23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[551: 匿名さん]

２００３年度、２００５年度の給与納税者の年収総額差異
単位百万円
経済規模が大きくなった区もあれば、縮小している区もある。
都心部の経済規模は膨らみ、周辺区の経済規模は概ね縮小している。
非正社員層が多く賃貸居住するエリア（主に環七周辺の狭小戸建と
アパート混在地帯）の将来は暗い。

１位　港区　＋５２６２４、２位　江東区　＋３２４８１
３位　中央区　＋２８８４６、４位　品川区　＋２０４７５
５位　新宿区　＋１４８６７、６位　千代田区　＋１２３８０
７位　大田区　＋１１４９３、８位　墨田区　＋９８３６
９位　文京区　＋９１６６、１０位　台東区　＋５１３３
１１位　江戸川区　▲４７１、１２位　中野区 ▲２１４９
１３位　荒川区　▲２３２０、１４位　北区　▲３１０９
１５位　葛飾区　▲６５２０、１６位　目黒区　▲６６２４
１７位　豊島区　▲７９０３、１８位　練馬区　▲９４９９
１９位　世田谷区　▲９５２７、２０位　渋谷区　▲９５２７
２１位　足立区　▲１１２２１、２２位　板橋区　▲１２７９１
２３位　杉並区　▲２６３８０、

[552: 匿名さん]

>>551
役立つ資料だけに出典を知りたい。家計調査ですか？

[553: 匿名さん]

>>544

都営住宅の家賃は、年収の少ない国民年金の寡婦年金（２００万以下）の
高齢者が３万円程度。
町田あたりに９０歳の寡婦がかなり多く住んでいる。世田谷も下馬あたりが多い。
６５歳以下の現役労働者でタクシー運転手とかは別にして都営アパートに住む
団塊世代はそんなに多いだろうか？
収入があれば一般のアパートが借りられる。６５歳以上なら都営も優先的に
入居できるらしいが。
都営より安い賃貸って地方でもそうそうない。これは貴重な既得権。

[554: 匿名さん]

>>551
東京中央環状の内部が増加している。
渋谷は⇒港移住のためかもね。
駅周辺含め、高層転換が遅れているのが要因か？

[555: 匿名さん]

団塊は
都心部にある老朽化したＵＲ賃貸物件だろ。
都営よりは家賃がかなり高いから、
貯金さえあれば
田舎にＵターンした方が経済的。

都心部都営居住者は団塊より上の年齢層で、
老人ホーム化してます。

[556: 匿名さん]

>>509
この土日のレスを読み返した中で最も頷けるものでした。

[557: 匿名さん]

戦後、戦災被災者の移転、復員及び引き揚げなどのため、既成市街地西側
への人口移転の圧力が高く、東京都市圏は西に拡大した。
さらに、高度成長期には全国からの人口流入を受け止めるため、
拡大の速度が増した。
中心市街地の西側では、既に成していた上流階級向けの山の手から、
連続した前線を形成し、衛星都市を飲み込みつつ武蔵野台地上を西に
向かってスプロールが進行していき、さらに、東京オリンピック前後を
境に、それまで開発規制されていた地域へも市街地開発が行われていった。
しかしながら、離れるに従って、利便性、都市施設、水道・道路その他
のインフラストラクチャーの水準が急速に下がった。

戦争直後に住民が移転した市街の例として富ヶ谷に近い目黒区駒場周辺の
山手通り沿い、大規模なスプロールが急速に展開した地域として中野区
野方などが挙げられる。また、世田谷区は、成城学園など良好な都市整備
が行われた地域がある一方、全体にはカーナビゲーションの性能評価に
使われるほど道路整備の水準が低い地域が多く、今日でも周辺の区に
比べ下水道の整備に遅れがみられる。

今日では住宅販売の宣伝用には、地形や由来に関係なく高級感を打ち
出すために「山の手」が使用されている。特に、地名の併合によって、
山の手の住宅の町名が下町地域に広がった場合などは、マンション販売
の広告で「山の手」が連呼される。（例えば、「目黒区　白金　
マンション　山の手」を検索すると、バブル経済期に地上げされた
谷部低地の木造賃貸住宅の跡地に建てられたマンションが
大量に現れる。）

[558: 匿名さん]

団塊も都会住まいになれてしまい、
不便な田舎にＵターン住まいしたいとは思いませんよ。
バブル景気を楽しんだ世代でもありますからね。
バブルを上手く生きて給料以外で築いた財産持ってる人もいるし。

[559: デベにお勤めさん]

>>558
団塊の約２割が引越し希望。

住み替えについては、「現在の住まいにそのまま住みつづける」が46％
と半数近くを占めている。これに「現在の住まいをリフォームして住む」
の22％を加えると７割弱は継続居住希望となる。

