23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[568: 匿名さん]

首都圏に新築マンションを買いたい世帯7万世帯
そのうち金融資産５０００万以上持ってるのが２万世帯
そのうち金融資産２５００万以上持ってるのが４万世帯

これを多いというか少ないというか、難しいところですね。

[569: 匿名さん]

>568

というか、その数値が正しいか間違っているかから考えたほうがいいような。

数値を出すなら、根拠となる資料を提示してくれないと。

[570: 匿名さん]

・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
薄利で供給を続けてくれるのか。
否。デベは業態を変え、供給を絞る。
日本の国力が衰退に向かっている中、
庶民の住宅事情だけが良くなっていく、などという能天気な予想が
いったいどこから出てくるのか？
これからマクロな傾向としては、占有面積の減少、仕様の低下、郊外開発による
「庶民の買える価格帯」を保ったままの実質上昇傾向が続くだろう。
20〜30年前の旧公団、都営住宅はまだ40〜50平米台の「ファミリー向け」
だってたくさんあった。経済力が衰えればその時代に戻るだけの話。

[571: 住まいに詳しい人]

>>570
何もない処から国力が高まりモノが増えていく発展局面と
多くのモノがある状態から国力が落ちていく衰局面は非対象です

50年以上かけて築かれたインフラや住宅ストックは
衰退に向かっているからといって直ぐに消滅するわけではありません
＃それを維持するコストが今後は社会問題になるのですが・・・・・・

20〜30年のスパンでは、40〜50m2台のファミリータイプ水準に
戻ることはないでしょうね

>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
>否。デベは業態を変え、供給を絞る。

「供給を絞る」のはいいけど
かつて“バブルの塔”とか“幽霊タワー”と呼ばれた
外苑東通りのタワーマンションの様に
工事途中で10年くらい放置しますかねぇ

ファンドがらみのお金も、昨今の信用収縮で元栓が絞られて
先細なのは予見できますしね
調子に乗って大量の土地を仕入れたデベはツライですね
ここから2、3年、デベは体力勝負になるでしょ

[572: 匿名さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
江東区のマンション規制が解除されたら、都心部でこの価格帯のファミ
リー向けマンションがまだまだ出てくるでしょう。
解除されれば、約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、職住近接のアーバンライフを手に入れる人は増えます。

[573: 匿名さん]

>570
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。

デベは(今のバブルまで)庶民のために安く供給してたわけじゃないでしょ。
売れないから安く販売せざるをえなかったんじゃない。

安く供給するのが嫌だったら、高い価格で供給すればいいんじゃないか。

>デベは業態を変え、供給を絞る。

そんなことが簡単にできるんだったら、ご自由にどうぞ。

[574: 匿名さん]

都心部マンション
心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
大量供給が続けば価格も適正水準を維持できます。

[575: 匿名さん]

>>573
日本語読めないんなら無理して投稿しなくていいんじゃないか。

[576: 匿名さん]

>世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。

そうですか、厳しい世の中になりますね。
７０ｍ２だと、夫婦＋子供1人が精一杯だろうな。

[577: 匿名さん]

>>576
一方でこんな数字もありますから、
都心部マンション購入層の年収レベルが徐々に上がってくるかも？
上がればもっと広いところに住める人も増えますよ。

地域間格差の広がり、首都圏格差
県民１人当たり所得、１９９６年から２００４年推移。
東京都　４２８２千円→４５５９千円　６．４７％増
埼玉県　３３２４千円→２９５６千円　１１．０７％減
千葉県　３１１６千円→２９７６千円　４．４９％減
神奈川県　３５７６千円→３１７４千円　１１．２４％減

[578: 匿名さん]

>575
可哀相な人だね。

[579: 匿名さん]

戸建離れが進んで都心部マンション志向が高くなって行くと、価格帯４７００〜６０００万円の購入者数が現状より増えていくかもしれません。

[580: 匿名さん]

>>570

＞・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
＞・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
＞いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
＞消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
痛快。　　　よくぞ言った。
そのとおりだ。これに尽きるよ。

[581: 匿名さん]

