23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[668: 匿名さん]

＞今からどこ買いましょうかね。難しいね。
選ぶほど物件ないでしょ。とりあえずましなものを買っておくしかない。

[669: 匿名さん]

例えば、都区地価が下落しても建築資材等の高騰で相殺されるのでは？

あと倉庫の都心近郊需要は増加してます。理由は日本版SOXの施行。
記録文書の保管義務が必要。膨大なスペース・セキュリティが
必要な文書保管倉庫需要が増えてきてます。
（S沢倉庫が新たに倉庫を新設して建設している）

リート銘柄中、物流倉庫への投資銘柄があるのもその一貫ですね。

[670: 匿名さん]

>>666
江東区と墨田区みるとあちこちで賃貸マンションが作られているよ。
まだ始まったばかりって感じだから、
庶民にはこれから期待できるんじゃないか？
この２つの区は中小企業がめちゃ多い。

９０年代は都心の話でしょ。

[671: 匿名さん]

>>669
広大な敷地が必要な倉庫は郊外に移転ですよ。
外環沿いに新築ラッシュです。

[672: 匿名さん]

世の中全体が、老人の遺産を期待する状況に向かっているんだよ。
とにかく５〜１０年待てば、戸建てを親から相続した８０代９０代の
都内の老人、地方の地主が資産を残す。
今は、仕込んで時間稼ぎ。
若者は５年〜１０年待っても貯蓄が急に数千万も増えたりしない。
しかし、６０００万円以上の相続は死亡人口１００万人の４％の４万件で
毎年確実に発生している。２兆４千億円以上の資産が毎年名義が変わって
いる。日本の家計部門の金融資産は１５５０兆円ある。その大半が
６５歳以上の高齢者の名義だそうだ。
これに不動産を加えたらどういうことになるのかね。

[673: 匿名さん]

>>670
賃貸マンションは地主がカネを借りて相続税対策で建てている。
そういう物件が増えたから分譲マンションは用地取得難になっている。
これは、別に城東に限った話ではない。
地価があがりはじめて路線化（相続税の課税標準の算定根拠）が上がれば
どこの地主でも考える話。
一方、売れば長期譲渡でも２０％の課税だ。持っていて家賃かせげれば
長期的に負債は家賃で返済できるわけで、２０年後には金のなる木が
残る。地主は強い。

[674: 匿名さん]

×路線化
○路線価　スマソ

[675: 上等]

城東の意外な利点（申し訳ないがセンターコアエリア内限定）　

：都心への通勤・娯楽時に公共交通、マイカー利用以外に第三の選択肢としての自転車。

笑いたい人は笑って結構だが利用価値大なのでこれから東京進出を考えている人は良く読んでほしい。
人間の歩く速度は時速は４㎞だということはご存じのとおりたが、自転車ならその倍以上は無理のないところだろう。
結果、通勤時間の自宅・職場間のドアツードア３０分前後が可能（渋滞関係無し）になる。
更には通勤ラッシュ地獄から解放されるので女性にもお勧めできる。
もちろん通常利用しない人でも、不測の事態（交通機関不通など）に即応できるメリットは大きい。

一流企業の面々がマラソンで皇居一周約５㎞を日課としているのはテレビでもよく取り上げられているが、それなら自転車通勤だけで健康増進の面まで含むとなれば一石二鳥である。
美容、メタボリックシンドロームからの脱却、しいてはみなさんの定年時には同期との若々しさの差になって表れるかもしれないとなれば便利を通り越して勿体ないとさえ言える。

また、あくまでおまけとして休日での家族との利用という場面でも、運賃・ガソリン代無料は当たり前として、駐車場探しのイライラそして駐車料金の加算の不安から解放されるのは精神衛生面でも結構ありがたい。

あと可能かどうかは分からないのだが、定期代をそっくりローン返済に充てることも・・・。


最後に断っておきますが私は不動産屋ではなく単なる下町住人でしか過ぎないので肌で感じた実感しか伝えられません、念のため。

[676: 匿名さん]

