23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[367: 匿名さん]

今回の地価公示の新聞論調で面白いのは、どこにも「バブル」の文字がでてこないことだ。
一部の高値を「高騰」とすら表記せずに「上昇」と淡々と書いている。
総じて、都市再開発の効果で地価が上がることは『当然』という論調なんじゃないのかな。
長い歴史の中で、今が「都心部」が下がりすぎて、回復してきているという受け止め。
５０代が都下や千葉埼玉に住んで、３０代が都心に住む「所得と資産の捩れ」を是正していく
には郊外の「地価」も上がらないと、退職した団塊が土地を売って田舎に帰るのもままならない。
地価は、団塊ジュニアが家を買うためだけに下がればいいってものじゃないだろう。

高齢化社会っていうのに、だれも６０代以降の世代のことを考えてないよね。彼らはすでに持っている資産がある。
それが下がるよりは上がったほうが、売って老人ホームに入るにしろ
人に貸すにしろ都合がいいだろうよ。
世の中老人と若者では老人の数が多い。

[368: 匿名さん]

>363
>消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。

つまり消費者がいくらマンコミでキャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの。放っておけば。

[369: 匿名さん]

×今回の地価公示の新聞論調
○今回の基準地価の新聞論調　スマソ

[370: 匿名さん]

老人も金持ち老人より貧乏老人のほうが多いんだけどね。
確かに持っている人は持っているんだけど、数ではね。

[371: 匿名さん]

＞キャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの

いや、俺は間違ったものが堂々とまかり通るのは耐えられない性格なのね。

それだけ。それと反論するおかげでかなり勉強になったしｗ

[372: 匿名さん]

そりゃそうだけど、都営住宅も無料バスも無料銭湯も都内は老人福祉
にはけっこう手厚いと思うよ。

仮に、寡婦年金で子供から仕送り受けて生活している老母などが
地価が下がってなにか恩典があるわけでもない。世の中が不景気に
なって税収がおちて福祉切り詰めのほうがよっぽど悪影響あるよ。

金持ちが払う税金で福祉が賄われているんだよ。知ってる。君の
払っているわずかな税金ではないよ。

[373: 441]

しかし、これだけリスクを取らない世界で稀有な日本人がいる場所で、よくここまで地価が回復したね。よく頑張りました。

[374: 匿名さん]

>>441さん
確かに。
結果的に団塊ジュニアがガンバってマンション買ったおかげだと思うけどね。
調べてみると３０代の首都圏集中率は過去最大。
それだけ購買力の高い層が３０代でも存在したということだろう。

[375: 441]

福祉レベルも世界トップクラス、1人あたり所得も世界トップクラス。
それで更に給料を上げようとか、福祉を充実しようとか、一体どこまで他人におケツを拭いてもらいたいんだ。
こんなに給料が高いにも関わらず、不動産は高すぎるとか文句言ってるってのは、何だか本当にあれだ。自分のリスクで運用するなり家買うなりしなさいよってね。

[376: 匿名さん]

>>360
女性の方ですか？
失礼ですが新聞とか読んでいますか？
上げどまりであって、下がるとはどこにも書いていないでしょう。
個人的には港区あたりの急上昇した地域は下がることもあると思いますが、
サブプライムや外資の動きで不透明な中、そこまではっきり見通せる人間は
いないでしょう？自分の読みに自信はあっても絶対ではない。
なんだか営業マンや宗教に流されやすい感があるんですが大丈夫ですか？

マンションの相場なんてそうそう急に変わるもんでもないし、
ここ数年の上昇だってちゃんと情報収集してれば1、2年前から予期できたと思います。
>２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。
なんでこんな推測に至るのか正直解りません。

[377: 匿名さん]

