23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[387: 匿名さん]

基準地価
東京駅から半径５ｋｍ圏内の全用途の上昇率を見ると
概ね２０％を超えています。
今注目を浴びている江東区は約１９％ＵＰでした。
それでも他の都心部に比べると低い上昇率です。
大量供給による抑制が働いており、
まだまだ割安なエリアと言えます。

[388: 元祖匿名はん]

いや、まさにその通り。産みの苦しみならぬ、膿の苦しみですよ、サブプライムあたりは。切って売って切って売って、最後何がなにやら、どれが誰やらわからなくなってる。

[389: 元祖匿名はん]

あ、ごめん。380さんへのレスです。

[390: 匿名さん]

経済学者の経済予測だってほとんど当たらないんだから、素人の予想なんて当たるわけがない
買って得するか、損するかなんて運しだい

[391: 匿名さん]

まあここ一年くらいはマンション価格はチキンレースでしょ
デベの値付けも悩みどころだろう

[392: 匿名さん]

基準地価
各区別の全用途地価の平均はこれです。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/19nen/06hendou_ritu_kushi.pdf
県境外周区を時計回りに見ると
大田区１２．８％ＵＰ
世田谷区１５．２％ＵＰ
杉並区１１．３％ＵＰ
練馬区１２．１％ＵＰ
板橋区１１．５％ＵＰ
北区１２．０％ＵＰ
足立区９．９％ＵＰ
葛飾区１０．３％ＵＰ
江戸川区１１．４％ＵＰ
世田谷区だけ別格って感じでした。

[393: 元祖匿名はん]

運次第と純粋に本気で思ってる人には運は来ない気がしますが。
難しいタイミングになってるのは事実です。
プロのマーケットでさえ見えにくい。

[394: 441]

まあね。上がるか下がるか、50%の確率のところを、55%で生きていければ、天才です。

[395: 匿名さん]

>>350
現在の地価での土地取得、現在の円安での部材輸入を鑑みるに、
これから建築されるマンションで今より安価な物件が出るわけがない。
単純に原価が高い。

増税、金利上昇購入する層がより限定されていく。現状ですら、
新築マンションは年収1000万前後のサラリーマンへターゲットが
絞られている。

今マンションを購入できない層は、これからも購入できない可能性大。

[396: 匿名さん]

>>395
不景気のころはゼネコンが赤字覚悟で受けて
値段が上がらなかったよ、手は思いっきり抜いたかもしれんが

供給側の論理だけでは動かないのが不透明さを増すけど
まあ数年で下落はないと個人的には思う

[397: 匿名さん]

>>395
それは一面的な物の見方で賛同は出来ないな。
業者より視点すぎるよ。

年収1000万以上のサラリーマンって数がいないよ。
更にその中で転勤族（金融関係が多い）は買わないよ。
社宅か家賃補助たっぷりかだから。

更に、今までの数年で買っちゃってるよ。
目先が利く人は。
これから買おうって人はそんなにいるのかな？

長い目で見ると人口減、世帯減はハッキリしてるし、総需要が減るんだからこれからずっと価格が上がるというのはありえないと思うよ。

[398: 441]

そりゃ、価格がずっと上がり続けるわけは無いわな。
ただ、あと2-3年でも上がってしまうと、2003,2004年水準は遥か彼方。
なおかつ都心周辺で良い物件は枯渇傾向。

ひじょーにひじょーにここからは難しいねえ
郊外はなかなか手を出しづらいしねえ。それよか東欧を買いたい。
どうやって買うんだろか。。

[399: 匿名さん]

まあ買える範囲でいいなと思える物件がないなら、
待つしかないのでは？　あ、投資1ルーム勧めるのか？

[400: 匿名さん]

>>396
同意で、金利上昇・円高・地価下落がゆるやかにすすんでいって、
マンション価格もゆるやかに落ち着いていくというのが
常識的な考え方と思う。

>>397
価格はずっと上昇はあり得ないが、ここ5年で大きな下落もない。
(上記理由…地価下落に依存)

需要がなければ、デベは単純に供給数減らすだけ。
実売価格を大きく下落させるようなことはせず、どの年代にもいる
富裕層向けにターゲットを絞ると予想。

[401: 匿名さん]

つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな

苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
億ション売れてるんでしょ？

[402: 匿名さん]

ざっくりと、甘い計算で。

５０００万の物件を月２０万平均で１０年貸せてインカム２４００万
これに経費等を控除し節税した所得税１０％として２４０万ロス
仲介業者に払う手数料が年４万として４０万
購入にかかる経費が６％として３００万のロス
固定資産税や管理費等維持費が同じく月３万で３６０万のロス
売却にかかる費用がざっくり２００万のロス
現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年２％として４００万ロス
ざっと９００万の益金といったところ。

１０年後、価格横ばいで同等の新築が５０００万で売られるなか、
運良く中古が４０００万で売れたとしても、
先のインカム９００万と合わせてもロス１００万。

結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。

[403: 匿名さん]

