23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[488: 匿名さん]

＞483
田舎者ですが、マンションもクルマも買いました。
（親の資産はあてにしてません）
地方出身者のほうが頑張ってしまう？

[489: 住まいに詳しい人]

>>479
>REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
>回復しており、また買いたい人もいると思います。

そーですよね
値下がりは収益還元法に従えば好感していいハズですよね

なのにリアルな不動産の価格だと
「調整で下がる」と言うと文句を言う人が現れるんだよなｗ

>少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
>一変しているとは思えません。

2006-07年のプチバブルは
株式で言うところの「ファンダメンタルズ」が変化して起きたわけではないのです

外資が都心物件を買ってファンドにしたのを追いかけて、
国内資本も後に続けとばかり出口を考えずにビルや土地を買い漁った
ファンド自体は、融資先がなく金を持て余した地銀が買うので価格が上がる
それに釣られてますます都心の不動産に買いが入りファンド化される
それで用地が不足して、取引価格が上昇して評価額が上がる
その連鎖がこの４年間の動きだったわけです

で、配当を付けなきゃいけないのだが、オフィス賃料はまだ上がる余地はあるが
レジデンスの賃料は・・・というところまで届いたわけ

ところがこのタイミングでサブプライムローン問題も顕在化したわけで
成長期待プレミアで利回り以上の価格が付いていたのに
信用収縮から資金引き揚げが起きプレミア分が消滅することを連想して
利回りに合った安全な投資ポジションに戻ろうとする変化が
まさに今起きているわけです
それはREITでもリアルな不動産でも同じです

あと、ファンダメンタルズの範疇である少子化問題だけど
基本的に一変はしてないのだが、ちょっと注意すべきことがある

2003年当時は丁度団塊Ｊｒ.がマンション購入年齢に上がってくる時期で
マンション需要の拡大がかなり期待された時期なわけ

2007年現在は、団塊jr.の需要はまだピーク、もしくはピーク直前だとは思うが
フタを開けてみたら、団塊jr.は郊外生まれが多く郊外志向（戸建て志向）が多くて
それに親が家持ちで本人たちはマンション購入は価格次第と消極的であるために
思ったよりマンション需要は多くないって業界的には気付いてしまった

だから状況自体は変わっていないハズだけど、
業界的な状況認識はだいぶ変わっていると思うよ

[490: 匿名さん]

だけど、一般論として坪250万以上もする豊洲や有明のマンションは買えないだろ。
君は成功してるのかもしれないけどな。

[491: 契約済みさん]

買ったよ。中古も高いから、どうせ買うなら新品がいいでしょ！

[492: 匿名さん]

＞４９１
買ったよ。中古も高いから、どうせ買うなら新品がいいでしょ！

私もそれで、買っちゃった。
だって値段の差、そんなに無いんだもん。

[493: 匿名さん]

だから豊洲や有明をこれから買う人はやっぱり30半ば1000万クラス
以上なんじゃないの？　つまり少数の勝ち組。あとは親の資金が
ある人。

[494: 匿名さん]

だんだん議論のポイントが分からなくなってきた。

[495: 匿名さん]

>494

>>483
の記述がきっかけじゃないの？議論が変な方向に進んでいるのは。

[496: 匿名さん]

結局湾岸と東部が一番であって欲しいと妄想してるだけ。
そのためには地方も郊外も、都内の西も南も下がって欲しいと。

[497: 匿名さん]

博多とか仙台とか地方中核都市には駅近くのタワーマンションの
上層階の８０平米もある部屋が４０００万円くらいで買える。
東京なら中古でも一億超クラスの立派な造り。

飲食や買い物なども東京に負けないどころかかえって便利なような立地。
ああいうのを見ちゃうと東京の狭くてしょぼいのに５０００万円以上
払ってまで東京にしがみつくのがいやになる。
仕事上可能ならそういうとこに
Ｕターン就職したほうが生活は豊かな気がしてきてる。

[498: 匿名さん]

風向き変わって地方重視せざるを得ない状況ですからね。
なんといっても議員の議席は地方に重点配分されているので。

東京が牽引して日本全体を浮揚させる、という話だったはずなのが、
いつのまにか地方は下げ東京だけが格差を広げて生き残るみたいな
ことになって、さすがにそれでは国民的な合意にはなりえない。