ＮＨＫのクローズアップ現代で、サブプライムローンの悪夢という特集をやっていた。
全体の論調は、「日本が散々苦労したバブル崩壊がついに欧米でも始まったか、これから地獄を見るぞ」といった上から目線であった。しかしながら実際には、ローンの直接の借り手はともかく、生き馬の目を抜く欧米金融機関がこういうことが遅かれ早かれ起こることを予期していなかったはずがない。連中にとっては「すべて想定の範囲」だろう。今後多少の株価、地価の上げ下げはあるかもしれないが、少なくとも皆が実体経済に影響が出るのではと言っている間はそうならない可能性が高いと思う。

[378: 匿名さん]

>>377
市況掲示板あたりはダメリカの呼び名が定着してますよね。
日本のバブルを散々上から目線で＊＊にしていたアメリカが
この数年でやってきたことは日本の数倍＊＊げた事だと思います。
熱狂の中に居ると本当に足元を見失うんだと思います。
イラクの見通しも全く立たない状況ですし、ただ汚い手を使って
逃げ足は速いでしょう。後に残るのは何だろう。

[379: 匿名さん]

ひとついえそうなのは、
将来下がるかもしれないと人に言われて買いを手控えるくらいなら、
その物件はあなたにとって本当に欲しい物件じゃないし、
ついている価格に自分が納得していないということではないでしょうか。

シンプルなようですが、
必要で欲しい物件が、無理なく買える価格ででていたら、
その時それを買えばいいだけのことでしょう。
妥協をわざわざ高い金を払って所有しても意味がない。

欲しい物件が見つからず、値段が折り合わない間は借りておけばいい。
かかるコストは、
自由に住み替えることの出来るオプション料金と思えばいい。
インフレかつ給料が増えないという事態が心配なら、
インフレ対応の資産を、株でも外貨でも貴金属でも、
換金流動性のあるもので持って運用しておけばいいだけのこと。

今都内では正直なところ、
大幅に妥協を余儀なくされる物件しか売り出されていないｄしょう。

[380: 匿名さん]

日本が米国債買ってやって、
日本が安い金利で貸してやって、
それでアメリカ様が豪奢に世界に君臨してきたわけで。

気をつけないと、コケたツケも日本にまわしてくるんじゃない？
そもそも債権化なんて、リスクの塊というババを、
他人に押し付けるための手法でしょ。

[381: 匿名さん]

>>377
破綻や取り付け騒ぎも想定の範囲内と本気で（略

[382: 匿名さん]

石油が高いからどれもこれも下がらんよ。
しかも日本は企業努力で物価を抑えていた反動が大きいだろうね。

[383: 入居済み住民さん]

「近傍の価格のどうだ、こうだ」より、マスタービューのような物件をつかまないような眼力も重要になってくるんだ。

[384: 匿名さん]

マスタービュー、ってなんですか？

[385: 匿名さん]

本来デフレ脱却後、好景気が外需から内需主導に移行して、
賃金上昇が始まると目論んでいたはずが、安倍政権になってからの成長路線頓挫で その芽は費えてしまいました。

今後も全体に波及するような賃金上昇はないでしょうから、
この先中期的なドル安局面が続くと、インフレが加速して、
スタグフレーションに突入するかと思いきや、 その後消費が減退して、
さらなる景気減速になりデフレに逆戻りでしょう。

不動産価格は株などと違って遅効性指標ですし、急激な下落が目に見えづらいので 買い場は総悲観色が強くなってくるまで待ちたいところですね。

[386: 匿名さん]

もう2003年の時のような地価は戻ってこないんだよｗ
そろそろ現実を直視したらどうですか？

[387: 匿名さん]

基準地価
東京駅から半径５ｋｍ圏内の全用途の上昇率を見ると
概ね２０％を超えています。
今注目を浴びている江東区は約１９％ＵＰでした。
それでも他の都心部に比べると低い上昇率です。
大量供給による抑制が働いており、
まだまだ割安なエリアと言えます。

[388: 元祖匿名はん]

いや、まさにその通り。産みの苦しみならぬ、膿の苦しみですよ、サブプライムあたりは。切って売って切って売って、最後何がなにやら、どれが誰やらわからなくなってる。

[389: 元祖匿名はん]