このまたもや急激な円高は何でしょう？？

[404: 匿名さん]

円キャリの影響です

[405: 匿名さん]

>>402の＊＊へ
意味不明な矛盾した論理の末の結論お疲れ様です。
掲示板じゃなくチラシの裏にでも書いといてください。

[406: 匿名さん]

>>403
バブルの崩壊です。
アメリカは日本を見ているのに学習しない国なのでしょうか。

ダウ平均も下がってるな。次回の利下げ0.25%織り込んでるのにな。

アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

トヨタも厳しそうだね。
内需も下降一直線なのに、アメリカの景気減速で売れないのでどうにもならない。ついでに円高で利益激減。

トリプルパンチだな。

[407: 匿名さん]

＞アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

それを言うならアメリカがくしゃみをしただけで日本は風邪をひく

でもそれって何年昔の箴言なのかね。いまやジャパンマネーが
米国の住宅バブルを引き起こした。
経済的には米国と日本は同じ国。違うのは金利と通貨と税制。
ここが大きいんだよ。

[408: 匿名さん]

貧乏な年寄りが亡くなっても何も残さない。
都営住宅の空家が一戸増えるだけ。

港区、目黒区、渋谷区の高齢者、世田谷杉並区の
高齢者。それぞれ順番に年老いて同居する子供がいなくて
みんな売って戸建がめっきり少なくなった。

これからまだまだ多くの持ち家高齢者が亡くなる。
５０坪の土地で坪単価２００万でも１億の相続。
配偶者が亡くなった時点でマンション住み替えというのも
増えている。
こういう「資金」が新築マンション価格を底支えしていく。
３０代の「親ローン」の資金供給源は、祖父母の家を売った
金だったりする。
世の中連鎖だ。
みんながみんなゼロから始まるわけではない。

[409: 匿名さん]

団塊世代はおそらく親が資本論を読んで興奮した夜に
奥さんに挑んで身ごもったんだろうと思うほど、根が共産主義。
団塊ジュニアも家庭が貧しい子が多いのか、社会の不平等に
挑む体質がある。
競争が激しいというのは、人柄的には円満な方向にむかわない
ことが多いようだ。

でも、今の世の中で豊かなのは、戦前生まれと人口の少ない
昭和３５年以降の生まれた４０代。
なぜか消費が活発なのもこの世代。その消費税のおかげで
貧しい団塊の親が都営住宅と介護保険で暮らしていけるのは
皮肉な話。
貧しい団塊ジュニアが成功してもＨのように拝金主義に陥って
失墜する。社会のメカニズムを肯定的に捉えて大局観を持つには
エゴイズムと反骨精神が邪魔をする。

地価がゆるやかに上がるのは国の経済目標でもある。

[410: 匿名さん]

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
主人３０、妻２５で購入として、現在主人８７、妻８２。
４０歳〜５５歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。

[411: 匿名さん]

戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。
一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。
もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。

魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な近郊に過ぎません。

[412: 匿名さん]

＞１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
大雑把すぎまっせ。
６０年代からこの方、稼ぐために東京にやってきて経済が発展する
度合いにつれて、サラリーマンの住宅は都心から郊外に押しやられて
きた。
戦後まもなく都心周辺の住宅地が区画分譲され、６０年代は
杉並、世田谷、吉祥寺。７０年代にはすでに、都下・田園都市線
あたりに向けられ８０年代で千葉・埼玉・茨城に及んだ。

それまで、一貫して２３区の人口は減り続け６５年から９５年
までに１００万人も減った。
地価が上がれば需要が「減る」というより「買えなくなる」。
下がれば「需要」が増えるのでなく、「買える人が増える」

[413: 匿名さん]

世田谷区の８４万人のうち７万人は７５歳以上。
そのうち２万人が単身。少なく見積もって３割が持ち家。

高齢者の戸建一人暮らしは物騒なのと、階段などの段差が
厳しい。
６０００人のうちの２割が住み替えたら１，８００戸。
そのままお亡くなりになっても、一件１億円の相続が発生。
おそらく１０年のうちには半分はお亡くなりになるだろう。

相続人が３人いても３３００万づつ相続。
相続税はお一人様７０万程度。
親が世田谷に持ち家があったおかげで５０代の子供は
２度も退職金をもらうような話になる。

住み替えたマンションを相続の際に分割のため売却する
ケースもあろう。
国がはじめた高齢者住宅の借り上げ制度もあるらしい。
郊外の戸建ターゲットらしいが若い層が都心志向なので
不振のようだ。

評価が１億円の持ち家があれば８０歳の高齢者が持ち家貸して
賃貸に入るより５０００万の１ｌｄｋ２室とか買って一室を年寄りが
自分で使う。残りは貸して賃料が収入になる。

肝心の土地の買い手がいるかどうかだが、年間１８０戸
１０年で捌ける量の戸建土地需要があるのが世田谷。
６０坪あればミニ戸が２軒建つから建売業者が買う。売れちゃうんだね
これが。

