23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[381: 匿名さん]

>>377
破綻や取り付け騒ぎも想定の範囲内と本気で（略

[382: 匿名さん]

石油が高いからどれもこれも下がらんよ。
しかも日本は企業努力で物価を抑えていた反動が大きいだろうね。

[383: 入居済み住民さん]

「近傍の価格のどうだ、こうだ」より、マスタービューのような物件をつかまないような眼力も重要になってくるんだ。

[384: 匿名さん]

マスタービュー、ってなんですか？

[385: 匿名さん]

本来デフレ脱却後、好景気が外需から内需主導に移行して、
賃金上昇が始まると目論んでいたはずが、安倍政権になってからの成長路線頓挫で その芽は費えてしまいました。

今後も全体に波及するような賃金上昇はないでしょうから、
この先中期的なドル安局面が続くと、インフレが加速して、
スタグフレーションに突入するかと思いきや、 その後消費が減退して、
さらなる景気減速になりデフレに逆戻りでしょう。

不動産価格は株などと違って遅効性指標ですし、急激な下落が目に見えづらいので 買い場は総悲観色が強くなってくるまで待ちたいところですね。

[386: 匿名さん]

もう2003年の時のような地価は戻ってこないんだよｗ
そろそろ現実を直視したらどうですか？

[387: 匿名さん]

基準地価
東京駅から半径５ｋｍ圏内の全用途の上昇率を見ると
概ね２０％を超えています。
今注目を浴びている江東区は約１９％ＵＰでした。
それでも他の都心部に比べると低い上昇率です。
大量供給による抑制が働いており、
まだまだ割安なエリアと言えます。

[388: 元祖匿名はん]

いや、まさにその通り。産みの苦しみならぬ、膿の苦しみですよ、サブプライムあたりは。切って売って切って売って、最後何がなにやら、どれが誰やらわからなくなってる。

[389: 元祖匿名はん]

あ、ごめん。380さんへのレスです。

[390: 匿名さん]

経済学者の経済予測だってほとんど当たらないんだから、素人の予想なんて当たるわけがない
買って得するか、損するかなんて運しだい

[391: 匿名さん]

まあここ一年くらいはマンション価格はチキンレースでしょ
デベの値付けも悩みどころだろう

[392: 匿名さん]

基準地価
各区別の全用途地価の平均はこれです。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/19nen/06hendou_ritu_kushi.pdf
県境外周区を時計回りに見ると
大田区１２．８％ＵＰ
世田谷区１５．２％ＵＰ
杉並区１１．３％ＵＰ
練馬区１２．１％ＵＰ
板橋区１１．５％ＵＰ
北区１２．０％ＵＰ
足立区９．９％ＵＰ
葛飾区１０．３％ＵＰ
江戸川区１１．４％ＵＰ
世田谷区だけ別格って感じでした。

[393: 元祖匿名はん]

運次第と純粋に本気で思ってる人には運は来ない気がしますが。
難しいタイミングになってるのは事実です。
プロのマーケットでさえ見えにくい。

[394: 441]

まあね。上がるか下がるか、50%の確率のところを、55%で生きていければ、天才です。

[395: 匿名さん]

>>350
現在の地価での土地取得、現在の円安での部材輸入を鑑みるに、
これから建築されるマンションで今より安価な物件が出るわけがない。
単純に原価が高い。

増税、金利上昇購入する層がより限定されていく。現状ですら、
新築マンションは年収1000万前後のサラリーマンへターゲットが
絞られている。

今マンションを購入できない層は、これからも購入できない可能性大。

[396: 匿名さん]

>>395
不景気のころはゼネコンが赤字覚悟で受けて
値段が上がらなかったよ、手は思いっきり抜いたかもしれんが

供給側の論理だけでは動かないのが不透明さを増すけど
まあ数年で下落はないと個人的には思う

[397: 匿名さん]

>>395
それは一面的な物の見方で賛同は出来ないな。
業者より視点すぎるよ。

年収1000万以上のサラリーマンって数がいないよ。
更にその中で転勤族（金融関係が多い）は買わないよ。
社宅か家賃補助たっぷりかだから。

更に、今までの数年で買っちゃってるよ。
目先が利く人は。
これから買おうって人はそんなにいるのかな？

長い目で見ると人口減、世帯減はハッキリしてるし、総需要が減るんだからこれからずっと価格が上がるというのはありえないと思うよ。

[398: 441]

そりゃ、価格がずっと上がり続けるわけは無いわな。
ただ、あと2-3年でも上がってしまうと、2003,2004年水準は遥か彼方。
なおかつ都心周辺で良い物件は枯渇傾向。