マンションが薄利多売から高額商品に変わったのは、坪単価２５０万を
超えたあたりからだろう。
２３区といってもバブル崩壊以降一度も２５０万超えたことのないエリアが
一度も２５０万以下になったことのないエリアを追い抜くみたいな話は噴飯もの。
そういう混乱を招いたのが価格破壊湾岸タワーだったというだけ。

世の中、薄利多売と高額差別化商品とある。
それぞれマーケットが違う。

[582: 匿名さん]

>>581
お怒りはごもっともですが、都市構造が根本から変わって来ているんじゃないでしょうか？都心回帰ですよね・・・・猫も杓子も

[583: 匿名さん]

570,575,580
確かに客のなかには王様然とした横柄なのもいるからね。
ストレスたまるよな。毎日の営業、ご苦労さん！
（世の中仕事は色々あるぞ。）

[584: 匿名さん]

お客はみんな湾岸方面に集まって
他はみんな閑古鳥デツ。
本当に頭にくるよな。

[585: 銀行関係者さん]

>570さんの意見に同意。

土地をたんまり仕込んだデベが資金繰りに耐えられなくなって安価で放出という希望的観測はあるけど、そこそこ好立地のマンション用地を仕込めているのは総合不動産位。彼らはマンション販売が低調になってもオフィス賃貸が絶好調なので安く手放す必要がない。

デベが他業態に転換を図れるかについては、総合不動産は事業ポートフォリオをオフィス賃貸に集中させれば良いだけ。専業デベはオフィスも含めた流動化事業や高齢者向け住宅、管理事業への注力など、不動産からは離れないものの「脱分譲」の方向性が明確になっている。

結局、弱小デベの中には郊外物件を値引き販売せざるを得ない所も出てきているし、他業態への転換が失敗すれば破綻・再編に巻き込まれるだろうが、大手デベの経営や好立地物件の販売価格とは別次元の話。

[586: 匿名さん]

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし・・

[587: 匿名さん]

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし

[588: 匿名さん]

いかん。だぶった。スマソ

>>583 俺はデブだがデベではない。販売員でもない。

[589: 匿名さん]

今の団塊ジュニアは、晩婚だし子供も少ないから住宅需要が緊急の課題に
なっていない。そもそも大きな勘違いをしている。

■購入に関する誤解
自分たちだけが購入者だと思ってる。
自分の所得水準、金融資産が標準値だと思っている。
供給者は自分たちの資金力にあわせて供給すべきだと思っている。

■価格の動きに対する誤解
不動産価格は、値上がりが悪で値下がりが善だと思っている。
自分が買ったあと下がっても平気だと勘違いしている。
不動産は短期間に上がったり下がったりするものという誤解

■供給に対する誤解
デベロッパーは自由自在に土地が仕込めると思っている
デベロッパーは土地をたんまり仕込んでいると勘違い
在庫を抱えていると金利負担が厳しいという思い込み

■住宅需要に関する誤解
通勤時間短縮のためにマンションが必要になるわけじゃない
賃貸が狭いし遮音やプライバシーや防犯性能が劣るから新築分譲が求められる
子供が大きくなるまでは実際には賃貸で充分ことたりる。子供が個室を必要と
する時点で住宅需要はせっぱつまった話になる。

[590: 匿名さん]

×子供も少ないから
○子供もまだ小さいから

[591: 匿名さん]

１９８０年から１９８５年の東京住宅市場と今とはかなり様相が似ている。
膨大な住宅需要を抱えた３０代が家を求めている点。
地価が数％／年上昇するなかで、都内は城東以外は狭隘化して
年々郊外しか買えない度合いが増していく。
２３区の既存（中古）マンションは６０平米平均。基本的に賃貸とは
過去の分譲マンションにすぎない。
広さを求めれば、新築か価格底値の２０００年代のものになるわけだが
値段は供給数が少ない→じり高→需給バランス悪い→さらに高値

少子化だから待てば下がるという理屈は２０年先の話。
団塊世代のあとの世代は皆そう考えた。実際２０年待ったら５０歳に
なっていた。大抵は４０歳までに買っている。

[592: 匿名さん]