[414: 匿名さん]

西側近郊戸建地域が抱えている大きな問題は地価が高くなりすぎて
しまったと言うことです。
第一世代は地価高騰前に購入できたので、
その当時は「地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域」だったわけですが、
人の寿命があまりに伸びた為に、結果的に第一世代が長期にわたり
居座り、長期にわたる地価の上昇を招いてしまいました。
その第一世代もそろそろお亡くなりになる時期を迎えようとしている
わけですが、現状の地価ではそれを購入できる人は限られてしまって
います。また、若い富裕層の都心部マンション志向は強く、
近郊の戸建はすでに富を象徴しない存在になっています。
このように多くの問題をはらんでいる西側近郊ですが、
今現在は、供給が非常に少なく、地価のさらなる上昇を示しています。
山高ければ谷深いですから、問題の重要性はさらに高まっています。
下手をすれば、土地が細分化された挙句売れず、空き地があちこちに
点在するような寂れた地域になってしまうかもしれません。

[415: 匿名さん]

地価と、家賃の下落で３０代を中心に人口は５０万人程度回復。
差分の５０万は空家になったわけでもなく住宅戸数は増えて
世帯人口が減った結果だ。
都心回帰というが、郊外から買い替えで戻ったのはそれほど
多くない。５０代ではローンも教育費も負担が多くて、そうそう
簡単に「回帰」できない。
郊外を売っても坪５０万の土地が４０坪で２０００万。
都会で年収２年分でも。地方で暮らすには十分な貯えかも。

昭和一桁までは親との同居が普通だった。今は大正生まれや
昭和一桁が高齢者になり子供の世話になりたくないと考えている。
とはいえ、何かあったら飛んでいかないといけない。
私の知る関係では、千葉郊外住まいの団塊世代は
親の介護もあってふるさと回帰が増えている。

勤務医は、退職後開業するために、郊外から都心に住み替えて
いたりする。５０代で戻ってきたのは離婚・再婚組と起業した人。
あと遺産相続だな。

[416: 匿名さん]

>>414
西側という定義があいまいだ。
世田谷なら、８０坪の一次世代の購入宅地が現在相続で
三分割や四分割されて木造３階の長屋みたいなミニ戸の
立ち並ぶ住宅地になっているよ。別に寂れちゃいないさｗ

[417: 匿名さん]

地価水準に見合うだけの価値と魅力が
西側近郊の戸建地域に
はたして見出せるだろうか？
みなさんどう思われます？
今後相続で供給が増えて行くとどうなってしまうのか？

[418: 匿名さん]

ミニ戸が売れなくなっても、世の中には本格的デベロッパーがいる。
西麻布の戸建などかなり少なくなったが相続のたびごとにＭビルさんがこつこつ
買っているよ。区画がまとまったらマンションを建てる。

世田谷も戸建中古の売りはネットで検索するかぎり数は多いよ。
一軒一億なら仲介両手で６００万。
日ごろいい加減な業者でもこれは結構まじめにやるでしょ。

最悪売れなかったらリフォームして相続人の誰かが住む。
相続人の一人が持ち家処分して代償分割する例もあるよ。
相続税が払えないから
物納という時代もあったくらいで、世田谷区が道路拡幅代替地で取得するケースも
あるよ。心配しなくても資産は無駄にはならないからｗ

実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

＞みなさん　どう思いますか
・・・って庶民の視点だけで見えるものは限られているだろう。

[419: 匿名さん]

それと遺産分割は相続税支払いのない規模なら、１０年も話がまとまらないで共有のままという例もあるよ。遺産相続で兄弟仲が悪くなるのは世の常識。
だからいっぺんに供給はでてこない。
世田谷で年間１８０件くらいっていったでしょｗ
そんなんで地価が下落しまへんで。

それより、老母一人の時点での住み替えが現に動いている。
億の不動産は下げれば誰かが買う。でもそれは市況に反映しない。
業者が抱いて転売するから。・・・これで納得？

[420: 匿名さん]

西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。

[421: 匿名さん]

世田谷はミニ戸建てに分割するのではなく、
古い戸建てをいくつか纏めて
マンションに再開発するのが流行ってますよ。
容積率を有効利用できるのでね。

[422: 匿名さん]

実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

世田谷あたりに戸建をもっている老人は、持ち家も大抵は親子二代だったり
して狭い土地の一角にアパート建てたりしている。
今８０歳の人は１９７０年代狂乱物価の時代に退職を目前に老後を考えた
世代。
当時は一億総不動産屋といわれた時代。家を相続できていたらインフレに備えて退職金の一部で賃貸マンションを買っている世代だ。
世田谷にあまたある賃貸物件の大家は普通のサラリーマンＯＢ．
結構な不動産収入で豊かに暮らしている。分割する財産はそのままの形で
売らずにわかられる量があったりする。いいねぇ。

数はたいしたことないから「大量に売られる」という言い方は間違い。
世の中常に金持ちの数は少ないのよ。

[423: 匿名さん]

