23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[461: 匿名さん]

>>451

逃げる外資もいるが、新たに投資ポジションを引き上げる外資もいる
のも事実。ヘッジファンドが損失補填に躍起になり原油価格が
異常な動きをしている。

[462: 購入検討中さん]

>>451
>それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

REITや不動産株を欲しい人がいないだけで
23区内のマンションが欲しい人は大勢いると思うが。。。

REIT、不動産株の値段とマンションの価格が正比例する必要はどこにもない。

[463: 441]

大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。
大手町が発展しようとしなかろうとサラリーマンは大手町で働くし、
銀座で遊んでるおばちゃんおじちゃんがわざわざ城東に移り住む訳
でも無いし、、。

埼玉、千葉から城東に来ているのは理解できるけど、それと大手町
の発展は無関係だしねえ。

まあいいけど。城東の地価が上がれば当然都心城南の地価も上がる。
格差が縮小するというよりはね。そういう意味では試金石だね。

[464: 匿名さん]

>>463

城東と言う意味ではなくて、築地、勝どき周辺から北上して、
清澄、住吉辺りまでがライフスタイルの変化によって職近居住地が
好まれて今後、発展していくと言う意味ではないのかな？
そうゆう意味ではパラレルな発展では。

[465: 匿名さん]

「新宿、渋谷、池袋」って表現が最近多いですが、東京長く住んでる人は
あんまりこういうくくり方というか表現しないですよね。
カラーというか特徴違うし。で、必ず東を持ち上げるｗ
たぶん同一人物なんだろうなぁ、と思ってる人は多いよね。
東信仰もここまでしつこいと、ちょって食傷気味かも。

だいたいが、新宿、渋谷を銀座と比べるのも良くわからない。
ましてや大手町、日比谷と比べて、住宅の話に持ち込むのもよくわからん。。。
私は、これらのネームはいずれも東京の顔としてそれぞれの個性を活かした発展をすると思いますよ。

[466: 匿名さん]

東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
西側と都心の人は新宿、渋谷、池袋、大手町、銀座をそれぞれの良さで認めてる。

東の人は背伸びなのかいっぱいいっぱいなのか、心に余裕がない。
西側、都心の人は余裕を感じる。

[467: 購入検討中さん]

>>466
>東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
とりあえず一般の認識だと

東京＝大手町
銀座＝日比谷

だよなあ。

[468: 匿名さん]

東部に住むより新宿、渋谷、池袋近郊に住んだほうが
はるかにいいです

[469: 匿名さん]

新宿近郊はどうかなあ。でも、吉祥寺近辺だったらいいな！
渋谷なら近ければ近いほどよくて、遠いと職場に不便。
池袋は、、、うーん。。埼玉から便利なイメージ？
そんなところでは？

[470: 匿名さん]

まあ東部はありえないということで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　完

[471: 匿名さん]

>>465
>>466

同感（笑）

それぞれ良い点、悪い点、便利な所、不便な所があって、使い分けをするものだと思います。まあ、これからの高齢化社会では新宿、六本木、（再生された）渋谷が富裕層の集まる街として注目されるかもしれません。東側の再開発地域は、庶民層ファミリー向けとして作られているので、西側の富裕層が足を踏み入れるはずもなく結局衰退してしまうかもしれません。

[472: 匿名さん]

近郊なら松戸が好き！
だって柏より東京に近いんだぜ！

[473: 441]

なんと、大都会柏よりも近いのか！
寝ます。おやすみなさい。

[474: 匿名]

渋谷も、新宿も、池袋、銀座も駅で言えば住む街ではなく遊ぶ街。
だけど、銀座タワーと青山パークタワーは欲しかったかも。
ちなみに青パー、16坪1LDKで13600万円が登場。やっぱバブル？

[475: 匿名さん]

こんな統計ありました。
ちょっとやばめなんで伏字にしました。
わかる人にだけわかってもらえれば。
答えがわかっても書き込まないように。

[476: 匿名さん]

>>463
大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。＞

城東って括りじゃなくて、都心湾岸部と都心東部ですよ。
いわゆる県境外周区は都心回帰を考える場合は除外。
都心回帰＝職住近接の実現だから、
渋谷・新宿・池袋周辺に勤務するサラリーマンが減って、
代わりに大手町・日本橋・八重洲・汐留あたりのサラリーマンが増えれば。
都心湾岸部と都心東部に住みたいと思う人は当然ですが増えて行きます。
逆に新宿あたりの通勤は便利だが、大手町あたりはちょっと不便って
ところは人気が下がって行くわけです。
既に新宿周辺のワンルームは余り気味です。

[477: 匿名さん]

近郊なら市川が好き！
だって船橋より東京に近いんだぜ！

[478: 匿名さん]

パラレルに発展して行くには、
需要だけではダメです。
適正な価格帯で、まとまった数量の供給があることが大原則です。
（供給面が不十分だとバブルになるだけで、実際の発展にはつながらない）
その点、都心湾岸部と都心東部はまさにパーフェクトな環境です。
産業構造の変革による、町工場、倉庫のマンション化は今後も
進みます。旺盛な需要を次々と取り込んで、都心回帰の大きな受け皿に
なるでしょう。人が集まり始めると街も変わる。好循環が続くでしょう。

[479: 匿名さん]

>>451
質問です。

＞少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？

少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
一変しているとは思えません。
2003年も少子化の問題はあったのに、何故マンション価格は上昇
したのでしょうか？


＞上げ上げ信者が
＞・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
＞・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
＞と主張してたのは、つい3ヶ月程前。

区部に限っては買いの需要より売りの供給が少ないことが問題だと
思います。
ここ数年で需給が壊れるほどの供給があるとは思えないのですが、
供給サイドではどう考えているのでしょうか？