郊外マンションとはいえ、新線・新駅以外はみな駅から遠い。
そりゃ過去のマンションブームで便利な場所は建ち尽しているから。
かといって、川崎・横浜郊外より、江戸川・墨田・葛飾・足立が便利という
話にはならんだろう。
マンションを買う目的のひとつに「子供を育てるため」という位置づけを
するなら教育環境としての評価を無視できないからだ。
城東の区立には金八先生はいない。
ゆとり教育でやる気をなくした５０代のロートル教師と若気のいたりで
無茶する不適格教師ばかりだったりするんじゃないのか。
港区、世田谷区の定員割れした区立には教師は２倍
教室は広く設備は充実している。財政の豊かな区が教育環境も充実している。
教師だってできのいい子供の多い区で働きたがるものだ。
教育環境の差異も実は価格に織り込まれていたりする。

[593: 物件比較中さん]

東京〜神奈川東部にかけての物件価格が高いのは、いい中高一貫校
が存在するのも一因。
首都圏難関6校（開成、麻布、筑駒、駒東、聖光、栄光、開成）はすべて
このエリアにある。

[594: 匿名さん]

開成は荒川区だよ。ただし♪道灌山の学び舎に、とあるとおり
高台だけどね。

[595: 匿名さん]

２３区に住んで高校まで公立というのがお金かかんなくていいよ。
都下以外の郊外に住むと都立に入れない。
郊外の安い物件のすんで中高一貫の私立にいくか、コスト高いが
都内に住んで高校までの教育コストを安く浮かすか。

[596: 匿名さん]

最近じゃ、東京に住みながら、
埼玉の優秀な公立にいく人もいるんでしょ。

[597: 441]

ときわーのーみーどーりーか。
いい学校だよ開成は自由で。

[598: 匿名さん]

思い出に浸るのもいいが、今のうちにマンション買っておかないと
都内はすぐに買えなくなるぞ。

[599: 上等]

http://www.tokyometro.jp/corporate/data/jinin/index.html

これは駅乗降人員（平成18年度1日平均）なわけだが、
まだ新東京タワー完成前にもかかわらず　錦糸町・押上の前年比二桁上昇率というのは出色である（豊洲は45.1％もあるが）他の駅と比べて欲しい。


城東地区の隆盛がより鮮明になってきた証明ではないだろうか？

[600: 匿名さん]

城東には住みたくありません

[601: 匿名さん]

マンションが駅周辺に出来て乗降客数がちょっと増えれば「隆盛」とは…。
もう業者も素直に「坪250万以下では城東にしか作れないんだから、一般リーマンは諦めて新田・北千住・南千住・亀戸で満足しろよ」とか言えば良いのに。事実そうなんだけど。

[602: 上等]

>>601

　Good　上手な宣伝ありがとうございます。

[603: 匿名さん]

割り切って住むんならCPのいい城東はアリだ。
西側凋落とかいうから「やれやれ」と思ってしまう。
3A・表参道あたりまで凋落とかいってるやつもいたな。

[604: 匿名さん]

なんて程度の低いスレだ

[605: 購入検討中さん]

>>603
富裕層が超都心、
まあまあの所得層（５〜６千万円台マンション購入層）が都心湾岸部と
都心東部に集まり続ければどうなるんだ？
キャパも大きいし、値段もバブルになりそうにないし、このまま
続いてしまう可能性高いのでは？
西側近郊住民は年寄りと安アパートに住む貧困層になりかねない。

まずは、
今回超都心を購入した富裕層はいったいどこから引っ越してくるんだ？

[606: 匿名さん]

城東のキャパは狭いだろ。

[607: 親と同居中さん]

根拠的には、経験則なのですが、
大都市の郊外を考えると、
西側と東側では、西側＝高級、東側＝貧しいってのが
どうしても多いです。

ただ、研究すれば、科学的に根拠あると思います。

首都圏もそうですが、私も住んだことありますが、
関西も西側が神戸、芦屋、西宮、、、金持ちが住むゾーンです。

あと、聞いた話では、
北京も西側が比較的金持ちゾーンらしいですね。
東京と同じらしい。
賛同いただける人いるんじゃないかな？

[608: 匿名さん]

それは根拠と言わないのでは？
ただの実例ですよね。

[609: 物件比較中さん]

607さん
東京の西側は多摩丘陵があり、地盤が固く安全。さらに一流中学高校
が多いので、金持ちが集まる。理にかなっています。

[610: 匿名さん]