すまん。また二重投稿になってしまった。
原稿書いて短くしてから投稿しているとこういう失敗もする
許してね。

[424: 匿名さん]

>西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。
今の世の中、親との別居が普通だから、親と子がそれぞれ家を持っているよね。
高齢化社会で両親が亡くなるのが９０近くになると子供も６０代だよね。
どんな田舎の持ち家でも売れば１５００万〜２０００万にはなるよ。
アパートの一棟も建てていたり、田畑を工場に売っていたりしたらそこそこの
遺産がある。
なにしろ親が自分で貯えた介護費用が保険のおかげで予定の１／１０ですんでいる。今の８０代の年金は額も少なくない。豊かな老人はますます豊かになり貧しい老人はそれなりに元気で暮らしている。
２３区の団塊ジュニアは８０万人いるけど、これは全国から集まってきた結果。
そのうちの５％の４万人は、祖父母の遺産を親が継いで、子供の住宅資金を援助しているとみているが。
「親ローン」という用語が団塊ジュニア世代でも一般名詞化しているくらいだしね。

[425: 匿名さん]

地方の人口が減るのは年寄りが亡くなるから。
流入人口が入らないだけなら地価は横ばい。
地方の地価が下がるのは相続土地が安値で売りに出されるから。

それがめぐりめぐって都心のマンション購入の高値を支えている。


親もにこにこ笑って預金通帳みせて、志村けんみたいに
「大丈夫だー。イインダヨ」
というだけだから。そのへんの事情がわかっている団塊ジュニアは少ない。

[426: 匿名さん]

今後の西南側の問題点！

１．再開発されてもかなりの地域でマンションを含め３階以上の建物が建てられない。
２．異常に狭く分かりづらい道路（タクシー運転手でも樹海と恐れている）

[427: 匿名さん]

信託銀行のコマーシャルみたいな理想の老後＋相続を期待したいですね！

[428: 匿名さん]

西南側って言うより、
世田谷の問題点でしょ。

[429: 匿名さん]

今の８０代、９０代の子どもって、５人以上子どもがいることが多いよ。

[430: 匿名さん]

世田谷もというより小田急沿線の問題点でしょｗ

等々力や野沢や上馬なんて普通に三階建て建っているけどね。
それと太子堂などの狭い道路に密集しているところは、区が
防災用地として相続土地の買い上げをすすめているようだよ。

人口が増えて税収が増えて、都市整備に予算がまわるように
なった。世田谷の問題は子供の数が少ないことだよ。
小学校がどんどん廃校になる。

[431: 匿名さん]

子沢山の家は目立つから多いように見えるだけで、
実際は子沢山ばかりではありません。

[432: 匿名さん]

>429
団塊の世代。というのは「生まれた子供」主体の見方
彼らの親は実は５年階層で４世代にわたる幅の広さ。
戦争前に子供３人生んで（軍国主義は兵隊の数増やす）
戦争から帰ってきてまた孕ませた。
今６０歳の団塊は父親が４２歳のときの子だったりする。

団塊は、４０の親の末っ子も３５の親の真ん中も　３０の親の長子も
いるか。その結果が一つの世代に突出している。
生まれた子供は育てなくちゃいけないけど、戦後の経済事情で
子沢山は損だということに気が付きはじめる。
産児制限と、避妊具と優性保護法の普及した昭和一桁の親は
昭和３０年代核家族化して兄弟姉妹は２人が標準。
都会では１９６０年代住宅難になってすでに子供の数が減りはじめて
いる。
今の８０代前半１９２３年以降は、ポスト団塊の親。
そんなに子供は多くない。

[433: 匿名さん]

さて、話を団塊ジュニアにもどす。
二代目団塊ジュニア
郊外に住む団塊がふるさと回帰。
郊外の戸建ては２５００前後で売られる。
団塊が親と同居する状況では退職金がまるまる残る。
家を改築した金が余れば子供のマンション資金になる可能性もある。

高くなれば買えないはずという期待は、さまざまところで裏切られる。

関西移民の初代団塊ジュニア。（関西でも九州でも就職先は東京）
東京在住３代目団塊ジュニア
親が千葉郊外在住の二代目団塊ジュニア
それぞれ資金事情は大きく異なる。

[434: 匿名さん]

末子で５９歳の団塊は確かに兄弟が多い。
ただし親は生きていたら１００歳。
今９０歳の親のいる団塊は3１歳の時の子。
戦時中は男がいなくて総じて女性も晩婚。
長子ならそのあとすぐに産児制限が敷かれ
兄弟は少ない。

[435: 匿名さん]

戦後はマーガレット・サンガーの啓蒙活動もあって
多産は貧困と、女性の過剰労働につながるということで
女性解放運動や民主主義としても「産児制限」が推奨されたんだね。
中国の一人っ子政策と似ている。