「他人を見下す若者たち」（速水敏彦著　講談社現代新書）という本があります。
その本のカバーに書いてあることは、

「自分以外はバカの時代！」
・自分に甘く、他人に厳しい・努力せずに成果が欲しい・すぐにイラツキ、キレる・無気力、鬱になりやすい・悪いと思っても謝らない

まさにこの掲示板の現状というか２ちゃんねるを含めた現代の掲示板事情を表しています。

自分の意見だけが正しく、後の意見は皆　間違いで＊＊ばっか　という輩が増えている。

>>669
電子帳簿保存法とかe-文書法があるから、SOX法が施行されても紙文書は莫大には増えないと思うけど。スキャナで読み込んで電子媒体に保存してりゃOK。

[677: 匿名さん]

>>675さん
折りたたみチャリンカーですが渋谷から豊洲まで1時間以内でいけますね。
（チャリは性能のいいものを使用。）駅に置き換えるとこんなルートです。

渋谷⇔表参道⇔外苑前⇔青山一丁目⇔赤坂見附⇔溜池山王⇔霞ヶ関⇔（皇居）⇔有楽町⇔東銀座⇔築地⇔勝どき⇔豊洲

赤坂見附⇔青山一丁目が上り坂以外は大方平らですね。

六本木に行く時は溜池山王⇔六本木という経路がありますがこちらも上り坂だったりします。

参考までに。

[678: 匿名さん]

>>676

参考まで。検索したら凄い倉庫の数が出てきますよ。
http://www.sri-net.co.jp/storage-outsourcing/service/internal_control/

紙媒体の記録文書は未だに大量発生する（苦笑
担当者は大変ですよ。

スレとは関係ない内容ですみません。

[679: 上等]

>>677さん

凄いですね、そのルートを参考に途中からになりますがこんど渋谷まで挑戦してみます。

ちなみに残念ながら、そちらからも大手町あたりまでなら十分通勤圏のようですね（笑）

[680: 匿名さん]

８月も３大都市圏の中古物件（７０平米）価格は確実に上がっています。
４ヶ月連続です。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200708.pdf

[681: 匿名さん]

676は自分のこと書いているのか？
他人を見下して自分が正しい思い込むのは年齢と関係なさそうだな

[682: 匿名さん]

>>676
役所が原票保管を義務付けているものの典型が、クレジットカード
売上げの店舗控えだ。
それ以外にも顧客囲い込みのための会員カードの登録情報は
１年以上の保管義務がある。スキャナーに読み取って・・ってあんた
その手間誰がやんのさ。逆に原本管理しないと複製まで管理する手間
考えたことあんの？
机上で考えたとおりに世の中は動いていない。現場の方が間違っていて
キミの頭が真実とでもいいたいのかね。

[683: 匿名さん]

>>605
ワロタ
ゲルマン民族じゃあるまいしw

[684: 物件比較中さん]

６８０さん
上げっても買う人がすくないじゃないの？結局元に戻る・・・

[685: 匿名さん]

地価は可逆性のない値動きをするものだと何度言えばわかるの。

上がったら、上がった値段でしか売らないのが不動産所有者。
買いたい人が買いたいと思う度合いと保有者が売りたいという気持ちの
差できまる。

保有者は、売り急がなくても「貸す」という選択肢がある。
買うほうは、買うか借りるかだが、実家が大地主というのなら話は別だが
老後を考えると借りたままでいいのかという話になる。

値上がりが続くと「買えなくなる」という不安に駆られる。

売るほうは売らなくても一向にこまらない。不動産保有者は「売る」のが
商売ではない。


下落というのはそうそう起りうる事態ではない。
起きたら、土地担保金融の信用不安につながる。金融危機は不良債権
から起きたのは記憶に新しい。
地方都市の経済が低迷する背景には土地担保金融の仕組みがいまだに
停止しているせいもある。
地価が下がる見通しなら誰も土地を保有し使用収益しようと思わない。
売って収益性のいい資産（都会の土地）に投資しようとするだろう。

[686: 匿名さん]

歴史的にも稀なデフレを１３年も生きてきた３０代は完璧に
インフレに対する免疫がないな。
こりゃ、相当手厳しくやられると覚悟すべきだね。

[687: 匿名さん]