既存東京タワーの改修で、新東京タワー不要になるかもって。

[611: 購入検討中さん]

>>609
戸建万能時代の遺産ですよ。
このスレはマンションスレ。
これ考えただけでも
時代遅れな思考だと良く分かると思うけど。

それから、南斜面の高台志向も戸建時代の名残。
周りが全部戸建だと
ちょいとした高台（あまりに高いと登るのが大変）
で南斜面は、他の戸建に比べ抜群に良いのです。
古い山の手がみんなそれ。
それでは、マンションそれも高層マンション全盛時代に
そんな理屈通用しますか。
昔高台の一等戸建、今じゃ回りに高層マンションが建って
何にも見えない。変に高台だから家と駅の行き来が大変。
ライフスタイルが変わって行くと、良い物と悪い物が逆転します。

[612: 匿名さん]

私はこれから東が栄えると思いますが、高級住宅街はそのまま高台で残ると思います。ビバーリーヒルズも上に行けば行くほど、高いのです。
不便でもね。庶民を見下したいらしい。

[613: 購入検討中さん]

それでは今の時代重視すべきポイントは何でしょう？
それは
①都心に近いこと
②平坦で、歩行が楽であること
③区画が整形に整備され、車での行き来が便利であること
この３つになります。

[614: 匿名さん]

>>611

いいこと言うねェ＾＾

目から鱗だ。

[615: 匿名さん]

>>607

元スレ主さん・・・？？記述内容が苦しい、悲しい話の展開ですね。
関西のローカルの話とは・・

[616: 匿名さん]

駅近マンションに平坦かどうかなんて関係ない。

[617: 購入検討中さん]

>>612
確かに特権階級意識は西洋の世界に強く残っている。
高級住宅地がまさにそれで、不便でもそこに住んでいる事が
大きなステータスになるところは有ります。

しかし、翻って我が国を見るとどうか
戦争に負け、昔の貴族階級、財閥は没落し、
元気なのは都市部の元お百姓。
あとは得体の知れない商売で成り上がった個人業者。
どこに伝統が息づいているのか？
単なる物まねの、ミーハー的な薄っぺらい高級住宅地意識だけ、
ただ単にそんな所が回りにあるってだけで、自分もそうなった気になる
者さえでるしまつ。

六本木ヒルズができればヒルズ族と持て囃し、
日本に真の高級住宅地は、数えるほどしかないだろう。
それを拡大解釈する業者と、それを鵜呑みにする購入者。
こんな時代もそろそろ終わりだろう。

[618: 匿名さん]

>>608 >>615
うまいっ　座布団３枚（笑

[619: 匿名さん]

仮に東京の東側が発展するとすれば、関東史上初の事象となるだろう。

縄文・弥生の遺跡に始まり、奈良時代の国分寺・府中を経て、
江戸時代の大名屋敷、そして現代に至るまで武蔵の国の中心であった
のは常に西側。河川の氾濫に晒され続けてきた東側は歴史的に日陰者。

その歴史上の事実は、関東人の深層心理に脈々と受け継がれている。
従って東側は畏れられるとしても、今後も憧憬の対象とはなりえない。

[620: 匿名さん]

あっそ

[621: 匿名さん]

>> 619

え〜三河の貴族末裔大名であった吉良邸があったのは
両国ですよ。浅草しかり、何故、日本発の地下鉄・銀座線が
浅草始発なのか・・歴史は日々変化してますよ。

それと葛西氏一族の存在も忘れてはいけませんね。

[622: 購入検討中さん]

>>619
東京はしょせん田舎者の集まり、
その時々で価値観は変わって行く。

江戸が終わり
西国から薩長土肥が進出してきて、山の手の伝統の連続性は
途絶えた、下町だけは江戸の時代を継承してきたが、
これも関東大震災、東京大空襲と２回の大きな試練を経て、
変質して行った（特権層と違い庶民は根付いた伝統があり、
未だに生きているところもあって、これが江戸文化として、
脚光をあびている）。
深層心理として生きているとすれば、むしろその下町に昔から
住んでいる人達だろう。だが、これも江戸と言う古い伝統を担って
いる自負心に近いものだろう。

[623: 匿名さん]