ひじょーにひじょーにここからは難しいねえ
郊外はなかなか手を出しづらいしねえ。それよか東欧を買いたい。
どうやって買うんだろか。。

[399: 匿名さん]

まあ買える範囲でいいなと思える物件がないなら、
待つしかないのでは？　あ、投資1ルーム勧めるのか？

[400: 匿名さん]

>>396
同意で、金利上昇・円高・地価下落がゆるやかにすすんでいって、
マンション価格もゆるやかに落ち着いていくというのが
常識的な考え方と思う。

>>397
価格はずっと上昇はあり得ないが、ここ5年で大きな下落もない。
(上記理由…地価下落に依存)

需要がなければ、デベは単純に供給数減らすだけ。
実売価格を大きく下落させるようなことはせず、どの年代にもいる
富裕層向けにターゲットを絞ると予想。

[401: 匿名さん]

つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな

苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
億ション売れてるんでしょ？

[402: 匿名さん]

ざっくりと、甘い計算で。

５０００万の物件を月２０万平均で１０年貸せてインカム２４００万
これに経費等を控除し節税した所得税１０％として２４０万ロス
仲介業者に払う手数料が年４万として４０万
購入にかかる経費が６％として３００万のロス
固定資産税や管理費等維持費が同じく月３万で３６０万のロス
売却にかかる費用がざっくり２００万のロス
現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年２％として４００万ロス
ざっと９００万の益金といったところ。

１０年後、価格横ばいで同等の新築が５０００万で売られるなか、
運良く中古が４０００万で売れたとしても、
先のインカム９００万と合わせてもロス１００万。

結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。

[403: 匿名さん]

このまたもや急激な円高は何でしょう？？

[404: 匿名さん]

円キャリの影響です

[405: 匿名さん]

>>402の＊＊へ
意味不明な矛盾した論理の末の結論お疲れ様です。
掲示板じゃなくチラシの裏にでも書いといてください。

[406: 匿名さん]

>>403
バブルの崩壊です。
アメリカは日本を見ているのに学習しない国なのでしょうか。

ダウ平均も下がってるな。次回の利下げ0.25%織り込んでるのにな。

アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

トヨタも厳しそうだね。
内需も下降一直線なのに、アメリカの景気減速で売れないのでどうにもならない。ついでに円高で利益激減。

トリプルパンチだな。

[407: 匿名さん]

＞アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

それを言うならアメリカがくしゃみをしただけで日本は風邪をひく

でもそれって何年昔の箴言なのかね。いまやジャパンマネーが
米国の住宅バブルを引き起こした。
経済的には米国と日本は同じ国。違うのは金利と通貨と税制。
ここが大きいんだよ。

[408: 匿名さん]

貧乏な年寄りが亡くなっても何も残さない。
都営住宅の空家が一戸増えるだけ。

港区、目黒区、渋谷区の高齢者、世田谷杉並区の
高齢者。それぞれ順番に年老いて同居する子供がいなくて
みんな売って戸建がめっきり少なくなった。

これからまだまだ多くの持ち家高齢者が亡くなる。
５０坪の土地で坪単価２００万でも１億の相続。
配偶者が亡くなった時点でマンション住み替えというのも
増えている。
こういう「資金」が新築マンション価格を底支えしていく。
３０代の「親ローン」の資金供給源は、祖父母の家を売った
金だったりする。
世の中連鎖だ。
みんながみんなゼロから始まるわけではない。

[409: 匿名さん]

団塊世代はおそらく親が資本論を読んで興奮した夜に
奥さんに挑んで身ごもったんだろうと思うほど、根が共産主義。
団塊ジュニアも家庭が貧しい子が多いのか、社会の不平等に
挑む体質がある。
競争が激しいというのは、人柄的には円満な方向にむかわない
ことが多いようだ。

でも、今の世の中で豊かなのは、戦前生まれと人口の少ない
昭和３５年以降の生まれた４０代。
なぜか消費が活発なのもこの世代。その消費税のおかげで
貧しい団塊の親が都営住宅と介護保険で暮らしていけるのは
皮肉な話。
貧しい団塊ジュニアが成功してもＨのように拝金主義に陥って
失墜する。社会のメカニズムを肯定的に捉えて大局観を持つには
エゴイズムと反骨精神が邪魔をする。

地価がゆるやかに上がるのは国の経済目標でもある。

[410: 匿名さん]

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
主人３０、妻２５で購入として、現在主人８７、妻８２。
４０歳〜５５歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。

[411: 匿名さん]

戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。
一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。
もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。

魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な近郊に過ぎません。

[412: 匿名さん]