あ、ごめん。380さんへのレスです。

[390: 匿名さん]

経済学者の経済予測だってほとんど当たらないんだから、素人の予想なんて当たるわけがない
買って得するか、損するかなんて運しだい

[391: 匿名さん]

まあここ一年くらいはマンション価格はチキンレースでしょ
デベの値付けも悩みどころだろう

[392: 匿名さん]

基準地価
各区別の全用途地価の平均はこれです。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/19nen/06hendou_ritu_kushi.pdf
県境外周区を時計回りに見ると
大田区１２．８％ＵＰ
世田谷区１５．２％ＵＰ
杉並区１１．３％ＵＰ
練馬区１２．１％ＵＰ
板橋区１１．５％ＵＰ
北区１２．０％ＵＰ
足立区９．９％ＵＰ
葛飾区１０．３％ＵＰ
江戸川区１１．４％ＵＰ
世田谷区だけ別格って感じでした。

[393: 元祖匿名はん]

運次第と純粋に本気で思ってる人には運は来ない気がしますが。
難しいタイミングになってるのは事実です。
プロのマーケットでさえ見えにくい。

[394: 441]

まあね。上がるか下がるか、50%の確率のところを、55%で生きていければ、天才です。

[395: 匿名さん]

>>350
現在の地価での土地取得、現在の円安での部材輸入を鑑みるに、
これから建築されるマンションで今より安価な物件が出るわけがない。
単純に原価が高い。

増税、金利上昇購入する層がより限定されていく。現状ですら、
新築マンションは年収1000万前後のサラリーマンへターゲットが
絞られている。

今マンションを購入できない層は、これからも購入できない可能性大。

[396: 匿名さん]

>>395
不景気のころはゼネコンが赤字覚悟で受けて
値段が上がらなかったよ、手は思いっきり抜いたかもしれんが

供給側の論理だけでは動かないのが不透明さを増すけど
まあ数年で下落はないと個人的には思う

[397: 匿名さん]

>>395
それは一面的な物の見方で賛同は出来ないな。
業者より視点すぎるよ。

年収1000万以上のサラリーマンって数がいないよ。
更にその中で転勤族（金融関係が多い）は買わないよ。
社宅か家賃補助たっぷりかだから。

更に、今までの数年で買っちゃってるよ。
目先が利く人は。
これから買おうって人はそんなにいるのかな？

長い目で見ると人口減、世帯減はハッキリしてるし、総需要が減るんだからこれからずっと価格が上がるというのはありえないと思うよ。

[398: 441]

そりゃ、価格がずっと上がり続けるわけは無いわな。
ただ、あと2-3年でも上がってしまうと、2003,2004年水準は遥か彼方。
なおかつ都心周辺で良い物件は枯渇傾向。

ひじょーにひじょーにここからは難しいねえ
郊外はなかなか手を出しづらいしねえ。それよか東欧を買いたい。
どうやって買うんだろか。。

[399: 匿名さん]

まあ買える範囲でいいなと思える物件がないなら、
待つしかないのでは？　あ、投資1ルーム勧めるのか？

[400: 匿名さん]

>>396
同意で、金利上昇・円高・地価下落がゆるやかにすすんでいって、
マンション価格もゆるやかに落ち着いていくというのが
常識的な考え方と思う。

>>397
価格はずっと上昇はあり得ないが、ここ5年で大きな下落もない。
(上記理由…地価下落に依存)

需要がなければ、デベは単純に供給数減らすだけ。
実売価格を大きく下落させるようなことはせず、どの年代にもいる
富裕層向けにターゲットを絞ると予想。

[401: 匿名さん]

つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな

苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
億ション売れてるんでしょ？

[402: 匿名さん]