＞それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価は＞ボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
回復しており、また買いたい人もいると思います。
REITが上昇したら、シナリオ修正しなくていいんでしょうか？

[480: 匿名さん]

職住近接のニーズが今後高まって行くと予想される大きな理由は、
首都圏の少子化が年々深刻になり、
それを補う為の地方からの上京者数が増えて行くからです。

地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（利便性と価格を比較、検討）に基づいた
都心部居住を目指すでしょう。
その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています。

[481: 匿名さん]

まとまった数量の供給があっても、
地域の持つイメージってものがありますから。
住みたいって街は好イメージの街でなきゃね。
イメージが良い割にゴチャゴチャした自由が丘みたいに。

[482: 匿名さん]

>>481
そのイメージのおかげで安く便利なマンションライフが手に入るのです。
住環境が良くなって、また実際に人口が増えて話題に上る機会も
増えれば、そのイメージも変わって行きます。
そういった面で、手に入れるタイミングが早ければ早いほど
より有利な購入が出来るでしょうね。

数年先の購入を考えている人は、あまり話題にならず静かに進んでくれる
ことを望んでいます。
でも、実際に住む人が増えて街のイメージが変わって行くと、
そのまま放っておいてくれない可能性が高いでしょうね。
新東京タワーの存在も気になるところです。

[483: 匿名さん]

>>480
＞その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています

あのさ、地方から出てきたヤツらが坪250万以上もするようなマンションを買えるわけないだろ。
ここに出てくるような引きこもり諸君（実際はド＊＊＊だ）はそんなことはないというだろうが、平均レベルでのリアルな数字だとそうだ。

普通の平均的なサラリーマンが買えるのは坪200万までだよ。
親の資産があれば別だが、田舎だとそんなものはないからな。

昔だと、男なら一生に一度は家を買いたいというのもあっただろうが、そんなのは団塊の世代まで。
今の若者は生活を切り詰めてまで家を買おうなんてまったく思ってない。
何しろクルマさえ買わないんだから。

[484: 匿名さん]

買ってますよ、上京者も（笑）　ただし、将来田舎に帰る予定だから、
将来の流動性ポテンシャルが高い立地・物件を選択してます。
もちろん、交通利便性の高いところを選ぶから車の必然性はありません。

将来、東京に永住するつもりなら城南地区を選択する人も
多くいるでしょうね。

[485: 匿名さん]

>484
ちなみに、年収と世帯年収はおいくらですか？　そこが重要な気が・・・
483の言っていることは。

[486: 匿名さん]

>>482
業者が出てくると本当にスレのレベルが落ちるんで
とりあえず消えてください

[487: 匿名さん]

押上の新東京タワーを眺めることの出来るマンションなんて、
東部というよりも北東部。
浅草辺りから隅田川越しに見れば風情はあるかもしれないけど。
錦糸町辺りから北側のタワーを見るために北向き部屋を買う気にはなりません。

[488: 匿名さん]

＞483
田舎者ですが、マンションもクルマも買いました。
（親の資産はあてにしてません）
地方出身者のほうが頑張ってしまう？

[489: 住まいに詳しい人]

>>479
>REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
>回復しており、また買いたい人もいると思います。

そーですよね
値下がりは収益還元法に従えば好感していいハズですよね

なのにリアルな不動産の価格だと
「調整で下がる」と言うと文句を言う人が現れるんだよなｗ

>少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
>一変しているとは思えません。

2006-07年のプチバブルは
株式で言うところの「ファンダメンタルズ」が変化して起きたわけではないのです

外資が都心物件を買ってファンドにしたのを追いかけて、
国内資本も後に続けとばかり出口を考えずにビルや土地を買い漁った
ファンド自体は、融資先がなく金を持て余した地銀が買うので価格が上がる
それに釣られてますます都心の不動産に買いが入りファンド化される
それで用地が不足して、取引価格が上昇して評価額が上がる
その連鎖がこの４年間の動きだったわけです

で、配当を付けなきゃいけないのだが、オフィス賃料はまだ上がる余地はあるが
レジデンスの賃料は・・・というところまで届いたわけ

ところがこのタイミングでサブプライムローン問題も顕在化したわけで
成長期待プレミアで利回り以上の価格が付いていたのに
信用収縮から資金引き揚げが起きプレミア分が消滅することを連想して
利回りに合った安全な投資ポジションに戻ろうとする変化が
まさに今起きているわけです
それはREITでもリアルな不動産でも同じです

あと、ファンダメンタルズの範疇である少子化問題だけど
基本的に一変はしてないのだが、ちょっと注意すべきことがある

2003年当時は丁度団塊Ｊｒ.がマンション購入年齢に上がってくる時期で
マンション需要の拡大がかなり期待された時期なわけ

2007年現在は、団塊jr.の需要はまだピーク、もしくはピーク直前だとは思うが
フタを開けてみたら、団塊jr.は郊外生まれが多く郊外志向（戸建て志向）が多くて
それに親が家持ちで本人たちはマンション購入は価格次第と消極的であるために
思ったよりマンション需要は多くないって業界的には気付いてしまった

だから状況自体は変わっていないハズだけど、
業界的な状況認識はだいぶ変わっていると思うよ

[490: 匿名さん]

だけど、一般論として坪250万以上もする豊洲や有明のマンションは買えないだろ。
君は成功してるのかもしれないけどな。

[491: 契約済みさん]

買ったよ。中古も高いから、どうせ買うなら新品がいいでしょ！

[492: 匿名さん]

＞４９１
買ったよ。中古も高いから、どうせ買うなら新品がいいでしょ！

私もそれで、買っちゃった。
だって値段の差、そんなに無いんだもん。

[493: 匿名さん]