人口爆発が社会不安を増大させ共産主義を助長するという懸念も
あったんだろうね。
期待通り７０年安保・三里塚闘争・連合赤軍事件やらさまざまな
騒動を「団塊」は引き起こしたね。そのあとが続かなかったおかげで
世の中は平穏に収まっている。

[437: 匿名さん]

団塊の世代と団塊ジュニアの大きな違いは、団塊の親が「かたまり」で
なくバラけているのに対して、団塊ジュニアの親は「かたまり」だといういうこと。

団塊は、放任主義で子育てに失敗して、周りを見て動く優柔不断さゆえに
マイホーム取得で失敗した人が多い。

団塊世代が一人で「介護が大変だ」とか騒いでいる。なにしろ１００歳も、９０歳も
８５歳くらいまで子供は「団塊世代」に集中しているわけで、兄弟が多ければ
みんなで親の面倒みればいいはずだが、長女、次女は家を出て知らん顔。
実は、介護は現在６５歳の世代もやってきているけど、彼らは団塊ほど田舎に住んで
いない。８０年代前半３０代後半だったから、適度に不動産財テクするチャンスもあった。
住宅取得適齢期にさほど騒がずとも都下の戸建てが入手できた。

思えば、団塊世代も団塊ジュニアも自分たちの需要に供給が追いつかずに値上がり
したことを恨みに思う点は何とかすべきだ。

２３区に８０万いる団塊ジュニアに４０万戸のマンションを安価で供給するのは
今までのペースでいっても１０年以上かかる。
そもそも不可能なことなのだから。
買わなきゃ下がるという理屈も裕福な親が援助して抜け駆けが出る。
元祖匿名はんでもそれは取り締まれない。

そういう話だ。

[438: 匿名さん]

いつも、拝見させていただき皆さんの知識の広さと、深い思考に敬服しております。
浅学のため教えていただきたいことがあります。
このスレでマンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。という営業戦略をたびたび拝見します。
しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
建築業でも製造部門（このような表現でいいのかわかりませんが）はある程度、製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
そうすると、それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
つまり、ごく短期においては、調整として供給数の調整は有効かもしれませんがそれが、半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
素人なので専門用語もわかりません。
後学の為にお教えください。

[439: %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1]

デベがやらなければ、他がやる。
戸建てにも逃げる。

[440: 匿名さん]

＞マンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。

需要は、旺盛です。「買いたいけど買えない」は需要の細りでなく購買力の低下です。
購買力にあわせて商品供給をするのがサプライヤの常道。
だから、地価の比較的安い郊外にシフトしているのです。

供給量はデベロッパーの恣意で決るのでなく
土地の供給や、都市開発の規制（容積）緩和などで増えてきます。
しかし、地価が上がると「保留需要（土地を売らないで自分で使用収益しようという需要）」
が増えて、土地供給は自然に減ります。
都心で土地を買っていまだに供給するデベがいるのは、「購買力の高い客」がいるからです。
千代田富士見は、文京・新宿周辺の戸建てからの買換え。世田谷のグランドヒルズは世田谷の戸建てからの買換え客をターゲットにした商品企画。
さらには、都内の借地にウワモノだけ建てて住んでいた高齢者が配偶者と死別。
足腰がきつく階段は無理という状況で、１ＬＤＫを購入して住み替えという需要も多い。
バリアフリーやセキュリティの高さも高齢者単身生活にはふさわしい。
「買える人」という意味での需要があるから２３区に供給がある。

＞しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
実はデベは商品企画だけ。設計は大半がゼネコンが行います。
＞製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
マンションデベは企画も外注、販売も提携で外注、設計はゼネコンマル投げ。

＞それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
生産ラインの経費はもともと大半がアウトソーシング。彼らは本業が苦しくなったら
若手は販売・仲介。ミドルはマンション管理子会社で食わせることができます。

＞半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
事業継続のために彼らも選別した「郊外」を仕入れて、「買える商品を売ろう」としています。
都内の物件の売り渋り（とは思えませんが）
「もともと買えない人に」売っても、それこそローン審査と販売経費の無駄ですよね。
もともと「買える層」の需要でも、遺産相続や退職金が入ったりとか顧客の資金事情に
左右される。だからこそ時間をかけて売るしかないのだと私は思います。

[441: 匿名さん]

では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？
買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしか
ないですよね？

[442: 匿名さん]

４４０さん
素人の私に専門用語の解説まで付けてくれて有難うございます。
丁寧な文書と、素早いレス有難うございます。

[443: 匿名さん]

住みたくても買えない人が多くなるから、都内は賃貸で安泰と
いうことでは？

[444: 匿名さん]

私は、デブとは呼ばれるが、デベではない。さてその前提で申し上げる。

９０年代に「マンションデベ」業界は淘汰された。
住宅都市整備公団が、分譲をやめて、大京、藤和、秀和、長谷工など
「マンションデベ大手」がみ経営難に陥り他社の傘下に入った。
専業の管理会社も持たない「住友・三井・三菱・東建（安田）・野村」
などが、本気で取り組んだのは２０００年以降。