ざっくりと、甘い計算で。

５０００万の物件を月２０万平均で１０年貸せてインカム２４００万
これに経費等を控除し節税した所得税１０％として２４０万ロス
仲介業者に払う手数料が年４万として４０万
購入にかかる経費が６％として３００万のロス
固定資産税や管理費等維持費が同じく月３万で３６０万のロス
売却にかかる費用がざっくり２００万のロス
現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年２％として４００万ロス
ざっと９００万の益金といったところ。

１０年後、価格横ばいで同等の新築が５０００万で売られるなか、
運良く中古が４０００万で売れたとしても、
先のインカム９００万と合わせてもロス１００万。

結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。

[403: 匿名さん]

このまたもや急激な円高は何でしょう？？

[404: 匿名さん]

円キャリの影響です

[405: 匿名さん]

>>402の＊＊へ
意味不明な矛盾した論理の末の結論お疲れ様です。
掲示板じゃなくチラシの裏にでも書いといてください。

[406: 匿名さん]

>>403
バブルの崩壊です。
アメリカは日本を見ているのに学習しない国なのでしょうか。

ダウ平均も下がってるな。次回の利下げ0.25%織り込んでるのにな。

アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

トヨタも厳しそうだね。
内需も下降一直線なのに、アメリカの景気減速で売れないのでどうにもならない。ついでに円高で利益激減。

トリプルパンチだな。

[407: 匿名さん]

＞アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

それを言うならアメリカがくしゃみをしただけで日本は風邪をひく

でもそれって何年昔の箴言なのかね。いまやジャパンマネーが
米国の住宅バブルを引き起こした。
経済的には米国と日本は同じ国。違うのは金利と通貨と税制。
ここが大きいんだよ。

[408: 匿名さん]

貧乏な年寄りが亡くなっても何も残さない。
都営住宅の空家が一戸増えるだけ。

港区、目黒区、渋谷区の高齢者、世田谷杉並区の
高齢者。それぞれ順番に年老いて同居する子供がいなくて
みんな売って戸建がめっきり少なくなった。

これからまだまだ多くの持ち家高齢者が亡くなる。
５０坪の土地で坪単価２００万でも１億の相続。
配偶者が亡くなった時点でマンション住み替えというのも
増えている。
こういう「資金」が新築マンション価格を底支えしていく。
３０代の「親ローン」の資金供給源は、祖父母の家を売った
金だったりする。
世の中連鎖だ。
みんながみんなゼロから始まるわけではない。

[409: 匿名さん]

団塊世代はおそらく親が資本論を読んで興奮した夜に
奥さんに挑んで身ごもったんだろうと思うほど、根が共産主義。
団塊ジュニアも家庭が貧しい子が多いのか、社会の不平等に
挑む体質がある。
競争が激しいというのは、人柄的には円満な方向にむかわない
ことが多いようだ。

でも、今の世の中で豊かなのは、戦前生まれと人口の少ない
昭和３５年以降の生まれた４０代。
なぜか消費が活発なのもこの世代。その消費税のおかげで
貧しい団塊の親が都営住宅と介護保険で暮らしていけるのは
皮肉な話。
貧しい団塊ジュニアが成功してもＨのように拝金主義に陥って
失墜する。社会のメカニズムを肯定的に捉えて大局観を持つには
エゴイズムと反骨精神が邪魔をする。

地価がゆるやかに上がるのは国の経済目標でもある。

[410: 匿名さん]

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
主人３０、妻２５で購入として、現在主人８７、妻８２。
４０歳〜５５歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。

[411: 匿名さん]

戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。
一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。
もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。

魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な近郊に過ぎません。

[412: 匿名さん]

＞１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
大雑把すぎまっせ。
６０年代からこの方、稼ぐために東京にやってきて経済が発展する
度合いにつれて、サラリーマンの住宅は都心から郊外に押しやられて
きた。
戦後まもなく都心周辺の住宅地が区画分譲され、６０年代は
杉並、世田谷、吉祥寺。７０年代にはすでに、都下・田園都市線
あたりに向けられ８０年代で千葉・埼玉・茨城に及んだ。