>>621
それはあくまで下屋敷の話。大名屋敷は上中下とあり、格上の
「上屋敷」は山の手の台地の上にあった。
下屋敷は領地の産品を扱う物流上の関係から低地の下町に置いたまで。

[624: 購入検討中さん]

世知辛い現在、「下町」のイメージ＝心の豊かさ
こんな方向に時代の認識が変わろうとしている。

都心回帰と言う時代の潮流の中で大量の新しい住民を向かえつつ、
一方では昔のノスタルジックなイメージも求められている。
新旧の融合、良い方向に向かえば、東京の新しいライフスタイルが
確立されるかもしれない。

9月24日14時42分配信 産経新聞


　平成１９年版「国民生活白書」では、現状の生活に満足している人は
およそ４割と過去最低に落ち込み、「不満」は３０年近く増加の一途だと
指摘している。経済大国・日本で暮らしに豊かさや幸せを感じづらいのは
なぜなのか。格差問題や食品の信頼性が人々の不安をあおる中、いま求め
られている「豊かさ」とは−。
　豊かな暮らしとはどのようなイメージか。豊かさ論を研究する三菱総合
研究所の野口和彦研究理事が一例に挙げたのは「映画『ＡＬＷＡＹＳ　
三丁目の夕日』に描かれたような人情味あふれる暮らし」だ。
　「三丁目−」の舞台は昭和３０年代初期の下町。身なりは質素で、
牛肉が特別なごちそうだった。だが、町内中が酒や土産を手にテレビの
ある家庭により合うような人間関係が日常に息づいていた。
　「経済的なことが先に立ち、情報が過度にあふれている現代だけれど、
精神的な人と人との絆（きずな）が強ければ、モノがなくても心は豊かに
なれる。今の人々はそのことにうっすらと気づいている」と
「三丁目−」の阿部秀司エグゼクティブ・プロデューサー。
　「金じゃないんだよ。世の中にはもっと大事なものがあるんだ」。
１１月に公開される「三丁目−」の続編で、売れない小説家が資産家に
向かって叫ぶ。阿部さんはこのせりふを「とても現代的だ」とする。

[625: 匿名さん]

>>622
これはある意味核心を突いている。
支配者は幕府、薩長、軍部、ＧＨＱと移ろえど、下町低地に住む
一般庶民が江戸文化の華。

ただその移ろう支配者が皆、山手台地の上を好んだのも事実。

[626: 購入検討中さん]

>>625
だが
その原則ももはや必然性が無くなってきている。
まさに価値観が混沌としている時代。
「美しき日本」
これって何なんだ？
そろそろ皆考えないといけない時期になっているのでは？

[627: 匿名さん]

>>619
東京で東と西の格差が拡大し始めたのは1890年頃、東海道線（新橋〜神戸）と東北本線（上野〜青森）が開通して日本中から東京に人が集まるようになってから。関西からは商人の流入が多く、彼らは新橋駅を降りて六本木や渋谷、新宿で商売を始め、豊かになっていく。東北からは農家の出稼ぎが中心で、上野駅を降りると荒川周辺の低地に居を構え、町工場で職人になった。東北から集団就職で大量の労働力が供給されても、身寄りのない彼らは同郷出身の工場経営者に引き取られ、城東に住むようになる。豊かな城西と貧しい城東という構図は出身地と鉄道網によって形成され、固定化されてきたもの。

交通網の発達した現在でも、関西出身者は住む場所として城西にこだわる人が多い。金にはうるさい人種だけど、高くて大手町から遠くて電車も混んでる東急沿線に住みたがる。いくら安くて大手町に近くても、城東地域のどこか無機質でくすんだ町並みは関西でいう尼崎や東大阪（いずれも町工場が多い）を彷彿とさせ、住む気がしないらしい。

[628: ビギナーさん]

田園調布って、古墳がすごく多いですよね。
やっぱり人が住みたい所って、今も昔も大して変ってないのかなあ
なんて。

[629: 購入検討中さん]

>>627
旧東京市の山の手、下町の区分けは、江戸時代にすでに形成された。

明治以降については、殖産興業で平地で水の便が良い下町に工場が
多く集まり、その結果として、住居として適さない地域となり、
居住地域が西に広がらざるを得なかった。

これが模範解答です。

いずれにしても過去の必然ではあるものの、今では当てはまらない
事象です。

[630: 匿名さん]