首都機能移転や遷都なんかも再度議論されてくるのでは。

[499: 匿名さん]

地方でも地価上昇しているところと
夕張や青森・高知のような永遠の＊＊＊との差が出てきているからねえ

[500: 匿名さん]

首都機能移転や遷都は、
我田引水の議員達ばかりでもめるだけ。
纏まりはしないよ。
巨額な費用も出しようがないし。

[501: 匿名さん]

東京２３区の団塊ジュニア８０万人という話は書いた。
横浜市の２００５年国勢調査をみると、団塊（５５歳から５９歳）が２７万人に
対して団塊ジュニア（３１歳〜３５歳：全国から集まったものと地元育ちの計）は
３１万人。
団塊の前後５年が２２〜２３万に対して
団塊ジュニアの前後５年は３０万人２５万人とかなりのボリューム。

重要なポイントは「デベ対消費者という構図で考えると間違える。」という一点。
供給者が価格を決めているようにみえて、潜在需要の膨大さが徐々に地価を
上げていく。住宅取得ニーズがなければ地価は横ばいになるはずなのだ。

実際若年層の都心部集中は事実として否定できない。
地方では食えない現実が若年層を首都圏に引き寄せる。大企業も景気拡大と
団塊退職、リストラ補填で若年層を雇用拡大してきている。
東京２３区と横浜市だけで
３１歳〜３５歳までの人口が合計１１１万人もいる。団塊の９２万人をしのぐ数。
この５年のあとにも８５万人の２０代後半が控えている。
結婚して子供が生まれて５０万戸の持ち家需要は時間とともに顕在化する。

三越でも西武でも経営危機に陥ったら、大バーゲンセールをやるだろうか。
どこかに会社ごと買われておしまい。
ホテルでもマンション同じ
マンションデベが、間違った土地購入をして経営危機になったらどこかに買われて
おしまい。断末魔のバーゲンセールなどやらない。

確かにあと１５年後には日本全体の少子化の影響は出てくる。
そのまえに、中国のバブル崩壊や年金制度の破綻、医療保険制度の破綻など
リセッションの材料は山積みだ。結果としてデフレ再燃でなくインフに向かう。
その間にマンションデベの業界再再編が終わっているだろう。

[502: 匿名さん]

×インフに向かう。
○インフレに向かう。

さらに中央区の若年層の集中はすごい・・と書こうとしてよく見たら
データは大阪だった。
http://www.city.osaka.jp/chuo/life/outline/img/statistic01.gif

[503: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

現実的な値段の築浅が出てきたねぇ。

[504: 匿名さん]

>>501
しつこいな。コピペしとくから良く考えろ。
莫大な団塊ジュニアの需要なんて無い。
買える奴は、ここ数年でもう買っている。
買う必要のない奴も相当数いる（転勤族等の家賃補助、或いは社宅組）
残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
どうして団塊ジュニアがみんなマンションを買うという発想になるのか理解できないね。
デベ或いは供給側の人なんだろうね。

長期的に人が減り、世帯も減りしてゆくのが確実な中で住宅需要も減退してゆくと見るのが普通。
20年後にマンション買いそうな層の人口は今の半分強しかいない。
しかも親や祖父母の家を相続する可能性が高いから新規で家を買う奴は相当少なくなるだろう。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口 （もう2年前のだから注意して見てね）
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[505: 匿名さん]

25-29もかなりの数だね。今なら27-31か。
素直にこれを見ると、まだまだ需要は多いと読めるが。
都内の供給が細っているのも事実だし。

> 残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。

この根拠も知りたいな。ここ数年の供給量では、人数に比べればまだまだ少ない。

[506: 匿名さん]

自分の部下スタッフは504さんが記述されている”団塊Jr”が多いです。
選抜された地方の国立大学卒が多い（院卒も多い）。
地方出身者の方がバィタリティが有って優秀な人間だと感じますが・・・（英語で普通に業務も処理できる）

彼らは、今、マンション買ってますよ。もう購入した人達も多いけどね。
最近は33歳ぐらいで管理職に引き上げられるから、社宅にも長居出来ない
という理由もあるけどね。

[507: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

今の値段で買える人は、もう買っていると考えるのが普通だと思うけど。

それに、なんで高くなったときに、あわてて買うの？
一括で、ポンッと買える余裕がある人はいいだろうけど、
そんな余裕のある人は少ないでしょう。

[508: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F2]