２００３年「オフィス供給過剰説」があったから。
実は公共事業でもオフィスでも食えなくなった大手ゼネコンが必死で種を撒いたらしい。
地主を説得し土地を安く出させ、行政に働きかけ許認可を急がせた。
確認申請まで民間委託してしまってその後大問題に発展した。

マンションの一次取得者にマンションを売るのはしんどい。
売ったあとの管理もしんどい。こんなことならオフィス作ってかすほうがなんぼかマシ。
ホテルなら、内装、設備、家具はテナント負担だからもっと楽だ。
そう思っている総合デベロッパーばかりだろう。

三菱地所も三井不動産ももともと「住宅付置義務」から最初はマンション賃貸をやった
くらいでマンション分譲は「パークハウス」「パークアハイム」など高額物件が主体。


２００３年問題がガセで、派遣社員をはじめとしてオフィスワーカーはむしろ増えて
オフィス空室率が上がった結果、マンションなど４年で店じまいというのが
各社の本音だと思う。

流れ作業で片付くのは販売だけ。管理会社はクレームの嵐。こんなことなら
一次取得者向けでなく二次取得者専門でやっていたほうが、事情のわかった客を相手に
しているだけ安定感がある。

大規模マンションは引渡し早々、転売・仲介業者が建物内を我が物顔に闊歩するわ
税務署からの問い合わせはしょっちゅうだわ、若い住民が夜中に設備監視員に無理難題
を持ち込むわ、頼みの施工会社は金を叩いたせいか瑕疵担保は下請けメーカにマル投げ。

マンション分譲など、できれば永久に竣工してほしくない。そう思っている財閥系デベもいたりする
という話だ。
住友不動産は戸建てのリフォーム「新築せっくりさん」との連動と自社の全国営業網が強みでとにかく
潜在顧客を多くつかんでいる（らしい）うちには住友の「友の会」機関紙がこないが。
住友の動きだけは特殊というふうにみているが，ＷＣＴの管理はさすがビル管あがりのスタッフの
手に負えなくて苦労しているらしい。

[445: 匿名さん]

×「新築せっくりさん」
○「「新築そっくりさん」　失礼。でも前者のネーミングのほうがインパクトある？

[446: 匿名さん]

団塊世代は、３０歳から３５歳まで、そうやって模様眺めして結局１９８５年に松戸の一戸建てを
買っている。早く買えば６０坪の敷地の駅近が替えたのに結局４５坪の敷地の駅徒歩１５分。
アタマのいい人ほど猜疑心が強く決断が遅い。

＞では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしかないですよね？

そう思ってます。同時に８０万いる団塊ジュニアは賃貸の相場を上げていくでしょうね。
黙っていても子供は育つ。ＤＩＮＫｓなら別です。橋下先生みたいに産児制限できない人もいたりするだろうし。
でも子供は人生の宝ですよ。夜景見ながら奥さんとワイングラス傾けるのは子供が相手をしてくれなくなってからでも十分間に合う。

[447: 441]

そこですね。マンション価格は賃料が今後の最も大きなトピックでしょう。
そう簡単には大きく上がらないですが、上がるときはロンドンのように一気に来るでしょう。

実際都心は上がり始めているし、いずれはもう少し広い地域に波及してくる。30代転職者の給料も上がっているそうですから、これも追い風になるでしょう。

[448: 匿名さん]

歳を取ったら、シルバーパスでバスと都営に乗り放題の都内に住んだほうが便利ですよ。
シルバーパスを無くすには廃止反対運動が起こるから廃止が難しいし。

もっとも、世田谷は道路が狭くてバスが走ってないエリアがあったりしますけど。

[449: 匿名さん]

今度の首都高速道路料金改正案を見ても都心、準都心優遇の考え方が良く表れています。
これからもこの傾向はあらゆる面で顕著になっていきますから、住宅選びは慎重にされることをお勧めします。

[450: 匿名さん]

都心は3区くらいでしょうが、準都心はどこまでの範囲ですか？

[451: 匿名さん]

>>446
楽観過ぎるね。
少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
その辺どう考えてるのさ？

上げ上げ信者が
・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
と主張してたのは、つい3ヶ月程前。

それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

ちょっと先を見れば、あなたのシナリオは修正が必要だとすぐ解る。

[452: 匿名さん]

杉並区あたりは落ち目の感じが出てきているけど
世田谷区だけは違いますよね。
東急はやっぱりすごい会社なんだな。

[453: 匿名さん]

>>450
準都心
それはこれから決まって行きます。
都市構造が大きく変わって行く時期ですから
人の流れに要注意です

[454: 匿名さん]

地方との差は広がっていくばかりです
四国や青森の地価は面白いように下がっていきますね
都心の地価上昇より地方の地価下落のほうが数字が大きいので
どこまで差が広がるか注目しています
個人的には都心の地価はしばらくの間落ち着いて
地方の地価がすさまじく下落していくだろうと予想します
新聞でも取り上げられた高知や青森は10年後には
今の半額ぐらいまで落ちても不思議ではありませんね