２３区の住宅地は高密度居住が進んでいて更地が少ない。
http://uub.jp/rnk/rnk.cgi?T=k&S=m
ほとんどが高密度居住地帯だ。
すでに住んでいる人が専有している土地がどうやって下落する
のだ？？？？
売らなきゃ下がらない。
これが普通の理屈。
バブルの時と違って、投機で土地を買う愚か者はいない。
固定資産税だって安くは無い。貸して収益を上げてしまえば
「売り」は減る理屈だ。
中野や目黒の住宅地の都心回帰はすでに１９９４年からはじまって
いた。住むというのが最多最長の使用方法だから、買って住まれたら
もう買うものはない。

あとから出るものは、不人気土地の不人気エリアしかないわけで、
いずれ下がるなどと根拠の無い理屈ならべて
そんなにえらそーに高をくくっている場合じゃないと思うぞ。

[688: 匿名さん]

大変なんだね、不動産屋も。

[689: 匿名さん]

誰が不動産屋の話をしている。キミらホントに家なき子でいいのか？

[690: 匿名さん]

キミらの敵は不動産屋ではない。地主だ。不動産を持っている人と
持っていない人の戦いが地価の値動きだよ。

不動産屋は、売り手が少ない現在、買い手の味方なのだ。
不動産屋味方につけずに自分で地主から土地を仕入れて、家でも
建ててみたらいいよ。都会じゃ無理な話だ。

もっと人の話を真剣に聴いたらどうなんだね。

[691: 匿名さん]

将来、東京に出てくる若者は、全員家なき子になっちゃう。

[692: 匿名さん]

将来、東京に出てくる若者は、1部を除きみんな賃貸にすればいいよ。

[693: 匿名さん]

ここの板の傾向として当初からわざと「不動産屋対購入者」の図式を
強調してきた向きがある。
それが高じると、業者不審の結果、「買わない」という結論になる。
買わないが正解なのは、待てば安くなることが明白な「下落期」だけだ。

上昇期になってまだ業者不審を決め込んでいたら、置いていかれる。
業者だって法律に基づいて仕事をしている。売買契約は双務契約だが
住宅購入だけは法律で保護されている。
だからといって業者が騙してボクが無知でもかまわないという話ではない。
下落期に怠慢決め込んで、買ったあとも散々苦情を言い募る購入者が
買いそびれたケースでは、高い。高いと文句をいうしか無い。

このまま、ずるずる２３区物件が減っていくのは明らかではないか。
どこがいつどれだけどういう理由で安くなるのだ？？？

[694: 匿名]

不動産は、値上がりし続けると勘違いした結果が、アメリカのサブプライム問題。
外資が去ってしまえば、今の日本の経済力からいって、これ以上の値上がり無理でしょう。
業者だって解っているから、都心物件は激減。代わりに郊外や東側を勧めているのでしょう。

[695: 匿名さん]

＞将来、東京に出てくる若者は、全員家なき子になっちゃう。

そうじゃないって説明しなかったか？
おじいちゃんおばあちゃんの遺産でいくらでも家は買えるの。

今買えない人は、親に「うち、どうして遺産がないの？」と訊いたほうがいいぞ。

[696: 匿名さん]

おじいちゃん、おばあちゃんの遺産ってどのくらいというでしたっけ？
2千万ずつで4千万の援助があるっていうのでしたかね？

[697: 匿名さん]

＞業者だって解っているから、都心物件は激減。
ちがうよ。買える土地がない。高級マンションにふさわしい土地があれば
買いたいけど、売らない。別に価格が高くなりすぎてもロットがすくなくれば
はけるレベル。そりゃ飛ぶようには売れないが、戸建てからマンションへの
住み替えは確実に進んできている。
総理大臣だってもとの屋敷を売って自分の土地に建てたマンションに住んで
いるんだよ。

＞代わりに郊外や東側を勧めているのでしょう。
勘違いしないでくれ。城東などアメニティの低さを考えたら誰が勧めるかねｗ
住むならまだ都下や神奈川東部の住宅地がましだよ。
あるいは思い切ってＴＸの柏や流山だね。

[698: 匿名さん]

