんだから、人口流出は止まんよ。人口が減れば、さらに仕事が減る悪循環だ。

[802: 大学教授さん]

世田谷区の高額物件が売れなくなっているのは
戦後の入植富裕層の子供たち、現在の３０後半から４０代の購入が
ほぼ終わったからだと思う。この世代は親から多額の援助があった為、
高値でも追従できた。
団塊の世代になると、富裕層の中心は東京市部、神奈川、埼玉、千葉に
持ち家を求めたため、この年代で２３区に居住している層は公営を
含めた賃貸が多く、意外と資産なしが多い。
それから、構造的な問題として富裕層の都心志向が強くなっている。
これらを考えて行くと、世田谷区の高額物件に対する需要は年々
縮小して行くと予想される。
価格を維持するには、需要にあわせてその供給を縮小させて行く
必要がある。

[803: 441]

パークハウス代沢、諏訪山あたりまでは立地も良かったし値段もそれなりだったね。
今のは何と言うか高い上に立地も？というのが世田谷に多い、という単純な理由ではないだろうかね。構造的な問題というより。

[804: 匿名さん]

>>802
でも年齢別人口及び動態を見ると、世田谷は20代後半〜30代前半の層が、比率・人数共に飛びぬけて多いんだよね。３０後半から４０代の層はガクッと減る。(イメージと異なり、高齢者比率も全国平均よりは低い)
現実は802の推定の逆で、20代後半〜30代前半の層の賃貸(三茶、下北等)が多くて、結婚して家族を持った現在の３０後半から４０代の層はもっと安い城東(豊洲等)で住居を購入しているのだろう。

高額物件が売れなくなった理由も>>803の方が正しいと思う。

[805: 匿名さん]

>>804
地縁、血縁の無い人は都心部を目指しますからね。
２０代後半から３０代前半の大量の賃貸族でそのまま残るのは
一生賃貸、独身組だけになりそう。

郊外の団塊Ｊｒも親の援助組は都心部目指して移動中だよね。

[806: 匿名さん]

NYダウ13900ドルで堅調！！本日か明日でも日経平均が16500円越えればまた18500円目指して、年末には20000円超えてくるよ♪サブプライムで冷や水浴びせられたが、金余りの状況に何の変わりが無いってことだよ！！

[807: 入居予定さん]

金が元々あった層は、相場反転を見て、すぐ買った。
価格と物件のバランスもよかった。

そういう層の購入が一巡したということは言えると思う。

都心を目指す人間は俺の周りにはいない。
何が嬉しくて都心にいくのかよく分からない。

[808: 匿名さん]

地縁、血縁のない20〜30代上京者は、まず下北、吉祥寺の西側に
あこがれる。>>804が正しい。
都心利便性なんか、若い世代にはあまり意味ない。
東側にあるのはいまや地方のどこにでもあるような
ジャスコ、ららぽーと的ショッピングモールと敷居の高すぎる老舗だけ。
では彼らは就職とともに城東に移るか？
…やっぱり土地勘のできた西側に居続けるのだ。
なんてったって街にカルチャーの香りがある。
気の利いた定食屋もこじんまりとしたリストランテもある。
ジャスコとコンビニの日常なら地方から出てきた意味が無い。

[809: 匿名さん]

ドル紙幣刷りまくりのデッチアゲ株価、インチキ経済。

そりゃ株価も吊り上げられる。

もはや経済指標になってない。ただのハリボテ数字。

[810: 匿名さん]

う〜ん…オレの周りは逆に東部に住んでる人の方が多いなぁ。
会社が中央区にあるせいかもしれないが、大卒で初めて上京する今の若者でブランドある街へ無理に住もうって人なんてほとんどいないよ。みんな家賃や通勤時間など現実見て借りてる。
逆にちょっと遠くて高くても西部に住んでる人って圧倒的に東京育ちの人が多い。
うちの会社（それなりの規模はある）が特殊ってことは無いだろうから、これが一般的な若者の行動だと思うけど。
地方からの若者が憧れで皆西部に向かうってのはひと昔前の話だと思うんだけど。

[811: 匿名さん]