住み替え希望は、残りの約３割から「その他」を除いた24％となった。
そのうち最も多かったのは
「新たに住まいを購入して住む」の9.7％だった。
「新たに住まいを借りて住む」が5.4％、
「新たに住まいを新築して住む」は3.2％。小計１８．３％
「現在の住まいを建て替えて住む」は5.3％。
1947年〜51年生まれで今年56〜60歳となる団塊世代は、全国で561万
世帯。その半数以上が三大都市圏に集中し、首都圏では154万世帯を
占める。18.3%は２８万世帯に相当する。
住み替え希望が強いのは、「賃貸居住層」「60歳時点の金融資産2500万円
未満年収400万円以上の層」および「金融資産5000万円以上の層」。
現在の住まいの築年数が30年以上になると希望が強くなる。
新たに住まいを購入して住み替えたいとする層は全体の9.7％、首都圏
では１５万世帯に相当。その約半数（45.5％）が「新築マンション」を
希望しており、「中古マンション」も13.8％いる。
金融資産を持っている人ほど一戸建てよりマンションを住み替え先
として選択する傾向が見られた。新築マンション希望層は、「金融資産
5000万円以上」が3割近くを占め、希望層の約半数（56.1％）が「金融資産
2500万円以上」と答えた。老後の不安度を尋ねた設問では、新築マンショ
ン希望層の56.1％が「まったく不安はない」と「あまり不安はない」
と回答。また、都市型の消費生活を志向しており、「多少お金がかかって
も、豊かな老後を過ごしたい」（全体72.9％／新築マンション希望層
90.9％）、「気に入ったもの、好きなものにはお金を惜しまない」
（同57.7％／75.8％）、「上質なものに囲まれた暮らしがしたい」
（同45.2％／65.2％）、「自分の資産は自分の代で使い切ってもよい」
（同60.5％／69.7％）。一方で、「老後は質素な生活をこころがけ、
お金を節約したい」という設問では、全体62.1％に対して新築マンション
希望層の回答率は43.9％と際立って低くなった。
新築マンション希望層は生活や交通、管理サービスなどの利便性
を重視して同じ沿線・方面でより都心に近い地域を選ぶ傾向が強かった。
また、新築マンション希望層では63.6％が「夫婦二人」を望んでおり、
全体平均（55％）より割合がかなり高くなった。

[560: 匿名さん]

>>559さん

これは全て希望アンケートですね。
実態との差異については統計ないですか？

[561: 匿名さん]

首都圏団塊の世代はお金持ちは都心部に新築マンションを買ってお引越し。お金に不安がある賃貸族は生活費が安い田舎にＵターン。持ち家あるけどお金に不安がある人はそのまま郊外で潰えるｗ

[562: 匿名さん]

>>513
>そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい

笑った
よくある雑誌広告の、恋愛運ギャンブル運向上の宝石やアクセサリーの類の
パチンコでザクザク儲かって、いい女（ケバい女というべきか）連れて
フェラーリやベンツ買って、またまた宝くじで大当たり的な願望を体現している

実に東側メンタリティーを体現した書き込みだ（笑

[563: 匿名さん]

で、価格動向はどうなってる？

[564: 匿名さん]

そんなすぐには劇的に変わらんよ

[565: 匿名さん]

都市構造の変革が伴うから
２０年スパンくらいはかかるよ。
戦後の西側近郊の地価が上がって行ったようにね。

[566: 匿名さん]

ふぁ〜っ
どうでもいいオタク長文合戦はそろそろ終わった？

[567: 匿名さん]

長文は勘弁してくれ。
読む気が失せる。
一気に書かずに、小出しに書けばそれだけでも読めると思うが。。

周りにもいるが、自分の知識を一気に吐き出す輩、そういうのに限って早口で自己満。相手に全然伝わってないし、伝える気すらない。

[568: 匿名さん]

首都圏に新築マンションを買いたい世帯7万世帯
そのうち金融資産５０００万以上持ってるのが２万世帯
そのうち金融資産２５００万以上持ってるのが４万世帯

これを多いというか少ないというか、難しいところですね。

[569: 匿名さん]

>568

というか、その数値が正しいか間違っているかから考えたほうがいいような。

数値を出すなら、根拠となる資料を提示してくれないと。

[570: 匿名さん]

・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
薄利で供給を続けてくれるのか。
否。デベは業態を変え、供給を絞る。
日本の国力が衰退に向かっている中、
庶民の住宅事情だけが良くなっていく、などという能天気な予想が
いったいどこから出てくるのか？
これからマクロな傾向としては、占有面積の減少、仕様の低下、郊外開発による
「庶民の買える価格帯」を保ったままの実質上昇傾向が続くだろう。
20〜30年前の旧公団、都営住宅はまだ40〜50平米台の「ファミリー向け」
だってたくさんあった。経済力が衰えればその時代に戻るだけの話。