６９６
それは説明のための一例だよ。友達で親の援助でマンション買った人に
訊いてみなさいよ。

[699: 匿名さん]

うちは子供は一人です。
でも主人の方も私の方もそれぞれの親から相続する家及びバブル時代に投資目的で買った田舎の土地がいくつかあります。
それに今の自宅も・・・・。
娘一人にそれが全部いくと思うとどれか売って現金にしたほうがいいかなと思います。
普通にそういう人が回りに多いので、遠い将来土地の値段は下がると思うのですが・・・

[700: 匿名さん]

もういちどいうと、日本の金融資産は１５５０兆円ある。
地方を含めて、老人の持家比率は６割を超えている。
高度経済成長期に、持家政策を進めた結果だ。
お年よりは、介護保険、年金をもらいつつも生存リスクを恐れ
金を使わない。それゆえ高齢者の寡婦は思いのほか多大な遺産を
残す。
年間死亡者数は１００万人を超え、今後は老齢人口の増加でさらに
増える。今の相続税課税相続は死亡件数の４％。

相続税課税というのは、評価額で５０００万＋１０００万×
法定相続人の数以上の相続財産があるケース。

とにかく今後大相続時代が始まる。消費税を値上げするより相続税の
免税基準を下げたほうが税収は増えるが、相続税対策でいくらでも
抜け道はある。
とにかく、戦後平等社会を築いた相続税のシステムはここ４半世紀で
骨抜きになった。
すでに３代にわたって相続した遺産を自分の相続で減らさないために
相続税を蓄えている資産家すらいる。

格差社会というのをもう少しリアルに考えたほうがいい。

[701: 匿名さん]

>>698
自分の周りでよければ、援助は500万という人が多いです。
そう聞ける相手はいないので、2人中2人ですが。
それで5000万くらいの物件買ってます。大手企業勤務でも
そんなものです。その程度の援助で、6000万以上いけるのは、
奥さん資格持ちなどでダブルインカムが永続保障の人かなと
思うのですが。

[702: 住まいに詳しい人]

>>700
いくら相続が多くなっても、
マンションだけにお金が流れるわけじゃないんだから
それが値上がり要因にはならないでしょ

>>701さんも書いているが、マンションで親の援助を受ける場合
60％ぐらいの人は500万円未満で
1000万円以上の援助を得られるのは10％もいません
http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/031016.pdf


>>685
そーいうのは10年前の常識で、現在では通用しません

野口悠紀夫が週刊ダイヤモンドの連載で為替変動について解説していたが
今や世界中を余剰資金が動き回って、本来の通貨需要とは関係ない要因で
為替が上がったり下がったりしているというもの

不動産も同様で、2006−2007年におけるマンション価格の高騰も
2004年頃から外資のファンドが都心の土地を買って儲けたのを
国内ファンドもマンションデベも遅れるなとばかり
出口を考えずに買いまくった結果です
大量のお金が入ってきて、実際に住宅需要がある/なしに関係なく
仕入れ値が跳ね上がったのをデベはそのまま価格に乗せてみた
ということですよ

で、あまりにも急激に上がりすぎて、銀座のティファニーならともかく
普通のビルやマンションは利回りが底に達してしまったわけです
おまけに悪いタイミングでサブプライムローン問題が炸裂
投資家は逃げ出すわけですから、逆回転が始まっているんですよ
REITは空売りもきますしね

もちろん暴落ではなく、収支の合う水準までの調整ですが

[703: 匿名さん]

>>702

当方、ど素人ですが”クレストプライムタワー芝”の価格設定には
注目しております。施工済みの物件で今からの販売ですから、
どれだけの価格設定になるのかが、現状の都区マンション価格の
ベンチマークになると思っております。

売主は相当の粗利を確保している模様ですが・・・・
需要サイドがどう動くのか楽しみです。

[704: 441]