歴史の話でまた長文合戦になる予感。。。

[631: 匿名さん]

２０１１年に下町に新東京タワーができるのは何か象徴的だよな。

[632: 匿名さん]

で、その歴史を紐解いてみると今後の23区内の新築マンションの価格はどうなるのよ？

[633: 匿名さん]

ロンドンは２０１２オリンピックで、治安が悪く発展から取り残された
北東地域の再開発を狙う。
東京の場合、都の目論見もかなりこれに近いものがありそう。

ただロンドンにはない地震と洪水のリスクを東京東部が如何に解決しえる
のか。その意味で今一度歴史を温めてみるのも一興かも。

[634: 匿名さん]

>>632
新時代は檜原村のタワマンから始まる

[635: 匿名さん]

湾岸なんて今だけですよ。
そのうち熱が冷めるとどんどん下がっていきます。所詮は庶民のベッドタウンですから（ららぽーとなんて庶民が行く場所です）。

だけど、一方で田園都市線のように混雑が末期的になっている電車で通勤するなんて気が狂ってるとしか思えませんね。
見栄っ張りの奥さんに押し切られて買っちゃうのかもしれませんが、そんなくだらない女と結婚するはやめたほうがいいですね。
そういう見栄っ張りの女だと、カネもないのに子供を私立に通わせ、ストレスのたまった子供に殺される羽目になるだけです。

[636: 匿名さん]

>>635
で、お奨めはどこ？

[637: 匿名さん]

練馬、板橋。
地味だけど、丸の内方面に通うならかなりいいよ。
湾岸は距離では東京駅に近いけど、鉄道アクセスがないから意味ない。
毎日タクシーで通うわけじゃないし、自分の車で通うなんていうヤツもいるがそんなのは買えないヤツの妄想で、リアルではマイカー通勤が許される都心通勤サラリーマンはほとんどいない。勤務先に駐車場なんかないしな。
有楽町線もゆりかもめも丸の内直通ではないから話にならないだろ。

[638: 匿名さん]

デベはいい加減にしろ

[639: 匿名さん]

ＣＭにいくらかけてんだ。よほど危機感あるんだね。このままじゃ残りの戸数到底さばけないもんな。

[640: 土地勘無しさん]

「丸の内」に拘られても困るなぁ．．．つか都下で知ってるオフィス街がそこだけ？

[641: 匿名さん]

>>640
637じゃないけど丸の内（大手町も含めて）は規模・賃料・成長性いずれも別格ですよ。若いうちでもそれなりの年収層が多いのでマンション販売では大きなマーケット。この間もプラウド新浦安のチラシ配りや説明会を東京駅のサピアタワーでやってたし。

[642: 購入検討中さん]

まとめると港南、芝浦辺りが価格、場所面でお勧めという事ですか？

[643: 匿名さん]

日本全体が地盤沈下しそうなとこで三菱村だけ別格ですっていわれてもな。。。まあ国内だけでみたら相対的には沈みは少ないとは思うけど、
成長性？上海、シンガポールには負けるんじゃね？
もう東京もグローバルで見たら田舎転落だろ。

[644: 匿名さん]

>>643
成長性というのはそういうムーディーな話じゃなくて、
オフィスの床面積が容積率緩和・再開発の進展でかなり増えるという話。
新宿等と違い坪6万位は払わなければいけないので、マージン命のメーカーや小売業は入居出来ず、金融・商社等それなりの年収層のサラリーマンが今後も集中していく。

田舎が嫌ならこんな掲示板見てないで上海やシンガポールに移住すればいい。

[645: 販売関係者さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
都心部マンション心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
都心湾岸部、都心東部で大量供給が続けば、価格も適正水準を維持でき、
都心部への人口集中は続きます。

[646: 販売関係者さん]

「住宅購入資金を生前贈与した親の4割強が65歳未満」——。不動産流通経営協会（東京・港）は20日、2007年度の不動産流通の消費者動向調査を発表した。日本では子供への生前贈与が非課税となるのは原則親が65歳以上だが、住宅取得資金に限り、65歳未満でも可能とする特例がある。