東部ってどこよ？江戸川区？葛飾区？

[812: 匿名さん]

>>802 全然違う。世田谷は50代、60代の相続後の住み替え、相続前の
単身娘（離婚・未婚）と70代母親の同居（戸建てからの買換え）

世田谷の高額物件が売れなくなっているのでなく、高額物件は
相続か買換えなどがトリガーになるから足が遅いだけだよ。
潜在需要は長期に膨大にあると思うよ。

[813: 匿名さん]

ずっと読んますが・・・相続長者に執着して類型化したがる人が居ない？

[814: 匿名さん]

>>807
今、巷で言われている「都心回帰」ってのは世田谷も練馬も含めた、「23区集中傾向」のことであって、「山手線内側集中」ではないから。

>>810
＞大卒で初めて上京する今の若者

大卒で来る人はね。
大学入学と同時に上京する人も多くて、それは皆西側に来るのよ。
東大一橋、早慶、MARCH、有名大学は皆、西側に集中している。都心にキャンパスがある有名大学も、一部のキャンパスが西側に分散しているんだよね(東大もそう)。
そのまま結婚して家庭を持って広い家が必要になるまでは、惰性で西側に住み続け、広い家が必要になったら安い城東千葉埼玉に家を持つというのが、世田谷の年齢別人口統計にも表れている。

[815: 匿名さん]

>>813
相続長者じゃなくて、相続が23区マンション価格の上昇に関係あると
言っているの。貧しい子は黙っていてね。

[816: 匿名さん]

>類型化したがる
マーケティングのセグメントと言ってくれｗ

[817: 441]

そうだね。できれば西側に住みたい人が多いんでしょう。
ただ世田谷の今の新築は高い上に、世田谷のむしろ西部でありかつ駅徒歩15分とかが平気であるしなー。東部ならまだしも。
実需で買う人にとっては悩ましい限りだ。
と言ってるなか吉祥寺で坪400以上が出てくるのか。なんだかね。
ある程度東側に出ていく人もいるでしょう。

悩ましい。。やっぱり値段が上がったとはいえ広尾しかないか。今でも魅力的な物件は。三軒茶屋はやっぱり高いしね。と言っている間に低金利のせいでハイパーインフレになっちゃったら目も当てられないが。

[818: 匿名さん]

自称大学教授はよっぽど城東に物件を持っているんだろう。
江東区には多数の築30年クラスの都営・旧公団住宅がある。
転居できない、したくない中低所得層がたくさんいる。
この築30年というのが微妙で、あと20年は建て替えできない。
それどころか土壌汚染もあれば、枝川問題もある。
都心からの距離なんてのは昔から変わってないのに、
じゃあなぜ今まで割安で放置されていたのか、
そのことを考えずにさも嫌悪施設だけが消えてなくなっていくかのような
おキレイで無責任な未来図には、これからの購入者は
踊らされないで、せめてマイナス面も肝に銘じたうえでの検討を祈る。

[819: 匿名さん]

地価下落でずっと３％だった課税相続が、高齢化社会で相続件数が
増えたのと地価反転で４％に上がった。来年は５％その先７％くらいに
増えていくと思うよ。
課税以下でも母親が死去する60代には、両親の住いや預貯金を
兄弟で分割する日がくるわけだ。
60代が湾岸タワーの高層階や文京区、世田谷区の7000万台のマンションの
買い手だったのは、みんなよく知っているよね。
湾岸タワーは親ローンの30代と相続で買換え可能になった60代が
購入の中心でしょうが。

高齢化社会ってのは大相続社会だって言ってるでしょ。

[820: 匿名さん]

大事なことは、相続税課税されるのが大抵は都内の普通の戸建て住い
の母親（1億6000万までは無税ということで、配偶者の死去の際
分割せずにすべて母親相続にしている例が多い。まさかここまで
地価が上がるなんて思っていなかったからね）

[821: 匿名さん]