[455: サラリーマンさん]

県境外周区も優劣がはっきりしてきた
勝ち組は世田谷区と江戸川区でしょう。

[456: 匿名さん]

＞451
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？

少子化で人口減っても純減するのは地方〜近郊で、都心への人口集中は変わらないから都心と地方の二極化が激しくなるだけで、都心については即、土地マンション下落にならないと思うけど。
日本の人口減少は数年前から始まってますが、２３区の特にセンターコア地域については今後１５年は人口増という統計が出てますよ。

４５１さんがもし地方住まいならまさに現実的な見解だと思いますが。。

[457: 匿名さん]

＞４５５
＞勝ち組は世田谷区と江戸川区でしょう。

江戸川区？？？　なぜなぜ？　どんだけ〜。

[458: 匿名さん]

最近東部のデベが張り切ってますねｗ副都心線が東部にもっと伸びるように交渉したほうが売り上げアップになりますよ

[459: 匿名さん]

開発案件が目白押しだからな。
三井が日比谷にも進出するらしいし、
三菱の大手町投資は巨額だし、
新宿、渋谷、池袋の地盤沈下は誰の目にも明らかだろう。
今日の日経にも書いていた。

[460: 匿名さん]

副都心線は新宿、渋谷、池袋のデパー間競争って側面だけが強調されて、
いわばゼロサムゲームの生き残り競争。
発展性が無い不毛な競争だよ。
副都心線自体も山手線から乗客を奪うだけの話でこれも
ゼロサムゲーム。

[461: 匿名さん]

>>451

逃げる外資もいるが、新たに投資ポジションを引き上げる外資もいる
のも事実。ヘッジファンドが損失補填に躍起になり原油価格が
異常な動きをしている。

[462: 購入検討中さん]

>>451
>それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

REITや不動産株を欲しい人がいないだけで
23区内のマンションが欲しい人は大勢いると思うが。。。

REIT、不動産株の値段とマンションの価格が正比例する必要はどこにもない。

[463: 441]

大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。
大手町が発展しようとしなかろうとサラリーマンは大手町で働くし、
銀座で遊んでるおばちゃんおじちゃんがわざわざ城東に移り住む訳
でも無いし、、。

埼玉、千葉から城東に来ているのは理解できるけど、それと大手町
の発展は無関係だしねえ。

まあいいけど。城東の地価が上がれば当然都心城南の地価も上がる。
格差が縮小するというよりはね。そういう意味では試金石だね。

[464: 匿名さん]

>>463

城東と言う意味ではなくて、築地、勝どき周辺から北上して、
清澄、住吉辺りまでがライフスタイルの変化によって職近居住地が
好まれて今後、発展していくと言う意味ではないのかな？
そうゆう意味ではパラレルな発展では。

[465: 匿名さん]

「新宿、渋谷、池袋」って表現が最近多いですが、東京長く住んでる人は
あんまりこういうくくり方というか表現しないですよね。
カラーというか特徴違うし。で、必ず東を持ち上げるｗ
たぶん同一人物なんだろうなぁ、と思ってる人は多いよね。
東信仰もここまでしつこいと、ちょって食傷気味かも。

だいたいが、新宿、渋谷を銀座と比べるのも良くわからない。
ましてや大手町、日比谷と比べて、住宅の話に持ち込むのもよくわからん。。。
私は、これらのネームはいずれも東京の顔としてそれぞれの個性を活かした発展をすると思いますよ。

[466: 匿名さん]

東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
西側と都心の人は新宿、渋谷、池袋、大手町、銀座をそれぞれの良さで認めてる。

東の人は背伸びなのかいっぱいいっぱいなのか、心に余裕がない。
西側、都心の人は余裕を感じる。

[467: 購入検討中さん]

>>466
>東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
とりあえず一般の認識だと

東京＝大手町
銀座＝日比谷

だよなあ。

[468: 匿名さん]

東部に住むより新宿、渋谷、池袋近郊に住んだほうが
はるかにいいです

[469: 匿名さん]

新宿近郊はどうかなあ。でも、吉祥寺近辺だったらいいな！
渋谷なら近ければ近いほどよくて、遠いと職場に不便。
池袋は、、、うーん。。埼玉から便利なイメージ？
そんなところでは？

[470: 匿名さん]

まあ東部はありえないということで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　完

[471: 匿名さん]

>>465
>>466

同感（笑）

それぞれ良い点、悪い点、便利な所、不便な所があって、使い分けをするものだと思います。まあ、これからの高齢化社会では新宿、六本木、（再生された）渋谷が富裕層の集まる街として注目されるかもしれません。東側の再開発地域は、庶民層ファミリー向けとして作られているので、西側の富裕層が足を踏み入れるはずもなく結局衰退してしまうかもしれません。

[472: 匿名さん]

近郊なら松戸が好き！
だって柏より東京に近いんだぜ！

[473: 441]