高くなったから、のほほんとしていた
庶民があわててるんじゃない？

[509: 購入経験者さん]

ここの掲示板の住人のように、ある程度確立された相場観をもってマンション買う人は少ないですよ。
数年前の安値も、買うタイミングにない人にはまったく関係のないことでしした。
普通の人は買うべき時が来たら初めて検討し、自分の買える物件を探すのです。
その際、同じ物件が数年前に比べて、どれだけ割高であるかなんてことは頭に浮かばない。
重要なのは、まず自分の棲みたいところに欲しいと思う物件があるかどうか、そして購買欲を刺激し尻を蹴飛ばしてくれるような営業マンにＭＲで出会えるかどうか、最後に資金力や金利で実際に購入可能かどうかです。
その条件を満たす物件が23区内から激減しているために、販売にブレーキがかかっているのです。

[510: 匿名さん]

一都三県
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人
２５年後、３０〜３４歳　２９９万人
４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人
２０年後、２５〜２９歳　２５０万人
４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人
１５年後　２０〜２４歳　２２１万人
４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
２２０万人レベルになるとして
６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

[511: 匿名さん]

団塊の世代Ｊｒの上京者は意外と少ない。
ジモティー比率が高く、
近郊、郊外にとっては追い風、
都心部にとっては逆風の時代だった。
現在の２０代後半が購入層になった時点で
状況はがらりと変わってしまうだろう。

[512: 匿名さん]

数年前の安値のときは、
まだマンションは値下がりするんじゃないかと不安があった。
でも魅力的なタワマンがあった。
値上がりとともに外廊下のタワマンが増えたりして
買いたいのは減るし抽選の倍率が高くなった。
買うタイミングを逃してる人もいるでしょうね。

私は数年前に、引越す必要があって買ったけど。

[513: 匿名さん]

西側が得か東側が得か？

イメージ云々を問うなら今のところ西側で問題ないだろう、しかし実を取った場合都心での仕事、娯楽など利用できるコンテンツは同じなわけだ。
そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい（その後の駐車料金からも買い換えのペースも違ってくる）。

なぜか？

あなたがどこに住んでいるのか気にするのは近親者か同じ部署内の同僚程度、一歩家を出れば県民かどうかさえ見分けが付かない。
あとは個人の価値観の問題だが想像力を膨らませてみてほしい。
（女性ならベンツ、フェラーリを他の物に置き換えても可）

[514: 匿名さん]

＞513
足立ナンバーのフェラーリもいいかもね。

[515: 匿名さん]

東京都
１９８０年５〜９歳人口　８７万人
２５年後、３０〜３４歳　１１２万人
２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人
２０年後、２５〜２９歳　９８万人
３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人
１５年後　２０〜２４歳　８６万人
２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
市部を除くとさらにぐんと高くなる。
ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は４９万人
８６万人レベルになるとして
３７万人増　上京者比率は４３％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

[516: 住まいに詳しい人]

>>515
>上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

地方出身者が増えているのは判るけど
地方出身者が都心エリアのマンションを求めるとは限らないわけで
そのような推論に至るのか理解出来ないのだが

ちょっと前にも指摘があったけど
普通の地方出身者は6000万円のマンションなんて買えないよ
銀行とか大手商社、メディア関係以外の人なら3000〜4500万円が相場でしょ
有り得るとすればダブルインカムのケースだが
地方出身者の大多数がダブルインカムだとは考え難いしねぇ

[517: 匿名さん]

地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（資産性、換金性、利便性と価格を比較、検討）
に基づいた都心部居住を目指すでしょう。

価格優位性が高い都心湾岸部および都心東部の将来性は高いでしょう。
供給量が多いので、価格優位性は将来にわたり維持できると思います。
高すぎてしまったところには、たとえ都心部でも人は集まりません。

[518: 匿名さん]

通勤に便利な都心部に住んで
ダブルインカム
こんなパターンが増えていくと思います。
夫婦ともに正社員で、世帯年収１５００万円？
ダブルで住宅手当？

[519: 匿名さん]

企業の住宅手当は、世帯主でないと支給されないはず。
ダブルで住宅手当ってことは通常ないと思います。

[520: 匿名さん]

東側業者ってなんでここまで必死なの？

[521: 匿名さん]