>>817
＞世田谷のむしろ西部でありかつ駅徒歩15分とかが平気であるしなー

これは大卒後に東部にでてきた人の言葉であって、西部を良く知る人は、むしろそういうところに住みたがるんだよ。もちろん、どこでもって訳じゃなく、岡本のような、西部(最寄駅二子玉川)でありかつ駅徒歩15分(〜30分)の中でも特に風光明媚で知られる環境の良い所だな。有名芸能人や実業家も多数住んでいるぞ。

まあ、この辺の感覚の違いが、東側志向の人と西側志向の人を分けるわけですよ。有名大学卒で一流企業に就職し、就職後も仕事バリバリで出世するエネルギッシュな上昇志向の強い(さもしいとも言う)人は、同時にブランド志向の人が多いから、そういう西側の高級住宅街周辺に居を構える人が多い(所詮リーマンで年収1千万〜2千万程度だから高級住宅街の「周辺」でないと買えない)。

[822: 匿名さん]

坪単価300万以上は、はっきりいって子供の出る幕じゃない。

それだけのことだと思うけど。

[823: 441]

すいません。ずうっと東京にいますけど。。

岡本が良いというのは認めますよ。はい。でも「引退」していないエネルギッシュ上昇志向の人は、環境と都心に近いという両方を求めて、世田谷西部よりは世田谷東部、目黒方面志向だと思いますけどね。

だからこそ諏訪山や代沢がいち早く売れたのではないか。単に坪単価が安かっただけかもしれませんが。

[824: 匿名さん]

はいはい。福田さんの住んでるあたりね。

[825: 441]

まあ僕も西部が駄目と言っているわけでは無いですからね。あしからず。
成城はやっぱり東京全体でみても1,2を争うと思いますしね。

[826: 匿名さん]

建たない敷地に無理やり建てた虎ノ門レジデンス
案の定　南側隣接地が売却されることが決ったね。

いくら高低さがあろうと南側の眺望は大半遮られるね。
なぜ虎ノ門レジデンスが「タイルや石はらないでアクリルシリコン
塗装仕上げなのか」よくわからなかったけど、もともと価格に
折込住みの格安物件だったということだ。

小泉政権の内需拡大都内マンションバーゲンセールの終わりに
ふさわしい「事件」だね。

[827: 周辺住民さん]

住宅地としてみたら、世田谷区内でも
西高東低というのは、自明だと思うけど。

都心にちょっと近いというのが、明らかなプラスとは全く限らない。

[828: 匿名さん]

>>827
全く限らない。という表現に感動。まったく同感だ。

城東の住環境としてのアメニティの低さは地域の所得の低さによる。
基本的に、1０００万以上の所得のサラリーマンが住める場所でではないよ。住民マクロの所得が高くないと、レストランもショップも
高級食材もリカーショップも出店できない。
住民の所得水準でいったら城東よりも松戸や流山のほうが高いかもしれない。

[829: 匿名さん]

エコノミークラス向けの新興住宅地は、街が発展する余力がないんですよ。
特に今のように、背伸びしてぎりぎりのローンで買う層が、
大量に密集してるような地域では、可処分所得が低すぎて、
安売りスーパー系以外にまともなビジネスが成り立たない。

団地、ショッピングセンター、
いつの時代も庶民のウサギ小屋は同じ臭いがしてしまう。

[830: 匿名さん]

>>823
ずっと東京にいるとは思えん人の言葉だな。

まず世田谷東部はありえん。
世田谷も世田谷通り以北(成城除く)と環七以東は住環境が悪いので、高級住宅街は無いのよ。三茶も下北も若い人に人気があるけど、最近の再開発までは中年以降の金のある人が住む場所ではなかった。いわゆる「下町」だね。

それから、エネルギッシュな上昇志向の強い人と言っても、所詮リーマンで年収1千万〜2千万程度だから、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えんのだよ。それはエネルギッシュな上昇志向の強いリーマンではなく、IPO長者とかの守備範囲。リーマンは世田谷ブランドあたりで限界。

あと、コレ言うとあれだが成城は駅に近いから良いけど、住環境自体は世田谷の高級住宅街のなかでは低い方(実際、値段にも反映されている)。1位、2位というのは過大評価ではないかな。田園調布とか山の手線内とかの高級住宅街と比べる段ではないと思う。