なんと、大都会柏よりも近いのか！
寝ます。おやすみなさい。

[474: 匿名]

渋谷も、新宿も、池袋、銀座も駅で言えば住む街ではなく遊ぶ街。
だけど、銀座タワーと青山パークタワーは欲しかったかも。
ちなみに青パー、16坪1LDKで13600万円が登場。やっぱバブル？

[475: 匿名さん]

こんな統計ありました。
ちょっとやばめなんで伏字にしました。
わかる人にだけわかってもらえれば。
答えがわかっても書き込まないように。

[476: 匿名さん]

>>463
大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。＞

城東って括りじゃなくて、都心湾岸部と都心東部ですよ。
いわゆる県境外周区は都心回帰を考える場合は除外。
都心回帰＝職住近接の実現だから、
渋谷・新宿・池袋周辺に勤務するサラリーマンが減って、
代わりに大手町・日本橋・八重洲・汐留あたりのサラリーマンが増えれば。
都心湾岸部と都心東部に住みたいと思う人は当然ですが増えて行きます。
逆に新宿あたりの通勤は便利だが、大手町あたりはちょっと不便って
ところは人気が下がって行くわけです。
既に新宿周辺のワンルームは余り気味です。

[477: 匿名さん]

近郊なら市川が好き！
だって船橋より東京に近いんだぜ！

[478: 匿名さん]

パラレルに発展して行くには、
需要だけではダメです。
適正な価格帯で、まとまった数量の供給があることが大原則です。
（供給面が不十分だとバブルになるだけで、実際の発展にはつながらない）
その点、都心湾岸部と都心東部はまさにパーフェクトな環境です。
産業構造の変革による、町工場、倉庫のマンション化は今後も
進みます。旺盛な需要を次々と取り込んで、都心回帰の大きな受け皿に
なるでしょう。人が集まり始めると街も変わる。好循環が続くでしょう。

[479: 匿名さん]

>>451
質問です。

＞少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？

少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
一変しているとは思えません。
2003年も少子化の問題はあったのに、何故マンション価格は上昇
したのでしょうか？


＞上げ上げ信者が
＞・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
＞・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
＞と主張してたのは、つい3ヶ月程前。

区部に限っては買いの需要より売りの供給が少ないことが問題だと
思います。
ここ数年で需給が壊れるほどの供給があるとは思えないのですが、
供給サイドではどう考えているのでしょうか？


＞それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価は＞ボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。

REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
回復しており、また買いたい人もいると思います。
REITが上昇したら、シナリオ修正しなくていいんでしょうか？

[480: 匿名さん]

職住近接のニーズが今後高まって行くと予想される大きな理由は、
首都圏の少子化が年々深刻になり、
それを補う為の地方からの上京者数が増えて行くからです。

地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（利便性と価格を比較、検討）に基づいた
都心部居住を目指すでしょう。
その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています。

[481: 匿名さん]

まとまった数量の供給があっても、
地域の持つイメージってものがありますから。
住みたいって街は好イメージの街でなきゃね。
イメージが良い割にゴチャゴチャした自由が丘みたいに。

[482: 匿名さん]

>>481
そのイメージのおかげで安く便利なマンションライフが手に入るのです。
住環境が良くなって、また実際に人口が増えて話題に上る機会も
増えれば、そのイメージも変わって行きます。
そういった面で、手に入れるタイミングが早ければ早いほど
より有利な購入が出来るでしょうね。

数年先の購入を考えている人は、あまり話題にならず静かに進んでくれる
ことを望んでいます。
でも、実際に住む人が増えて街のイメージが変わって行くと、
そのまま放っておいてくれない可能性が高いでしょうね。
新東京タワーの存在も気になるところです。

[483: 匿名さん]

>>480
＞その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています

あのさ、地方から出てきたヤツらが坪250万以上もするようなマンションを買えるわけないだろ。
ここに出てくるような引きこもり諸君（実際はド＊＊＊だ）はそんなことはないというだろうが、平均レベルでのリアルな数字だとそうだ。

普通の平均的なサラリーマンが買えるのは坪200万までだよ。
親の資産があれば別だが、田舎だとそんなものはないからな。

昔だと、男なら一生に一度は家を買いたいというのもあっただろうが、そんなのは団塊の世代まで。
今の若者は生活を切り詰めてまで家を買おうなんてまったく思ってない。
何しろクルマさえ買わないんだから。

[484: 匿名さん]

買ってますよ、上京者も（笑）　ただし、将来田舎に帰る予定だから、
将来の流動性ポテンシャルが高い立地・物件を選択してます。
もちろん、交通利便性の高いところを選ぶから車の必然性はありません。

将来、東京に永住するつもりなら城南地区を選択する人も
多くいるでしょうね。

[485: 匿名さん]

>484
ちなみに、年収と世帯年収はおいくらですか？　そこが重要な気が・・・
483の言っていることは。

[486: 匿名さん]

>>482
業者が出てくると本当にスレのレベルが落ちるんで
とりあえず消えてください