[571: 住まいに詳しい人]

>>570
何もない処から国力が高まりモノが増えていく発展局面と
多くのモノがある状態から国力が落ちていく衰局面は非対象です

50年以上かけて築かれたインフラや住宅ストックは
衰退に向かっているからといって直ぐに消滅するわけではありません
＃それを維持するコストが今後は社会問題になるのですが・・・・・・

20〜30年のスパンでは、40〜50m2台のファミリータイプ水準に
戻ることはないでしょうね

>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
>否。デベは業態を変え、供給を絞る。

「供給を絞る」のはいいけど
かつて“バブルの塔”とか“幽霊タワー”と呼ばれた
外苑東通りのタワーマンションの様に
工事途中で10年くらい放置しますかねぇ

ファンドがらみのお金も、昨今の信用収縮で元栓が絞られて
先細なのは予見できますしね
調子に乗って大量の土地を仕入れたデベはツライですね
ここから2、3年、デベは体力勝負になるでしょ

[572: 匿名さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
江東区のマンション規制が解除されたら、都心部でこの価格帯のファミ
リー向けマンションがまだまだ出てくるでしょう。
解除されれば、約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、職住近接のアーバンライフを手に入れる人は増えます。

[573: 匿名さん]

>570
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。

デベは(今のバブルまで)庶民のために安く供給してたわけじゃないでしょ。
売れないから安く販売せざるをえなかったんじゃない。

安く供給するのが嫌だったら、高い価格で供給すればいいんじゃないか。

>デベは業態を変え、供給を絞る。

そんなことが簡単にできるんだったら、ご自由にどうぞ。

[574: 匿名さん]

都心部マンション
心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
大量供給が続けば価格も適正水準を維持できます。

[575: 匿名さん]

>>573
日本語読めないんなら無理して投稿しなくていいんじゃないか。

[576: 匿名さん]

>世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。

そうですか、厳しい世の中になりますね。
７０ｍ２だと、夫婦＋子供1人が精一杯だろうな。

[577: 匿名さん]

>>576
一方でこんな数字もありますから、
都心部マンション購入層の年収レベルが徐々に上がってくるかも？
上がればもっと広いところに住める人も増えますよ。

地域間格差の広がり、首都圏格差
県民１人当たり所得、１９９６年から２００４年推移。
東京都　４２８２千円→４５５９千円　６．４７％増
埼玉県　３３２４千円→２９５６千円　１１．０７％減
千葉県　３１１６千円→２９７６千円　４．４９％減
神奈川県　３５７６千円→３１７４千円　１１．２４％減

[578: 匿名さん]

>575
可哀相な人だね。

[579: 匿名さん]

戸建離れが進んで都心部マンション志向が高くなって行くと、価格帯４７００〜６０００万円の購入者数が現状より増えていくかもしれません。

[580: 匿名さん]

>>570

＞・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
＞・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
＞いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
＞消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
痛快。　　　よくぞ言った。
そのとおりだ。これに尽きるよ。

[581: 匿名さん]

マンションが薄利多売から高額商品に変わったのは、坪単価２５０万を
超えたあたりからだろう。
２３区といってもバブル崩壊以降一度も２５０万超えたことのないエリアが
一度も２５０万以下になったことのないエリアを追い抜くみたいな話は噴飯もの。
そういう混乱を招いたのが価格破壊湾岸タワーだったというだけ。

世の中、薄利多売と高額差別化商品とある。
それぞれマーケットが違う。

[582: 匿名さん]

>>581
お怒りはごもっともですが、都市構造が根本から変わって来ているんじゃないでしょうか？都心回帰ですよね・・・・猫も杓子も

[583: 匿名さん]

570,575,580
確かに客のなかには王様然とした横柄なのもいるからね。
ストレスたまるよな。毎日の営業、ご苦労さん！
（世の中仕事は色々あるぞ。）

[584: 匿名さん]

お客はみんな湾岸方面に集まって
他はみんな閑古鳥デツ。
本当に頭にくるよな。

[585: 銀行関係者さん]

>570さんの意見に同意。

土地をたんまり仕込んだデベが資金繰りに耐えられなくなって安価で放出という希望的観測はあるけど、そこそこ好立地のマンション用地を仕込めているのは総合不動産位。彼らはマンション販売が低調になってもオフィス賃貸が絶好調なので安く手放す必要がない。

デベが他業態に転換を図れるかについては、総合不動産は事業ポートフォリオをオフィス賃貸に集中させれば良いだけ。専業デベはオフィスも含めた流動化事業や高齢者向け住宅、管理事業への注力など、不動産からは離れないものの「脱分譲」の方向性が明確になっている。

