23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[441: 匿名さん]

では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？
買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしか
ないですよね？

[442: 匿名さん]

４４０さん
素人の私に専門用語の解説まで付けてくれて有難うございます。
丁寧な文書と、素早いレス有難うございます。

[443: 匿名さん]

住みたくても買えない人が多くなるから、都内は賃貸で安泰と
いうことでは？

[444: 匿名さん]

私は、デブとは呼ばれるが、デベではない。さてその前提で申し上げる。

９０年代に「マンションデベ」業界は淘汰された。
住宅都市整備公団が、分譲をやめて、大京、藤和、秀和、長谷工など
「マンションデベ大手」がみ経営難に陥り他社の傘下に入った。
専業の管理会社も持たない「住友・三井・三菱・東建（安田）・野村」
などが、本気で取り組んだのは２０００年以降。

２００３年「オフィス供給過剰説」があったから。
実は公共事業でもオフィスでも食えなくなった大手ゼネコンが必死で種を撒いたらしい。
地主を説得し土地を安く出させ、行政に働きかけ許認可を急がせた。
確認申請まで民間委託してしまってその後大問題に発展した。

マンションの一次取得者にマンションを売るのはしんどい。
売ったあとの管理もしんどい。こんなことならオフィス作ってかすほうがなんぼかマシ。
ホテルなら、内装、設備、家具はテナント負担だからもっと楽だ。
そう思っている総合デベロッパーばかりだろう。

三菱地所も三井不動産ももともと「住宅付置義務」から最初はマンション賃貸をやった
くらいでマンション分譲は「パークハウス」「パークアハイム」など高額物件が主体。


２００３年問題がガセで、派遣社員をはじめとしてオフィスワーカーはむしろ増えて
オフィス空室率が上がった結果、マンションなど４年で店じまいというのが
各社の本音だと思う。

流れ作業で片付くのは販売だけ。管理会社はクレームの嵐。こんなことなら
一次取得者向けでなく二次取得者専門でやっていたほうが、事情のわかった客を相手に
しているだけ安定感がある。

大規模マンションは引渡し早々、転売・仲介業者が建物内を我が物顔に闊歩するわ
税務署からの問い合わせはしょっちゅうだわ、若い住民が夜中に設備監視員に無理難題
を持ち込むわ、頼みの施工会社は金を叩いたせいか瑕疵担保は下請けメーカにマル投げ。

マンション分譲など、できれば永久に竣工してほしくない。そう思っている財閥系デベもいたりする
という話だ。
住友不動産は戸建てのリフォーム「新築せっくりさん」との連動と自社の全国営業網が強みでとにかく
潜在顧客を多くつかんでいる（らしい）うちには住友の「友の会」機関紙がこないが。
住友の動きだけは特殊というふうにみているが，ＷＣＴの管理はさすがビル管あがりのスタッフの
手に負えなくて苦労しているらしい。

[445: 匿名さん]

×「新築せっくりさん」
○「「新築そっくりさん」　失礼。でも前者のネーミングのほうがインパクトある？

[446: 匿名さん]

団塊世代は、３０歳から３５歳まで、そうやって模様眺めして結局１９８５年に松戸の一戸建てを
買っている。早く買えば６０坪の敷地の駅近が替えたのに結局４５坪の敷地の駅徒歩１５分。
アタマのいい人ほど猜疑心が強く決断が遅い。

＞では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしかないですよね？

そう思ってます。同時に８０万いる団塊ジュニアは賃貸の相場を上げていくでしょうね。
黙っていても子供は育つ。ＤＩＮＫｓなら別です。橋下先生みたいに産児制限できない人もいたりするだろうし。
でも子供は人生の宝ですよ。夜景見ながら奥さんとワイングラス傾けるのは子供が相手をしてくれなくなってからでも十分間に合う。

[447: 441]

そこですね。マンション価格は賃料が今後の最も大きなトピックでしょう。
そう簡単には大きく上がらないですが、上がるときはロンドンのように一気に来るでしょう。

実際都心は上がり始めているし、いずれはもう少し広い地域に波及してくる。30代転職者の給料も上がっているそうですから、これも追い風になるでしょう。

[448: 匿名さん]

歳を取ったら、シルバーパスでバスと都営に乗り放題の都内に住んだほうが便利ですよ。
シルバーパスを無くすには廃止反対運動が起こるから廃止が難しいし。

もっとも、世田谷は道路が狭くてバスが走ってないエリアがあったりしますけど。

[449: 匿名さん]

今度の首都高速道路料金改正案を見ても都心、準都心優遇の考え方が良く表れています。
これからもこの傾向はあらゆる面で顕著になっていきますから、住宅選びは慎重にされることをお勧めします。

[450: 匿名さん]

都心は3区くらいでしょうが、準都心はどこまでの範囲ですか？

[451: 匿名さん]

>>446
楽観過ぎるね。
少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
その辺どう考えてるのさ？

上げ上げ信者が
・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
と主張してたのは、つい3ヶ月程前。

それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

ちょっと先を見れば、あなたのシナリオは修正が必要だとすぐ解る。

[452: 匿名さん]

杉並区あたりは落ち目の感じが出てきているけど
世田谷区だけは違いますよね。
東急はやっぱりすごい会社なんだな。

[453: 匿名さん]

>>450
準都心
それはこれから決まって行きます。
都市構造が大きく変わって行く時期ですから
人の流れに要注意です

[454: 匿名さん]

地方との差は広がっていくばかりです
四国や青森の地価は面白いように下がっていきますね
都心の地価上昇より地方の地価下落のほうが数字が大きいので
どこまで差が広がるか注目しています
個人的には都心の地価はしばらくの間落ち着いて
地方の地価がすさまじく下落していくだろうと予想します
新聞でも取り上げられた高知や青森は10年後には
今の半額ぐらいまで落ちても不思議ではありませんね

[455: サラリーマンさん]

県境外周区も優劣がはっきりしてきた
勝ち組は世田谷区と江戸川区でしょう。

[456: 匿名さん]

＞451
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？

少子化で人口減っても純減するのは地方〜近郊で、都心への人口集中は変わらないから都心と地方の二極化が激しくなるだけで、都心については即、土地マンション下落にならないと思うけど。
日本の人口減少は数年前から始まってますが、２３区の特にセンターコア地域については今後１５年は人口増という統計が出てますよ。

４５１さんがもし地方住まいならまさに現実的な見解だと思いますが。。

[457: 匿名さん]

＞４５５
＞勝ち組は世田谷区と江戸川区でしょう。

江戸川区？？？　なぜなぜ？　どんだけ〜。

[458: 匿名さん]

最近東部のデベが張り切ってますねｗ副都心線が東部にもっと伸びるように交渉したほうが売り上げアップになりますよ

[459: 匿名さん]

開発案件が目白押しだからな。
三井が日比谷にも進出するらしいし、
三菱の大手町投資は巨額だし、
新宿、渋谷、池袋の地盤沈下は誰の目にも明らかだろう。
今日の日経にも書いていた。

[460: 匿名さん]

副都心線は新宿、渋谷、池袋のデパー間競争って側面だけが強調されて、
いわばゼロサムゲームの生き残り競争。
発展性が無い不毛な競争だよ。
副都心線自体も山手線から乗客を奪うだけの話でこれも
ゼロサムゲーム。