だから豊洲や有明をこれから買う人はやっぱり30半ば1000万クラス
以上なんじゃないの？　つまり少数の勝ち組。あとは親の資金が
ある人。

[494: 匿名さん]

だんだん議論のポイントが分からなくなってきた。

[495: 匿名さん]

>494

>>483
の記述がきっかけじゃないの？議論が変な方向に進んでいるのは。

[496: 匿名さん]

結局湾岸と東部が一番であって欲しいと妄想してるだけ。
そのためには地方も郊外も、都内の西も南も下がって欲しいと。

[497: 匿名さん]

博多とか仙台とか地方中核都市には駅近くのタワーマンションの
上層階の８０平米もある部屋が４０００万円くらいで買える。
東京なら中古でも一億超クラスの立派な造り。

飲食や買い物なども東京に負けないどころかかえって便利なような立地。
ああいうのを見ちゃうと東京の狭くてしょぼいのに５０００万円以上
払ってまで東京にしがみつくのがいやになる。
仕事上可能ならそういうとこに
Ｕターン就職したほうが生活は豊かな気がしてきてる。

[498: 匿名さん]

風向き変わって地方重視せざるを得ない状況ですからね。
なんといっても議員の議席は地方に重点配分されているので。

東京が牽引して日本全体を浮揚させる、という話だったはずなのが、
いつのまにか地方は下げ東京だけが格差を広げて生き残るみたいな
ことになって、さすがにそれでは国民的な合意にはなりえない。

首都機能移転や遷都なんかも再度議論されてくるのでは。

[499: 匿名さん]

地方でも地価上昇しているところと
夕張や青森・高知のような永遠の＊＊＊との差が出てきているからねえ

[500: 匿名さん]

首都機能移転や遷都は、
我田引水の議員達ばかりでもめるだけ。
纏まりはしないよ。
巨額な費用も出しようがないし。

[501: 匿名さん]

東京２３区の団塊ジュニア８０万人という話は書いた。
横浜市の２００５年国勢調査をみると、団塊（５５歳から５９歳）が２７万人に
対して団塊ジュニア（３１歳〜３５歳：全国から集まったものと地元育ちの計）は
３１万人。
団塊の前後５年が２２〜２３万に対して
団塊ジュニアの前後５年は３０万人２５万人とかなりのボリューム。

重要なポイントは「デベ対消費者という構図で考えると間違える。」という一点。
供給者が価格を決めているようにみえて、潜在需要の膨大さが徐々に地価を
上げていく。住宅取得ニーズがなければ地価は横ばいになるはずなのだ。

実際若年層の都心部集中は事実として否定できない。
地方では食えない現実が若年層を首都圏に引き寄せる。大企業も景気拡大と
団塊退職、リストラ補填で若年層を雇用拡大してきている。
東京２３区と横浜市だけで
３１歳〜３５歳までの人口が合計１１１万人もいる。団塊の９２万人をしのぐ数。
この５年のあとにも８５万人の２０代後半が控えている。
結婚して子供が生まれて５０万戸の持ち家需要は時間とともに顕在化する。

三越でも西武でも経営危機に陥ったら、大バーゲンセールをやるだろうか。
どこかに会社ごと買われておしまい。
ホテルでもマンション同じ
マンションデベが、間違った土地購入をして経営危機になったらどこかに買われて
おしまい。断末魔のバーゲンセールなどやらない。

確かにあと１５年後には日本全体の少子化の影響は出てくる。
そのまえに、中国のバブル崩壊や年金制度の破綻、医療保険制度の破綻など
リセッションの材料は山積みだ。結果としてデフレ再燃でなくインフに向かう。
その間にマンションデベの業界再再編が終わっているだろう。

[502: 匿名さん]

×インフに向かう。
○インフレに向かう。

さらに中央区の若年層の集中はすごい・・と書こうとしてよく見たら
データは大阪だった。
http://www.city.osaka.jp/chuo/life/outline/img/statistic01.gif

[503: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

現実的な値段の築浅が出てきたねぇ。

[504: 匿名さん]

>>501
しつこいな。コピペしとくから良く考えろ。
莫大な団塊ジュニアの需要なんて無い。
買える奴は、ここ数年でもう買っている。
買う必要のない奴も相当数いる（転勤族等の家賃補助、或いは社宅組）
残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
どうして団塊ジュニアがみんなマンションを買うという発想になるのか理解できないね。
デベ或いは供給側の人なんだろうね。

長期的に人が減り、世帯も減りしてゆくのが確実な中で住宅需要も減退してゆくと見るのが普通。
20年後にマンション買いそうな層の人口は今の半分強しかいない。
しかも親や祖父母の家を相続する可能性が高いから新規で家を買う奴は相当少なくなるだろう。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口 （もう2年前のだから注意して見てね）
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[505: 匿名さん]

25-29もかなりの数だね。今なら27-31か。
素直にこれを見ると、まだまだ需要は多いと読めるが。
都内の供給が細っているのも事実だし。

> 残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。

この根拠も知りたいな。ここ数年の供給量では、人数に比べればまだまだ少ない。

[506: 匿名さん]

自分の部下スタッフは504さんが記述されている”団塊Jr”が多いです。
選抜された地方の国立大学卒が多い（院卒も多い）。
地方出身者の方がバィタリティが有って優秀な人間だと感じますが・・・（英語で普通に業務も処理できる）

彼らは、今、マンション買ってますよ。もう購入した人達も多いけどね。
最近は33歳ぐらいで管理職に引き上げられるから、社宅にも長居出来ない
という理由もあるけどね。

[507: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

今の値段で買える人は、もう買っていると考えるのが普通だと思うけど。

それに、なんで高くなったときに、あわてて買うの？
一括で、ポンッと買える余裕がある人はいいだろうけど、
そんな余裕のある人は少ないでしょう。

[508: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F2]