確かに、全世界のマネーが日本を出たり入ったりする現状を鑑みると、土地が一本調子に上がり続ける、下がり続けるというような一昔前の状況にはならないだろうね。

もう少し値動きが短期化してボラティリティが上昇するんでしょう。

私としてはこの異様な世界的低金利、特に日本がそうですが、この状況は価格を下げさせるというよりは上げさせる力が働くと考えます。
相続というのも確かに一つの要因でしょうが、最重要なものでは無いね。不動産に投下される資金量に影響を及ぼす金利が最重要だということは過去も現在も未来も変わらない。

40%も援助受けてるのねえ。。それにびっくり。うらやましい限りだが、なんか情けない気もする。うちの親は自分自身で使い切って、一切息子に援助しない方針ですので、私としては自力でやってくしかありません。

[705: 匿名さん]

>>699
ほらほら、少子高齢化を一身に背負ったような話でしょ。
そういう人がいるんですよ。ただ、みなさんやっかみを恐れて日常は
公言しないだけ。
実際に、マンションを買った人の事情を聞きこんでいくとこういう話は
いくらでも出てくる。

>遠い将来土地の値段は下がると思うのですが・

田舎の土地が売られて下がるのは田舎の地価。
東京の地価が下がるわけではない。

今でも、地方の土地は誰も住まないし借りてもないから
売られて地価が下がっている。売った金は
都会住いの子供や孫が高い都会の不動産につぎ込む。
大事な相続財産を株や外貨につぎ込む人は少ない。

東京の相続土地はどうか。売れば２割の譲渡益課税。
（祖父の代からの相続資産など原価は５％）
売価にまるまる２割の課税。
自分で住んで買い換えたら居住用資産の特例で無税。

[706: 匿名さん]

でも、1000万以上ですら1割でしょ。4000万なんて援助いったい
どればかりなんだか？？

[707: 匿名さん]

＞そーいうのは10年前の常識で、現在では通用しません

なにを意味不明な理屈をこねているんですか。地価の変動のメカニズムに
今も昔も変わりはないよ。

＞国内ファンドもマンションデベも遅れるなとばかり出口を考えずに買いまくった結果です

ってあなた。その理屈で、郊外の中古マンションの価格が上がっている
説明がつきますか？デマの受け売りはやめましょう。

９０年代なかなか地価が反転しなかった理由は上がらなかったのは
なぜなんですかね。当時も外資が不動産に投資していましたよね。

そうじゃなくて人口ヒストグラム（いわゆる人口ピラミッド）を見たらすぐに謎は
解けますよ。８０年代に住宅地価を押し上げたのは団塊の世代の住宅
ニーズ。
現在４５歳の世代の人口が団塊や団塊ジュニアに比べ３割以上も少なかったから、
１０年前のマンションブームが不発に終わった。もちろん金融危機やさまざまな
背景が複合化しているものの、内需の決め手の住宅需要は、戦後の
いびつな人口構造（団塊世代とその後の産児制限による急減）によって
郊外の住宅バブルとその後、一気に下落という悲惨な末路につながった。

今、首都圏地価だけが上がっているのは、全国の団塊ジュニアが首都圏に
一極集中しているから。２００５年国勢調査を緻密に眺めていくと、いかに
多くの３０代が都心周辺に居住しているかわかってくる。
賃貸がここまで活発化した時代も少ない。２０００年以降、都心の１Ｒ１Ｌの
供給が相当数続いたのと賃貸専用のマンション供給が増えたことがその背景に
ある。企業の借り上げ社宅や単身寮もかなりの数だ。

潜在化した３０代の住宅需要が、都内の賃貸の中に眠っているのが現在の状況。
このままそれが、都内の分譲で満たされていくとは思えない。

どうかお願いだから、同じ場所で地価が下がったり上がったしているデータ見せてくれませんか。

[708: 匿名さん]

>>702
いつの時点のデータ出しているの。
湾岸タワーが坪単価１８０万で買えた時代は５００万で十分だった。その後
住宅景気を促進する上で、３５００万まで生前贈与が広げられ
その直後、二子玉川の野村物件が７０００万でも３０代の若手が競って
買った。今でも現地いけば若い子が誇らしげに入っていく姿が拝める。