首都圏在住者
団塊Ｊｒ以降、郊外生まれの郊外育ちがずいぶんと増えました。
結婚も幼馴染とし、就職も郊外、完全な土着化が進んでいます。
郊外については、それほど人手不足といった感じは無く、
人手不足に悩む都心部の中小製造業の郊外移転が続いてます。

この土着化と少子化は、都心部業務に占める地方上京者の比率を
長期にわたり高めて行くでしょう。
女性の職場進出も進みますから、将来的には地方上京者どうしの
結婚が増えて行くでしょう。
そして、これは結婚後の共稼ぎ率を高めるとともに、通勤利便性に
優れた都心部需要を高めて行きます。

[522: 匿名さん]

肝心の婚姻率自体が下がっているからなー。
格差が広がれば、ますます下がるよ。

そんな状態なのに、江東区の保育所は待機児だらけで、
共働きの子育てにはかなりきつい。
保育料を上げ、その金で施設を増やそうとしているみたいだけど、
少子化の時代に保育所をやろうっていう人はいるのかな？

おまけに、保育の入所は、ちゃんとお金を払えないような人優先だったりするし。

[523: 匿名さん]

とにかく、もうすこしマーケティング発想を持とうよ。

＞普通の地方出身者は6000万円のマンションなんて買えないよ

別に普通の地方出身者が買えなくても、親の援助がある人が買うっていってるでしょ。１００万人案の５％が該当すれば、５万人。

親が祖父母の遺産が４０００万入って、子供二人なら２０００万づつ
資金援助。４０００万のローンなら８００万の年収があれば容易に組める。

少子高齢化とは、大相続時代。

田舎の大地主は、相続税対策で、９０歳の婆さん（被相続人）に
遺言書を書かせて、長子相続を継承しようと企む。孫までちゃんと相続人に
なっていていきなり数千万の遺産を相続するケースすらある。

法定相続人である次男、次女でも遺留分を主張するから法定相続の半分の遺産は入る。
相続人が４人〜５人のケースでも養子を増やすなど阿漕な遺言書をしこまない限り、分家の法定相続人にも１／８〜１／１０の遺産は渡る。
相続税課税評価で４億の相続でも、４０００万程度の代償相続でキャッシュが
渡されるようだ。
戦後は農地改革で大地主はいなくなったが、戦前からの地主の子孫は大抵が
大正生まれの相続人。これが今８０代から９０代。亡くなれば５０〜６０代の子供が相続人。

９０歳の祖母が亡くなれば遺産は６０歳の子供が継ぐ。団塊世代は兄弟が多い。
末子以外はリタイヤして年金生活だから、末子が親の面倒みていたりする。

ともあれ兄弟が多いと田舎の土地は売却して処分。預貯金とあわせて兄弟で
均等に割るか代償相続。

６０歳の団塊は、すでに持ち家。３０年間でローンもあらかた返済している。
今の団塊ジュニアに住宅資金援助がいく流れになる。
不動産が「資産」という意識は、５０代、６０代には根強い。
不動産が暴落する
ということが歴史上もいかに稀なことかは、インフレ世代を生きた彼らしかわからない。いざというとき換金しやすい都心周辺の物件ならインフレに強いと思っている。

親が遺産を残してくれた子供は自分の子供にも遺産を残したいと思うものだ。
ところが、団塊の自分は、郊外住宅をつかんで大失敗。
だったら今のうちに子供の不動産に金を使わしてやろうというのが親心。
そのかわり、自分は心置きなく資産を使い果たせる。

[524: 匿名さん]

×１００万人案の５％が
○１００万人の５％が

[525: 匿名さん]

都心部に関しては
行政サイドだけでなく
企業サイドからの支援もぼちぼち出ています。
企業が本社内に託児所を置き、時差出勤も認めるところが
優良企業に現れてきています。
これから人手不足で人材の獲得競争になるから、
各企業も力を入れて行くでしょう。
賃金レベルだけでなく、福利厚生面での格差が広がっていくでしょう。

それから、都心部大規模マンションの場合は託児所併設が増えるでしょう。

[526: 匿名さん]