高くなったから、のほほんとしていた
庶民があわててるんじゃない？

[509: 購入経験者さん]

ここの掲示板の住人のように、ある程度確立された相場観をもってマンション買う人は少ないですよ。
数年前の安値も、買うタイミングにない人にはまったく関係のないことでしした。
普通の人は買うべき時が来たら初めて検討し、自分の買える物件を探すのです。
その際、同じ物件が数年前に比べて、どれだけ割高であるかなんてことは頭に浮かばない。
重要なのは、まず自分の棲みたいところに欲しいと思う物件があるかどうか、そして購買欲を刺激し尻を蹴飛ばしてくれるような営業マンにＭＲで出会えるかどうか、最後に資金力や金利で実際に購入可能かどうかです。
その条件を満たす物件が23区内から激減しているために、販売にブレーキがかかっているのです。

[510: 匿名さん]

一都三県
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人
２５年後、３０〜３４歳　２９９万人
４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人
２０年後、２５〜２９歳　２５０万人
４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人
１５年後　２０〜２４歳　２２１万人
４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
２２０万人レベルになるとして
６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

[511: 匿名さん]

団塊の世代Ｊｒの上京者は意外と少ない。
ジモティー比率が高く、
近郊、郊外にとっては追い風、
都心部にとっては逆風の時代だった。
現在の２０代後半が購入層になった時点で
状況はがらりと変わってしまうだろう。

[512: 匿名さん]

数年前の安値のときは、
まだマンションは値下がりするんじゃないかと不安があった。
でも魅力的なタワマンがあった。
値上がりとともに外廊下のタワマンが増えたりして
買いたいのは減るし抽選の倍率が高くなった。
買うタイミングを逃してる人もいるでしょうね。

私は数年前に、引越す必要があって買ったけど。

[513: 匿名さん]

西側が得か東側が得か？

イメージ云々を問うなら今のところ西側で問題ないだろう、しかし実を取った場合都心での仕事、娯楽など利用できるコンテンツは同じなわけだ。
そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい（その後の駐車料金からも買い換えのペースも違ってくる）。

なぜか？

あなたがどこに住んでいるのか気にするのは近親者か同じ部署内の同僚程度、一歩家を出れば県民かどうかさえ見分けが付かない。
あとは個人の価値観の問題だが想像力を膨らませてみてほしい。
（女性ならベンツ、フェラーリを他の物に置き換えても可）

[514: 匿名さん]

＞513
足立ナンバーのフェラーリもいいかもね。

[515: 匿名さん]

東京都
１９８０年５〜９歳人口　８７万人
２５年後、３０〜３４歳　１１２万人
２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人
２０年後、２５〜２９歳　９８万人
３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人
１５年後　２０〜２４歳　８６万人
２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
市部を除くとさらにぐんと高くなる。
ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は４９万人
８６万人レベルになるとして
３７万人増　上京者比率は４３％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

[516: 住まいに詳しい人]

>>515
>上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

地方出身者が増えているのは判るけど
地方出身者が都心エリアのマンションを求めるとは限らないわけで
そのような推論に至るのか理解出来ないのだが

ちょっと前にも指摘があったけど
普通の地方出身者は6000万円のマンションなんて買えないよ
銀行とか大手商社、メディア関係以外の人なら3000〜4500万円が相場でしょ
有り得るとすればダブルインカムのケースだが
地方出身者の大多数がダブルインカムだとは考え難いしねぇ

[517: 匿名さん]

地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（資産性、換金性、利便性と価格を比較、検討）
に基づいた都心部居住を目指すでしょう。

価格優位性が高い都心湾岸部および都心東部の将来性は高いでしょう。
供給量が多いので、価格優位性は将来にわたり維持できると思います。
高すぎてしまったところには、たとえ都心部でも人は集まりません。

[518: 匿名さん]

通勤に便利な都心部に住んで
ダブルインカム
こんなパターンが増えていくと思います。
夫婦ともに正社員で、世帯年収１５００万円？
ダブルで住宅手当？

[519: 匿名さん]

企業の住宅手当は、世帯主でないと支給されないはず。
ダブルで住宅手当ってことは通常ないと思います。

[520: 匿名さん]

東側業者ってなんでここまで必死なの？

[521: 匿名さん]

首都圏在住者
団塊Ｊｒ以降、郊外生まれの郊外育ちがずいぶんと増えました。
結婚も幼馴染とし、就職も郊外、完全な土着化が進んでいます。
郊外については、それほど人手不足といった感じは無く、
人手不足に悩む都心部の中小製造業の郊外移転が続いてます。

この土着化と少子化は、都心部業務に占める地方上京者の比率を
長期にわたり高めて行くでしょう。
女性の職場進出も進みますから、将来的には地方上京者どうしの
結婚が増えて行くでしょう。
そして、これは結婚後の共稼ぎ率を高めるとともに、通勤利便性に
優れた都心部需要を高めて行きます。

[522: 匿名さん]

肝心の婚姻率自体が下がっているからなー。
格差が広がれば、ますます下がるよ。

そんな状態なのに、江東区の保育所は待機児だらけで、
共働きの子育てにはかなりきつい。
保育料を上げ、その金で施設を増やそうとしているみたいだけど、
少子化の時代に保育所をやろうっていう人はいるのかな？

おまけに、保育の入所は、ちゃんとお金を払えないような人優先だったりするし。

[523: 匿名さん]