＞１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
大雑把すぎまっせ。
６０年代からこの方、稼ぐために東京にやってきて経済が発展する
度合いにつれて、サラリーマンの住宅は都心から郊外に押しやられて
きた。
戦後まもなく都心周辺の住宅地が区画分譲され、６０年代は
杉並、世田谷、吉祥寺。７０年代にはすでに、都下・田園都市線
あたりに向けられ８０年代で千葉・埼玉・茨城に及んだ。

それまで、一貫して２３区の人口は減り続け６５年から９５年
までに１００万人も減った。
地価が上がれば需要が「減る」というより「買えなくなる」。
下がれば「需要」が増えるのでなく、「買える人が増える」

[413: 匿名さん]

世田谷区の８４万人のうち７万人は７５歳以上。
そのうち２万人が単身。少なく見積もって３割が持ち家。

高齢者の戸建一人暮らしは物騒なのと、階段などの段差が
厳しい。
６０００人のうちの２割が住み替えたら１，８００戸。
そのままお亡くなりになっても、一件１億円の相続が発生。
おそらく１０年のうちには半分はお亡くなりになるだろう。

相続人が３人いても３３００万づつ相続。
相続税はお一人様７０万程度。
親が世田谷に持ち家があったおかげで５０代の子供は
２度も退職金をもらうような話になる。

住み替えたマンションを相続の際に分割のため売却する
ケースもあろう。
国がはじめた高齢者住宅の借り上げ制度もあるらしい。
郊外の戸建ターゲットらしいが若い層が都心志向なので
不振のようだ。

評価が１億円の持ち家があれば８０歳の高齢者が持ち家貸して
賃貸に入るより５０００万の１ｌｄｋ２室とか買って一室を年寄りが
自分で使う。残りは貸して賃料が収入になる。

肝心の土地の買い手がいるかどうかだが、年間１８０戸
１０年で捌ける量の戸建土地需要があるのが世田谷。
６０坪あればミニ戸が２軒建つから建売業者が買う。売れちゃうんだね
これが。

[414: 匿名さん]

西側近郊戸建地域が抱えている大きな問題は地価が高くなりすぎて
しまったと言うことです。
第一世代は地価高騰前に購入できたので、
その当時は「地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域」だったわけですが、
人の寿命があまりに伸びた為に、結果的に第一世代が長期にわたり
居座り、長期にわたる地価の上昇を招いてしまいました。
その第一世代もそろそろお亡くなりになる時期を迎えようとしている
わけですが、現状の地価ではそれを購入できる人は限られてしまって
います。また、若い富裕層の都心部マンション志向は強く、
近郊の戸建はすでに富を象徴しない存在になっています。
このように多くの問題をはらんでいる西側近郊ですが、
今現在は、供給が非常に少なく、地価のさらなる上昇を示しています。
山高ければ谷深いですから、問題の重要性はさらに高まっています。
下手をすれば、土地が細分化された挙句売れず、空き地があちこちに
点在するような寂れた地域になってしまうかもしれません。

[415: 匿名さん]

地価と、家賃の下落で３０代を中心に人口は５０万人程度回復。
差分の５０万は空家になったわけでもなく住宅戸数は増えて
世帯人口が減った結果だ。
都心回帰というが、郊外から買い替えで戻ったのはそれほど
多くない。５０代ではローンも教育費も負担が多くて、そうそう
簡単に「回帰」できない。
郊外を売っても坪５０万の土地が４０坪で２０００万。
都会で年収２年分でも。地方で暮らすには十分な貯えかも。

昭和一桁までは親との同居が普通だった。今は大正生まれや
昭和一桁が高齢者になり子供の世話になりたくないと考えている。
とはいえ、何かあったら飛んでいかないといけない。
私の知る関係では、千葉郊外住まいの団塊世代は
親の介護もあってふるさと回帰が増えている。

勤務医は、退職後開業するために、郊外から都心に住み替えて
いたりする。５０代で戻ってきたのは離婚・再婚組と起業した人。
あと遺産相続だな。

[416: 匿名さん]

>>414
西側という定義があいまいだ。
世田谷なら、８０坪の一次世代の購入宅地が現在相続で
三分割や四分割されて木造３階の長屋みたいなミニ戸の
立ち並ぶ住宅地になっているよ。別に寂れちゃいないさｗ

[417: 匿名さん]

地価水準に見合うだけの価値と魅力が
西側近郊の戸建地域に
はたして見出せるだろうか？
みなさんどう思われます？
今後相続で供給が増えて行くとどうなってしまうのか？

[418: 匿名さん]

ミニ戸が売れなくなっても、世の中には本格的デベロッパーがいる。
西麻布の戸建などかなり少なくなったが相続のたびごとにＭビルさんがこつこつ
買っているよ。区画がまとまったらマンションを建てる。