団塊ジュニアは二人以下の兄弟姉妹。となれば、夫婦の片方が相続で援助うけられたらいいわけ。
かつて相続税で平等社会が実現できたと思ったのはインフレ時代だけの話。

バブルの時に地方の不動産は市街地再開発や工場移転やゴルフ場やリゾート
で買われて、デフレ時代には預貯金で「目増え」した。
爺さんが亡くなった０年前には地価は下がっていたが、その後婆さんの相続
にあわせて、賃貸住宅建てたりさまざまな相続税対策を施してあったりするのが
地方の地主の実態だろう。

格差社会ということを言葉だけでなく「資産」レベルで理解したほうがいい。

そういうものは「数が少ない」などと言っていると、そういうもののおかげで
自分が「買えなくなっている」事実から目をそらすことになる。
「格差」というのは自分から下との差ではなく自分から上との差が
自分に影響を及ぼすものなのだ。

[527: 匿名さん]

×爺さんが亡くなった０年前
○爺さんが亡くなった１０年前　　スマソ

[528: 匿名さん]

買える人のレベルまで値段が下がってきて、みんなが買えるのなら
それは「格差社会」でなく「平等社会」

富の再配分は行政の機能だが、それが中曽根政権の赤字国債発行から
２０年で８５０兆円、ＧＤＰをはるかに超える額まで膨れ上がっている。
もはや、行政の「富の再配分」による「平等化」は期待できない。
だから市場原理主義＝格差社会を肯定せざるを得ないのだ。

世の中が読めていて、シナリオが描けないと苦労する時代になった。
買いたいときに買えばいいというのは「恵まれた人」のセリフ。
庶民は現実を精緻に分析してどう動くのが最適か考えなければならない。

金がなくても知恵があればなんとかなる。パニくって思考停止して失敗したのが
団塊世代なのだ。

[529: 匿名さん]

>>526
団塊ジュニアって二人以下の兄弟姉妹だっけ？
一人っ子はほとんどいないで、3人以上の兄弟も多いというのが実感だけど。
統計があれば教えてください。

[530: 匿名さん]

http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/111b1.htm
特殊出生率が２．１になっているのは、前の世代の数値を
反映しています。
団塊ジュニアとは現在３３歳から３７歳。
団塊と誤解していませんか？
首都圏で戸建住まいが多いとはいえ、団塊世代が
３人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。
年子や双子でも３人子供をつくるには５年はかかります。

[531: 匿名さん]

>>523

８００万の年収の人に４０００万円のローンなんか勧めるなよ。
売り手の発想だな。ＦＰとしては、２０００万円がいいとこ。

[532: 匿名さん]

>団塊世代が３人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。

どういうこと？　あんまり意味もないと思いますが。

[533: 匿名さん]

どうしてそういうひがみ発想するかね。単なる例でしょうが。

[534: 匿名さん]

不勉強でディテールしか読まないアフォ相手にしていられない。
もうやめるよｗ

期間合計特殊出生率はある年における全年齢の女性の出生状況を、一人の女性が行うと仮定して算出する数値。
早婚化などにより出産年齢が早まると、早い年齢で出産する女性と、旧来のスタイルで出産する女性とが同じ年に存在することになるので、見かけ上の期間合計特殊出生率は高い値を示す。

[535: 匿名さん]

反論しているのは、団塊ジュニアでなく「ゆとり」世代だろ

[536: 匿名さん]

金のないやつはせめてもっと勉強しろよ。

[537: 住まいに詳しい人]

>>523
>親が祖父母の遺産が４０００万入って、子供二人なら２０００万づつ
>資金援助。４０００万のローンなら８００万の年収があれば容易に組める。

地方でそれだけの財力があるなら
孫は東京でサラリーマンなんてやっていないと思うけど・・・

「100万人の5％」とひとことで言うけど
5％という数字は30歳給与所得者の年収1000万円超比率よりも高い数字なわけで
貴方の上げたシチュエーションに該当する地方出身者なんて1％もいませんよ

2000万円という金額なら
専業稲作農家の親が急逝して一町の田圃を売り払ったとしても
1000万円ちょっと（大体一町歩の田圃なんて買う人いなし）
さらに敷地200坪の地所を坪5万円で売却して1000万円、合わせて2000万円
もしくは、市街地の家屋100坪を坪20万円で売却して2000万円
あとは、都市部の家屋40坪を坪50万円で売却して2000万円とか

プラスして金融資産もあるだろーが、相続を独り占め出来るケースは少ないだろうし
どこから夫2000万円＋妻2000万円＝4000万円なんて金額が出てくるのやら