とにかく、もうすこしマーケティング発想を持とうよ。

＞普通の地方出身者は6000万円のマンションなんて買えないよ

別に普通の地方出身者が買えなくても、親の援助がある人が買うっていってるでしょ。１００万人案の５％が該当すれば、５万人。

親が祖父母の遺産が４０００万入って、子供二人なら２０００万づつ
資金援助。４０００万のローンなら８００万の年収があれば容易に組める。

少子高齢化とは、大相続時代。

田舎の大地主は、相続税対策で、９０歳の婆さん（被相続人）に
遺言書を書かせて、長子相続を継承しようと企む。孫までちゃんと相続人に
なっていていきなり数千万の遺産を相続するケースすらある。

法定相続人である次男、次女でも遺留分を主張するから法定相続の半分の遺産は入る。
相続人が４人〜５人のケースでも養子を増やすなど阿漕な遺言書をしこまない限り、分家の法定相続人にも１／８〜１／１０の遺産は渡る。
相続税課税評価で４億の相続でも、４０００万程度の代償相続でキャッシュが
渡されるようだ。
戦後は農地改革で大地主はいなくなったが、戦前からの地主の子孫は大抵が
大正生まれの相続人。これが今８０代から９０代。亡くなれば５０〜６０代の子供が相続人。

９０歳の祖母が亡くなれば遺産は６０歳の子供が継ぐ。団塊世代は兄弟が多い。
末子以外はリタイヤして年金生活だから、末子が親の面倒みていたりする。

ともあれ兄弟が多いと田舎の土地は売却して処分。預貯金とあわせて兄弟で
均等に割るか代償相続。

６０歳の団塊は、すでに持ち家。３０年間でローンもあらかた返済している。
今の団塊ジュニアに住宅資金援助がいく流れになる。
不動産が「資産」という意識は、５０代、６０代には根強い。
不動産が暴落する
ということが歴史上もいかに稀なことかは、インフレ世代を生きた彼らしかわからない。いざというとき換金しやすい都心周辺の物件ならインフレに強いと思っている。

親が遺産を残してくれた子供は自分の子供にも遺産を残したいと思うものだ。
ところが、団塊の自分は、郊外住宅をつかんで大失敗。
だったら今のうちに子供の不動産に金を使わしてやろうというのが親心。
そのかわり、自分は心置きなく資産を使い果たせる。

[524: 匿名さん]

×１００万人案の５％が
○１００万人の５％が

[525: 匿名さん]

都心部に関しては
行政サイドだけでなく
企業サイドからの支援もぼちぼち出ています。
企業が本社内に託児所を置き、時差出勤も認めるところが
優良企業に現れてきています。
これから人手不足で人材の獲得競争になるから、
各企業も力を入れて行くでしょう。
賃金レベルだけでなく、福利厚生面での格差が広がっていくでしょう。

それから、都心部大規模マンションの場合は託児所併設が増えるでしょう。

[526: 匿名さん]

団塊ジュニアは二人以下の兄弟姉妹。となれば、夫婦の片方が相続で援助うけられたらいいわけ。
かつて相続税で平等社会が実現できたと思ったのはインフレ時代だけの話。

バブルの時に地方の不動産は市街地再開発や工場移転やゴルフ場やリゾート
で買われて、デフレ時代には預貯金で「目増え」した。
爺さんが亡くなった０年前には地価は下がっていたが、その後婆さんの相続
にあわせて、賃貸住宅建てたりさまざまな相続税対策を施してあったりするのが
地方の地主の実態だろう。

格差社会ということを言葉だけでなく「資産」レベルで理解したほうがいい。

そういうものは「数が少ない」などと言っていると、そういうもののおかげで
自分が「買えなくなっている」事実から目をそらすことになる。
「格差」というのは自分から下との差ではなく自分から上との差が
自分に影響を及ぼすものなのだ。

[527: 匿名さん]

×爺さんが亡くなった０年前
○爺さんが亡くなった１０年前　　スマソ

[528: 匿名さん]

買える人のレベルまで値段が下がってきて、みんなが買えるのなら
それは「格差社会」でなく「平等社会」

富の再配分は行政の機能だが、それが中曽根政権の赤字国債発行から
２０年で８５０兆円、ＧＤＰをはるかに超える額まで膨れ上がっている。
もはや、行政の「富の再配分」による「平等化」は期待できない。
だから市場原理主義＝格差社会を肯定せざるを得ないのだ。

世の中が読めていて、シナリオが描けないと苦労する時代になった。
買いたいときに買えばいいというのは「恵まれた人」のセリフ。
庶民は現実を精緻に分析してどう動くのが最適か考えなければならない。

金がなくても知恵があればなんとかなる。パニくって思考停止して失敗したのが
団塊世代なのだ。

[529: 匿名さん]

>>526
団塊ジュニアって二人以下の兄弟姉妹だっけ？
一人っ子はほとんどいないで、3人以上の兄弟も多いというのが実感だけど。
統計があれば教えてください。

[530: 匿名さん]

http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/111b1.htm
特殊出生率が２．１になっているのは、前の世代の数値を
反映しています。
団塊ジュニアとは現在３３歳から３７歳。
団塊と誤解していませんか？
首都圏で戸建住まいが多いとはいえ、団塊世代が
３人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。
年子や双子でも３人子供をつくるには５年はかかります。

[531: 匿名さん]

>>523

８００万の年収の人に４０００万円のローンなんか勧めるなよ。
売り手の発想だな。ＦＰとしては、２０００万円がいいとこ。

[532: 匿名さん]

>団塊世代が３人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。

どういうこと？　あんまり意味もないと思いますが。

[533: 匿名さん]

どうしてそういうひがみ発想するかね。単なる例でしょうが。

[534: 匿名さん]