　住宅購入に際し、親から資金の贈与を受けたのは123世帯。うち、41.5％の世帯が65歳未満の親から贈与を受けた。新築では47.9％、中古では32.7％だった。親から贈与を受けた資金の平均額は1058万円だった。


[9月21日/日経産業新聞]

[647: デベにお勤めさん]

首都圏の少子化の深刻度を考えれば、
これから２３区に７万人近い若年層が毎年流入してくる。
未婚率も高い水準を維持すると仮定すれば、
２３区内のワンルーム賃貸物件が長期間不足状態になるだろう。

しかし、賃金水準が一律で上がるわけではなく、所得格差も広がると
予想されている状況下、不足状態の中での家賃水準の２極化が進むだろう。
正社員層が多く勤める都心周辺は家賃水準が高まり、
飲食・各種サービス業が主体である巨大ターミナル駅に近いエリアは、
逆に一人当たりの家賃水準は下がっていく（狭小化、共同借りが増える）。一部にはネット難民という現象も見られ始めた。

[648: 匿名さん]

生前贈与の非課税
↑
記事自体が解釈を間違えてると思われ

[649: 匿名さん]

下がる派が優勢なようですが，実際に都心のマンション価格はまだ，ジワリと上がってきてますね。

シティハウス護国寺の価格が高いので，パークハウス本郷が相対的に安く感じられ，再検討してる人が出てきているとか。

ここ2年のあまりの暴騰ぶりに驚いた一般市民は，「もう下がるよ，天井。不買運動しよう。」と叫びながら，さらに買い時を逃している。

このまま高値安定していったら，一生買えないけどそれでもいいのかな？

[650: サラリーマンさん]

庶民に都心は関係ないよ
都心部で５〜６千万円台がせいぜい
それで十分です。

[651: 匿名さん]

>このまま高値安定していったら，一生買えないけどそれでもいいのかな？


いいともぉ！

[652: 匿名さん]

>>638

デベロッパーは地価が上がって困っている。
デベロッパーは、住宅を供給の仲立ちに過ぎない。土地を購入して
建物を建てて売る。リスクを負う分だけ儲けもとる。
買えない人が敵視すべき相手は他にいる。
既存土地保有者。中古保有者。
地価が上がると土地保有者の「保留需要」が増える。
つまり供給が減る。
しかし、当面首都圏の２５歳〜３５歳の人口は膨大な数。
過去の同年代の１．５倍以上集中している。
団塊世代はたかだか４年の塊。
団塊ジュニアは前後含んで１０年以上。
１９９５年〜２００２年の７年間に住宅地地価が上昇しなかったのは、
３５歳前後の人口がバブル期から３割以上激減したからだ。
団塊世代が３５歳に時点で郊外住宅バブルが起り
団塊ジュニアが３５歳前後で再び住宅地価上昇。
それだけのことを、なぜデベがどうのこーのと近視眼的見方で
短絡思考するのかね。

[653: サラリーマンさん]

都心も都心部もそんなに違わないよ。
周辺部でも通勤で電車に乗っている時間は１０分くらいだし、
５分の短縮で数千万円の差は
庶民には許容範囲外です。
都心だとスーパーが無かったりして逆に庶民には住みにくいし、

[654: 匿名さん]

団塊世代が大好きなものに「コーポラティブハウス」というのがあったね。
「俺たちが共同で集合住宅を作るんだ」
みたいな意気込みは基本的に「マスプロダクツ」を拒否する反体制気質。
結果、どうなったか。
市場流通性のない安普請個性派立体長屋が出来ただけだ。

団塊ジュニアは、祖父母の遺産を親経由でちゃっかり使う派と
あくまで親の遺伝子を受け継ぎ社会の矛盾を突けば活路が開ける
消費者運動派に大別できそうだな。

[655: 匿名さん]

>>652
庶民にとっての救いの神は都心湾岸部と都心東部です。デベのみなさん頑張って地上げしてできるだけ安くいっぱい供給してください。頼みますよ後がいっぱい控えているんですからね。
人の役に立つ仕事をまじめにやってホスイ

[656: 匿名さん]

>>655
オレがデベでないって何度いえばキミはわかってくれるんだ

[657: 匿名さん]