自分の親の遺産まるごと子供に渡す親はいない。
これまでは５０００万の物件の頭金ですんだから５００万という話だが
どうしても２０００万ないとダメという話になればおそらく出せる親は
結構いたりする。
せっかく資料をあげてくれたのだから
>>646を参照してほしい。
これはアンケート調査だ。
平均で「親から贈与を受けた資金の平均額は1058万円だった。」
というが、国税庁のホームページで住宅取得資金の生前贈与
（３５００万まで無税）の実績が出ている。
もっと多い。件数も出ている。過去スレに載せた記憶がある。
参照されたい。
もともと経年贈与の仕組みでは１５００万までしか贈与できない。
住宅資金は６５歳以上だ。結局共有名義か、親から金銭債務という
形をとるケースもある。（親ローン、パパローンというらしい）
実際通帳に振り込むがその先はわからない。
税務署もそこから先は追わないようだ。

[709: 匿名さん]

アンケートじゃなくて、その調査の最近の数字はないの？

[710: 匿名さん]

膨大な数の団塊ジュニアの都心周辺購入需要に対して、「待てば下がる」
などと無責任なことが言えるだろうか。
このまま下がらない公算が高いからできるだけ早めに買っておけというのが
親身なアドバイスではないのか。

仮に下がるとして、今度出てきたクレスト物件のようによいものは高値で売られる。

需要と供給で価格は決まる。そう口では言いながら、需要を少なめに、供給は
無限大に考えているから大間違いを犯す。
私は都市計画は専門だからわかるが、ＵＤ都市設計とか梅沢忠雄さんなどが
２０年がかりで仕込んだ仕事が湾岸の多くの再開発なのだ。
国家的金融危機に際してそのタマがいっきに放出された。
だからもう、今後２０年は魅力的な大規模開発の物件供給はないだろう。

サウスゲートとか線路敷を宅地化する話は、間違いなく高額のマンション供給に
なる。そういうものを買える層は２０年後の９６６さんのような人たちだろう。

格差社会を広げる要因はインフレと不動産保有の有無に決まっているよ。

[711: 匿名さん]

×ＵＤ都市設計
○ＵＧ都市設計・・・誰が専門だ＞自分

[712: 匿名さん]

７０９アンケートだよ。原典みたらわかるよ。

[713: 匿名さん]

国税庁のＨＰに住宅取得に関わる生前贈与の件数と贈与金額が出ている。
たしか３５００万までの枠で５万件、平均１５００万というのが昨年度
ではなかったかと記憶。

[714: 441]

ふーん。平均1500万か。すごいね。やっぱりバブルを心配すべきだなこれは。

[715: 匿名さん]

団塊ジュニアというのはそもそも固まっていることでかなり不幸を背負っている。
まず大学進学率が過去の２６％から２４％と下落したのも段階ジュニアの時代。
言わずとしれた、就職氷河期。これも人が多すぎたせいだ。
それでもって、住宅だけがほいほい安く買えるはずがない。
買えたのは、親が金持ちのほんの一握り。彼らがご馳走様といったあとには
もう食えるものはない。

団塊世代の大学進学率は１５％以下。それと首都圏集中率も、さほど高くはない。
一方団塊ジュニアというのは２５％近い大学進学率でさらに東京に集中している。
その数の多さゆえに、住む場所も定まらない。そういう事実を正しく認識しないと
待てば下がるみたいな、寝言に騙されて泣く人が増える。

[716: 匿名さん]

平均って援助の平均じゃないよ。生前贈与枠を使った人の平均だっしょ。

[717: 匿名さん]

だいたい、３５００万まで住宅資金のための生前贈与枠が広がったあたり
から、これは変だなと思い始めたわけで
子供に対する話でなくじいさんばあさんの遺産が子供経由孫にわたる流れ
だと気がつくのにｋなり時間を要した。

つまり、死ぬのは９０歳なら相続人は６０歳。親が残したものが不動産
ならやはり不動産に替えようと思うし、親が生活費をきりつめて残した
預貯金なら、そうそう自分の老後の生活費で消費する気にもなれまい。

自分は郊外のウサギ小屋でも、子供には都内のいっぱしのマンションに
住まわせてやりたい・・・それがじぶんが別居したまま死んでいった親
の遺志の体現と考えるのじゃなかろうかね。