世田谷も戸建中古の売りはネットで検索するかぎり数は多いよ。
一軒一億なら仲介両手で６００万。
日ごろいい加減な業者でもこれは結構まじめにやるでしょ。

最悪売れなかったらリフォームして相続人の誰かが住む。
相続人の一人が持ち家処分して代償分割する例もあるよ。
相続税が払えないから
物納という時代もあったくらいで、世田谷区が道路拡幅代替地で取得するケースも
あるよ。心配しなくても資産は無駄にはならないからｗ

実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

＞みなさん　どう思いますか
・・・って庶民の視点だけで見えるものは限られているだろう。

[419: 匿名さん]

それと遺産分割は相続税支払いのない規模なら、１０年も話がまとまらないで共有のままという例もあるよ。遺産相続で兄弟仲が悪くなるのは世の常識。
だからいっぺんに供給はでてこない。
世田谷で年間１８０件くらいっていったでしょｗ
そんなんで地価が下落しまへんで。

それより、老母一人の時点での住み替えが現に動いている。
億の不動産は下げれば誰かが買う。でもそれは市況に反映しない。
業者が抱いて転売するから。・・・これで納得？

[420: 匿名さん]

西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。

[421: 匿名さん]

世田谷はミニ戸建てに分割するのではなく、
古い戸建てをいくつか纏めて
マンションに再開発するのが流行ってますよ。
容積率を有効利用できるのでね。

[422: 匿名さん]

実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

世田谷あたりに戸建をもっている老人は、持ち家も大抵は親子二代だったり
して狭い土地の一角にアパート建てたりしている。
今８０歳の人は１９７０年代狂乱物価の時代に退職を目前に老後を考えた
世代。
当時は一億総不動産屋といわれた時代。家を相続できていたらインフレに備えて退職金の一部で賃貸マンションを買っている世代だ。
世田谷にあまたある賃貸物件の大家は普通のサラリーマンＯＢ．
結構な不動産収入で豊かに暮らしている。分割する財産はそのままの形で
売らずにわかられる量があったりする。いいねぇ。

数はたいしたことないから「大量に売られる」という言い方は間違い。
世の中常に金持ちの数は少ないのよ。

[423: 匿名さん]

すまん。また二重投稿になってしまった。
原稿書いて短くしてから投稿しているとこういう失敗もする
許してね。

[424: 匿名さん]

>西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。
今の世の中、親との別居が普通だから、親と子がそれぞれ家を持っているよね。
高齢化社会で両親が亡くなるのが９０近くになると子供も６０代だよね。
どんな田舎の持ち家でも売れば１５００万〜２０００万にはなるよ。
アパートの一棟も建てていたり、田畑を工場に売っていたりしたらそこそこの
遺産がある。
なにしろ親が自分で貯えた介護費用が保険のおかげで予定の１／１０ですんでいる。今の８０代の年金は額も少なくない。豊かな老人はますます豊かになり貧しい老人はそれなりに元気で暮らしている。
２３区の団塊ジュニアは８０万人いるけど、これは全国から集まってきた結果。
そのうちの５％の４万人は、祖父母の遺産を親が継いで、子供の住宅資金を援助しているとみているが。
「親ローン」という用語が団塊ジュニア世代でも一般名詞化しているくらいだしね。

[425: 匿名さん]

地方の人口が減るのは年寄りが亡くなるから。
流入人口が入らないだけなら地価は横ばい。
地方の地価が下がるのは相続土地が安値で売りに出されるから。

それがめぐりめぐって都心のマンション購入の高値を支えている。


親もにこにこ笑って預金通帳みせて、志村けんみたいに
「大丈夫だー。イインダヨ」
というだけだから。そのへんの事情がわかっている団塊ジュニアは少ない。

[426: 匿名さん]

今後の西南側の問題点！

１．再開発されてもかなりの地域でマンションを含め３階以上の建物が建てられない。
２．異常に狭く分かりづらい道路（タクシー運転手でも樹海と恐れている）

[427: 匿名さん]

信託銀行のコマーシャルみたいな理想の老後＋相続を期待したいですね！

[428: 匿名さん]

西南側って言うより、
世田谷の問題点でしょ。

[429: 匿名さん]

今の８０代、９０代の子どもって、５人以上子どもがいることが多いよ。

[430: 匿名さん]

世田谷もというより小田急沿線の問題点でしょｗ

等々力や野沢や上馬なんて普通に三階建て建っているけどね。
それと太子堂などの狭い道路に密集しているところは、区が
防災用地として相続土地の買い上げをすすめているようだよ。

人口が増えて税収が増えて、都市整備に予算がまわるように
なった。世田谷の問題は子供の数が少ないことだよ。
小学校がどんどん廃校になる。