不勉強でディテールしか読まないアフォ相手にしていられない。
もうやめるよｗ

期間合計特殊出生率はある年における全年齢の女性の出生状況を、一人の女性が行うと仮定して算出する数値。
早婚化などにより出産年齢が早まると、早い年齢で出産する女性と、旧来のスタイルで出産する女性とが同じ年に存在することになるので、見かけ上の期間合計特殊出生率は高い値を示す。

[535: 匿名さん]

反論しているのは、団塊ジュニアでなく「ゆとり」世代だろ

[536: 匿名さん]

金のないやつはせめてもっと勉強しろよ。

[537: 住まいに詳しい人]

>>523
>親が祖父母の遺産が４０００万入って、子供二人なら２０００万づつ
>資金援助。４０００万のローンなら８００万の年収があれば容易に組める。

地方でそれだけの財力があるなら
孫は東京でサラリーマンなんてやっていないと思うけど・・・

「100万人の5％」とひとことで言うけど
5％という数字は30歳給与所得者の年収1000万円超比率よりも高い数字なわけで
貴方の上げたシチュエーションに該当する地方出身者なんて1％もいませんよ

2000万円という金額なら
専業稲作農家の親が急逝して一町の田圃を売り払ったとしても
1000万円ちょっと（大体一町歩の田圃なんて買う人いなし）
さらに敷地200坪の地所を坪5万円で売却して1000万円、合わせて2000万円
もしくは、市街地の家屋100坪を坪20万円で売却して2000万円
あとは、都市部の家屋40坪を坪50万円で売却して2000万円とか

プラスして金融資産もあるだろーが、相続を独り占め出来るケースは少ないだろうし
どこから夫2000万円＋妻2000万円＝4000万円なんて金額が出てくるのやら

[538: 匿名さん]

確かにおのおの2000万の援助なんて率は本当に少ないだろうね。
あまりにどんぶり恣意的計算という感じがする。
それより出生率の低下だよね。実際、産んでいる人は2人が多い
んだよね。1人子率はいまだに低い。出生率が少ないのは、
DINKSの影響も多少あるけど、一番は非婚、晩婚化だよ。
出生率の低下云々言うならファミリー物件は苦戦なのでは？

[539: 匿名はん]

地方は地価もさがる、年金は不安、
人は減って店舗やら不動産は無価値化、
医療受けるとなれば都市に出ないといけないので金かかる、
子どもらは都心に去ったっきり帰ってこないから、
介護も人に頼まないとでこれまた金がかかる。
相続だの援助どころか、
自分の葬式までの費用をどう確保するかで必死ですよ。

都心のマンション購入に金を出してやるなんて・・・
だいたい、金を渡してしまったら、
子どもらが自分たちに関心持たなくなるのはわかりきってる。
迷惑かけないように使い切って逝ければそれで御の字。

[540: 元祖匿名はん]

>>513
差額分キャッシュで持ってるわけでもないし、価格差だけで東を選ぶ人が
現実問題として即金で新車フェラーリを買うライフスタイルの訳がない。

そもそもそういうライフスタイル、稼ぎの人間は東に好んで行かない。
それはイメージでもなんでもなく事実。必要に駆られない。

それでもなお東を勧める業者の意見ならもっと具体的かつ訴求的でないと
安いよ、発展する可能性あるよで、「今」を生きてる人間は買いません。

[541: 匿名さん]

>>538
首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）団塊の世代流入と定着の歴史
単位千人

１９６０年
東京５８６、神奈川２４０、埼玉１９１、千葉１８２、計１２００
日本全体の団塊に占める割合１６％

１９６０〜７０年にかけて、中卒、高卒、大卒の団塊が首都圏に大量流入
１９７０年
東京１１０７、神奈川４３３、埼玉２７０、千葉２２４、計２０３４
日本全体の団塊に占める割合２９％

１９７０年以降、工場の郊外への移転及び持ち家取得にともない２３区から
市部および近隣３県への移動が開始、一部は田舎へのＵターンもあった。
２００５年
東京６２５、神奈川４５８、埼玉３９９、千葉３３９、計１８２２
日本全体の団塊に占める割合２７％

１９６０年から２００５年の増減
東京＋３９（７％増）、神奈川＋２１８（９１％増）、
埼玉＋２０８（１０９％増）、千葉＋１５７（８６％増）

東京６２５千人の内、２００千人が市部在住、４２５千人が特別区部。
持ち家比率は市部６６％、区部５７％。
区部持ち家層の大部分は親の代からの居住で、地方流入者のほとんどは
近隣に流出、一部貧困層が引き続き、公営・民営の借家にとどまり、
その独身率は高くなっている。

[542: 匿名さん]

親は自分がもらった遺産の話は子供に話さないものだ。
実際、自分が５０代になって相続にかかわればわかる話だ。
戦後の相続と戦前の長子相続では事情が違う。

戦後の農地改革で小作人がなくなり普通の農家でも田畑は持っている。
ほとんどが市街化区域内の農地。
９０年代の地方の税金の無駄遣いは、不必要な道路事業、区画整理だ。
地元の議員が地元の土地を道路用地で補償させるような計画道路を
むりやり事業決定してきたのが９０年代。
地価が下がったから・・・というのが理由だが人口が減る中で駅前や
郊外の幹線道路だけが整備されバイパスのそばにあった田んぼのや畑が
建売住宅に変わった。

ここに書き込む団塊ジュニアが、じつは一番階層化が極端なのだと思う。
下ばかりみていて「こんな高値でマンションなど買うやつはいない」
と高をくくっていると、気がつけば郊外にも買える家はなくなっているぞ。

[543: 匿名さん]

師匠！どこに業者がいるんだよ。
俺は悩める団塊ジュニアのためを思って書いている。あんたが
いい加減な思い込みで、購入阻止をはかっているのがいかに愚かなことか
示したいだけだ。

[544: 匿名さん]