それまで、一貫して２３区の人口は減り続け６５年から９５年
までに１００万人も減った。
地価が上がれば需要が「減る」というより「買えなくなる」。
下がれば「需要」が増えるのでなく、「買える人が増える」

[413: 匿名さん]

世田谷区の８４万人のうち７万人は７５歳以上。
そのうち２万人が単身。少なく見積もって３割が持ち家。

高齢者の戸建一人暮らしは物騒なのと、階段などの段差が
厳しい。
６０００人のうちの２割が住み替えたら１，８００戸。
そのままお亡くなりになっても、一件１億円の相続が発生。
おそらく１０年のうちには半分はお亡くなりになるだろう。

相続人が３人いても３３００万づつ相続。
相続税はお一人様７０万程度。
親が世田谷に持ち家があったおかげで５０代の子供は
２度も退職金をもらうような話になる。

住み替えたマンションを相続の際に分割のため売却する
ケースもあろう。
国がはじめた高齢者住宅の借り上げ制度もあるらしい。
郊外の戸建ターゲットらしいが若い層が都心志向なので
不振のようだ。

評価が１億円の持ち家があれば８０歳の高齢者が持ち家貸して
賃貸に入るより５０００万の１ｌｄｋ２室とか買って一室を年寄りが
自分で使う。残りは貸して賃料が収入になる。

肝心の土地の買い手がいるかどうかだが、年間１８０戸
１０年で捌ける量の戸建土地需要があるのが世田谷。
６０坪あればミニ戸が２軒建つから建売業者が買う。売れちゃうんだね
これが。

[414: 匿名さん]

西側近郊戸建地域が抱えている大きな問題は地価が高くなりすぎて
しまったと言うことです。
第一世代は地価高騰前に購入できたので、
その当時は「地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域」だったわけですが、
人の寿命があまりに伸びた為に、結果的に第一世代が長期にわたり
居座り、長期にわたる地価の上昇を招いてしまいました。
その第一世代もそろそろお亡くなりになる時期を迎えようとしている
わけですが、現状の地価ではそれを購入できる人は限られてしまって
います。また、若い富裕層の都心部マンション志向は強く、
近郊の戸建はすでに富を象徴しない存在になっています。
このように多くの問題をはらんでいる西側近郊ですが、
今現在は、供給が非常に少なく、地価のさらなる上昇を示しています。
山高ければ谷深いですから、問題の重要性はさらに高まっています。
下手をすれば、土地が細分化された挙句売れず、空き地があちこちに
点在するような寂れた地域になってしまうかもしれません。

[415: 匿名さん]

地価と、家賃の下落で３０代を中心に人口は５０万人程度回復。
差分の５０万は空家になったわけでもなく住宅戸数は増えて
世帯人口が減った結果だ。
都心回帰というが、郊外から買い替えで戻ったのはそれほど
多くない。５０代ではローンも教育費も負担が多くて、そうそう
簡単に「回帰」できない。
郊外を売っても坪５０万の土地が４０坪で２０００万。
都会で年収２年分でも。地方で暮らすには十分な貯えかも。

昭和一桁までは親との同居が普通だった。今は大正生まれや
昭和一桁が高齢者になり子供の世話になりたくないと考えている。
とはいえ、何かあったら飛んでいかないといけない。
私の知る関係では、千葉郊外住まいの団塊世代は
親の介護もあってふるさと回帰が増えている。

勤務医は、退職後開業するために、郊外から都心に住み替えて
いたりする。５０代で戻ってきたのは離婚・再婚組と起業した人。
あと遺産相続だな。

[416: 匿名さん]

>>414
西側という定義があいまいだ。
世田谷なら、８０坪の一次世代の購入宅地が現在相続で
三分割や四分割されて木造３階の長屋みたいなミニ戸の
立ち並ぶ住宅地になっているよ。別に寂れちゃいないさｗ