ついでに言うといまどき地上げなんか暢気にやっていたら間に合わない。
既存の大区画を仕入れるのがせいいっぱいだろうよ。
地上げの概念が成立するのは、収益性の高い賃貸オフィスの建つ土地。
あとは地主の賃貸マンション。
等価交換ですら駅前以外はなりたくにくいのが現状

分譲＜賃貸＜定期借地＜地主事業

この順で地価上昇に耐えられる。

[658: 匿名さん]

供給が減るのは「保留需要」が増えるから。地主が売り渋るから
デベも在庫を売り渋る。
今後もさらに地主は土地に賃貸マンションを建て続けると都内の
優良分譲マンション用地は激減する。
郊外はすでに、再開発以外で駅徒歩１０分圏の供給は不可能。
さてみなさんどこに家買いますかね。
あと５年で勝負つくね。

[659: 441]

難しいねえ。広尾も10％値上がっちゃったし。
日銀も年内から利上げしていかないと、急激な資産インフレの可能性がある。せめて緩慢なインフレになってくれればね。

[660: 匿名さん]

最初は政権交代で民主党がしくじって自民党政権に戻ってなし崩し的に消費税
大不況という流れかと思ったけど
福田政権でしくじって、田中角栄の血筋の小沢政権になって資産インフレ
内需拡大路線で第二次バブルというのがリアリティを帯びてきたね。

額賀さん一人では政局不安定で年内利上げは無理。

[661: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部でマンション供給が続けば都内のマンション価格も上がらずにすむと思うけどな。

[662: 匿名さん]

でもね資産インフレが起こっているのは日本の一部の地域のみ。
地方の切捨て・格差問題が存在する限り利上げはジレンマでしょうね。

また、地方への公共投資の復活ですか・・・一発屋的な対応。
日本は今まで経験した事のない経済状況ですよ。
過去に例が無いほどのグローバルな資産循環移動も起こっているし。
（極端な例：日本⇒欧米⇒発展途上国/中東⇒欧米・日本）


当分は23区のマンション価格は下落しないと思いますが。

[663: 匿名さん]

地上げというか
こまめに街工場と倉庫を回って、
廃業か移転をお願いして行くんだろうな。
中小企業は後継者がいなくって困っているところが多いから
結構まとまった土地がかき集められるんじゃないか？
昔、白金でやったようなのが、都心の湾岸と東に拡大するんだろうな。
マンション用地ってまだまだあるだろう。

[664: 441]

中東が世界的に金利を低くしている要因なんでしょうね。

しかし、地方ってそんなに不況かね。年収300万あれば充分でしょ田舎は。
むしろ辛いのは東京に住む年収1,000万円以下のサラリーマン層だと思うけどね。ここを手厚くした方が経済にプラスだろうけど、やらんだろうね。

二極化はむしろ東京内で激しいような気がしますよ。

今からどこ買いましょうかね。難しいね。

[665: 匿名さん]

人手不足が進んでいくと中小企業と言う業態そのものが成り立たなくなってきます。街工場と倉庫の廃業が増えるから土地の供給はまだまだある。地価が上がり続けるわけがない。

[666: 匿名さん]

>>665
>街工場と倉庫の廃業が増えるから

それは、９０年代の話。もう終わってるよｗ
今は必要とされるものしか残ってない。

[667: 匿名さん]

>>664
地方は不況というより経済が動いてないですよ。
まず主要産業は「公務員」だったりしますから。地方財政の赤字で
どうしようもない。農業も人手不足。工場や店舗は外国人労働者で
しのいでいる。

地方の地価下落、地価低迷は団塊ジュニアを中心とした３０代、２０代の
人口の首都圏集中ですよ。
若者人口が減るだけなら地価は横ばいのはずが、高齢者の死亡で空家が
増えて土地が売られるから地価が下がる。
一方、賃貸アパート・マンション・借家も空室が増え、家賃を下げて売るが
銀行ローンの支払いがきつくなり売却が増える。

原因はすべて現在３０代の首都圏集中。地方都市は大学生までは賃貸
借りても就職は首都圏。パイが増えない一方地主が供給をやめない。
結果賃料相場はどん底まで落ち込んでいる。

住居費駐車場料金（庭付きの家があれば車２台など楽におけたりする）が
安いことがすべての生活費を安く済ませられる要因になっている。