団塊の世代が含まれる５５〜５９歳独身率（2005年国勢調査）
上位７区

1位　中野区　１９．１、2位　台東区　１８．９、3位　荒川区　１８．８、
4位　墨田区　１７．４、5位　豊島区　１６．９、6位　新宿区　１６．６、
7位　北区　１６．２、

30代独身率、上位７区
1位　中野区　５５．１、2位　渋谷区　４９．９、3位　豊島区　４９．５、
4位　新宿区　４９．３、5位　杉並区　４８．１、6位　千代田区　４７．１、
7位　文京区　４５．７

団塊の世代は町工場等への中卒就職者が多く、このため台東区、荒川区、
墨田区が上位に来ているが、産業構造が変わり、今や高卒上京者の多くは
飲食・小売等のサービス業に就業。これら３区はランク外となっている。

比較的所得の高い団塊サラリーマンのほとんどは市部及び近隣３県に流出
し、それら地域の人口を一気に押上げ、人口のコブを形成した。
２３区内に残っているのは親の代からの持ち家層と、所得水準が低い
公営・民営借家層。
団塊の世代大量退職による税収減は、２３区は軽微に終わると思われる。

さらに、団塊世代の引退後の移住については、
数的には市部及び近隣３県の上京第一世代だが、
それぞれ自家を持っているケースが多く、自家売却の上、故郷にＵターンするのか、それとも親を引き取るのか、この選択は妻がいる分難しい。
インセンティブによる田舎への移住を真剣に考えるのは、どちらかと言えば
２３区内の公営・民営借家住まいの低所得層だと思われる。肉体的に元気な内
に移住を考える人はかなり多いかもしれない。

[545: 441]

基本的に、都心周辺、城南一等地への集中は変わらないでしょう。
そこから溢れたコップの水が、城東の一部、横浜方面の一部、
城南二、三等地域に流れるというだけの話。

[546: 匿名さん]

南側業者ってなんでここまで必死なの？

[547: 匿名さん]

>>538
２０００万の援助が例が、どれだけのパーセンテージならば納得するの？
日本の死亡者数は、２００２年に戦後はじめて１００万人を越え、その後も、
どんどん増加していきます。
毎年の相続のうちの４％は課税相続。４万件は５０００万＋相続人数×１０００万
を超える相続ということだ。
これは相続路線価をもとに軽減措置を加えた結果だ。実際は配偶者が相続する
場合は１６０００万まで控除がある。大抵は無税の範囲に収まる。
逆に言えば課税相続年間４万件の大半は、時価２億以上の相続。
相続人が４人としても一人平均５０００万以上の相続財産を取得する人が
年間１６万人はいるという話になるだろう。
実際には親の片方が亡くなっても遺産分割はしないで、残りが亡くなって時点で
遺産分割という例が多いから、相続件数は半分として
一人平均５０００万の相続は年間８万人はいる。

重要なのは、高齢の死亡が多いために相続人が大抵は５０歳、６０歳になっている事実だ。だから今はシニアの富裕率が高い。
なぜかうちの父ちゃん金持っているんだ・・と不思議がる世の中だったりもする。
相続税の控除枠が高すぎるのと、さまざまな相続税対策が今度は収入を
増やす方向に動くのが「格差拡大」の要因なのだ。
これは実際に相続してみたらわかる話だ。

[548: 匿名さん]

×４万件は５０００万＋相続人数×１０００万を超える相続ということだ。

○４万件は５０００万＋法定相続人数×１０００万を超える相続ということだ。

[549: 匿名さん]

「結婚したい」と考えている独身者は、男性の場合は正社員６９％、非正社員
５０％、女性では正社員７３％、非正社員６３％。男女ともに正社員の方が結婚
希望の割合が高かった。
妻の仕事別に子どもが生まれた割合をみると、正社員の場合は３３％で、非正社員の
１６％を大きく上回った。厚労省は「正社員なら育児休業を
活用しやすいなどの状況が影響している可能性がある」とみている。
30代独身率、上位７区
1位　中野区　５５．１、2位　渋谷区　４９．９、3位　豊島区　４９．５、
4位　新宿区　４９．３、5位　杉並区　４８．１、6位　千代田区　４７．１、
7位　文京区　４５．７

[550: 匿名さん]

>５４９

っで何がいいたいの？
結論、マンションはどうなるの？

[551: 匿名さん]

２００３年度、２００５年度の給与納税者の年収総額差異
単位百万円
経済規模が大きくなった区もあれば、縮小している区もある。
都心部の経済規模は膨らみ、周辺区の経済規模は概ね縮小している。
非正社員層が多く賃貸居住するエリア（主に環七周辺の狭小戸建と
アパート混在地帯）の将来は暗い。

１位　港区　＋５２６２４、２位　江東区　＋３２４８１
３位　中央区　＋２８８４６、４位　品川区　＋２０４７５
５位　新宿区　＋１４８６７、６位　千代田区　＋１２３８０
７位　大田区　＋１１４９３、８位　墨田区　＋９８３６
９位　文京区　＋９１６６、１０位　台東区　＋５１３３
１１位　江戸川区　▲４７１、１２位　中野区 ▲２１４９
１３位　荒川区　▲２３２０、１４位　北区　▲３１０９
１５位　葛飾区　▲６５２０、１６位　目黒区　▲６６２４
１７位　豊島区　▲７９０３、１８位　練馬区　▲９４９９
１９位　世田谷区　▲９５２７、２０位　渋谷区　▲９５２７
２１位　足立区　▲１１２２１、２２位　板橋区　▲１２７９１
２３位　杉並区　▲２６３８０、

[552: 匿名さん]

>>551
役立つ資料だけに出典を知りたい。家計調査ですか？

[553: 匿名さん]