結局、弱小デベの中には郊外物件を値引き販売せざるを得ない所も出てきているし、他業態への転換が失敗すれば破綻・再編に巻き込まれるだろうが、大手デベの経営や好立地物件の販売価格とは別次元の話。

[586: 匿名さん]

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし・・

[587: 匿名さん]

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし

[588: 匿名さん]

いかん。だぶった。スマソ

>>583 俺はデブだがデベではない。販売員でもない。

[589: 匿名さん]

今の団塊ジュニアは、晩婚だし子供も少ないから住宅需要が緊急の課題に
なっていない。そもそも大きな勘違いをしている。

■購入に関する誤解
自分たちだけが購入者だと思ってる。
自分の所得水準、金融資産が標準値だと思っている。
供給者は自分たちの資金力にあわせて供給すべきだと思っている。

■価格の動きに対する誤解
不動産価格は、値上がりが悪で値下がりが善だと思っている。
自分が買ったあと下がっても平気だと勘違いしている。
不動産は短期間に上がったり下がったりするものという誤解

■供給に対する誤解
デベロッパーは自由自在に土地が仕込めると思っている
デベロッパーは土地をたんまり仕込んでいると勘違い
在庫を抱えていると金利負担が厳しいという思い込み

■住宅需要に関する誤解
通勤時間短縮のためにマンションが必要になるわけじゃない
賃貸が狭いし遮音やプライバシーや防犯性能が劣るから新築分譲が求められる
子供が大きくなるまでは実際には賃貸で充分ことたりる。子供が個室を必要と
する時点で住宅需要はせっぱつまった話になる。

[590: 匿名さん]

×子供も少ないから
○子供もまだ小さいから

[591: 匿名さん]

１９８０年から１９８５年の東京住宅市場と今とはかなり様相が似ている。
膨大な住宅需要を抱えた３０代が家を求めている点。
地価が数％／年上昇するなかで、都内は城東以外は狭隘化して
年々郊外しか買えない度合いが増していく。
２３区の既存（中古）マンションは６０平米平均。基本的に賃貸とは
過去の分譲マンションにすぎない。
広さを求めれば、新築か価格底値の２０００年代のものになるわけだが
値段は供給数が少ない→じり高→需給バランス悪い→さらに高値

少子化だから待てば下がるという理屈は２０年先の話。
団塊世代のあとの世代は皆そう考えた。実際２０年待ったら５０歳に
なっていた。大抵は４０歳までに買っている。

[592: 匿名さん]

郊外マンションとはいえ、新線・新駅以外はみな駅から遠い。
そりゃ過去のマンションブームで便利な場所は建ち尽しているから。
かといって、川崎・横浜郊外より、江戸川・墨田・葛飾・足立が便利という
話にはならんだろう。
マンションを買う目的のひとつに「子供を育てるため」という位置づけを
するなら教育環境としての評価を無視できないからだ。
城東の区立には金八先生はいない。
ゆとり教育でやる気をなくした５０代のロートル教師と若気のいたりで
無茶する不適格教師ばかりだったりするんじゃないのか。
港区、世田谷区の定員割れした区立には教師は２倍
教室は広く設備は充実している。財政の豊かな区が教育環境も充実している。
教師だってできのいい子供の多い区で働きたがるものだ。
教育環境の差異も実は価格に織り込まれていたりする。

[593: 物件比較中さん]

東京〜神奈川東部にかけての物件価格が高いのは、いい中高一貫校
が存在するのも一因。
首都圏難関6校（開成、麻布、筑駒、駒東、聖光、栄光、開成）はすべて
このエリアにある。

[594: 匿名さん]

開成は荒川区だよ。ただし♪道灌山の学び舎に、とあるとおり
高台だけどね。

[595: 匿名さん]

２３区に住んで高校まで公立というのがお金かかんなくていいよ。
都下以外の郊外に住むと都立に入れない。
郊外の安い物件のすんで中高一貫の私立にいくか、コスト高いが
都内に住んで高校までの教育コストを安く浮かすか。

[596: 匿名さん]

最近じゃ、東京に住みながら、
埼玉の優秀な公立にいく人もいるんでしょ。

[597: 441]

ときわーのーみーどーりーか。
いい学校だよ開成は自由で。

[598: 匿名さん]

思い出に浸るのもいいが、今のうちにマンション買っておかないと
都内はすぐに買えなくなるぞ。

[599: 上等]

http://www.tokyometro.jp/corporate/data/jinin/index.html

これは駅乗降人員（平成18年度1日平均）なわけだが、
まだ新東京タワー完成前にもかかわらず　錦糸町・押上の前年比二桁上昇率というのは出色である（豊洲は45.1％もあるが）他の駅と比べて欲しい。


城東地区の隆盛がより鮮明になってきた証明ではないだろうか？

[600: 匿名さん]

城東には住みたくありません