>>544

都営住宅の家賃は、年収の少ない国民年金の寡婦年金（２００万以下）の
高齢者が３万円程度。
町田あたりに９０歳の寡婦がかなり多く住んでいる。世田谷も下馬あたりが多い。
６５歳以下の現役労働者でタクシー運転手とかは別にして都営アパートに住む
団塊世代はそんなに多いだろうか？
収入があれば一般のアパートが借りられる。６５歳以上なら都営も優先的に
入居できるらしいが。
都営より安い賃貸って地方でもそうそうない。これは貴重な既得権。

[554: 匿名さん]

>>551
東京中央環状の内部が増加している。
渋谷は⇒港移住のためかもね。
駅周辺含め、高層転換が遅れているのが要因か？

[555: 匿名さん]

団塊は
都心部にある老朽化したＵＲ賃貸物件だろ。
都営よりは家賃がかなり高いから、
貯金さえあれば
田舎にＵターンした方が経済的。

都心部都営居住者は団塊より上の年齢層で、
老人ホーム化してます。

[556: 匿名さん]

>>509
この土日のレスを読み返した中で最も頷けるものでした。

[557: 匿名さん]

戦後、戦災被災者の移転、復員及び引き揚げなどのため、既成市街地西側
への人口移転の圧力が高く、東京都市圏は西に拡大した。
さらに、高度成長期には全国からの人口流入を受け止めるため、
拡大の速度が増した。
中心市街地の西側では、既に成していた上流階級向けの山の手から、
連続した前線を形成し、衛星都市を飲み込みつつ武蔵野台地上を西に
向かってスプロールが進行していき、さらに、東京オリンピック前後を
境に、それまで開発規制されていた地域へも市街地開発が行われていった。
しかしながら、離れるに従って、利便性、都市施設、水道・道路その他
のインフラストラクチャーの水準が急速に下がった。

戦争直後に住民が移転した市街の例として富ヶ谷に近い目黒区駒場周辺の
山手通り沿い、大規模なスプロールが急速に展開した地域として中野区
野方などが挙げられる。また、世田谷区は、成城学園など良好な都市整備
が行われた地域がある一方、全体にはカーナビゲーションの性能評価に
使われるほど道路整備の水準が低い地域が多く、今日でも周辺の区に
比べ下水道の整備に遅れがみられる。

今日では住宅販売の宣伝用には、地形や由来に関係なく高級感を打ち
出すために「山の手」が使用されている。特に、地名の併合によって、
山の手の住宅の町名が下町地域に広がった場合などは、マンション販売
の広告で「山の手」が連呼される。（例えば、「目黒区　白金　
マンション　山の手」を検索すると、バブル経済期に地上げされた
谷部低地の木造賃貸住宅の跡地に建てられたマンションが
大量に現れる。）

[558: 匿名さん]

団塊も都会住まいになれてしまい、
不便な田舎にＵターン住まいしたいとは思いませんよ。
バブル景気を楽しんだ世代でもありますからね。
バブルを上手く生きて給料以外で築いた財産持ってる人もいるし。

[559: デベにお勤めさん]

>>558
団塊の約２割が引越し希望。

住み替えについては、「現在の住まいにそのまま住みつづける」が46％
と半数近くを占めている。これに「現在の住まいをリフォームして住む」
の22％を加えると７割弱は継続居住希望となる。

住み替え希望は、残りの約３割から「その他」を除いた24％となった。
そのうち最も多かったのは
「新たに住まいを購入して住む」の9.7％だった。
「新たに住まいを借りて住む」が5.4％、
「新たに住まいを新築して住む」は3.2％。小計１８．３％
「現在の住まいを建て替えて住む」は5.3％。
1947年〜51年生まれで今年56〜60歳となる団塊世代は、全国で561万
世帯。その半数以上が三大都市圏に集中し、首都圏では154万世帯を
占める。18.3%は２８万世帯に相当する。
住み替え希望が強いのは、「賃貸居住層」「60歳時点の金融資産2500万円
未満年収400万円以上の層」および「金融資産5000万円以上の層」。
現在の住まいの築年数が30年以上になると希望が強くなる。
新たに住まいを購入して住み替えたいとする層は全体の9.7％、首都圏
では１５万世帯に相当。その約半数（45.5％）が「新築マンション」を
希望しており、「中古マンション」も13.8％いる。
金融資産を持っている人ほど一戸建てよりマンションを住み替え先
として選択する傾向が見られた。新築マンション希望層は、「金融資産
5000万円以上」が3割近くを占め、希望層の約半数（56.1％）が「金融資産
2500万円以上」と答えた。老後の不安度を尋ねた設問では、新築マンショ
ン希望層の56.1％が「まったく不安はない」と「あまり不安はない」
と回答。また、都市型の消費生活を志向しており、「多少お金がかかって
も、豊かな老後を過ごしたい」（全体72.9％／新築マンション希望層
90.9％）、「気に入ったもの、好きなものにはお金を惜しまない」
（同57.7％／75.8％）、「上質なものに囲まれた暮らしがしたい」
（同45.2％／65.2％）、「自分の資産は自分の代で使い切ってもよい」
（同60.5％／69.7％）。一方で、「老後は質素な生活をこころがけ、
お金を節約したい」という設問では、全体62.1％に対して新築マンション
希望層の回答率は43.9％と際立って低くなった。
新築マンション希望層は生活や交通、管理サービスなどの利便性
を重視して同じ沿線・方面でより都心に近い地域を選ぶ傾向が強かった。
また、新築マンション希望層では63.6％が「夫婦二人」を望んでおり、
全体平均（55％）より割合がかなり高くなった。

[560: 匿名さん]

>>559さん

これは全て希望アンケートですね。
実態との差異については統計ないですか？